Diskuze: Nad nemovitostmi se stahují mračna

Radovan Kubát|3. 10. 2009 09:52| reakce na Petr Síla - 1. 10. 2009 10:33

O tom že neregulovaný nájem půjde dolů jsem také četl a slyšel. Je ale otázka zda to tak skutečně bude. A pokud tomu tak bude, spláčou mnozí investoři nad výdělkem - zvláště ti kteří si na koupi bytu půjčili a po deregulaci bude příjem z nájmu nižší než splátky úvěru (+další náklady). Osobně by se mi takový vývoj líbil (platil bych o 2-3 tis. za nájem méně:)Když jsem ale viděl poslední vývoj kolem regulovaného nájemného...když bude deregulace dokončená do deseti let, budu to považovat za obrovský úspěch.

Jakub Vojta|1. 10. 2009 13:45| reakce na Milan Schwarzkopf - 1. 10. 2009 11:54

Také pronajímám a výnos včetně odpočtu daní z úvěru apod. činí více než 10 % a nemusím se absolutně o nic starat, jen jednou za rok obnovím smlouvu a pokud investuji peníze do nemovitosti (jejíž cena bude dlouhodobě růst), tak opět do své. Záleží vždy na lokalitě a umu, stejně jako s jinými investičními instrumenty.

Milan Schwarzkopf|1. 10. 2009 11:54| reakce na Jan Traxler - 30. 9. 2009 16:17

Jak jsem již kdysi psal, pro investici do konkrétního bytu jsou obecné odhady pohybu cen bytů na nic. Je zapotřebí si umět vytypovat vhodnou lokalitu a umět pro ní spočítat výnosnost. Já mám výnos z nájemného přes 9% i v dnešní době. Je reálný předpoklad že v mé lokalitě cena bytu dolů nepůjde, ale na růst se nespoléhám (byl by to dárek navíc). Člověk se nesmí bát jít proti proudu. Kdo by chtěl znát víc ať mi napíše.

Petr Síla|1. 10. 2009 10:33| reakce na Radovan Kubát - 30. 9. 2009 06:52

Reálně to bude kratší doba, protože neregulovaný nájem je deformací trhu posunut nahoru. Takže až deformace pomine, nájem by se měl ustálit na cca 66-80% současné hodnoty tržního nájmu.

Radovan Kubát|1. 10. 2009 09:28| reakce na Aleš Müller - 30. 9. 2009 23:12

Myslím, že banky budou muset dříve či později trochu povolit (lidí, kteří mají 20-30% hodnoty nemovitosti, kterou chtějí koupit, není mnoho). Ne že by při strmém poklesu poskytnutných hypoték zkrachovaly, dobrý business to ale pro ně byl. Úrok je nyní také docela vysoko, nezřídka i přes 6,5%. Při takových podmínkách se nedivím že není o hypo velký zájem.Pokud bude životní úroveň stoupat, předpovídám panelákům velmi neradostnou budoucnost (budou je obývat především cizinci, bezpečnost se znatelně sníží atd). Koupit si dnes 35 let starý penalákový byt na hypotéku v délce 20-30 let je z mého pohledu naprostá blbost.10 minut pěšky od metra Letňany je možná ještě málo. Chůze je pro člověka nejpřirozenější (a tedy nejzdravější) pohyb, lepší je tedy koupit si byt dál od metra:)

Aleš Müller|30. 9. 2009 23:12| reakce na Radovan Kubát - 29. 9. 2009 22:59

Neobydlených bytů při posledním sčítání bylo asi 500 000. Ale započítavají se do toho i chaty, které jsou kolaudovány pro trvalé bydlení. Příští rok asi nastane dynamika v bytech - nedostupné hypotéky, zvyšující se nezaměstnanost, odchody zahraničních pracovníků a odchody českých občanů co v Praze ztratí práci a za pár měsíců ji nenajdou, atd. Dle mého odhadu se v praze z celkových cca 400 000 bytů, mohlo až 30 000 pronajímat - při snížené poptávce, půjdu ceny nájmů dolů, pak bytů - ale kdy a o kolik - nevím.Byt 3+1 v 35 let starém paneléku za 2,8M - to bylo opravdu přehnané. Ovšem poloha 10 minut pěšky od metra Letňany - kdo ví :-)

Radovan Kubát|30. 9. 2009 22:02| reakce na Kruton - 30. 9. 2009 10:38

Formulaci "pro strýčka Příhodu" jsem nikdy za vědeckou nepovažoval:) Nechávat si rezervní byt mi nepřijde iracionální. Pokud je pravěpodobnost potřeby bytu v blízké budoucnosti vysoká, mělo by se držení bytu s regulovaným nájmem vyplatit. Důvody proč byt nepronajmout mohou být tyto: "1) obava ze ztráty nároku na dekret 2) nechtějí mít problémy s nájemníky 3) nechtějí aby byt užíval někdo jiný a osahával jejich nábytek, používal (ev. ničil) "jejich" kuchyňskou linku atd. 4) chtějí mít byt v případě potřeby volný ihned

Jan Traxler|30. 9. 2009 16:17

K tematu mohu doporucit dva me nedavno publikovane clanky:.http://www.finez.cz/od borne-clanky/detail/rentabilit a-pronajmu/.http://www.finez.c z/odborne-clanky/detail/ceny-n emovitosti-klesnou-a-neporosto u/.JanTraxlerFINEZ Investment Management

Jan Traxler|30. 9. 2009 16:15| reakce na vojta - 30. 9. 2009 13:56

Hlavne u administartivnich budov v mnoha oblastech panuje jeste vetsi previs nabidky nad poptavkou, takze se i zde da ocekavat pokles trzni ceny. Konkretne treba v Brne jsou vyhlidky administartivnich objektu mnohem horsi nez bytovych jednotek. Napis "volne kancelare k pronajmu" je tu castejsi nez napis "posledni volne byty". V Praze bych rekl, ze je zase o neco horsi situace u bytovych jednotek..Nicmene rentabilita pronajmu je u kancelari momentalne vyssi. Ale vzhledem k neobsazenosti kancelari se da ocekavat, ze pronajimatele budou muset jit s cenou najemneho dolu..Jan TraxlerFINEZ Investment Management

vojta|30. 9. 2009 13:56

Dobrý den, zajímal by mne Váš názor na vývoj a potenciál nerezidenční části realitního trhu. Myslíte si, že kanceláře jsou stále dobrou investicí? A pokud mám nyní výnos cca 10% p.a. mám se připravit na razantní pokles?

Kruton|30. 9. 2009 10:38| reakce na Radovan Kubát - 29. 9. 2009 22:59

Musíte uznat, že sama fomulace "pro strýčka Příhodu" moc vědecky nezní - pak se divte, že se jí sociologové vyhýbají ;o)Leč vážně: ano, jistě lze připustit, že existují nájemní byty, které jejich držitel neobývá ani nepronajímá a motivován zcela iracionálním pocitem "jednou se to může hodit" platí zvyšující se nájemné (t.č. v řádu několik tisíc měsíčně). Osobně ale soudím, že jejich počet se pohybuje maximálně ve stovkách, nikoli v řádu desetitisíců.

Radovan Kubát|30. 9. 2009 06:52| reakce na Radovan Kubát - 29. 9. 2009 22:59

Na to kolik bytů se po deregulaci uvolní si ještě budeme muset hodně počkat - podle mě MINIMÁLNĚ 10 let. V Praze prý budou lidé v roce 2012 platit v regulovaném skoro to samé jako v neregulovaném. Vzal jsem si ale jedno bývalé okresní město - od příštího roku budou lidé v regulovaném platit o skoro 22% navíc. V bytě o 65 m2 budou platit za nájem zhruba 2 400 Kč. V neregulovaném podobném bytě je ale nájem kolem 8 000 Kč. Deregulace v bývalých okresních městech údajně končí příští rok. Pak budou muset jednotlivé případy řešit soudy, ty se ale nemají o co opřít. Dá se tedy čekat že k navyšování nájmů nedojde dříve než se na novém zákonu usnese parlament, schválí ho senát, podepíše prezident a vstoupí v platnost. A to podle mě nebude dříve než za tři roky. A to jen za předpokladu že bude u moci pravice. Pokud pak bude pokračovat navyšování nájmů stejným tempem jako doposud, může se neregulovaný a regulovaný nájem v tomto městě vyrovnat za 6-7 let. Takto rychle se ale jistě nájem navyšovat nebude. 10 let je tedy dle mě nedosažitelný termín. Mimochodem - za 10 let budeme mít 30 let od přechodu z reálného socialismu ke kapitalismu.

Radovan Kubát|29. 9. 2009 22:59| reakce na Kruton - 29. 9. 2009 17:12

Původně jsem si myslel že počet neobydlených bytů držených z důvodů, které jsem popsal, bude možné vyčíst ze Sčítání lidu, domů a bytů. Bohužel se mi to nepodařilo. http://www.czso.cz/csu/2003edicniplan.nsf/t/3600480D88/$File/3.pdfÚdaj držím byt pro strýčka Příhodu (ev. děti, vnoučata apod.) bohužel chybí. A i kdyby nechyběl, nedalo by se mu moc věřit (jistě ne všichni by to přiznali přestože bylo sčítání anonymní). Jedno je ale jisté - takové byty existují. Vždy se totiž najde někdo, kdo jedná iracionálně:)

Kruton|29. 9. 2009 17:12| reakce na Radovan Kubát - 29. 9. 2009 15:03

Právě to "slyšel jsem" bývá spolehlivým identifikátorem zmíněných urban myths...Uvažte, člověk, který by si držel byt s regulovaným nájmem prázdný "pro strýčka příhodu" by - přinejmenším v Praze dnešních dnů - doslova vyhazoval z okna několik tisíc něsíčně na nájemném - a to vše pouze s vyhlídkou na další růst obětované sumy... Ne takové jednání by už skutečně překračovalo i ty nejzzaší hranice iracionality - a to je jí na trhu nemovitostí (viz panelákové 3+1 za 3,5 M) více než dost :o)Jakýs-takýs smysl by takový postup dával v případě obecního bytu s nadějí, že půjde do privatizace, ale takových bytů už dnes bude zanedbatelný počet.Zčásti by snad bylo možné souhlasit s P.T. Petrem Sílou - i jeho hypotéza by ovšem nabyla platnosti pouze v případě, že by se výše nájemného výrazně přiblížila splátce hypotéky na byt obdobné kvality. A to se myslím, navzdory pokračujícímu poklesu cen, příliš očekávat nedá.

Radovan Kubát|29. 9. 2009 15:03| reakce na Petr Síla - 29. 9. 2009 14:35

Také si myslím že se uvolní překvapivě velký počet bytů. Slyšel jsem o lidech, kteří nájemní byt s regulovaným nájemným neobývají a ani nepronajímají (pokud se nepletu, jde legálně pronajímat byt s regulovaným nájemným - musí to ale být bez zisku) a dokonce jej ani nedrží pro děti nebo děti jejich dětí. Byt drží pravděpodobně "pro strýčka Příhodu".Osobně jsem moc zvědavý jak se bude vyvíjet cena satelitního bydlení. Dnes jsem zjistil že se prodávají nové řadovky spoustu kilometrů od Prahy stále i za cenu 5,5 milionu. Podle mě by byla rozumná cena kolem 2 milionů. Dnes jsem si položil otázku zda bych takovou řadovku koupil pokud by ty dva miliony stála. Zjistil jsem že aby pro mě byla koupě zajímavá, musela by řadovka stát do 1,5 milionu. Pak by splátky hypotéky na 25 let byly nižší než nájem za cihlový byt 2+1 v Praze blízko metra.

Petr Síla|29. 9. 2009 14:35| reakce na Kruton - 29. 9. 2009 13:50

Uvolnění většího množství bytů po skončení regulace potvrzují i zahraniční zkušeností. V regulovaném nájmu totiž bydlí spousta docela movitých lidí (např. pan poslanec Křeček), kteří si místo vyššího nájmu pořídí raději vlastní bydlení.

Kruton|29. 9. 2009 13:50

S P.T. autorem článku se neshoduji patrně v jediné věci: narozdíl do něj se totiž nedomnívám, že by po skončeni deregulace přistály na trhu "desetitisíce&q uot;volných bytů. Nevěřím totiž na tak četný výskyt majitelů držících (z důvodu regulace) své byty neobsazené a dokonce samu existenci takových lidí - v současnosti - odkazuji do říše "urban myths".V čem se s ním naopak zcela shoduji, je jak existence realitní bubliny na našem trhu, tak i jejího pozvolného splaskávání - i neradostných vyhlídek do budoucna.Zdá se, že se potvrzuje prosté pravidlo, podle nějž jsou ceny nemovitostí v podstatě dlouhodobě dány pouze kupní silou na domácím trhu - a výjimky z tohoto pravidla mohou být pouze mistně nebo časově omezené...