Řešení českého bydlení?

Dnes a denně čteme v novinách, jak je výhodné kupovat byty, jak je to skvělá investice, jak jsou byty výborným investičním instrumentem – postačí nakoupit, pronajmout a inkasovat zisky. Autoři ale nepíší, kde se vezmou ty davy zájemců, ochotných platit vysoké nájemné.

Byt či dům si máme kupovat především pro zajištění svého klidného a spokojeného života a až poté jako investici. Pozor na prezentování nemovitostí jakožto ideálního investičního produktu. Nemovitosti by měly dle mého názoru tvořit i u velmi konzervativních investorů nejvýše čtyřicet procent investic.

Roky byly nemovitosti skvělou investiční příležitostí. Obchodníci operující na tomto trhu (od velkých developerů po malé spekulanty s jedním bytem) dosahovali velkých, záviděníhodných zisků. Nezapomínejme však, že částečně tyto zisky byly dány inflačním znehodnocováním měny.

Pozor na bubliny
Počátkem devadesátých let ceny nemovitostí ve Velké Británii klesly o třicet až padesát procent a vzpamatovaly se až zhruba po deseti letech. Ceny rekreačních nemovitostí ve Španělsku klesly loni až o třicet procent. O současné nemovitostní krizi v USA všichni víme. Nové drahé byty ve Špindlerově Mlýně se propagují na deseti billboardech od Prahy až k Vrchlabí.

Budou nemovitosti nadále tím zázračným investičním instrumentem i v budoucnosti? „Bubliny“ a jejich praskání nelze snadno předvídat. Kdo by to uměl, pohádkově by zbohatl. Přesto je nyní na místě upozornit, že přibývají varovné signály, které nás nabádají k racionálnímu uvažování a opatrnosti.

Ekonomika zpomaluje
Dynamika růstu ekonomiky se zastavila, je před námi zřejmě několik let stability. Firmy zahájí restrukturalizační procesy, každé pracovní místo bude zvažováno. To bude mít tichý, nenápadný, ale jednoznačný vliv i na trh bydlení – poptávka se sníží.

Úrokové sazby stouply
Lidé s nižšími příjmy nedosáhnou na hypotéku. Buď budou bydlet ve stávajících bytech (u rodičů), nebo se pokusí získat nájemní byty. Ovšem vliv tohoto jevu může být krátkodobý, za rok za dva se možná vše vrátí do starých kolejí.

Regulace nájmů končí
Opět se do slovníku vrátí slovo bytná, lidi si do prázdných pokojů budou brát podnájemníky. Výsledkem bude pohyb všemi směry a s tendencí ke snížení poptávky po bydlení. Zvýšení nájmů bude mít mnohé důsledky. Část lidí bude hledat vlastní bydlení. Půjde hlavně o rodiny s dětmi. Snížení životní úrovně placením hypotéky je v jejich případě snesitelné díky zajištění bydlení pro další generace – byt se bude dědit.

Roste počet nových bytů
Asi třetina, ale v některých projektech až polovina bytů je podle developerů kupována na spekulaci – buď pozdější prodej, nebo na okamžitý pronájem. Kdo by měl zájem o bydlení? Kde se vezmou oni lukrativní, movití nájemci? Po určitě době se tento segment nájemců vyčerpá, nebo zájemci budou požadovat nižší ceny.

Kolik bytů je k pronájmu?
Vzpomenete na dobu devadesátých let? V Annonci byla jedna strana nabídek a čtyři strany poptávky. Dnes je to obráceně.

Tržní nájem už nezaplatí hypotéku
Ceny za tržní nájem za posledních pět let nestouply, nebo jen velmi pomalu. Situace, kdy nájem plně zaplatil hypotéku, se asi nebude hned tak opakovat. To odradí od spekulativních nákupů a sníží zájem o nové i staré byty.

Co to všechno znamená?
Je možné, že zanedlouho bude poprvé v novodobé historii na našem území vyřešen trvalý nedostatek bytů. Těm, kdo potřebují bydlet, doporučuji velmi opatrně nakupovat a velmi tvrdě smlouvat o ceně. Prodejcům doporučuji prodat co nejdříve.

Autor je finanční poradce ve společnosti Partners. Článek napsal pro deník E15.