Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Zlevní teď bydlení? Krize a realitní trh očima expertů

Realitní trh v Česku čekají stejně jako celou ekonomiku výrazné otřesy. Přijde razantní sešup cen nemovitostí? A jak můžou situaci ovlivnit vládní opatření?

Shutterstock

Dlouhá léta jsme psali, jak ceny nemovitostí v Česku – zvlášť ve velkých městech – rostou do nebes. S tím je konec. Tuzemskou ekonomiku čeká v souvislosti s pandemií koronaviru nelehké období, přijdou bankroty firem a živnostníků, nezaměstnanost nepochybně vzroste. Lidé nebudou tolik utrácet a větší investice – třeba i do vlastního bydlení – si budou mnohem déle promýšlet, což se musí projevit i na nemovitostním trhu.

Ten byl zatím nejvíc zasažen v oblasti krátkodobých pronájmů. Uzavření hranic vypálilo rybník všem, kteří pronajímají byty v rámci Airbnb a dalších podobných platforem. Už teď je zejména v centru Prahy možné najít byty s výrazně nižšími nájmy, než bylo v posledních letech zvykem, zvýšil se i počet nemovitostí k pronájmu. Realitní kanceláře hlásí, že dolů jde i nabídková cena nemovitostí. Prodávající by se tak měli připravit na to, že zlaté časy, kdy se ceny šponovaly do rekordní výše, skončily.    

Další otázkou je, jak můžou se situací na nemovitostním trhu zamávat vládní opatření. Jedním z nejdiskutovanějších byl návrh na automatické odložení splácení úvěrů – včetně těch hypotečních – až na půl roku. Vláda se ale s bankami nakonec domluvila na kompromisu. „Po intenzivních jednáních se zástupci České národní banky a čtyř hlavních tuzemských bank jsme připravili řešení pro ty, které aktuální situace zasáhla nejcitelněji. Odložení splátek bude pro klienty dobrovolné a nebudou s ním spojeny žádné poplatky,“ komentuje novinku ministryně financí Alena Schillerová.

Ta v posledních dnech zmínila i možnost zrušení daně z nabytí nemovitosti či daňových odpočtů úroků z hypotéky. S dalším návrhem pak přišlo Ministerstvo pro místní rozvoj, které chce usnadnit situaci nájemníkům, kteří přišli o příjmy, možností odkladu platby nájmu. A ani tím ještě vláda určitě neřekla poslední slovo. Nemovitostní trh podle všeho čeká turbulentní období.

Jak se na aktuální situaci na realitním trhu dívají odborníci? Budeme svědky razantního poklesu cen nemovitostí? A jak by se v praxi mohla projevit vládní opatření, jako je například návrh na půlroční odklad splátek hypoték?

Libor Ostatek

ředitel Golem Finance

Tomáš Prouza
+10
+
-

Záleží, jak dlouho bude koronavirová krize trvat, ale určitá korekce cen nemovitostí je podle našeho názoru nevyhnutelná, i když bude opět záležet na regionech. Velký zásah nyní dostaly krátkodobé pronájmy. Majitelé těchto bytů se budou snažit nabídnout byty buď k dlouhodobým pronájmům, což se může projevit v poklesu tržního nájemného, nebo nemovitost prodat, což by se promítlo v poklesu cen. V důsledku zpomalení ekonomiky a růstu nezaměstnanosti potažmo nejistoty, klesne poptávka po vlastním bydlení, což je další z faktorů indikující pokles cen nemovitostí.

Na druhé straně jsou ale lidé, kteří stále mají dostatek volných prostředků a hledají příležitost pro jejich zhodnocení či uchování hodnoty pro případ rychlého růstu inflace. Ti na pokles cen čekají a jejich nákupy pak budou snižování cen brzdit. Obecně ale očekáváme, že v následujících měsících dojde ke korekci cen bytů. Domy a pozemky si nejspíš ceny podrží.

Co se týče návrhu na plošný půlroční odklad splátek, ten považuji za předimenzovaný – ne všichni dlužníci jsou dopady koronovirových opatření dotčeni – a směrem k tuzemským bankám zbytečně silový. Dosud zvažovaný tříměsíční odklad řízený samotnými bankami by byl určitě přesnější a efektivnější. 

Lucie Tupá

realitní makléřka, RE/MAX

Tomáš Prouza
+23
+
-

Současná situace ovlivňuje realitní trh zásadně. Uvedla bych příklad z praxe. Před krizí bylo v Praze zhruba 4500 bytů určených k pronájmu. Nyní je v tomto filtru téměř 6800 dostupných bytů, tedy o 50 procent víc. Díky snaze minimalizovat ztráty se do inzerce dostávají byty majitelů z platforem typu Airbnb a ty zásadně zvyšují nabídku. U bytů na pomezí Vinohrad a Žižkova, který mám aktuálně v portfoliu, bylo donedávna v okruhu 0,5 km pouze 60 nabídek, nyní jich je přes 280. Co se týče pronájmů, dá se předpokládat, že ceny budou dál klesat. Už nyní jsme zlevňovali o deset až dvacet procent, abychom byli konkurenceschopní.

V oblasti prodejů zatím pozoruji spíš vyčkávání. Motivovaní prodávající jsou ochotní už teď přistoupit na slevu až 20 procent, ale děje se to spíš u nemovitostí, které byly už před krizí nadhodnocené. Ostatní jsou opatrní, poptávka klesla. Trh se nezastavil, ale výrazně zpomalil. Dá se očekávat, že díky výpadku příjmů se nám po krizi přesune do prodeje část bytů majitelů, kteří nebudou schopni platit hypotéku, stejně tak jako část neobsazených bytů z pronájmů, tudíž i zde bych očekávala vyšší nabídku a cenový pokles. O jeho velikosti lze teď jen spekulovat. Nemyslím, že se bude jednat o něco razantního, obecně je bytů stále nedostatek, zejména ve velkých městech.

Daniel Kotula

majitel realitní kanceláře Kotula

Tomáš Prouza
+5
+
-

Realitní trh kopíruje vývoj hospodářství. Pokud se zvyšuje nezaměstnanost a podniky bojují o přežití, je kupujících velmi málo. Je to logické, v takové chvíli jsou lidé pesimističtí ohledně své finanční budoucnosti a nechtějí se zadlužovat nebo vydávat úspory, nechávají si je na horší časy.

Na druhou stranu je poměrně dost lidí, kteří nutně potřebují prodat nemovitost a získat peníze. To je kombinace, díky které ceny nemovitostí klesají. Je jasné, že do takovéto situace se hospodářsky dostáváme. Ceny klesnou tak hluboko, jak moc závažný ekonomický propad zažijeme. Jsou teorie, že po ukončení opatření proti koronaviru zažijeme rychlý návrat k normálu, a krize by tedy byla krátká a propad cen nemovitostí mírný a dočasný. Tyto teorie ale přestávají být s ohledem například na vývoj v Číně pravděpodobné. Tam už opatření opadla, lidé se ale přesto zdaleka nevrátili k dřívější spotřebě, a pokud se vrátí, bude to velmi pomalé.

Krize je navíc stále v globálním měřítku na začátku a horší ekonomické dopady ještě přijdou. Očekávám tedy větší a dlouhodobější než jen mírný a krátký pokles cen. Odklad splátek hypoték na půl roku může zmírnit počáteční bolest, celkově však realitní trh nezachrání.

Zdenka Klapalová

prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí, ředitelka Knight Frank

Tomáš Prouza
-2
+
-

Teď se další vývoj nedá fundovaně přesně odhadnout vývoj, všechno se bude odvíjet od toho, jak zafungují plánované státní podpory ve vyspělých ekonomikách (USA, Evropská unie, Čína). Situace v Česku je odlišná od krize v letech 2008–2009, a to tím, že stát je připraven masivně podpořit ekonomiku (oproti úsporným balíčkům), developeři nemají „na skladě“ velký objem neprodaných nemovitostí, je dlouhodobě slabá nabídka na secondhandovém trhu. (Očekává se sice prodlužování prodeje a tlak na slevy z nabídkových cen, v následujících dvanácti měsících to ale na výprodeje nevypadá.) Poptávka oslabí, neboť lidé na nějakou dobu odloží nákup nemovitostí kvůli obavám a nejistotě. Developeři budou v následujícím půl roce velmi obezřetní se slevovými akcemi, maximálně se to může týkat individuálních nabídek, ale ne celoplošně.

