Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Ceny nemovitostí začnou stagnovat

Rozhovor s partnerem realitní kanceláře Quantum reality Jakubem Zámišem o blížící se regulaci hypotečních úvěrů, cenách nemovitostí a nájmů a problémech s kvalitou některých developerských projektů.

Od října začnou banky přísněji posuzovat žádosti o hypotéky. Na úvěr na bydlení by nově nemusela dosáhnout až pětina žadatelů. V rozhovoru s Jakubem Zámišem z Quantum reality se mimo jiné dozvíte, jakým způsobem může regulace České národní banky ovlivnit realitní trh a jestli povede horší dostupnost vlastního bydlení k poklesu cen nemovitostí a nájmů.

Jak další zpřísnění na poli hypoték zamává s českým realitním trhem?

Už teď je cítit, že poptávka po nemovitostech klesá. Nemovitosti, které by se na začátku roku prodaly obratem v podstatě do týdne nebo čtrnácti dnů, dnes na trhu zůstávají i déle než měsíc. Částečně je to dané tím, že jsou letní prázdniny, kdy se v rodinách řeší dovolené, ale myslím si, že trend bude pokračovat i na podzim. Od října pak bude pro řadu klientů obtížnější získat hypoteční úvěr na běžný byt v Praze.

Jakub Zámiš

Narodil se v Chotěboři v roce 1988. Už při studiu Obchodní akademie začal sbírat pracovní zkušenosti a založil svoji první obchodní společnost. V roce 2009 vkročil do světa realit. Během působení u velkých realitních kanceláří prý zjistil, jak se tento byznys dělat nemá, a proto se rozhodl jít jinou cestou. V současné době je partnerem v realitní kanceláři Quantum reality a jeho snem je zlepšit mínění široké veřejnosti o kvalitách služeb poskytovaných realitní kanceláří.

Nejde o zbytečně tvrdou regulaci?

Jde o výraznější zásah do trhu. Otázka ale je, jaké budou konkrétní důsledky. Zatím to ovšem nikdo neví, takže se spíš věští z křišťálové koule. Každopádně je velká pravděpodobnost, že v druhé polovině roku budou ceny postupně stagnovat, což by bezesporu každý poptávající uvítal.

Jak velké množství klientů se teď snaží co nejrychleji nakoupit, aby později neměli problém se získáním úvěru?

Část lidí to kvůli blížící se regulaci opravdu začala řešit, ale nejedná se o velké číslo. Obecně platí, že když někdo pořizuje byt nebo dům, přistupuje k tomu jinak než k nákupu spotřebního zboží. Není to rozhodnutí, které by bylo hotové za týden. Většinou máte dlouhodobý plán, který by tato regulace neměla zasáhnout. Chci tím říct, že pokud jste před měsícem neplánovali pořízení nemovitosti, tak se teď pravděpodobně nerozhodnete něco koupit. Je to rozumný přístup, protože nemá smysl narychlo kupovat něco, co se vám třeba úplně nezamlouvá, jen kvůli tomu, že se budou úvěry na bydlení posuzovat přísněji.

Jak se na říjen připravují realitní kanceláře?

Nemyslím si, že by regulace hypoték přinesla zásadnější komplikace. Dobrá realitní kancelář má dlouhodobou strategii, kterou kroky České národní banky významně nenaruší. Když máte tým zkušených makléřů, kteří klientům dokážou vysvětlit, v jaké fázi se trh právě nachází, jak nastavit cenu prodávané nemovitosti a proč, tak se na vašem byznysu nic zásadního nezmění. Určit při prodeji správně tržní cenu, je totiž v naší branži alfa a omega.

Vyberte si nemovitost

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

Takže očekáváte, že se brzy může růst cen nemovitostí zastavit ?

Podle mého názoru nebudou ceny vyloženě klesat, ale určitě přijde jejich stagnace. Samozřejmě záleží, o jaké lokaci se bavíme. Například v Praze 1 porostou ceny dál, protože tam nakupuje jiná klientela než třeba v Praze 4 v Modřanech. Tam bude situace jiná. Trh je v současné době s cenami tak vysoko, že si průměrná rodina ze střední třídy v Praze pořídí vlastní bydlení daleko obtížněji než dřív. Na klasické byty 3+kk bude klesat poptávka a jejich cena nahoru neporoste, protože je zkrátka nebude mít kdo kupovat. V médiích sice často slyšíme, že ceny nemovitostí budou dále strmě růst, ale často jde o placené výstupy nebo pohled lidí ze zájmových skupin, kterým tahle tvrzení vyhovují.

Jak se regulace hypoték projeví na cenách nájmů? Půjdou výrazněji nahoru?

Nemyslím si. Paradoxně v posledních dvou měsících šly ceny nájmů mírně dolů nebo při nejmenším stagnovaly, a to i v lokalitách jako jsou například Vinohrady. Nabídka se v poslední době rozšířila především o byty uvolněné studenty, kteří mají smlouvy končící v průběhu prázdnin. Majitelé nemovitostí si v prostředí větší konkurence uvědomili, že jsou jejich představy o výši nájmu mnohdy nereálné.

Počet lidí, kteří budou hledat pronájem, ale na podzim určitě vzroste…

Ano, to je sice pravda, ale neřekl bych, že dojde ke skokovému zdražení. Zvýšení zájmu se „schová“ do klasického podzimního zvýšení poptávky. Výkyvy ceny nájmu nebudou větší než při běžné sezóně.

V souvislosti s cenami nájmů se v poslední době hodně mluví o Airbnb. Opravdu krátkodobé nájmy tolik deformují trh?

Nabídka klasických pronájmů je kvůli Airbnb v některých lokacích nižší. Tím pádem roste i cena. Ale za vysoké nájmy rozhodně nemůže Airbnb. Tahle služba se týká jen některých lokalit v Praze – centra a míst v okolí metra. Jen opravdu hrstka investorů by koupila byt například v Modřanech, vzdálený šest zastávek autobusem od metra, aby ho pak pronajímala přes Airbnb. Tlak proti službě Airbnb, který je v současné době cítit, je především z daňových důvodů, ale také proto, že se tato služba nelíbí provozovatelům hotelů. To, co se u nás okolo této služby děje, není nic překvapujícího. Na západ od nás se vede podobná debata už pár let.

Doteď jsme mluvili o regulaci, co nás teprve čeká. Jaký dopad měly na váš byznys regulace ČNB, které už máme za sebou – ať už konec stoprocentních hypoték nebo další zpřísnění u hypoték s LTV mezi osmdesáti a devadesáti procenty?

Na poptávce po nemovitostech se skoro vůbec neprojevily. Ceny ještě nebyly tak vysoko, aby si lidé nemohli nákup bytu dovolit. Potřebu hotovosti lidé často řešili v rámci svých rodin a drtivá většina se těmto regulacím dokázala přizpůsobit.

ČNB chtěla zamezit stoprocentním hypotékám i kvůli tomu, aby si lidé tímto způsobem nepůjčovali na investiční byty, které by dál pronajímali. Byl to správný krok?

Rozhodně. Přesně na to ve světě doplatil realitní trh při minulé krizi. Lidé si pořizovali byty na stoprocentní hypotéku, a když šly ceny dolů, zjistili, že jim příjem z nájmu nepokrývá splátku hypotéky a že musí ještě doplácet další peníze. Takže se rozhodli nemovitost co nejrychleji prodat a to v neposlední řadě přispělo k pádu trhu.

Byla u nás poptávka po investičních bytech na úvěr tak velká, že ji bylo potřeba regulovat?

Tady přece nejde jen o nemovitosti pořizované s investičním záměrem. Dejme tomu, že máme rodinu, která si pořídí byt za sedm milionů a bude ho financovat prostřednictvím stoprocentního úvěru. Ví, kolik a jak dlouho bude platit na splátkách, a s tím do toho jde. Ale co když se něco nečekaného stane a za pár let bude muset byt prodat? Pokud mezi tím trh výrazně klesne a byt bude mít najednou hodnotu pouze šest milionů, tak se může lehce stát, že aby rodina byt prodala a zbavila se dluhu, bude muset ještě sáhnout do vlastní kapsy a to i přes to, že řádně x let splácela. To přece nikdo nechce. A teď se podívejme na druhou stránku věci. Banka byla nenasytná a poskytovala víc stoprocentních hypotečních úvěrů, než bylo zdrávo. Najednou se objeví na trhu mnoho lidí, kteří nebudou mít na splacení svých závazků. To už by mohlo mít mnohem větší dopad.

Anketa

Máte hypotéku?

Často se mluví o tom, že na trhu není dostatek bytů, že se málo staví a že úředníci házejí developerům zbytečně klacky pod nohy. Je to pravda?

Neviděl bych to tak černě. Je sice pravda, že dlouhodobě počet bytů předaných k užívání klesá, ale v posledním čtvrtletí byl už patrný obrat. Jsem navíc přesvědčený, že když chce někdo najít dobrý byt, tak ho prostě najde. A to i za rozumnou cenu. Developeři to trochu přehánějí, když prostřednictvím svého marketingu tvrdí, že lidé nemají kde bydlet. Spíš by se měli zaměřit na to, aby při výstavbě odváděli kvalitní práci, protože někdy je to vážně tristní.

Jak to?

Přijde mi, že v řadě projektů spolu nekomunikují prodejci, architekti a ekonomové. Každého zajímá úplně jiný aspekt projektu a pak se stane to, že se jejich práce vůbec nepotká a výsledek není dobrý. Když vidím, co někdy dokážou vytvořit, tak mi to hlava nebere.

ČERSTVÝ FINMAG

Finmag předplatné

Nakonec jsem si řekl: Jindro, co blbneš? Přece nemůžeš dělat šéfredaktora novin, které vlastní politik. Babišovi jsem napsal že by to nedělalo dobrotu. Rozhovor s Jindřichem Šídlem.


Žánr, který se Česku příčí v krku: Těžko vysvětlovat voliči ODS ve středních letech, proč si člen Wu-Tang Clanu kdysi zajel vyzvednout potravinové lístky limuzínou a že to někdo považuje za užitečný aktivismus. Táňa Zabloudilová o rapu.


Máme přijmout syrské sirotky z uprchlických táborů v Libanonu? Jestli tam nějací jsou, zjišťovala na místě Markéta Kutilová. Výsledek? Nedostatkové zboží.


Povídejte…

Občas mám pocit, že si developeři myslí, že lidé žijí na chodbách. Ty se totiž dělají stále větší a větší, často na úkor ložnic, kam se rodina s dětskou postýlkou sotva vejde. Další poměrně častá specialita je, že v rámci obývacího prostoru umístí kuchyňskou linku do kouta, kde není žádné přirozené denní světlo. Takže i když je pravé poledne a venku ani mráček, stejně si musíte na krájení mrkve rozsvítit, abyste nepřišli o prsty. Samozřejmě u některých bytů není možné jiné řešení například kvůli rozvodům energií, ale z těchto důvodů je špatně uspořádaná dispozice jen v malém procentu.

Zcela nepochopitelně pak někteří developeři nedokážou dostatečně oddělit obývací prostor od části bytu, kde se nachází ložnice. Když vám přijde večer návštěva, logicky chcete, abyste nebudili děti. Nad tím ale skoro nikdo nepřemýšlí. A hodně velký bizár jsou i byty, které mají sice velkou krásnou terasu, ale je přístupná pouze přes ložnici. Takže když v létě pořádáte grilovačku, musíte návštěvu provést kolem vašeho pyžama, ideálně s varováním, že až půjde zpět s talířem, musí dávat pozor, aby omáčka nekápla na koberec u postele. 

Takže kvalita developerských projektů se ani po letech nelepší?

Nechci říkat, že jsou všichni developeři špatní, to určitě ne! Některé projekty jsou vážně skvělé, promyšlené do posledního detailu. Ale je to kus od kusu. Jsou developeři, kteří za každou cenu staví levně, a tím pádem i nekvalitně, jiní si dávají pozor a snaží si udržet dobré jméno, takže stavějí lépe, ale o to dráž.

A další zásadní věc, která developery v současné době trápí asi stejně jako ostatní obory – nejsou lidi! Zkuste dnes najít dobrého řemeslníka, který vám rychle udělá novou koupelnu. Jen těžko ho seženete. A firmy, které dělají developerské projekty, mají stejný problém.

Ondřej Tůma

Ondřej Tůma

Vystudoval žurnalistiku na Fakultě sociálních věd Univerzity Karlovy. Studoval také na Fakultě humanitních studií v Praze a na Goethe-Universität ve Frankfurtu nad Mohanem. Má za sebou stáže v Českém rozhlase a Lidových novinách.... Více o autorovi.

Komentáře

Celkem 0 komentářů v diskuzi

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK