Správná hypotéka

Jaké jsou výhody a nevýhody jednotlivých metod financování bydlení prostřednictvím hypoték? Jak dosáhnout co nejvyšší finanční efektivity pro klienta a zároveň jistoty v nebezpečné situaci vysokého zadlužení na velmi dlouhou dobu? Je vhodné či finančně výhodné kombinovat hypotéku s jinými produkty?

Na tyto i další otázky se pokusíme najít odpovědi a podpořit je objektivními kvantifikovatelnými i nekvantifikovatelnými závěry za použití nejčastěji využívaných produktů.

Na příkladu hypotéky ve výši 1,5 mil. Kč porovnáme pět možností financování bydlení pomocí hypotečního úvěru:

1. anuitní hypotéka na 20 let s rizikovou pojistkou
2. anuitní hypotéka na 30 let s rizikovou pojistkou
3. anuitní hypotéka na 30 let s možností splacení po 20 letech z IŽP s rizikovým krytím
4. anuitní hypotéka na 30 let s možností splacení po 20 letech z pravidelné investice s rizikovou pojistkou
5. hypotéka s odloženou splátkou jistiny kombinovaná s IŽP s rizikovým krytím na 30 let s možností splatit po 20 letech

Srovnávaná kritéria jsou:

• celková nákladovost konceptu v případě splacení hypotéky po 20 letech
• celková nákladovost konceptu v případě splacení hypotéky po 30 letech
• celková výše splátky a výše její povinné části
• vývoj rezervy v jednotlivých variantách a její likvidita
• výše rezervy při splacení hypotéky
• flexibilita konceptu – možnost změny konceptu, chování v případě problémů
• rizikovost konceptu – výše rizika, že daný koncept se nebude vyvíjet dle předpokladů

Pozn.: Celková nákladovost je kalkulována jako součet veškerých zaplacených splátek hypoték, pojistného či investic za příslušné posuzované období a odečteny jsou naopak případné daňové úlevy bez reinvestování a vytvořená rezerva na IŽP či investicích po případném splacení hypotéky.

Ve všech případech budeme vycházet z těchto předpokladů:

• muž 30 let pro účely výpočtu rizikového pojistného a IŽP
• úrok z hypotéky 5 % p.a.
• produkt pravidelného investování – zhodnocení 7 % p.a. čistého - po aplikaci management fee
• zhodnocení IŽP 7 % p.a. čistého – zadáváno do kalkulačky 7 % - tedy také po aplikaci management fee na výnos podkladového aktiva
• zhodnocení 7 % p.a. čistého, tedy cca 8,5% p.a. zhodnocení podkladového aktiva by měl přinést fond se smíšeným až dynamickým portfoliem na 10ti letém a delším horizontu
• daňová skupina 12,5 % po celou dobu
• žadatel potřebuje zajištění smrti – dnes či v krátkém horizontu

Používané produkty:

• IŽP – Partner for Life T100P od AXY (nedochází ke zdvojení management fee, proto z pohledu tohoto poplatku srovnatelné s přímou investicí do podílových fondů)
• Riziková pojistka s klesající pojistnou částkou – tarif 860 od Uniqy – protože se tato pojistka však platí pouze polovinu doby – tedy 10, resp. 15 let v našich případech – tak kvůli srovnatelnosti variant druhou polovinu doby částku na toto pojištění v daných variantách investujeme do pravidelných investic a o výsledek snižujeme celkové náklady dané varianty
• Pravidelná investice s předplaceným vstupním poplatkem strhávaným z prvních plateb ve výši 3,5 %, bez realokace.
• Hypotéka s odloženou splátkou jistiny u Volksbank – výši anuity, úmoru a úroku však počítáme dle vzorců finanční matematiky nikoliv kalkulaček bank, proto může ve splátce hypotéky dojít k mírnému rozporu s praxí

Postup srovnání:

• v první fázi pro zjednodušení a také pro neznalost budoucnosti nebudeme kalkulovat u IŽP či investic do podílových fondů vliv zákona o dani z příjmu – tedy nekalkulujeme a ani nereinvestujeme daňovou úsporu z IŽP a stejně tak zisk z IŽP není zdaněn 15 %. Vycházíme tak vlastně z předpokladu, že podmínky se v budoucnu (horizont nad 5 let) budou u těchto dvou produktů v daňových otázkách srovnávat.
• V druhé fázi pak zakalkulujeme i vliv daňových úlev u IŽP (bez reinvestování) a daně 15 % při výběru z IŽP
• Ve třetí fázi spočítáme nákladovost jednotlivých variant pro případ stejné úrovně splátky a investice ve všech případech.
• Ve čtvrté fázi spočítáme, jak by vše vypadalo, pokud by klient nepotřeboval krytí pojistkou
• A nakonec v páté fázi se podíváme, jak vše bude vypadat, když započteme vliv času a časové hodnoty peněz a všechny příjmy a výdaje přepočítáme s použitím té „správné hodnoty“

Fáze 1:

V tabulkce č. 1 (náhled si můžete otevřít v pravém sloupci) vidíme rozdílné splátky jednotlivých variant financování hypoték a celkové náklady na danou variantu při splacení hypotéky po 20 letech, resp. po 30 letech. Nebereme však v úvahu ani rozdílnou výši splátky ani vliv zdanění IŽP či daňových úlev na IŽP.

Vidíme také výši naspořené rezervy, která nám zbude po splacení hypotéky na investičních instrumentech, které používáme jako rezervu a zároveň jako nástroj pro dřívější splacení hypotéky. V této částce je také případně započteno investované rizikové pojistné po uplynutí příslušné poloviny celkové pojistné doby (poté se již pojistné neplatí).

V posledním sloupci je vypočtena celková provize z pohledu centrály firmy za zprostředkované produkty v dané variantě - v tomto čísle jsou započteny pouze provize v prvních 10 letech, tedy nejsou tam započteny provize za reinvestování původně rizikového pojistného apod.

Tabulka č. 1 je také zajímavá tím, že právě tyto ukazatele - ještě se započtením určité daňové úlevy - předkládá většina poradců svému klientovi. Je zřejmé, že zdánlivě finančně nejzajímavější pro klienta i poradce je na dvacetiletém i třicetiletém horizontu kombinace s IŽP. Z tohoto pohledu se na druhé příčce umístila anuita kombinovaná s IŽP a těsně na třetí příčce anuita s pravidelnou investicí a rizikovou pojistkou. Na druhou stranu vzhledem rozdílnosti výše splátek jde vlastně o srovnání nesrovnatelného.

Dalším významným faktorem při posuzování vhodnosti variant je výše likvidní rezervy pro případy neočekávaných potřeb – nezaměstnanost, nemoc, úraz a další. Výši této rezervy tvoří buď IŽP nebo pravidelná investice. V případě anuitní hypotéky na 20 let je tato rezerva tvořena nejprve investovaným rizikovým pojistným po ukončení splácení rizikové pojistky a po 20 letech, kdy je splacena hypotéka, se počítá s investováním celé původní splátky do pravidelných investic. Totožně pak investované původně rizikové pojistné přičítáme od 15. roku ve variantě anuity kombinované s investicí. Vývoj možných výběrů u IŽP či pravidelných investic pro jednotlivé varianty ukazuje druhá tabulka v pravém sloupci.

Je třeba také upozornit na skutečnost, že rezerva, účet IŽP, u varianty hypotéky s odloženou splátkou jistiny, není automaticky likvidní, jelikož případný výběr je vázán na povolení banky. Reálně je tedy možné se k této „rezervě“ v případě nouze dostat pouze zrušením kombinace a vlastně převedení hypotéky s odloženou splátkou na standardní anuitní hypotéku v původní výši samozřejmě.

Nejvyšší a téměř totožnou přidanou hodnotu nám v tomto případě poskytuje pravidelná investice a IŽP ve variantách kombinovaných s 30ti letou anuitní hypotékou. Je zde také vidět, že v tomto případě je výhodnější IŽP s rizikovým krytím než pravidelná investice s rizikovou pojistkou, a to i přesto, že kalkulujeme v praxi téměř nereálnou situaci, kdy klient po ukončení splácení rizikové pojistky původní rizikové pojistné investuje do fondů.

Vzhledem k dalším rizikům, které sebou nese hypotéka s odloženou splátkou jistiny a na základě životní reality normálního člověka, bych po tomto srovnání většině klientů doporučil anuitní hypotéku na 30 let kombinovanou s IŽP s rizikovým krytím. Tato varianta je dostatečně flexibilní, finančně zajímavá a především s dostatkem likvidní rezervy. Nicméně uvidíme, jak ovlivní doporučení další analyzované vlivy.

Fáze 2:

Jak by se vše změnilo, pokud bychom zdanili zisk z IŽP 15 % a získali daňovou úlevy 12,5 % z IŽP do výše 12.000 Kč ročně, můžeme vidět v tabulce č. 3 (vliv daně z příjmu – na odbytné a z pojistného 12.000 Kč ročně). Dle současného zákona o dani z příjmu dopadne pozitivně i negativně pouze na varianty s IŽP. Daňová úleva nám sníží celkové náklady na 20ti letém i 30ti letém horizontu.

Na druhou stranu případná daň 15 % ze zisku v IŽP nám výrazným způsobem zvýší náklady. Je však třeba upozornit, že nikdo neví, jaký bude zákon o dani z příjmu za 20 či 30 let. Osobně očekávám v delším horizontu sladění přístupu v danění IŽP i v pravidelných investicích.

Fáze 3:

Ve třetí fázi srovnáme splátky ve všech variantách a to na stejnou výši s variantou s nejvyšší splátkou na celý program, což je hypotéka s odloženou splátkou jistiny v kombinaci s IŽP.

Provedeme to tak, že rozdíl ve splátce po celou dobu rozdílu investujeme do definovaných pravidelných investic. V tabulce č. 4 (vliv dorovnání splátky na stejnou výši ve všech variantách prostřednictvím pravidelné investice) vidíme výsledky. Výsledný zisk na 20ti letém a 30ti letém horizontu nám pak snižuje nákladovost varianty.

Nyní tedy můžeme srovnat nákladovost všech variant při stejné splátce i se započtením současného zákona o dani z příjmu – výsledek je v páté tabulce (nákladovost variant při stejné splátce a započtení vlivu daní z příjmu).

Pořadí výhodnosti se nám na 20ti letém horizontu nezměnilo ani po započtení výše uvedených vlivů. Nicméně na 30ti letém horizontu se díky zdanění IŽP dostává na druhou „příčku“ výhodnosti varianta anuity na 30 let splacená z pravidelné investice. Je tedy zřejmé, že při započtení zdanění IŽP se na 30ti letém horizontu stává pravidelná investice s rizikovou pojistkou výhodnější než IŽP s rizikovým krytím.


Fáze 4:

V této fázi zkusíme zrušit předpoklad nutnosti či potřebnosti zajištění smrti dlužníka – tedy vlastně případy, kdy na dlužníkovi nikdo finančně nezávisí nyní a ani v budoucnu záviset nebude nebo v případě, že dlužník je dostatečně zajištěn jinak (např.: vlastník firmy či podílu, bohatí rodičové, apod.). Ve všech variantách to bude znamenat snížení nákladů kromě hypotéky s odloženou splátkou jistiny v kombi s IŽP na 30 let, kde je krytí automaticky a není jej možné odstranit a cenu krytí je tak třeba brát jako další nákladovou či poplatkovou položku v IŽP.

Tabulka č. 6 (zisk u jednotlivých variant, pokud nekalkulujeme zajištění smrti dlužníka) ukazuje, o kolik bychom v jednotlivých variantách získali více, tedy snížili náklady varianty, pokud bychom nepotřebovali zajištění smrti vůbec a pojistné investovali do pravidelných investic nebo IŽP by neobsahovalo krytí.

Vše je pak shrnuto pro tento případ v poslední tabulce (nákladovost variant při stejné splátce a započtení vlivu daní z příjmu – bez nutnosti zajištění smrti). Jako finančně nejvýhodnější variantou se pak jeví anuitní hypotéka kombinovaná s investicí a to jak na 20ti letém horizontu, tak na 30ti letém horizontu.

Pokud se však změní zákon o dani z příjmu a IŽP a investice budou podléhat stejnému módu, například žádné daňové úlevy a 0 % daň z kapitálového výnosu, tak se kombinovaný produkt s odloženou splátkou jistiny stane znovu finančně výhodnější.

Pojďme si nyní shrnout výhody a nevýhody jednotlivých variant:

ANUITNÍ HYPOTÉKA NA 20 LET:

Výhody:

• jediné riziko – riziko změny úrokové sazby v době fixace - za 20 let s velkou pravděpodobností splaceno
• netřeba mít rizikovou pojistku, když není potřeba – navíc stačí pokrýt pouze 20 let a to těch levnějších 20 let z pohledu ceny za krytí smrti
• náročné na bonitu

Nevýhody:

• velmi neflexibilní
• vyšší splátka, kterou musí dlužník platit
• ve splátce není část, která by tvořila rezervu a o kterou by v případě nutnosti bylo možné splátku snížit
• nejrizikovější varianta z pohledu životních situací, které mohou zkomplikovat splácení hypotéky
• téměř ve všech případech nejméně finančně výhodná varianta
• po splacení hypotéky nemám dluhy, ale také nemám kapitál – např. těsně před důchodem

ANUITNÍ HYPOTÉKA NA 30 LET:

Výhody:

• nejnižší pravidelné finanční zatížení
• hypotéku získá i méně bonitní klient
• dlužník nemusí platit rizikovou pojistku

Nevýhody:

• nejvyšší náklady, pokud nevyužijeme nízkou splátku pro investování (viz další varianty)
• netvoří se žádná rezerva – velmi rizikové

ANUITNÍ HYPOTÉKA NA 30 LET SPLATITELNÁ PO 20 LETECH Z IŽP:

Výhody:

• finančně nejvýhodnější varianta při zachování flexibility, zajištění rodiny a tvorby rezervy v případě splacení hypotéky po 20 letech či dříve
• levnější cena rizikového krytí
• obsahuje tvorbu rezervy
• možnost splatit hypotéku dříve v případě například nepříznivého vývoje úrokových sazeb či jiných situací
• velmi flexibilní  - je možné snížit až na splátku anuitní 30ti leté hypotéky bez ztráty nemovitosti
• projde i méně bonitní člověk
• IŽP může obsahovat levné krytí dalších rizik, které jsou samostatně dražší (díky dalším správním poplatkům) nebo je není možné samostatně sjednat

Nevýhody:

• výhodné pouze, pokud je kladný diferenciál čistého zhodnocení IŽP (výnos podkladového aktiva mínus poplatky: správní, získatelské a zejména management fee pojišťovny, správce a případných fond fondů, ) a ceny hypotéky (úrok a započtení daňové úlevy z hypotéky)
• vyšší celková splátka než při jednoduché 30ti leté anuitní hypotéce
• negativní vliv dnešního zákona o dani z příjmu – projeví se zejména po 30ti letech
• neflexibilita IŽP v prvních minimálně 5ti letech – co do výběru, zrušení, převedení do splaceného stavu, přerušení plateb

ANUITNÍ HYPOTÉKA NA 30 LET SPLATITELNÁ PO 20 LETECH Z INVESTICE:

Výhody:

• celkově finančně nejvýhodnější varianta, pokud klient nepotřebuje zajištění a pokud předpokládáme zdanění zisku z IŽP
• nejflexibilnější varianta - je možné snížit až na splátku anuitní 30ti leté hypotéky bez ztráty nemovitosti, žádné bariéry pro přerušení plateb na investici či při výběru z investice
• obsahuje tvorbu rezervy
• možnost splatit hypotéku dříve v případě například nepříznivého vývoje úrokových sazeb či jiných situací
• projde i méně bonitní člověk

Nevýhody:

• riziko lidského syndromu - klient může až příliš snadno přestat či přerušit platby na investici – tudíž nemá rezervu a ani možnost splatit hypotéku dříve
• riziko lidského syndromu II – klient může kdykoliv vše velmi snadno vybrat, neexistují žádné bariéry – stačí jedno emotivní rozhodnutí
• v případě nutnosti rizikového pojištění dražší varianta
• výhodné pouze, pokud je kladný diferenciál čistého zhodnocení investice (výnos podkladového aktiva mínus poplatky: vstupní a zejména management fee správce a případných fond fondů) a ceny hypotéky (úrok a započtení daňové úlevy z hypotéky)
• vyšší celková splátka než při jednoduché 30ti leté anuitní hypotéce

HYPOTÉKA S ODLOŽENOU SPLÁTKOU JISTINY NA 30 LET V KOMBINACI S IŽP:

Výhody:

• finančně vždy nejvýhodnější varianta, pokud klient potřebuje zároveň zajištění,
• levnější cena rizikového krytí,
• obsahuje tvorbu kapitálu nikoliv však likvidní rezervy,
• možnost splatit hypotéku dříve v případě například nepříznivého vývoje úrokových sazeb či jiných situací,
• IŽP může obsahovat levné krytí dalších rizik, které jsou samostatně dražší (díky dalším správním poplatkům) nebo je není možné samostatně sjednat

Nevýhody:

• extrémně neflexibilní
• extrémně rizikové: 1. není likvidní rezerva, 2. klient stále dluží stejnou částku – vše sází na vývoj několika fondů v IŽP, 3. pokud bude klient přinucen zrušit kombinaci a IŽP v prvních pěti letech, tak na IŽP bude ve velké ztrátě, 4. pokud dojde k náhlému poklesu trhů před splacením hypotéky, tak může klesnou celková hodnota účtu IŽP a klient stále dluží celou hypotéku
• obrovské vstupní náklady díky vysokým nákladům IŽP v počátku, což zatíží zejména první léta
• náročné na bonitu klienta
• vysoká splátka, kterou není (bez zrušení programu) možné snížit
• nejcitlivější na kladný diferenciál čistého zhodnocení IŽP (výnos podkladového aktiva mínus poplatky: správní, získatelské a zejména management fee pojišťovny, správce a případných fond fondů, ) a ceny hypotéky (úrok a započtení daňové úlevy z hypotéky)
• vyšší celková splátka než při jednoduché 30ti leté anuitní hypotéce
• negativní vliv dnešního zákona o dani z příjmu – projeví se zejména po 30ti letech
• neflexibilita IŽP v prvních minimálně 5ti letech – co do výběru, zrušení, převedení do splaceného stavu, přerušení plateb

Po provedení výše uvedených testů je možné pro většinu případů, kdy se čerpá hypotéka, doporučit z pohledu celkových nákladů, flexibility a rizikovosti buď anuitní hypotéku, protaženou na delší dobu a kombinovanou s pravidelnou investicí do fondů či s IŽP. Rozhodujícími faktory budou:

• potřeba krytí rizika smrti dlužníka
• potřeba krytí dalších rizik
• klientova disciplína a zkušenosti – pro IŽP paradoxně mluví právě větší bariéry při výběru, snížení či přerušení splácení,
• zákon o dani z příjmu
• nákladovost daného IŽP – zejména pozor na zdvojené management fee

Při vysokých hypotékách cca nad 3 mil. Kč a při potřebě pouze částečného krytí je možné zvažovat kombinaci anuitní hypotéky s IŽP s rizikovým krytím a pravidelnou investicí do fondů.

Případnou finanční výhodnost je možné u mladých lidí prohloubit tak, že 30ti letou anuitní hypotéku nahradíme 40ti letou hypotékou – možné většinou pouze u lidí do 30ti let věku. Tímto způsobem snížíme úmor při splácení hypotéky a toto snížení je možné investovat. Přibližujeme se tak k hypotéce s odloženou splátkou jistiny ovšem bez některých negativ spojených s touto variantou.

Na vliv páté fáze, tedy vliv času na splátky i výnosy, se podíváme příště.

Autor je školitelem společnosti Partners.