Zlepší se podmínky na trhu hypoték kvůli predikovanému snížení úrokových sazeb, je očekáván vstřícný přístup bank k potenciálním dlužníkům a možná i zmírnění restrikcí ze strany ČNB (bankovní rada ČNB už podmínky pro poskytování hypoték uvolnila – pozn. red.). Pomoci rozproudit trh by také mohl avizovaný návrh na zrušení daně z nabytí nemovitosti.

Vladimír Staňura

hlavní poradce České bankovní asociace

Tomáš Prouza
-3
+
-

Nejrazantnější změna nastala u Airbnb. Tady je trh mrtvý. Majitelé musejí hledat náhradu, takže nabízejí delší nájmy s cenami o desítky procent nižšími, než byli zvyklí. Velmi zdrženliví budou zahraniční investoři. Takže všechno hraje do karet lidem, kteří chtějí byty opravdu na bydlení. Razantní pokles cen nemovitostí ale myslím nepřijde. Ceny byly sice, zejména v Praze a velkých městech, přepálené, ale při nedostatku bytů developeři nemusejí se snižováním cen spěchat. Mimo velká města by ceny mohly opravdu jít o něco dolů, ale razantní pokles to nebude.

A jak by se v praxi mohl projevit půlroční odklad splátek hypoték, který navrhlo ministerstvo financí? Zatím ještě stále nevíme, jaké budou konkrétní podmínky odkladu. Pokud ale dlužník splácel do doby před pandemií bez potíží, nebude mít banka problém odklad splátek uskutečnit. A ráda to udělá. 

Lucie Drásalová

hypoteční analytička Partners

Tomáš Prouza
+2
+
-

Anketa

Kde budou ceny nemovitostí za rok? Tipujte!

Hypoteční trh funguje. Stále jsou ve zpracování úvěry z doby „před omezením“, takže čísla jsou zatím téměř v normálu. Všechno se projeví nejdřív v dubnu, spíš v květnu. Trh bude pomalu klesat, byť se nezastaví úplně. Poptávka po financování bydlení tu bude pořád. Navíc ČNB prvního dubna uvolnila omezení pro poskytování hypoték (parametry LTV, DTI a DSTI), aby propad trhu nebyl tak markantní. Co se týče úrokových sazeb na bankovním trhu, nečekám zásadní pokles. Banky momentálně řeší úplně jiné problémy – personální otázky, práci bez nutnosti zvát klienta na pobočku, online procesy atd. Navíc je potřeba si uvědomit, že výsledná úroková sazba se skládá i z dalších složek. Bankám vzroste riziková marže, což je vzhledem k situaci pochopitelné.

Banky také intenzivně řeší moratorium na splácení úvěru. A to nejen odklad úmoru, ale i úroku. Současně s moratoriem je projednávána i novela zákona o spotřebitelském úvěru, především jde o snížení či zastropování poplatků při opožděných splátkách.

Co se týká cen nemovitostí, momentálně nedokážu říct, jak velký dopad bude u nás Covid-19 mít. Stále jsme na začátku, těžko předvídat. Dá se očekávat, že v souvislosti s koronavirem bude poptávka oslabena a přijde převis nabídky. To by vedlo k poklesu cen nemovitostí. Vzhledem k tomu, že spousta opatření vlády se řeší za pochodu a že se podmínky mění ze dne na den, je předčasné se bavit, jak moc se nemovitostní či hypoteční trh ochladí. Určitě se ale změní, to je jisté.

Lukáš Kovanda

hlavní ekonom Czech Fund

Tomáš Prouza
0
+
-

K razantnímu poklesu cen nemovitostí nedojde. Pokud nějaký nastane, bude se po přechodnou dobu týkat hůře situovaných nemovitostí v méně atraktivních lokalitách a bude maximálně deset procent. Z více důvodů.

