Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Očima expertů: Konec zlatých hypotečních časů

Jak na realitní a hypoteční trh dopadají přísnější pravidla ČNB pro poskytování úvěrů na bydlení? A co můžeme čekat v dohledné době?

Doba, kdy bylo v Česku snadné získat hypotéku, je pryč. Po několika letech, kdy se zájemci o půjčku na bydlení v bankách nevešli do dveří, teď čeká hypoteční trh citelné ochlazení. Regulace České národní banky je poměrně neúprosná – už dávno odzvonilo stoprocentním hypotékám, kdy vám banky půjčily na byt nebo dům i bez vlastních úspor, teď navíc přibylo přísnější posuzování dalších dvou parametrů: poměru celkové výše zadlužení a ročního příjmu (DTI) a poměru výdajů na splátky úvěrů a čistého příjmu (DSTI). Celkové zadlužení žadatele o hypoteční úvěr by podle centrální banky nemělo přesahovat devítinásobek jeho ročního příjmu, zároveň by výše měsíčních splátek všech úvěrů neměla tvořit víc než 45 procent čistého měsíčního příjmu. To by podle odborníků mohlo přinést při shánění půjčky na bydlení zcela zásadní komplikace například mladým rodinám.

Dražší nájmy

Nepříjemné je pro žadatele o úvěr i to, že jdou – za notného přispění ČNB – nahoru i úrokové sazby hypotečních úvěrů. Hypotéku tak už jen sotva pořídíte pod tři procenta. A bude hůř. Zásadní změny zažívá i realitní trh, který po dlouhodobém růstu poptávky po vlastním bydlení bude muset přehodit výhybku na nájemní bydlení. A jeho cena podle všeho poroste.

Respondentů naší pravidelné ankety se ptáme, jakým způsobem se zatím na realitní a hypoteční trh promítla přísnější pravidla ČNB pro poskytování hypoték a co podle nich bude v těchto oblastech následovat v nejbližší době.

Daniel Kotula

realitní makléř RE/MAX City

Daniel Kotula
+2
+
-

Data o poskytnutém počtu hypoték a jejich objemu za listopad 2018 ještě nejsou, ale dovolím si odhadnout, že to bude jeden z nejhorších výsledků za poslední dobu a předzvěst značně hubenějších měsíců v budoucnu. Poslední zpřísnění zasáhlo zájemce o koupi výrazně, třetina zájemců hypotéku nedostane a zbytek zájemců dostane hypotéku nižší než v minulosti. Očekávám zejména méně prodejních transakcí, doba prodeje se bude prodlužovat, ten, kdo bude chtít prodat během měsíce, bude muset nabídnout atraktivní cenu. Někteří developeři, a to zejména v Praze, začnou zlevňovat. Celkově ale nečekám velký pád cen nemovitostí, ekonomická situace je zatím dobrá. Masivní zlevňování přijde s ekonomickou krizí.


Josef Uchytil

finanční poradce Partners

Josef Uchytil
+2
+
-

Mediální masáž kolem zpřísňování poskytování hypoték nás utvrzuje v domnělém faktu, že získat hypotéku je dnes nemožné. Přitom pravidlo omezující výši splátek závazků omezí opravdu málokoho – možná tak sebevraha, který si myslí, že může dlouhodobě ze svých dvaceti tisíc polovinu posílat bance.

Horší je omezení výše LTV. Aby si mladý pár pořídil nemovitost za tři miliony korun, měl by typicky mít 600 tisíc z vlastního. Banka může půjčit až 90 procent zástavní hodnoty, ale nechá si za to zaplatit vyšší úrok. Banky, které tolerují dofinancování do 100 procent nezajištěným úvěrem, byste spočítali na prstu jedné ruky. A podpora mladým od Státního fondu rozvoje bydlení v tomto vůbec nepomůže. Mnout ruce si tak mohou pronajímatelé, u kterých takový mladý pár prakticky musí na spoustu let skončit.

