Na turisty už nesázejte. Dlouhodobý nájemník je jistá investice

Jak jste zareagovali na jarní krizi?

Nejprve jsme ujistili majitele, kterým se staráme o nájemní byty, že se nemusí ničeho bát, protože s námi mají garantované zaplacené nájemné za jakýchkoli okolností. To se nám podařilo ve všech případech dodržet, i když jsme většině nájemníků na čas snížili nájem nebo povolili odklad splátek.

Jak velké vrásky vám teď dělá druhá vlna pandemie?

Pokud se situace z jara bude opakovat, bude scénář nejspíš podobný. Máme ale silný firemní kapitál, který nám dává jistotu, že krizi přežijeme.

Michal Rambousek

Zdroj: Tvůj Správce

Zakladatel a jednatel firmy TvůjSprávce.cz. Ta vznikla z projektu PronajmuPokoj.cz a v současnosti spravuje v Praze a okolí stovky nájemních nemovitostí. Podnikat začal při studiu na Vysoké škole ekonomické v Praze. Dnes vede tým takřka třiceti lidí.

O kolik bytů dřív nabízených přes Airbnb se teď staráte?

Od března jsme do správy převzali okolo sto padesáti bytů. Jednalo se především o byty na kraji centra, o které jsme měli zájem. Podařilo se nám převzít také menší hotely a penziony, jejichž majitelé se rozhodli pronajímat prostory dlouhodobě. Dokonce nás to donutilo nabírat nové členy do týmu v době, kdy jiní propouštěli.

Vzdali se už majitelé Airbnb bytů představy, že se situace rychle uklidní a všechno se zase vrátí do předcovidových časů?

Nejdříve se majitelé bytů na krátkodobý pronájem snažili přečkat krizi a počkat na léto. V létě pak zjistili, že poptávka není tak velká, jak očekávali. Nakonec se přizpůsobili trhu. Většinou si uvědomili, že dlouhodobý nájemník je jistá investice. Obecně si myslím, že spoléhat se jen na turisty, jakožto krátkodobé nájemníky, je velice riskantní.

Takže se dá čekat ještě větší příklon k delším nájemním smlouvám?

Každý týden se nám teď ozývají desítky pronajímatelů. Ptají se, jestli by s námi mohli pronajímat dlouhodobě. Majitelům, kteří mají své nájemní byty na kraji centra, v Praze 4 nebo Praze 5, se dnes krátkodobý pronájem rozhodně nevyplatí. U bytů přímo v centru to může být jinak. Některým z nich se ještě podařilo chytit slabší letní sezónu. S podzimem a novými opatřeními jsou už ale opatrnější a hledají způsoby, jak budoucí možnou krizi překonat.

Podle mě mají tři možnosti: Buď krátkodobé pronájmy zastaví a pokusí se nějakou dobu přečkat. Pokud splácejí úvěr, tak se zkusí s bankou domluvit na odkladu nebo jiném rozložení splátek. Druhou možností je, že se byty pokusí stále pronajímat, s nižšími příjmy. Třetí variantou, kterou můžou využít, je přistoupení na dlouhodobý pronájem se smlouvou na dva roky a déle. Trh je ale přiměje jít s cenou dolů na standardní úroveň.

Proti krátkodobým pronájmům vystupuje také stále víc politiků. Je vůbec reálné, že se tento segment trhu ještě někdy vrátí do stejného stavu jako v loňském roce?

Krátkodobé pronájmy zažívají opravdu těžké období. Proti Airbnb začal bojovat nejen pražský magistrát, jsou tu i nespokojení majitelé bytů, kterým služba ukradla klid a možnost navazovat sousedské vztahy. Myslím, že provozování Airbnb už nikdy nebude tak jednoduché, jako bylo před rokem.

Bude v dohledné době pokračovat pokles cen nájmů v Praze?

Jak kde. Ceny nájemného klesly především v Praze 1, právě kvůli odlivu turistů a krizi na trhu krátkodobých pronájmů. Spadly až o padesát procent. To vedlo k paradoxu: nájemné je tam nyní dokonce levnější než v jiných částech Prahy.

Tak extrémní zlevňování se ale nedělo všude. V oblastech, jako jsou Praha 4, 5, 9 či 10, se ceny snížily o 10 až 15 procent. Novostavby mimo centrum si cenu drží. Nájemné zde kleslo v průměru zhruba o 10 procent. Budoucí vývoj v krátkodobém až střednědobém horizontu bude záležet na míře zaměstnanosti, zpomalování ekonomiky a síle vládních opatření. Z dlouhodobého hlediska ale očekávám postupný růst cen nájemního bydlení.

Jak se vlastně díváte na problém s dostupností vlastního bydlení v Česku? Může se situace v dohledné době změnit, nebo je stav konzervovaný na dlouho?

Nejen Praha, ale celá Česká republika často přebírá trendy ze zahraničí. Současný trend jde víc k nájemnímu bydlení. To se týká každé evropské metropole. V Německu bydlí v nájemním bytě zhruba 40 procent lidí. V Berlíně pouhá čtvrtina obyvatel bydlí ve vlastním. Bydlení v nájmu v současném západním světě dominuje.

Kdo je typický klient vaší služby?

Spravujeme byty v Praze a nejčastěji nám je svěřují majitelé, kteří se o nemovitost nedokážou sami starat – například bydlí mimo Prahu, pracují v zahraničí nebo jsou příliš časově zaneprázdnění. Často se na nás obracejí lidé, kteří mají negativní zkušenost s nájemníky nebo se své nemovitosti nechtějí věnovat. My za ně průběžně vyřizujeme veškerou agendu a dáváme jim klid a jistotu, že je jejich nemovitost ve správných rukou. K nim teď přibývají bývalí provozovatelé Airbnb.

Jak velkou část klientely tvoří cizinci?

Zhruba 30 procent našich klientů jsou majitelé pražských bytů žijící v zahraničí. Jejich poptávka po našich službách od jara ještě vzrostla, protože ze zahraničí nemohli řešit problémy vzniklé v Česku.

U druhé části naší klientely, u nájemníků, jsme zaznamenali výrazný pokles poptávky z týdne na týden. Bylo to především kvůli uzavření hranic a odcestování zahraničních pracovníků. Jestli se vrátí, záleží na situaci v zemi, ze které k nám přicházejí.

Co také nabízí TvůjSprávce.cz

Na prohlídku

Co všechno vlastně zahrnují vaše služby?

Na trhu jsme od roku 2017 a od samého počátku nabízíme majitelům bytů profesionální správcovské služby. Řešíme za ně veškerou komunikaci s nájemníky – od nalezení vhodného nájemce po přípravu veškerých smluv, přepisů a vyúčtování energií. Byty pravidelně kontrolujeme, a když se vyskytne závada, opravíme ji. Jsme schopni zařídit i velkou rekonstrukci bytu. Majitelům bytů garantujeme stoprocentní zaplacené nájemné každý měsíc bez výjimek, takže se po dobu smlouvy nemusí bát neplatičů, krize na trhu nájemního bydlení ani neobsazeného bytu.

Správcovská firma, stará se majitelům nemovitostí o jejich nájemní byty od roku 2017. Za majitele bytů přebírá veškerá rizika a odpovědnosti spojené s pronájmem. Stává se jejich nájemníkem a garantuje pravidelné nájemné bez ohledu na obsazenost.

Nezvyšuje tahle garance až příliš cenu, kterou si účtujete?

Za poskytované služby si účtujeme provizi deset až patnáct procent. S rostoucí cenou tržního nájmu zvýšíme nájemné automaticky, aniž by se majitelé museli o cokoli starat. Zakládáme si na tom, že se s majiteli nedělíme pouze o rostoucí inflaci, ale také o profit z rostoucího tržního nájmu.

Podle čeho vybíráte nájemníky?

Se zájemci o bydlení si vždycky sjednáme prohlídku bytu, což tvoří první síto. Pokud se nám nájemník nezdá dostatečně seriózní nebo nejednoznačně odpovídá na otázky, je s ním většinou něco špatně. Každého si pak zkontrolujeme v Centrální evidenci exekucí a insolvencí, někdy si necháme poslat také kopii pracovní smlouvy.

Ve firmě máme nepsané pravidlo, že pokud je nemovitost po třech prohlídkách s kvalitním zájemcem o bydlení stále neobsazená, víme, že musíme něco změnit. Většinou je špatně nastavená cena nebo stav nemovitosti neodpovídá požadovanému nájmu. Pokud jsou oba tyto parametry v pořádku, dokážeme nemovitost obsadit během několika dní.

Na jak dlouho se dnes smlouvy v průměru uzavírají?

Běžně se smlouvy uzavírají na rok s možností prodloužení. To je taková klasika, kterou se řídí takřka každý pronajímatel. Myslím, že k výrazným změnám v tomto ohledu docházet nebude.

Koho považujete za největší konkurenci?

Airbnb jako konkurence odpadlo. Na nájemním trhu teď vzniká nespočet nových správcovských firem specializujících se na dlouhodobý pronájem. My si stojíme za svým byznysplánem a zkušenostmi, které jsme nasbírali, takže se na konkurenci moc neohlížíme.

Máte v plánu expanzi mimo Prahu?

Plánujeme expanzi do měst v dojezdové vzdálenosti od Prahy. Zato Brno nebo Ostrava nás moc nelákají kvůli nedostatečné velikosti trhu. Časem máme naopak v plánu expanzi do zahraničí.

Kdy?

Rádi bychom to stihli v příštích dvou letech. Naším cílem bude otevření pobočky v zahraničí a vybudování dominantní pozice na tamním trhu. Ruku v ruce s tím chceme pokračovat v rozšiřování služeb pro své klienty v Česku. Za dva roky bychom rádi měli ve dlouhodobé správě nižší tisíce pražských bytů.

Rozhovor vyšel v říjnovém čísle časopisu Finmag.