Na nákupy se jezdit nepřestane, věří v ZDR Investments. Sází na retailové parky

Na tuzemském trhu s komerčními nemovitostmi je těsno. Pandemie nastartovala všechno spojené s logistikou, hodnota skladů a výrobních hal vyskočila nahoru. Fondy, které je drží, zaznamenaly loni rekordní zisky.

Pro někoho možná nepřekvapivě se dařilo i fondům, které se zaměřují na regionální retail. Udržely svým investorům stabilní výnos a generovaly nejlepší výsledky ve své historii. Fond ZDR Investments pro kvalifikované investory loni zajistil zhodnocení ve výši 8,38 procenta a retailový fond ZDR Public docílil 6,69 procenta.

„Konkurence s akvizicemi spíš vyčkávala, zejména během prvního koronavirového roku. My poslední dva roky využili k výraznému zvětšení portfolia,“ říká partner ZDR Investments Roman Latuske.

Jen loni společnost, která se zaměřuje zejména na retailové parky, přikoupila patnáct nemovitostí. V prosinci se tak celkový počet nemovitostí v portfoliu zakulatil na rovných padesát. Jubilejním přírůstkem byl retail park v chorvatské Pule, dosud největší akvizice skupiny.

Díky zůstatkové době nájemních smluv a inflačním doložkám se dá předpokládat, že se výnos fondů bude dál pohybovat na podobné úrovni.

Od malých po velké

V roce 2021 se portfolio ZDR Investments téměř zdvojnásobilo z 4,6 miliardy na devět miliard korun. Letos plánuje trojice partnerů vytáhnout jeho hodnotu na patnáct miliard. „Atraktivita nemovitostních fondů se zvyšuje. Příliv peněz roste napříč trhem. A hrozba rostoucí inflace to ještě posílí,“ doplňuje Latuske.

Vhodné nemovitosti ke koupi se najdou i letos. Při výběru sledují partneři mimo jiné strukturu nájemců a to, jak v daném místě prosperují. Dívají se i do blízkého zahraničí – hlavně do Rakouska a Německa. Dvě třetiny portfolia ale zůstávají doma, tedy v Česku a na Slovensku.

Zakládající partner ZDR Zdeněk Prázdný říká, že skupina při budování portfolia dbá na řádnou diverzifikaci. Nejen regionálně, ale i co do velikosti nemovitostí. Nejmenší má hodnotu 60 milionů a největší 1,7 miliardy korun. Klasický retail park stojí mezi 120 až 250 miliony korun.

O budoucí výkonnosti fondu a její udržitelnosti hodně napoví průměrná zůstatková délka nájemních smluv. Tedy jistota, jak dlouho je nájemce v objektu smluvně vázán. U kancelářských budov se celková délka nájemních smluv obvykle pohybuje mezi třemi až pěti lety. U fondů ZDR Investments je nyní zůstatková délka nad sedmi lety.

„Víme, že příštích sedm let přiteče každý rok minimálně stejný nájem. Smlouvy jsou stavěné na fixní částku, nezávisí na obratu, navíc se každým rokem navyšují o inflaci. Díky zůstatkové době nájemních smluv a inflačním doložkám se dá předpokládat, že se výnos obou našich fondů bude dál pohybovat stabilně na podobné úrovni,“ dodává Prázdný.

Byznys našich nájemců bude fungovat za jakékoliv ekonomické situace. Ukázalo se to během pandemie.

E-commerce nedominuje všemu

Zaměření ZDR Investments na regionální retail znamená, že mezi nájemci v jejich nemovitostech převládají potravináři a prodejci diskontního zboží, tedy cenově dostupného sortimentu každodenní potřeby.

„Víme, že byznys našich nájemců bude fungovat za jakékoliv ekonomické situace. Ukázalo se to během pandemie. Uzavírky se týkaly jen dvaceti procent našich nájemců. Převážná většina našich nájemců jsou bonitní nadnárodní maloobchodní řetězce. Přestože museli zavřít, neměli problémy platit nájmy a ušlé obraty dohnali během pár týdnů po otevření,“ říká Radek Hladký, partner skupiny.

Během pandemie si lidé sice zvykli nakupovat přes internet, Radek Hladký se ale nebojí, že by přestali chodit do retail parků. Potraviny jsou podle něj v tomto směru specifické, obchodníkům se nevyplatí zavážet potraviny mimo větší města a jejich okolí.

„Navíc jsou lidé v regionech hodně citliví na cenu. Trvalý cenový rozdíl v potravinách při komfortní donášce je akceptovatelný jen pro minimum lidí. U diskontního zboží, jako je třeba levný textil, zas nedává smysl připlácet za dopravu,“ vysvětluje Hladký.

Případně uvolněné jednotky v retailových parcích podle něj navíc nebude těžké obsadit. V USA i západní Evropě je běžné, že v nich jsou vedle obchodů také služby jako veterinář, gynekolog nebo zubař. „Tento trend časem dorazí i k nám. Retail parky jsou dopravně dobře dostupné a mívají bezproblémové parkování, což zákazníci oceňují,“ říká Hladký.

Jsme na trhu pět let, ve fondu kvalifikovaných investorů máme 1 600 investorů a zatím byl částečný odkup jediný.

Za klienty do Rakouska

ZDR Investments mají už přes pět tisíc investorů. Z toho 1 600 ve fondu pro kvalifikované investory, kde je průměrný vklad kolem tří milionů korun, a 3 400 ve fondu pro širokou veřejnost, kde se průměrný vklad pohybuje ve stovkách tisíc. „Fond pro širokou veřejnost jsme koncem roku 2019 založili na základě poptávky finančních poradců a potenciálních investorů. Využili jsme zkušenosti z fondu pro kvalifikované investory a umožnili na komerčních nemovitostech participovat i drobným investorům,“ říká Latuske.

Oba fondy mají podobnou investiční strategii. Ten „větší“ cílí na osmiprocentní roční zhodnocení, „menší“ na šest procent. Rozdíl je dán regulatorním požadavkem na likviditu. Z fondu ZDR Public si lidé mohou peníze na měsíční bázi kdykoliv vybrat, fond proto musí držet určitý objem prostředků na účtu.

„Řada našich investorů investuje do obou fondů. Ve fondu pro kvalifikované investory mají ‚dlouhé peníze‘. A do toho druhého jdou, aby si na peníze mohli sáhnout, kdyby nečekaně potřebovali. Z historického vývoje ale víme, že investoři k nám dávají peníze dlouhodobě. Jsme na trhu pět let, ve fondu kvalifikovaných investorů máme 1 600 investorů a zatím byl částečný odkup jediný,“ dodává Latuske.

„Obracejí se na nás zavedené distribuční sítě, ale i bankovní instituce, že by svým klientům chtěly nabízet náš produkt. Nejen v Česku, ale i v Rakousku. Ostatně to byly cíle naší západní expanze. Při budování portfolia následovat své nájemce, kteří jsou právě v Rakousku či Německu doma, a zároveň tamním investorům nabízet možnost investovat společně s námi. Nemovitostní fondy u nich mají výrazně nižší výnosy,“ doplňuje Latuske.

Text vyšel v rámci investičního speciálu magazínu Finmag a Finmag.cz Miliardy v pohybu.

Kam dál? Realitní fondy na Finmagu:

• Jak vybrat nemovitostní fond? Na tohle se zaměřte
• Česko a montovna? Blbost, říká Milan Kratina z Accolade
• Dušan Moskaliev: Se svým byznysem míříme na Západ
• Střechy v peněžence. Výběr nemovitostního fondu očima expertů
• Prodat firemní nemovitost může být skvělý byznysový tah