Poptávka po nemovitostech vysoce převyšovala nabídku, pokud tedy cirka pětina žadatelů o hypotéku neuspěje, na realitní trh to má pramalý vliv. To už spíše růst úrokových sazeb a samotný růst cen nemovitostí velmi pravděpodobně realitní trh ochladí, nemálo investorů vyčkává na vhodnější příležitost.


Daniel Hanzal

realitní makléř Quantum Reality

Daniel Hanzal
0
+
-

Přísnější pravidla ČNB pro poskytování hypotečních úvěrů se do aktuálního realitního trhu promítla celkem výrazně – očividným snížením počtu poptávajících, kteří jsou značně limitováni nejen zvyšujícími se úrokovými sazbami, ale i omezením DSTI (poměru výdajů na splátky úvěrů a čistého příjmu) na 45 procent a z toho plynoucí nemožnosti získání potřebné výše hypotečního úvěru. To má za následek zvyšující se tlak na prodávající a snahu o snížení finální kupní ceny oproti původně inzerované ceně nemovitostí. Tento tlak bude v budoucnu jen sílit a dá se předpokládat stagnace nabídkových cen nemovitostí a růst počtu nabízených nemovitostí na trhu, hledajících vhodného solventního kupce.


Marian Holub

produktový manažer pro hypotéky Wüstenrot

Marian Holub
+1
+
-

Zatím se potvrdily naše prognózy: během dvou měsíců po zavedení regulace jsme museli přibližně u 15 až 20 procent žádostí řešit snížení původní výše úvěru, rozložení splátek na delší dobu nebo klienta odmítnout. Důvodem bylo nesplnění podmínky o maximální možné výši měsíční splátky, která dle nových pravidel nesmí přesáhnout 45 procent měsíčního čistého příjmu klienta. Zaznamenali jsme také zřetelný úbytek nových žádostí.

Ukazuje se, že někteří žadatelé budou muset snížit své nároky na bydlení, nebo hledat bydlení v jiné lokalitě, než plánovali. Zavedení limitů LTV, DTI a DSTI jednoznačně zdůrazňuje význam dlouhodobého spoření. Žadatelé tak získají schopnost alespoň částečně financovat bydlení z vlastních zdrojů.

Očekáváme, že nová pravidla trh hypoték ovlivní dlouhodobě. V příštím roce již objem trhu nedosáhne ani 200 miliard korun. Po třech „tučných“ letech uvidíme pravděpodobně konec zlatého období pro hypotéky. Ať už z důvodu regulace, ale i kvůli situaci na trhu s nemovitostmi či ekonomickému vývoji. Svůj význam pro řešení bydlení budou mít ale hypotéky i nadále.


Libor Ostatek

ředitel Golem Finance

Libor Ostatek
-1
+
-

Kombinace všech tří regulovaných parametrů (LTV, DTI a DSTI) samozřejmě trh ovlivňuje, přesnou analýzu budeme schopni udělat až v prvním čtvrtletí příštího roku, neboť DTI a DSTI je čerstvá záležitost. Už dnes je však jasné, že skutečně zásadní dopad má na tyto tři skupiny klientů: mladé rodiny, které si pořizují první bydlení, domácnosti s jedním příjmem a pak domácnosti v Praze a také Brně, kde jsou ceny bytů enormní. Už požadavek 20 procent vlastních zdrojů (regulace LTV) je pro rodiny v Praze extrémně těžkou překážkou, neboť to vyžaduje mít prakticky vlastní jeden milion korun, to je v praxi pro mladou rodinu science fiction. Co se týče DTI a DSTI, tak větší překážku k získání úvěru představuje DSTI, pokud má rodina pouze jeden příjem a chce byt ve větším městě je to problém o domácnostech s nižšími příjmy ani nemluvě. Těmto skupinám klientům by se mělo pomoci, ne systémem dotací a rozdáváním peněz daňových poplatníků, ale smysluplnou podporou či programem, se kterým bude souhlasit jak ČNB, tak i politici a bude jasný i pro bankovní sektor. Inspirací podpory first time homebuyers je v zahraničí několik a fungují dobře.


Zdenka Klapalová

prezidentka Asociace pro rozvoj trhu nemovitostí

Zdenka Klapalová
-3
+
-

Rok 2018 byl podle všeho z hlediska hypotečního trhu opět velmi úspěšný. I přes dopad nových regulací, kterými ČNB zahájila tažení proti případné hypoteční bublině, se poskytlo minimálně stejné množství hypoték, jako v posledních dvou letech, neustále se zvyšujícím se cenám nemovitostí navzdory. Právě ony zvyšující se ceny nemovitostí spolu s nedostatečnou nabídkou bytů, způsobenou zdlouhavým stavebním řízením obzvlášť v Praze, zřejmě spolu s regulacemi ČNB způsobí pro příští rok ochlazení trhu. Například Hypoteční banka, která je jedničkou na trhu, odhaduje, že kvůli těmto pravidlům přišla o cca 30 procent klientů. Na druhou stranu, je třeba říci, že přístup ČNB je dlouhodobě konzistentní a těmito kroky se snaží ochránit český hypoteční trh před případnou hypoteční krizí. Musíme si proto zvyknout na to, že získat hypotéku není automatické, ale je potřeba dlouhodobě finančně plánovat a hlavně šetřit.


Tomáš Kořínek

předseda představenstva Českomoravské stavební spořitelny

Tomáš Kořínek
-3
+
-

V číslech zatím žádný dopad není vidět a ani být nemůže. Klienti v očekávání změn a také zvyšování sazeb uspíšili svoje investice do bydlení a počet žádostí o úvěr hodně stoupl. Nicméně tyto žádosti budou zpracovávány ještě minimálně dva měsíce, možná déle, takže ve statistikách se případný propad projeví spíše až ke konci 1. čtvrtletí 2019. Zároveň přichází vlna zdražování a průměrná sazba hypoték se během posledních týdnů přehoupla přes tři procenta.

Z toho by mohly těžit stavební spořitelny. Ty nejsou tak závislé na tržních sazbách, protože financují výhradně to, co vyberou na vkladech klientů. Už poslední rok jsou sazby úvěrů ze stavebního spoření levnější než hypotéky a tento rozdíl se teď prohloubí. Na základě nám dostupných dat očekáváme, že příští rok regulace zasáhnou zhruba 15 procent potenciálních zájemců o úvěr, otázkou je, jak zareagují. Proti tomu ale půjdou právě výhodné sazby stavebních spořitelen (pořád držíme nejnižší sazbu pod dvěma procenty). Stavební spořitelny tak příští rok asi uzavřou menší objem úvěrů než letos, ale pořád to bude jeden z nejlepších výsledků za posledních deset let.


Lukáš Kovanda

hlavní ekonom Czech Fund

Lukáš Kovanda
+32
+
-

Anketa

Kdo to trefil?

Zatím se projevila opačně, než Česká národní banka zamýšlela. Zvýšila zájem o hypotéky, pro které platila ještě ona volnější pravidla. Takže říjen 2018 je měsícem, v kterém byl poskytnut druhý nejvyšší měsíční objem nových hypoték v historii Česka. Jednalo se o více než 24 miliard korun. Přitom letos od ledna do září činil průměrný měsíční objem nových hypoték necelých 18 miliard korun. Přísnější pravidla sice platí od 1. října, ale právě až během října se ve statistice naplno objevily hypotéky poskytované žadatelům „na poslední chvíli“, za volnějších podmínek. Mnozí Češi tedy v reakci na novou regulaci změnili časování a žádost o hypotéku uspíšili. Jde o příklad toho, jak regulatorní zásah do trhu vytváří „vlny“ a „nárazy“. V tomto případě, doufejme, ještě docela neškodné. Ale jde o princip. A o podstatu. Proč je svobodné podnikání bank spoutáváno další regulací? Proč mají poskytovat jen tolik hypoték a jen těm žadatelům, kolik jim dovolí „rada sedmi moudrých hlav“ v ČNB, které jmenovala hlava ještě moudřejší, pan prezident Zeman? V jednotlivých komerčních bankách snad moudří lidé nesedí? Vsadím, že jich tam sedí více než osm. Dokonce víc než osmdesát. Víc než osm set. Možná i víc než osm tisíc. Tyto tisíce moudrých hlav jsou navíc motivovány ziskem své vlastní instituce, tedy také ziskem svým vlastním. A zrovna tak strachem z vlastní ztráty. Čím jsou motivováni radní z ČNB a pan prezident? O své výdělky – placené z kapsy daňového poplatníka – nepřijdou, ani když rozhodnou sebehůř. Je fascinující víra mnohých z nás v to, že několik jednotlivců, navíc nijak přímo zainteresovaných, ví líp a ví víc než tisíce srovnatelně moudrých lidí, kteří ale navíc jdou se svojí kůží na trh a riskují své vlastní peníze.


Ondřej Tůma

Ondřej Tůma

Vystudoval žurnalistiku na Fakultě sociálních věd Univerzity Karlovy. Studoval také na Fakultě humanitních studií v Praze a na Goethe-Universität ve Frankfurtu nad Mohanem. Má za sebou stáže v Českém rozhlase a Lidových novinách.... Více o autorovi.

Komentáře

Celkem 10 komentářů v diskuzi

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

Jan Amos | 14. 12. 2018 10:38

Obavy o přehřátí nemovitostního trhu (kteréžto sama ČNB iniciovala a notně sponzorovala svým vytvářením 2 bilionů nových korun) bylo možné řešit i jinak než destrukcí. To by ale, jak správně píše Lukáš Kovanda, nesměla ČNB být zprivatizována loajálními poskoky Zemana.

Nizozemská cesta je prošlapaná a funkční - kdo neví oč jde, tak v Nizozemí je standardem hypotéka, kdy po celou dobu splácíte pouze úroky a ve finále doplácíte jistinu. Nárůst hodnoty nemovitosti za cca 20 let znamená, že v jistině doplácíte původní cenu a pokud se staráte o nemovitost a jeho okolí, pak aktuální cena je mnohem vyšší. Tento model vede jednak k tomu, že skoky úrokové míry v průběhu splácení nejsou pro dlužníky fatální a jednak motivuje dlužníky k tomu, aby se o nemovitost řádně staral. Pokud na jistinu nemáte, nemovitost je prodejná za vyšší částku než dlužíte a smutné exekuční konce nebývají tak časté jako v ČR.

ČNB nikdy nevyvrátila údajné pomluvy o tom, že devalvaci měny přichystala na míru PPF při jejím nákupu O2. Nyní má šrám na pověsti, kdy se spekuluje o tom, že za své obří rezervy vytvořené z nových korun nakupuje čínský juan. Nepochybuji, že se brzy objeví opět nepodložené spekulace o tom, který developer si objednal služby ČNB. Nový radní pan Michl také pověsti ČNB nepřidá svojí neochotou vzdát se zcela vlivu na jím založený a vlastněný investiční fond.

Tak jako Singer pracoval na devalvaci měny, ČNB po nástupu Rusnoka pracuje zejména na devalvaci vlastní pověsti.

+19
+
-

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

Richard Fuld | 19. 12. 2018 15:45

"Načo splácať úvery - keď centrálna banka vytvorí dostatok peňazí PRE VŠETKÝCH pár ťuknutiami do svojho PC ?!?!"

Toto je čirý nesmysl! Centrální banka žádné peníze, které by rozdávala nesolventním bankám ťukáním do klávesnice nevytváří.

Banky vnucují lidem úvěry, protože na tom je založeno jejich podnikání.

-1
+
-

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK