Byt, či nebyt? Nedostupné vlastní bydlení očima expertů

Ceny nemovitostí se v posledních letech, zejména v Praze a dalších velkých městech, utrhly z řetězu a začaly se vzdalovat možnostem střední třídy. Banky sice nezvedly úroky hypoték, jak se ještě před rokem či dvěma předpokládalo, naopak půjčky na bydlení jsou levné, jenže po zpřísnění pravidel pro poskytování hypoték si ji mnozí lidé, kteří zatím nenashromáždili dostatečný kapitál, prostě vzít nemůžou. Pokud nepomůže třeba rodina.

Když tedy není na vlastní, zbývá nájem. I nájmy ale s jistým zpožděním následují ceny nemovitostí na cestě vzhůru.

V Česku v nájmu žije zhruba pětina domácností. Na Evropskou unii je to vlastně poměrně malé číslo, unijní průměr je zhruba třetina domácností v nájmech. Rekordně „nájemnické“ jsou pak Německo a Rakousko, kde si bydlení pronajímá téměř polovina domácností. Právě v těchto státech je ale velká část bytového fondu v rukou měst, která drží nájmy v předvídatelné a dosažitelné výši.

Tentokrát se tedy v páteční anketě Očima expertů ptáme, jestli je snížená dostupnost vlastního bydlení problém. A pokud ano, kdo by s ním měl něco dělat? Měla by se snad ve větší míře zkusit angažovat města? Nebo dokonce stát? Anebo prostě bude stačit uvolnit ruce stavebníkům a developerům a trh už si poradí?

Daniel Kotula

majitel Realitní kanceláře Kotula

Finanční dostupnost bydlení se zejména v Praze v posledních letech zásadně zhoršila. A pravděpodobně se bude zhoršovat dál. Do metropole se lidé stěhují za prací, obchodem a příležitostmi rychleji, než se staví. Poptávka po nemovitostech – jak ke koupi, tak k pronájmu – převyšuje nabídku a tlačí ceny nahoru. Pro lidi, kteří si vydělávají běžným způsobem, je aktuální úroveň cen nedostižná, takže si pak vybírají z možností, jako je nižší komfort bydlení, nebo dojíždění ze satelitních oblastí.

Trend stěhování lidí do města a na jeho okraje je běžný ve všech světových metropolích, není to žádná česká specialita – jen jsme na to nebyli zvyklí. Město má možnost negativní důsledky cenového vývoje mírnit. Pomohla by zvlášť výstavba nájemního bydlení, omezení Airbnb (v Praze se přes Airbnb pronajímá deset tisíc bytů, které by jinak pravděpodobně sloužily k dlouhodobému bydlení) a realizace developmentu většího charakteru v několika oblastech Prahy.

---

Radek Polák

mluvčí společnosti Trigema, člen ARTN

Důvody, proč zejména v Praze ceny za bydlení rostou, hledejme v minulosti. Je jich několik. Vůle zjednodušit a zprůhlednit povolovací procesy často zůstávala jen na papíře. Příprava nových developerských projektů se proto neúměrně prodlužuje, což samozřejmě výsledný produkt v podobě nového bytu prodražuje. K dalším faktorům patří rostoucí ceny stavebních materiálů a prací a zvyšující se náklady na pořízení nových pozemků. Zapomenout nelze ani na fakt, že před víc než deseti lety platil developer za daň z přidané hodnoty necelých 300 tisíc korun, aktuálně je to však zhruba třikrát víc.

Role státu a samosprávy je jasná: Nastavit pravidla hry, která budou jednoznačná a nebudou se po každých celostátních či komunálních volbách měnit a dále komplikovat. Nechte nás stavět, jak je to běžné i jinde ve světě. Nabídka nového bydlení se zvýší, což sníží tlak na jeho výslednou cenu a odrazí se pravděpodobně i v cenách starších bytů určených na prodej.

---

Martin Stanoev

expert pro bytovou politiku

Zhoršující se dostupnost vlastnického bydlení se podle mě může stát společenským problémem. Ze dvou důvodů. Doposud u nás vlastnické bydlení představovalo preferovanou formu bydlení. A potom také ceny nájemního bydlení jsou v některých městech vysoké, navíc se často byty nenabízejí s jistou dlouhodobou perspektivou.

V souvislosti se zlepšením situace na trhu s nemovitostmi se obvykle hovoří o potřebě zrychlit proces povolování staveb a stavebních řízení, v jednotlivých městech pak o nové výstavbě nebo revitalizaci starých a nevyužívaných objektů. Co je však ve spojitosti s bytovou politikou podle mě také důležité, je snažit se do jejího plánování více zapojit skupinu obyvatel, která aktuálně problematiku vlastního bydlení řeší.

---

Martin Lux

sociolog, Akademie věd ČR

Zhoršující se dostupnost bydlení a zvyšující se nerovnosti v přístupu k bydlení a v rezidenčním majetku jsou, myslím, hlavní problém současnosti. Dopadá zejména na mladé lidi, kteří jsou dnes víc než dřív odkázáni na výpomoc rodiny a musí se zadlužit na mnohem delší část svého života než jejich předchůdci. Mladí lidé jsou ostatně v začarovaném kruhu. Pokud je krize a ceny bytů klesají, tak banky omezují poskytování hypoték, což se nejvíce dotkne mladých. Pokud je boom, tak se kvůli rostoucím cenám byty stávají nedostupnými. Navíc tento boom má oproti roku 2007 ještě další specifikum: razantně rostou nejen ceny, ale také nájmy.

Ceny bytů v roce 2017 vstoupily do nebezpečné fáze budování cenové bubliny, a protože nadále rostou víc než příjmy, systémová rizika se dále prohlubují. ČNB už udělala pro větší stabilitu trhu hodně, její zásahy jsou legitimní, jenže opět dopadají zejména na mladé. Nyní je na řadě stát, jehož bytová politika prakticky neexistuje. Chybí opatření, které by zvýšily jistoty v oblasti nájemního bydlení a pomohly zchladit vysokou investiční a spekulativní poptávku. Uvolnění regulací v oblasti bytové výstavby pomůže, ale zdaleka nestačí. Jestli se stát a obce nevzpamatují, je možné, že nerovnosti dosáhnou určité meze, za kterou mladí lidé už budou požadovat mnohem radikálnější opatření.

---

Libor Ostatek

ředitel Golem Finance

Nedostupnost bydlení je už dnes značný celospolečenský problém. Češi jsou zvyklí bydlet ve svém a na tomto fenoménu se v příštích letech nebude nic zásadně měnit. Vlastnictví nemovitosti je mimochodem výbornou investicí a zajištěním na stáří. Pokud si však lidé nemohou pořídit vlastní bydlení a nájemní bydlení v centrech velkých měst se již stává také velmi těžko dostupným, mladí lidé buď zůstávají u svých rodičů, nebo svou potřebu řeší spolubydlením případně se stěhují nebo pořizují bydlení na okraji měst, kde jsou ceny příznivější. Toto stěhování na předměstí ale přináší spoustu negativních jevů, jako je přetížení infrastruktury, ranní zácpy na příjezdech do měst, zastavování zemědělské půdy, vylidňování center měst, ztráta nebo omezení aktivit, které větší města nabízení.

Růst cen a nemožnost pořízení vlastního bydlení má navíc ještě jeden negativní dopad, a tím je rozevírání nůžek mezi lidmi zaopatřenými (záměrně nechci říkat bohatými) a mladými, perspektivními rodinami, které by mohly v budoucnu tvořit důležitou střední třídu. Bohatší část populace nakupuje nemovitosti na investice (což je u nás daňově velmi výhodné), to dál šroubuje ceny a druhá skupina na vlastní bydlení nedosáhne a nezbývá jí než využít nájemního bydlení. A tím, jak je lidí směřujících do nájemního bydlení stále víc, roste i cena nájemného. Stát by jistě měl podpořit mladé rodiny při pořízení prvního bydlení, a to jak při pořízení vlastního bydlení, tak i systémem motivujícím města a obce k výstavbě bytů, které budou dostupné a mladá rodina bude moci platit přijatelné nájemné.

---

Marian Holub

produktový manažer zodpovědný za hypotéky, Wüstenrot hypoteční banka

Souhlasím, že zhoršující se dostupnost bydlení začíná být celospolečenským problémem – zejména u mladých lidí. Důkazem toho je rostoucí zájem politiků, sociologů, ekonomů i novinářů o toto téma. Nerad bych hodnotil, jaké opatření ze strany státu nebo obcí by bylo nejlepší. Jako bankéř ale vidím snahu bank přizpůsobit svou nabídku produktů v oblasti bydlení (zejména hypoték) tak, aby vyhovovala potřebám mladých lidí, kteří jsou na počátku kariéry. My jsme například letos v říjnu přišli s nabídkou „40leté hypotéky“, která je vhodná pro mladé klienty, pro které je často velmi důležitá nízká měsíční splátka úvěru na bydlení.

---

Vladimír Weiss

finanční poradce Partners

Vlastní bydlení je hůř dostupné, než bylo dřív, zvlášť pro dvacátníky nebo třicátníky. Ceny nemovitostí jsou relativně vysoké a někde stále rostou, zároveň se po zásazích ČNB zhoršila dostupnost úvěrů na bydlení. Pokud dnes někdo uvažuje o vlastním bydlení, musí to řešit víc v předstihu, plánovat a chovat se finančně odpovědně. Ideálem je, pokud jsou dva žadatelé, pak jsou jejich možnosti výrazně vyšší. Vlastní bydlení ovšem není povinnost, nájemní bydlení má také pozitiva. Jenže v řadě regionů (zejména Praha a krajská města) významně rostly (a rostou) i nájmy. To vše má největší dopady na mladší generaci, která je v komplikované situaci.

Relativně vysoká cena nemovitostí je komplikace zejména v Praze, Brně a dalších krajských městech. Je zde stále vysoká poptávka po bytech i rodinných domech. Pozorujeme řadu trendů – lidé chtějí bydlet ve velkých městech, dožívají se delšího věku, chtějí investiční byty na pronájem a podobně. Významný převis poptávky nad nabídkou se nedaří dlouhodobě korigovat, což je dáno komplikovaným a zdlouhavým povolovacím řízením. A tady by se měla upravit legislativa. Pokud chce dnes developer postavit bytový dům, nemůže trvat sedm nebo deset let, než vůbec začne stavět.

---

Jan Hájek

partner realitní kanceláře Quantum reality

Zhoršující se dostupnost bydlení je v současné době určitě velké téma, kterým se zaobírají nejen realitní odborníci, ale i běžní občané. Vlastní bydlení se především ve velkých městech stává luxusem. Vzpomínám si, jak jsme se po roce 1989 divili, že na Západě dávají téměř polovinu svých příjmů za bydlení. Tak v tomto ohledu jsme Západ dohnali. Z naší praxe vyplývá, že zájemci o koupi bytu nyní často hledají kompromisy mezi vysněným bydlením a svými reálnými možnostmi. Zaměřují se na levnější lokality, menší byty či odkládají rekonstrukce a úpravy. Druhou možností je řešení bydlení formou pronájmu, kdy naši klienti doufají, že se situace zlepší v jejich prospěch a koupi vlastního bydlení tím odkládají. Varování některých ekonomů o přicházející recesi na klidu nikomu nepřidá. Přesto se domnívám, že jakékoliv zásahy zvenčí (zákazy, omezení, dotace apod.) jen posilují nerovnováhu na realitním trhu a situaci ve skutečnosti nevyřeší.

---

Lukáš Kovanda

hlavní ekonom Czech Fund

Stát se přece už „angažuje“. Dokonce zásadně. Společně se svojí centrální bankou vyhánějí ceny nemovitostí vzhůru a činí je stále obtížněji dostupné. To má za důsledek třeba i nižší porodnost, tedy do budoucna větší problém s udržitelností penzijního systému a systému veřejné zdravotní péče. Stát a jeho úředníci omezují nabídku nemovitostí, protože uplatňují tuhé stavební regulace a neúnosně protahují proces výstavby na mnoho let.

Na druhém konci zase jiní státní úředníci, tentokrát centrální bankéři, uvolněnou měnovou politikou, nejvýrazněji během intervence za slabou korunu z let 2013 až 2017, podněcují spekulativní poptávku po nemovitostech; snižují úroky, takže jsou dostupnější hypotéky a současně oslabením koruny zlevňují nemovitosti cizincům. Ne náhodou sháňka cizinců po nemovitostech v Česku vrcholila v době, kdy kulminoval intervenční režim ČNB, tedy ve druhé půli roku 2016.

Jeden soubor státních regulací a zásahů tedy nabídku realit podvazuje, ale jiné státní zásahy – ty uskutečňované centrální bankou v měnověpolitické oblasti – podněcují poptávku. Nadopovaná poptávka + podvyživená nabídka = pochopitelně dramatický cenový růst. Ale mnohým to nestačí; viní z něj zase „trh“. A žádají další státní regulace a zásahy, tedy ještě více toho, co problém – ano, i sociální problém – ponejvíce způsobilo.

---

Petr Hána

senior manažer v oddělení nemovitostí Deloitte

Ceny nových rezidenčních nemovitostí jsou v Česku při srovnání se zeměmi ve střední Evropě nejvyšší, a zároveň máme nízké mzdy. To se v kombinaci s regulací hypoték projevuje snížením dostupnosti vlastnického bydlení. Na koupi nového bytu o rozměrech 70 m² musíme v Česku vynaložit 11,2 průměrného ročního platu. Češi ve srovnání s okolními zeměmi šetří ze svých platů na nový byt nejdéle.

Za nárůstem cen jsou zejména zvyšující se stavební náklady, různá administrativní a regulační opatření a zdlouhavé povolovací procesy. Růst průměrných cen nemovitostí v Česku letos významně zpomalil, ale o to větší jsou aktuální rozdíly v jednotlivých regionech.

Ten, kdo dnes chce řešit bydlení, stojí před několika zásadními rozhodnutími. Jestli koupit drahý byt ve velkém městě, nebo se poohlédnout po něčem levnějším za jeho hranicemi. Zda raději místo delšího spoření a vyššího hypotečního úvěru nezvolit jinou než vlastnickou formu bydlení, např. v podobě nájmu či co-livingu. Na trhu lze v současné době sledovat aktivity developerů a realitních investorů směřující právě k novým či opětovně objeveným typům bydlení. Velmi často se tak dnes skloňuje příprava developerských projektů na nájemní, studentské či seniorské bydlení. Mluví se o možné renesanci družstevního bydlení. Tyto formy řešení bydlení teď ale nejsou efektivně realizovatelné bez vnější podpory. Soukromým investorům se zatím realizace takových projektů ekonomicky příliš nevyplatí například kvůli daňovému zatížení či délce přípravy výstavby. Efektivním řešením by zde mohly být různé daňové úlevy na bytovou výstavbu či aktivní spolupráce soukromých investorů s městy.