Ceny bytů očima expertů. Kam zamíří v roce 2021

11. 12. 2020

62 437

Další růst cen, zhoršování dostupnosti bydlení a rekordně levné hypotéky, nebo snad obrat o 180 stupňů? Zeptali jsme se, co čeká tuzemský nemovitostní trh v příštím roce.

Ceny bytů očima expertů. Kam zamíří v roce 2021

Ten, kdo v lednu předpovídal realitnímu trhu poklidný rok bez turbulencí, se nakonec mýlil. A mýlili se i ti, co při prvním koronavirovém lockdownu očekávali pokles cen nemovitostí a ochabnutí poptávky po půjčkách na bydlení. Ani k jednomu nedošlo a v realitních kancelářích i hypotečních bankách bylo naopak pořádně rušno.

„Česká národní banka deklarovala, že ceny nemovitostí jsou stále nadhodnocené o 17 až 25 procent. Přes vysoké a neustále rostoucí ceny vidí Češi investici do vlastního bydlení jako nejjistější v nejisté době. Vedle sázky na jistotu jsou silným motorem prodejů i nízké RPSN a úrokové sazby. Ani se nedivím. Před desíti lety byly úrokové sazby na hypoteční úvěry přes pět procent. A to už je oproti těm dnešním sakra rozdíl! Kde je dáno, že se vyšší úrokové sazby nevrátí? Takto uvažuje hodně lidí, protože podíl dlouhodobých fixací dramaticky roste. Zejména ty nejdelší, tedy na deset a víc let. Kdybych si bral dnes hypotéku, udělám totéž,“ komentuje situaci na trhu Vladimír Staňura, hlavní poradce České bankovní asociace.

Podle něj bude letošek, co se celkového objemu půjček na bydlení týče, nejúspěšnějším rokem novodobé historie Česka. „Přes 20 miliard korun za měsíc se prodeje hypoték dostaly pouze v listopadu 2016 a říjnu 2018. Očekávaný výsledek za letošek se pohybuje kolem 207 miliard, přičemž v doposud nejsilnějším rekordním roce 2018 se prodalo za 187 miliard korun hypoték,“ dodává Staňura.

Zároveň je potřeba zmínit, že aktuální vývoj nemovitostního trhu dál zhoršuje dostupnost bydlení. „Hypotéku s výhodnou sazbou nabízejí banky většinou jen do 80 procent hodnoty nemovitosti. Zbývajících 20 procent pak musí doplnit žadatel. Při ceně bytu dva miliony korun to znamená 400 000 korun. A to není zrovna málo, zejména pokud se bavíme o mladých rodinách, které si navíc potřebují svou novou domácnost zařídit nábytkem a nezbytným vybavením,“ říká Libor Vojta Ostatek, ředitel makléřské společnosti Golem Finance.

Co čeká český nemovitostní trh v příštím roce? Jaký čekat vývoj cen nemovitostí a půjček na bydlení? A jak letošek ovlivnil psychologii účastníků realitního trhu – tedy prodávajících, kupujících, nájemníků, pronajímajících, realitek, makléřů, developerů i bank?

V příštím roce bude pokračovat zájem o nákup nemovitostí. Tak jako nyní na podzim, kdy oproti všem předpokladům lidé velmi investují. Díky tomu ceny nemovitostí v roce 2020 rostly, růstu napomohla i zrušená daň z nabytí a rekordně nízké úrokové sazby hypoték. V příštím roce ceny nebudou klesat, očekáváme stagnaci či mírný růst – to u bytů, domů, pozemků a rekreačních objektů. Opak budou komerční budovy a pronájmy bytů a komerce, kde za poslední půlrok nastal znatelný pokles o 20 procent (nejsou zahraniční klienti, nefunguje Airbnb atd.) Banky úrokové sazby na hypotéky snižují, na těchto sazbách zůstanou i v prvním pololetí příštího roku. Náš trh má problém v tom, že je stále málo nové výstavby. Nové projekty se díky aktuální situaci zdržují (nejsou zahraniční dělníci, legislativa atd.). Pro realitní kanceláře je to specifická situace, dobře se prodává, ale protože lidé drží nemovitosti, je méně příležitostí k obchodům.

Letošní rok byl pro hypoteční trh plný paradoxů. Ačkoli jsme ještě na jeho začátku očekávali mírný pokles, nakonec směřujeme k rekordnímu objemu poskytnutých hypoték ve výši 230 miliard korun, a to pandemii navzdory. Ta prozatím nezastavila ani růst cen rezidenčních nemovitostí. Jestli bude trend zdražování pokračovat i v příštím roce, bude z mého pohledu záviset na dalším vývoji koronavirové krize.

Při pozitivním vývoji očekávám na hypotečním trhu podobná čísla, jako v roce 2020. V případě pesimističtějšího scénáře, kdy komplikace spojené s koronavirem hluboce zasáhnou ekonomiku i pracovní trh, pak pravděpodobně dojde k dlouho vyhlíženému plošnému poklesu cen rezidenčních nemovitostí, a to v rozmezí 3 až 9 procent.