Zaprvé, jestli se někomu protáčely panenky, jak centrální banky po minulé krizi rozjely své rotačky, musí nyní padat do mdlob. Ve Spojených státech najeli na objemově neomezeně kvantitativní uvolňování. Neomezené tištění nových dolarů. Ty sice nejdou přímo do oběhu, ale zato v reálné ekonomice stlačují úrokové sazby, takže spoření či dluhopisy budou po koronakrizi ještě méně výnosné než po krizi před deseti lety. Dál tak stoupnou choutky investorů po celém světě investovat do přece jenom stále poměrně solidně vynášejících nemovitostí.

Anketa

Komu dá historie za pravdu?

Některé předlužené země navíc budou muset koronakrizi zřejmě řešit „shazováním peněz z vrtulníku“, což rozředí kupní sílu peněz a podnítí další investice do hmotných aktiv typu realit. Jen otázkou času je kvantitativní uvolňování přímo v Česku, ČNB už neformálně diskutuje možnost shazování peněz z helikoptér nad českými luhy a háji. Tohle zkrátka může přijít dřív, než se nadějeme, a pro majitele nemovitostí to špatnou zprávou rozhodně nebude.

Navíc, koronakrize sice vyvolá přechodný útlum trhu s nemovitostmi, ale zároveň, zdá se, dá najevo, že české zdravotnictví a ostatně i česká veřejná správa nejsou zase tak zaostalé, jak mnozí na Západě stále míní. Budou ještě mezinárodní investoři – často lidé ve středním a vyšším věku – ochotni platit takovou přirážku oproti ceně za české reality za nemovitosti ve Švýcarsku, Bavorsku, severní Itálii nebo na španělském pobřeží, když tam teď koronavirus zanechává leckdy i dramaticky víc mrtvých? V ceně nemovitosti je určitým dílem zahrnuta vedle řady dalších faktorů právě i kvalita zdravotnictví, takže atraktivita Prahy či Brna v očích mezinárodních investorů a spekulantů po koronakrizi dále postupně stoupne nad úroveň před úderem viru.

Ondřej Tůma

Ondřej Tůma

Vystudoval žurnalistiku na Fakultě sociálních věd Univerzity Karlovy. Studoval také na Fakultě humanitních studií v Praze a na Goethe-Universität ve Frankfurtu nad Mohanem. Má za sebou stáže v Českém rozhlase a Lidových novinách.... Více o autorovi.

Komentáře

Celkem 6 komentářů v diskuzi

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

Jan Altman | 3. 4. 2020 09:48

Samozřejmě Kovanda má pravdu v tom, že tisk peněz a umělomanipulační snižování úroků (i když soudruh z PKOJF bude tvrdit, že to vše je krásně čistě tržní) nahrává cenám nemovitostí.

Jsou zde však mnohá ALE:

Již dnes vidíme, že zločinný stát neváhá své problémy házet na majitele nemovitostí. Viz současné návrhy na roční neplacení nájmů, na nemožnost vyhodit neplatiče.
Očekával jsem to, ale tak za 15 let, až státu dojdou peníze na penze (a tudíž i na příspěvky na bydlení) a masa penzistů najednou nebude mít na nájem. V takové situaci jsem očekával, že stát provede nějakou svou typickou podlost a hodí ten problém na vlastníky nemovitostí : zvýšenou ochranou "sociálně slabých" před vystěhováním i když neplatí, regulace-zastropování nájmů, atd...
A hle, ono to začíná již dnes.
I když člověk od státu nečeká nic dobrého, stát vždy umí ještě překvapit.

Druhé ale spočívá v zemanovské "eutanázii třídy rentiérů". V obecné nenávist plebsu vůči zodpovědným, prozíravým, úspěšným a pilným. Tedy obecně v hrozbě růstu daní z majetku (a tuplem u toho, se kterým nemůžete utéct do Švýcarska či Chile, protože je NE-Movitý) a speciálně v zavedení progresivní daně z nemovitostí.

PS: Jestli měl alespoň teoreticky náš stát nějakou rezervu (v zadlužování) na provedení případné penzijní reformy, tak právě teď ji prošustrovává stimuly, odškodňováním, dotováním, kurzarbeitováním - rapidním navyšováním deficitu. Přicházející demografický náraz tak bude bez airbagu.

+46
+
-

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK