Investice do komerčních nemovitostí: Realitní fond od BHS už i sám staví

Jak vám bylo, když přišly první lockdowny a firmy začaly posílat zaměstnance na home office?

Popravdě jsem moc nechápal, kde se v médiích bere tak silné přesvědčení, že se už nebude běžně pracovat z kanceláří jako dřív, že se z home office stane nový normál. Zároveň mě uklidňovaly diskuze s našimi nájemníky, tedy společnostmi, které si pro sebe kanceláře pronajímají. Až na pár výjimek, kde zaměstnance doma držely befelem zahraniční matky, mi drtivá většina nájemníků řekla, že chtějí mít lidi co nejdřív v kanclu, protože to má zásadní dopad na výsledky firmy.

Takže se už dalších vln covidu nebojíte?

Jsou věci, které neovlivníme, ale jsem přesvědčený, že se ve většině firem stálý home office standardem nestane. Zní to sice hrozně lákavě, ale myslím si, že spousta lidí po pár měsících doma rychle vystřízlivěla. Říkalo se třeba, že je to skvělé pro mladé, jenže právě oni byli nakonec jednou z nejpostiženějších skupin. Doma neměli dostatečné zázemí a vybavení. A zásadní věc je problém při získávání zkušeností. Když u sebe v kanceláři sedí seniorní a juniorní zaměstnanci, tak není problém, když se ten mladší zeptá zkušenějšího klidně i desetkrát za den na nějaké drobnosti. Ale když vám na home office volá podesáté stejný člověk a do toho máte řadu dalších meetingů, tak se vám telefon ani nechce brát.

Komunikace přes všechny Zoomy a Teamsy není plnohodnotná. Když máte na videokonferenci víc než pět lidí, není to prostě ono. Nehledě na to, že řada důležitých nápadů vznikne při small talku u kávovaru nebo na skleničce po práci.

Pavel Borovička

Foto: Daniel Hamerník

Narodil se v roce 1976. Vystudoval VŠE v Praze. Od roku 1997 pracuje na českém kapitálovém trhu. V BH Securities vystřídal od roku 2004 několik pozic, na kterých pomáhal s rozvojem nových produktů. Dnes se soustředí především na nemovitostní fond kvalifikovaných investorů BHS Real Estate Fund zaměřený na komerční nemovitosti.

Jak se u vás pandemie projevila na přílivu peněz od investorů?

Musím zaklepat na dřevo, že za celou dobu předčasně vybírali peníze asi jen tři klienti, kteří podnikají v sektoru hotelnictví a gastra, takže potřebovali nutně zafinancovat svůj byznys. Naše výhoda je v tom, že ve fondu kvalifikovaných investorů, tedy s minimální investicí milion korun, máme klienty, pro které nejde o jediný zainvestovaný milion. Mají podobně zainvestováno na dalších pěti místech, takže se zpravidla nedostávají do situace, že by museli peníze rychle stahovat zpět.  

My sami jsme ale při nabírání peněz do fondu šlápli na brzdu. V průběhu loňského roku jsme měli přes 400 milionů nezainvestovaných korun, které jsme nechtěli bez rozmyslu poslat na trh ve chvíli největší nervozity, kdy bylo zajímavých investičních příležitostí opravdu pomálu. Teď už je situace stabilní, takže věřím, že se počty akvizic opět navýší a my budeme ze současné miliardy a tři čtvrtě schopni rychle vyrůst nad tři miliardy korun.

Proč jste se s nemovitostním fondem, který se dosud specializoval na kancelářské budovy, rozhodli pro odklon k logistice?

Už zhruba před dvěma lety jsme začali řešit, že rozšíříme stávající zaměření i mimo kanceláře. Hlavně proto, že byl výrazný nedostatek na straně nabídky. Zájemci byli, ale kvalitních budov se prodávalo málo, prodávající navíc využívali situaci na finančním trhu, kam proudilo množství levných peněz, takže hnali ceny do neúnosných výšin. Proto jsme se začali porozhlížet i po dalších typech budov.

Nepřišel kvůli covidu tlak na snižování cen?

Jestli si někdo na začátku pandemie myslel, že se nůžky v představách kupujících a prodávajících trošku zúží, pravda byla nakonec opačná. Ceny rostou dál, ale ekonomika se drží, takže nečekám zamrznutí trhu. Všichni vědí, že dlouho nemůžou zůstat stát na místě.

Jak se zrodil nápad, že postavíte vlastní logistické centrum?

Postupně jsme monitorovali trh komerčních nemovitostí, agenti se na nás obraceli s nabídkami hotelů, retailových center, shopping mallů i logistiky. A právě ta se nám zdá být dnes – i pro diverzifikaci našeho portfolia – nejatraktivnější. Viděli jsme, jakým tempem roste e-commerce, tak jsme začali zjišťovat, jaké jsou možnosti podílet se na tom.

Proč zrovna Bratislava?

Zaměřili jsme se na projekty v Česku, na Slovensku a v Polsku, objeli jsme v podstatě celý region. Dívali jsme se na hotové věci, ale ve hře bylo i to, že bychom mohli sami stavět. Nejintenzivněji jsme komunikovali s firmou Pannattoni, developerem průmyslových budov. Nakonec jsme se v průběhu letošního roku dohodli na společném projektu, který kromě hlavního města Slovenska může řešit i obslužnost Brna a Vídně. Měli jsme dost času, abychom vyladili vzájemná očekávání a to, kde se chceme byznysově potkat.

Co převážilo misky vah na stranu vlastní výstavby?

Dává nám to větší svobodu. Když kupujete postavenou budovu, ztrácíte potenciál developerského výnosu. Náš plán je teď takový, že až budeme mít postaveno a pronajato, nabídneme celý projekt na trhu. Tím dojde k jeho reálnému nacenění a my si budeme moct říct, jestli je cena natolik vysoká, že se nám vyplatí haly prodat, nebo jestli si je radši necháme ve fondu a budeme klientům generovat pěkné zhodnocení. Tak jako tak to pro nás je win-win.

Kdy chcete mít dostaveno?

S výstavbou začneme ještě letos, v průběhu příštího roku bychom už chtěli mít první nájemníky. V dalších fázích projektu bude záležet na tom, s jakou poptávkou se setkáme. Nechceme spekulativně zastavět celý areál. Počítáme zatím se dvěma halami a dál se uvidí.

Nájemníky budete hledat v e-commerce?

Bylo by zbytečné, kdybychom se už teď omezovali. Až poprvé hrábneme do země a projekt se začne reálně stavět, vyjednávání s nájemníky zintenzivní. Teď komunikujeme s desítkami firem, ale je to ještě oťukávání. Klíčový pro nás není sektor, ale samotný nájemník. U nemovitostí se často říká: lokalita, lokalita, lokalita, ale k maximalizaci zisků potřebujete i to, aby byl projekt v perfektním stavu a abyste v něm měli kvalitní nájemníky. Poptáváme proto takové, kteří mají úspěšný a udržitelný byznysmodel a nevyletěli třeba jen krátkodobě díky pandemii.

Panattoni má za sebou přes deset milionů metrů čtverečních postavených hal, věřím, že se nám podaří postavit něco, co bude použitelné pro širší portfolio zákazníků. Intenzivně pracujeme na tom, aby se o projektu vědělo nejen na Slovensku a v Česku, ale celoevropsky, protože nikdy nevíte, kdo se rozhodne ze západu expandovat.

Co když haly už v příštím roce prodáte?

Pokud se zadaří, tak nebude problém celý koncept zopakovat jinde. Panattoni má na starost technické provedení a nájemníky, na naší straně je finanční zabezpečení projektu a komunikace s investory. Hlad po logistice je opravdu velký. Stále ale platí, že se nevzdáváme kancelářských budov. Teď nám na stole leží pět zajímavých investičních příležitostí a věřím, že některá z nich může do konce roku klapnout.

Čeká teď české nemovitostní fondy výrazný příliv peněz od investorů?

Myslím, že ano. Už jen podle toho, že na trhu v Česku i na Slovensku vzniká řada nových nemovitostních fondů, které nemají problém s fundraisingem a získáváním klientů. Peněz je na trhu dost, úrokové sazby stále nízko. Úroky na termínovaných vkladech jsou u nuly a v západní Evropě dokonce v záporu. Svým způsobem jsme se vrátili do středověku, kdy se bankám platilo, abyste si u nich mohli schovat peníze. To všechno způsobuje tlak na výnos, což je v době vyšší inflace náročná situace pro investory i drobné střadatele. Čechům leží na účtech tři biliony korun, které reálně ztrácejí na hodnotě. I kdyby se do investic postupně nasměrovala jen desetina z toho, šlo by o obří sumu. Češi jsou konzervativní a hodně dlouho nebyli tlačeni k tomu, aby museli o investicích přemýšlet. Teď se ale situace mění.