Pokud nám ale letošní rok něco dokázal, pak je to touha Čechů bydlet ve vlastním. U poptávky po bydlení proto budeme svědky přinejhorším mírného poklesu. Nabídka nemovitostí pak bude naopak růst, mimo jiné i kvůli uvádění odložených developerských projektů na trh a prodlužování prodeje.

Jestli se nám v poslední době něco ukázalo, je to nevyzpytatelnost trhu. I přes pandemii a krizi, která nadále trvá, ceny nemovitostí v určitých regionech stále rostly. Nyní začínáme pozorovat stagnaci a vyčkávání lidí, které krize ovlivnila tím způsobem, že o prodeji i nákupu mnohem více přemýšlí, jsou opatrnější.

Pro příští rok očekávám, že i kdyby současná omezení podnikatelského prostředí skončila, což se s největší pravděpodobností nestane, bude trh dál stagnovat. Předpokládáme, že se zhorší podmínky pro získání hypotečního úvěru, spousta našich klientů se snaží profinancovat své záměry již nyní a stihnout všechno do konce roku. To by mohlo dle mého názoru nahrávat i lehkému poklesu cen nemovitostí. Otázkou ale stále zůstává, jak se k celé situaci postaví developeři. V kombinaci s novým realitním zákonem pak očekávám, že silnější realitní kanceláře budou posilovat a slabší hráči z trhu zmizí. Věřím, že to by mohlo pomoci ke zvýšení kvality českého realitního prostředí.

Neočekávám, že by na realitním trhu nastal zásadní propad. Určitě ne na primárním trhu čili u novostaveb, developmentu atd., kde náklady na výstavbu nemovitostí – projekty, materiál i lidské zdroje – stále rostou. Na sekundárním trhu se možná dočkáme toho, že ceny nemovitostí neporostou již tak rychle nebo v některých regionech půjdou dolů.

Letošní rok je extrémně turbulentní a nestabilní, přesto tu je obrovská poptávka po řešení vlastnického bydlení. Lidé mají enormní zájem o kupování nemovitostí a jejich financování. Úrokové sazby dosahují dlouhodobě svého dna, což poptávku po financování posiluje. Letošní rok, ať je jakkoliv těžký, tak s velkou pravděpodobností ukončíme jako jeden z nejsilnějších roků v objemu sjednaných hypoték. S velkou pravděpodobností úplně nejsilnější.

Letošní rok nás postrčil v tom, o čem se vedou diskuze už kolik let: jak převést co nejvíc z vyřizování hypotéky i samotného nákupu/prodeje nemovitosti do online podoby. To vidím jako pozitivum. Jsem velkým zastáncem online zpracování či zadávání schvalovacích procesů, takže se těším, že i příští rok bude hodně o digitalizaci, což usnadní, urychlí, ale i zlevní nákup, prodej i financování nemovitostí.

Očekával bych pokračování letošních trendů. Současná omezení nás budou provázet ještě nějakou dobu, v menší či větší míře. Mezi tyto trendy patří jednoznačně přesun z města, a to hlavně rodin. Příčinou je hojnější využívání home office, omezení volnočasových aktivit a velmi vysoké ceny nemovitostí v Praze. Ceny těchto pozemků a rodinných domů budou ještě růst, protože Pražané jsou na vysokou cenovou úroveň zvyklí. Změnou projde centrum hlavního města, které hledá bez turistů novou identitu. Problém je, že nejužší centrum není lákavé pro trvalé bydlení, protože po skončení omezení se turismus pravděpodobně dostane do podobných obrátek, navíc tu chybí základní občanská vybavenost. Kupovat tu byt nedává smysl. Koupě nyní není lákavá ani pro krátkodobé ubytování. O centrum je tedy znatelně nižší zájem než v minulosti a je možné, že se to projeví v cenách.

V širším zabydleném centru města budou bodovat i v budoucnu výjimečné nemovitosti, zde jakoukoli změnu v zájmu a cenách nelze očekávat. Nemovitosti s chybkou, jako je rušná ulice, nízké patro nebo naopak vysoké patro bez výtahu, v neudržovaném domě a podobně, se budou prodávat složitěji, dnes zájemci kupují, zpravidla když se jim nemovitost bezvýhradně líbí, jinak se snaží dosáhnout koupě se slevou za dobrou cenu. Pronajímatele v Praze bude nadále trápit nižší cena nájemného a pomalé hledání. Je to stav, který vydrží do ukončení všech omezení. Úrokové míry hypoték budou i příští rok velmi nízké, peníze jsou levné a dokud nenaběhne ekonomika, levné zůstanou.

Letošní rok ukázal, že predikce vývoje realitního trhu jsou velice ošidné. Kdo by čekal, že v době pandemie, kdy se zavírají celá odvětví ekonomiky a HDP klesne o více než 10 procent, trh s úvěry na bydlení dosáhne historického rekordu a ceny nemovitostí bez zakolísání porostou zhruba desetiprocentním tempem, a to napříč všemi typy nemovitostí? Pro ceny nemovitostí byla a je vždy klíčová situace domácností. Nicméně v letošním roce poptávku a tím i růst cen nemovitostí akceleruje spekulativní poptávka, tu silně povzbudilo zrušení daně z nabytí. Výnosy ostatních aktiv jsou nízké nebo nejisté, lidé s volnými prostředky tedy investují do nemovitostí, což tlačí jejich ceny vzhůru. Spolu s tím dochází ke zhoršování dostupnosti bydlení. To pak znamená přesun části poptávky po bydlení do sektoru nájemního bydlení, což s sebou přináší nárůst nájemného, a to zase zpětně povzbuzuje spekulativní poptávku investorů.

Situace pro mladé rodiny pořizující si vlastní bydlení není bohužel jednoduchá. Ani v příštím roce to na změnu a na to, že by došlo k nějaké zásadní cenové korekci, nevidíme. Nízké úrokové sazby jsou totiž dvousečná zbraň. Na jedné straně sice klientům zlevňují hypotéky, na druhé straně jsou jednou z hlavních příčin růstu cen nemovitostí. S růstem sazeb by však příští rok mohlo dojít k určitému zpomalení tempa růstu cen. Očekáváme také slabší zájem o cenově nadstandardní bydlení, kde letos poptávku akceleroval efekt snížení limitu odpočtu zaplacených úroků z úvěru od základu daně z příjmu, který od příštího roku klesne na polovinu (150 000 Kč za rok).

Jestli Česká národní banka vytiskne podle nového (a prakticky nepostřehnutého) doporučení OECD nové miliardy a miliardy korun, dál upevní „kulturu dluhu“, kdy je kvůli minimálnímu či dokonce zápornému úroku spoření nejbláhovější věcí, jakou člověk může činit. Vlastní bydlení bude stále hůře dostupné a zároveň stále lákavější. V čase, kdy se nevyplatí spořit, nemovitosti budou představovat nejen uchovatele hodnoty, ale i zdroj výnosu. Ve společnosti se dále vystupňuje „třídní rozpor“ mezi majiteli nemovitostí, a těmi, kdo žádné nevlastní. Stát jej ještě vyostří svojí chronickou neochotou deregulovat výstavbu. Až bude lidí, kteří ve vlastním nebydlí, dost, k moci nakonec dostanou takové politiky, kteří zařídí třeba i částečné znárodnění nemovitostí. Výhledově s tímto rizikem musí počítat každý dlouhodobý investor do realit. Monetární socialismus centrálních bank je dlouhodobě jen těžko slučitelný se soukromým vlastnictvím nemovitostí. Přesto všechno příští rok může nabídnout dobrou příležitost ke koupi nemovitosti. Popsaná rizika se nezhmotní za rok, ani za pět let, ale po roce 2030 je třeba s nimi počítat.

Sleduji zprávy z naší londýnské centrály a vnímám optimismus mých kolegů, způsobený rychlou dostupností vakcíny proti koronaviru a podpořený názorem, že jakmile opadnou obavy z dalšího šíření nákazy, situace se vrátí do normálních kolejí.

Českým trhem pandemie nijak výrazně neotřásla. I když jsme u nás pocítili lehkou opatrnost ze strany investorů, pořád evidujeme celou řadu zájemců připravených nakupovat. Čeští i zahraniční investoři vyčkávají na příležitosti, neboť úrokové sazby jsou velmi nízké a volných finančních prostředků je pořád dostatek. Další rok ukáže, jaký bude osud realitního trhu v oblasti gastronomie, cestovního ruchu a hotelnictví a jak rychle se vzpamatuje „high street“ retail a prémiový retail obecně.

Nabídka kvalitního bydlení stále není dostatečná. Mimo jiné i proto, že hypotéky jsou pořád dobře dostupné. Někteří kupující jsou motivováni obavou o hodnotu svých úspor, a investují tak do koupě bytu. Silný zájem pociťují retail parky a průmyslové a skladové areály. Logistika „poslední míle“ je žádaný produkt a neobsazenost v těchto projektech je prakticky nulová. Banky podporují své stabilní klienty, ale jsou opatrnější při hodnocení projektů bez bezpečně zajištěného výnosu.

Tak jako tak nás letošní rok zaskočil a přivedl k zamyšlení. Nicméně jsem přesvědčena, že negativní scénáře jsou neopodstatněné. Na některé sektory omezení dopadly tvrdě, ale i tak věřím, že návrat k prosperitě nastane rychle.

Ohodnoťte článek

Sdílejte

Diskutujte (11)

Vstoupit do diskuze

Ondřej Tůma

Vystudoval žurnalistiku na Fakultě sociálních věd Univerzity Karlovy. Studoval také na Fakultě humanitních studií v Praze a na Goethe-Universität ve Frankfurtu nad Mohanem. Má za sebou stáže v Českém rozhlase... Více

Další články autora