Hypotéky: Banky přitvrzují

Letos je tradice porušena. Soudě podle objemu poskytnutých hypoték za první pololetí 2008, meziroční objem nově poskytnutých hypoték se poprvé v novodobé české historii propadne. A to rovněž dvojciferným tempem, viz první graf v pravém sloupci.

Na těchto číslech není zatím mnoho nového ani překvapujícího. Poklesu si ostatně všimla řada komentátorů. Zajímavý je výpočet průměrné hodnoty hypotéky, což lze považovat za odhad růstu cen bytů a domů (samozřejmě, jde o zjednodušení, protože předpokládáme konstantní loan-to-value.), viz druhý graf.

Průměrná výše hypotéky oproti roku 2007 vzrostla o necelá 3 procenta. Hovoříme zde pouze o hypotékách poskytnutých fyzickým osobám, protože rok 2008 přinesl novinku: explozi hypoték poskytnutým firmám. Firmy dostávaly hypotéky již v letech předchozích, letos se však výrazně zvýšila typická velikost takovéhoto úvěru. Kdybychom započítali všechny hypotéky, průměrná výše by ve srovnání s rokem 2007 vzrostla o impozantních 18,6 procenta!

Je evidentní, že banky jsou stále opatrnější. Svědčí o tom i poměr ztrátových úvěrů vůči standardním úvěrům, viz třetí graf. Během posledních šesti let jsme si zvykli, že podíl špatných úvěrů neustále klesal, a to kromě některých výjimečných momentů takřka monotónně.

Dlouhodobě se lepšící finanční zdraví bank vedlo k postupnému posilování obchodu a změkčování rizikových standardů. Reklamní kampaně začaly zdůrazňovat, že „devět z deseti klientů dostane hypotéku“, atd. Kreditní kvalita začala být chápána jako vyřešený problém.

A tak tomu také je, alespoň prozatím. Při bližším zkoumání statistik ČNB však vychází najevo zajímavý a nikde nezdůrazňovaný fakt, že podíl ztrátových úvěrů byl nejmenší v prosinci 2007 – a od té doby roste. Velmi mírně, ale roste. Samotný podíl špatných úvěrů strach nevyvolává a spíše potvrzuje názor, že české bankovnictví je zdravé.

Nicméně změna trendu tu je, a je to změna směrem ke zpřísnění úvěrových standardů. Čeští bankéři nechtějí absolvovat podobné kalvárie jako mnozí jejich kolegové v USA či v Británii, a proto raději preventivně dupou na brzdu.

Ceny českých rezidenčních nemovitostí zatím zasaženy nebyly, protože realitní trh není burza, a všichni zde mají na reakci dost času. Zatímco akciovému trhu stačí na reakci sekundy, realitní trh bere realitu (pozor, slovní hříčka) na vědomí pozvolna, v horizontu měsíců a někdy dokonce let. Skutečný dopad změny trendu úvěrové politiky uvidíme na cenách domů a bytů možná až za rok.

Autor je ředitel pro strategii Partners.