Zač je v Česku bydlení?

Když budete hledat informace o vývoji cen na českém trhu rezidenčních nemovitostí, narazíte na ně překvapivě na každém kroku – cenové mapy, analýzy různých realitních kanceláří i prohlášení jejich majitelů vás seznámí s tím, kde a o kolik procent právě vzrostly ceny bytů, rodinných domů, stavebních parcel nebo rekreačních objektů. Jenže nakolik je jim možné důvěřovat?

V Praze je draze
První, na co velmi často narazíte, je pozoruhodný fakt, že český realitní trh je ztotožňován s hlavním městem a jeho okolím. Jistě, není sporu o tom, že v Praze se odehrává významný objem realitních obchodů, ale na druhou stranu má svá výrazná specifika, která v jiných regionech nefungují.

Když se například dočtete v novinách, že se v Česku staví hodně bytů, je to hrubé zobecnění, protože skutečně rozsáhlá výstavba je v Praze, případně v Brně. Jestliže si budete chtít koupit nový byt či dům třeba v Přerově nebo v Jindřichově Hradci, asi nebude příliš z čeho vybírat.

Podobné je to i s průměrnými cenami. Jen těžko se dopátráte, na základě jakých údajů tvrdí realitní odborníci, že ceny rostou o 20 i více procent ročně. Velké realitní kanceláře nebo řetězce tvrdí, že čerpají údaje o cenách nemovitostí ze svých vlastních statistik.

Jenže dnešní dominantní hráči na trhu rezidenčních nemovitostí (AAA Byty, RE/MAX, M&M, Realitní společnost České spořitelny a další) mají za sebou příliš krátkou historii na to, aby mohly mít dlouhodobé řady relevantních dat, která by navíc rovnoměrně mapovala obchody v celém teritoriu České republiky. Realitním kancelářím zveřejňování cenových analýz někdy slouží spíše k vlastní prezentaci a posílení image.

Kde hledat ceny?
Ale abychom realitním kancelářím nekřivdili – opatřit si objektivní data o vývoji cen nemovitostí v posledních letech není jednoduché. Jednou z cest by byla vzájemná spolupráce realitních kanceláří. Kdyby se dohodly na shromažďování údajů o realizovaných (nikoli inzerovaných) cenách, pokud možno očištěných od provizí, mohly by mapy reálných tržních cen sestavit. Ale proč by to dělaly?

Jeden takový pokus se uskutečnil na konci 90. let, neměl však dlouhého trvání. Asociace realitních kanceláří (ARK ČR) tehdy několikrát vydala index cen nemovitostí v České republice sestavený právě podle informací shromážděných od členských kanceláří.

Jaroslav Novotný, současný prezident ARK ČR, který si index  pamatuje, se dokonce na jeho vývoji podílel. Hodnotí projekt jako finančně náročný a říká, že realitním kancelářím nepřinesl očekávaný efekt. Vyžadoval hodně úsilí a vlastní vydávání tištěné podoby indexu bylo nákladné. Veřejnost, ani odborná, o něj neprojevovala dostatečný zájem. Proto byl projekt ukončen.

Přesnější data o tržních cenách nemovitostí by se dala získat od finančních úřadů z daňových přiznání k dani z převodu nemovitostí. Čerpá z nich Český statistický úřad a periodicky, i když se zpožděním, publikuje průměrné ceny bytů a rodinných domů. I tyto údaje jsou však značně zkreslené.

V Česku totiž probíhala a stále ještě probíhá privatizace bytového fondu. Ročně jsou stovky bytů převáděny z obecního, podnikového nebo družstevního vlastnictví do soukromého, a to za netržní ceny, tedy přesněji řečeno za ceny nižší než tržní. To se pochopitelně promítá do průměrných cen bytů s různou intenzitou podle toho, kolik se jich právě v dané lokalitě privatizovalo.

Inzerce a média
Prezident ARK ČR Jaroslav Novotný se domnívá, že dnes je na trhu dostatek informací v nabídce realitních kanceláří, ze kterých si může běžný zájemce odvodit přibližnou cenu nemovitosti v místě, kde chce koupit nebo prodávat. Ale s tím by se dalo polemizovat, zejména při současné úrovni servisu na realitním trhu.

Kdo sleduje inzerci nemovitostí, nebo ji dokonce někdy sám využil, jistě mi dá za pravdu. Prezentace nemovitostí není dostatečně kvalitní na to, aby si zájemce udělal představu o ceně.

V nabídce dlouho „visí“ především ty byty nebo rodinné domy, které jsou špatně prodejné zejména proto, že jejich cena není reálně nastavena. Na druhou stranu tam, kde prodávající odhadne prodejnost dobře, nemovitost se v inzerci ani neohřeje. Udělat si z inzerce obrázek o skutečně dosažených tržních cenách mohou jen zkušení lidé, kteří si dovedou dostupné informace sami zkorigovat.

Ne nadarmo se v zahraničí, a zdaleka teď není řeč jen o vyspělých realitních trzích, publikují pravidelně indexy cen nemovitostí, přičemž jsou stanovena pravidla jejich sestavování. Před třemi roky jsem byla služebně v Kyjevě, kde probíhá již několik let obrovský boom bytové výstavby. Lokální deník tam věnuje realitnímu trhu celou poslední stranu. Zveřejňuje na ní informace o nových projektech včetně vývoje jejich cen a publikuje také cenové indexy jednotlivých nemovitostních komodit.

V Česku hrají média také velkou roli ve vnímání vývoje cen nemovitostí, bohužel ale zdaleka ne seriózní. Jsou velmi často hlásnou troubou realitních kanceláří, developerů, bank i dalších subjektů, které mají na vývoji realitního trhu nějaký zájem. Většinou bez velkého přemýšlení publikují nejen informace, ale i názory, které jsou jim zainteresovanými stranami prezentovány. Zapojují se ochotně do různých kampaní, hlavně když jsou vedeny pod dostatečně přitažlivým heslem. Donekonečna ho pak skloňují ve všech pádech a kupodivu značně ovlivňují chování lidí.

Komu slouží kampaně
Tak například před rokem 2004 se vyrojilo obrovské množství článků o tom, že ceny nemovitostí v Česku strmě vzrostou po vstupu země do EU. Údajně se rychle vyrovnají na úroveň obvyklou v ostatních vyspělých členských státech a přispěje k tomu i poptávka ze strany cizinců. Na jednu stranu to podnítilo zájem ze strany kupujících a na druhou stranu ti, kteří chtěli prodat, své záměry odložili.

Došlo tak k převisu poptávky a ke skokovému růstu cen, a to nejen stávajících nemovitostí, ale i těch, které se v té době stavěly. Marné byly námitky odborníků, že k žádné panice není důvod. Ceny nemovitostí v členských státech EU nejsou a nebudou nikdy stejné, vyvíjejí se pod vlivem lokálních ekonomických faktorů, jako je růst HDP a mezd, dostupnost úvěrů a podobně. Navíc občané států EU, kteří měli zájem koupit nemovitosti v Česku, to udělali dávno před rokem 2004, kdy byly ještě ceny příznivější. Po roce 2004 se ukázalo, že tyto střízlivé hlasy měly pravdu a trh rezidenčních nemovitostí zaznamenával ochlazení, dokonce i pokles cen některých nemovitostí.
 
Další kampaň však na sebe nedala dlouho čekat. Tentokrát se na ní podílely zejména velké developerské společnosti a banky. Rozpoutaly přímo smršť. Boom hypotečních úvěrů s nízkými úrokovými sazbami, k jehož odstartování přispěla záhy po své privatizaci Česká spořitelna, byl ještě umocňován šířením obav z dramatických dopadů deregulace nájemného a z brzkého ukončení výjimky na sníženou sazbu DPH pro bytovou výstavbu.

Marná varování
Kupujte si vlastní bydlení hned – nájemné bude drahé, úroky vyšší a byty dražší. Tak by se dalo do jedné věty shrnout heslo, které opakovaly noviny i další média od roku 2005. A mělo to úspěch. Lidé kupovali byty a domy jak o život a počet hypoték rostl ročně o 40 až 50 %. Samozřejmě s poptávkou rostly i ceny, a to bohužel často bez ohledu na kvalitu pořizovaných nemovitostí.

V hypotečním šílení posledních  let opět zanikla nesmělá varování před nafukující se cenovou bublinou, zejména v Praze a okolí, ale i v některých dalších lokalitách. Teď se ukazuje, jak byla tato varování oprávněná, a to dokonce natolik, že současným stavem na trhu nemovitostí se vážně zabývá Česká národní banka.

Od počátku roku 2008 jsme svědky postupného ochlazování zájmu jak o hypoteční úvěry, tak i o nakupování již často předražených bytových nemovitostí a pozemků. Dopady na sebe jistě nedají dlouho čekat. Nebudou nijak dramatické. Nemusíme se bát katastrofy podobné americké hypoteční krizi.

Malé lokální maléry však vyloučit nelze. Ne každý developerský projekt bude asi úspěšně dokončen a se ziskem prodán. Ne každý developer a stavební firma se udrží na trhu. Ne každý byt či rodinný dům bude možné v nejbližších letech prodat za pořizovací cenu. Ne všechny realitní kanceláře přežijí.

Foto: Profimedia.cz