Nevyhnutelné zvyšování? Daň z nemovitosti očima expertů

7. 5. 2021

65 961

Zdanění nemovitého majetku v Česku patří ve srovnání s Evropou spíš k nižším. A protože se placení daně z nemovitosti těžko vyhýbá, je vysoce pravděpodobné, že bude patřit ke kandidátům na doplňování rozpočtu. Je vůbec reálné, aby k jejímu zvýšení v dohledné době nedošlo? Ať už u vesla bude kdokoli…

Nevyhnutelné zvyšování? Daň z nemovitosti očima expertů

Čím blíž budou volby do Sněmovny, tím víc bude mít vláda tendence rozdávat. A je jí očividně jedno, že není z čeho. Zkrátka se jede na dluh. Už loni přitom Národní rozpočtová rada varovala, že pokud se začne daň z příjmu vypočítávat z hrubé, nikoli superhrubé mzdy, k čemuž nakonec došlo, tak se Česko v roce 2027 dostane na hranici takzvané dluhové brzdy ve výši 55 procent hrubého domácího produktu. Na konci roku 2019 jsme přitom byli na 29 procentech.

Když se k tomu připočte účet za pandemii, je jisté, že se veřejné finance budou potýkat s pořádnou sekerou. A až se vítězové voleb dohodnou, kdo to s kým potáhne, bude se muset chtě nechtě řešit, jak naši ekonomiku a zároveň i státní kasu začít uzdravovat. Zvyšování daní se těžko vyhneme. Otevřeně o tom už mluví předseda Pirátů Ivan Bartoš. Trojkoalice Spolu sice v předvolebním manifestu tvrdí, že pokud bude vládnout ona, daně se zvyšovat nebudou, jenže tomu může dnes věřit jen málokdo.

První na ráně by mohli být majitelé nemovitostí, kterých je v Česku jako hub po dešti. V Evropě totiž patříme mezi lídry ve statistikách vlastnického bydlení. O možném vyšším zdanění zaměřeném na spekulanty a zahraniční investory mluví například Piráti. „Investiční byty jsou vyšší sazbou zdaněny například ve Finsku, Francii, Bulharsku nebo Rakousku. Byty jsou stavěny za účelem bydlení lidí. A když jsou využívány jako produkt na investici či spekulaci, tak to pak vede k extrémním cenám za bydlení,“ řekl pirátský poslanec Tomáš Martínek, který ale zároveň dodal, že by rozhodně nechtěl tak vysokou daň z nemovitosti, jako je třeba ve Vídni. Před pár týdny se zase v pirátském táboře začalo mluvit o vyšším zdanění komerčních nemovitostí, s čímž prý souhlasí i jejich volební parťáci STAN. Těžko ale odhadovat, jakou důležitost bude mít vyšší nemovitostní daň v době, kdy budou po volbách vznikat širší koalice, což sebou přinese i řadu kompromisů…

Co si o dnešní a budoucí míře zdanění nemovitostí v Česku myslí odborníci? Je podle nich potřeba zvyšovat, a pokud ano, tak jakým způsobem? A je vůbec reálné, aby se Česko za současného stavu veřejných financí vyšším nemovitostním daním vyhnulo, ať už ve volbách uspěje kdokoli?

Dovolím si začít od konce. Strukturální nerovnováha veřejných financí způsobená rychlým růstem mandatorních výdajů se dále prohloubila nedávným zrušením superhrubé mzdy. Nedokážu si proto představit, jak by se Česko mohlo vrátit k vyrovnaným rozpočtům, aniž by došlo k citelnému zvýšení daní. Na začátku diskuze jsou jistě nasnadě majetkové daně, avšak jejich výnos je natolik zanedbatelný s ohledem na výši chybějící částky v rozpočtu, že ani třeba jejich zdvojnásobení by v tuto chvíli v podstatě nic neřešilo. Naopak by mělo velmi negativní sociální dopad pro slabší příjmové skupiny obyvatel. Když pominu možnost vágních úspor na provozu státu, další zvýšení spotřebních daní z tabáku a alkoholu, stále bude nutné větší část peněz hledat jinde. A tak dřív nebo později se stejně budeme muset vrátit k příjmové dani, bez ohledu na proklamace o nezvyšování daňové zátěže. S celkovou daňovou kvótou jen těsně nad 30 procenty HDP je stávající „sociální“ stát sotva udržitelný i ve střednědobé perspektivě.

Moje celoživotní přesvědčení je: „malé daně, malý stát“. Takže potřeba zvýšit zdanění nemovitostí mi jde proti srsti. Je sice pravda, že daň z nemovitosti je v Česku jedna z nejnižších v Evropě, takže její zvýšení se jaksi „nabízí“, ale ani její násobné zvýšení státní rozpočet nevytrhne.

Skoro 80 procent lidí v České republice vlastní nemovitost. Myslím, že žádný politik nenajde odvahu jít proti 80 procentům voličů. Za mě tedy nenavyšovat. Politicky je to stejně neprůchozí téma. A když už bych takovou debatu připustil, pak se mi líbí příklad Estonska. Daň z nemovitosti je 0,1 až 2,5 procenta ročně z tržní hodnoty pozemků. Nikoliv tedy staveb nebo budov. Stanovují, vybírají a používají ji místní úřady.

Nemám ráda odtržené diskuze nad (ne)zdaněním nemovitostí. To je jen viditelný vrchol ledovce, jeho větší část je ale pod hladinou. Diskuze, kterou daň zvýšit a o kolik odvádí pozornost od toho nejpodstatnějšího – od diskuze nad zásadní reformou daní od úplného základu. Je to stejně marný pokus jako kus po kusu se snažit opravit vrak vozidla. Zbytečná námaha s marným výsledkem. Dokonce už i Ministerstvo financí pomalu dochází, že daně bude třeba upravit. K odhodlání zabývat se daňovou reformou ještě ale zdaleka nedospělo, i když dostalo další velké varování od ratingové agentury Moody’s, že takto nastavené veřejné finance nejsou udržitelné.

Neduhy daňového systému v Česku jsou všem známy: příliš vysoké zdanění práce. Naopak výnos z daně z příjmů a nemovitostí je podprůměrný… Povrchní diskuse o svým způsobem jednoduchých parametrických změnách pak vede k závěru zvýšit daň z nemovitostí. To, že tato daň má silný redistribuční charakter, že může zásadně ovlivnit dostupnost nájemního bydlení bez existující alternativy například v podobě obecných nájmů, že násobné vlastnictví nemovitostí je pro mnohé individuálním „pojištěním“ příjmů na staří, protože si uvědomují, že, současný důchodový systém jim ochranu neposkytne… se v diskuzích objevuje pořád velmi málo. Je to příliš složité, abychom mohli říci ANO, zvýšit, NE nezvyšovat. Pojďme o těchto a dalších aspektech daňové reformy řádně diskutovat!

Myslím si, že není třeba zvyšovat jakékoli daně. Naopak, daně je třeba snižovat. Celoevropsky. Jedině tak se Evropě vrátí dravost a konkurenceschopnost, jakou od první poloviny 20. století postupně ztrácí, nikoli náhodou v éře bujícího evropského socialismu a státu takzvaného sociálního blahobytu. To je ale pochopitelně vlastně už utopie. Asi žádný politik si na to netroufne a zpohodlnělá evropská veřejnost si to v zásadě ani nepřeje. Socialismus a sociální stát za desetiletí otupily podnikatelské instinkty a dravost evropského obyvatelstva, nejlepší mozky prchly do USA. Co nerozložil sociální stát, to spolehlivě „dodělávají“ přehnané a dusivé regulace, i ty ve stavebnictví.

Z pohledu Číňana, Vietnamce, obyvatele Hongkongu či Singapuru je Evropa jen jakýsi stárnoucí skanzen na západním výběžku Eurasie, kdesi tam „za Ruskem“. No, a protože nemovitosti z tohoto skanzenu nemohou prchnout jako mozky do zámoří, pochopitelně budou postupně stále výrazněji zdaňovány, brzy i v Česku. Nakonec dojde k jejich částečnému znárodnění. To se stane, až mohutnící zpohodlnělá a neproduktivní část evropského elektorátu získá dostatečný hlas a zvolí si ty „správné“ politiky, kteří pod záminkou sociálního smíru znárodnění provedou.

Ano – ale musíme ho nastavit promyšleně. Co je výchozí stav? Daňové kutilství ANO a ODS zasadilo rozpočtu ráno okolo 130 miliard. Koalice SPOLU k tomu navrhne další navýšení výdajů ve vzdělávání a obraně a snížení příjmů, které by vytvořilo deficit 200 až 250 miliard. Místo „populismu“ je třeba realisticky řešit i doplnění příjmů.

A podle mne část musí tvořit majetkové daně a vyšší danění nemovitostí. V Česku je zcela minimální – vybíráme jím asi 1 procento daňového mixu, v OECD okolo 6 procent. Přitom nerovnosti v nemovitém majetku jsou u nás asi 1,5krát vyšší než v příjmech. Byt v Praze člověku vydělal za pár let 2–5 milionů a platí z něj daň třeba 750 korun ročně, a přitom využívá související infrastrukturu. A zatím máme pořád výrazně zatížené částečné úvazky a nízké příjmy, takže nižší střední třída na vlastní bydlení těžko dosáhne. Je podle mne tedy lepší zvýšit danění nemovitostí než zvyšovat základní sazbu DPH a nechat stagnovat slevu na poplatníka v dani z příjmu a celkově zvyšovat danění nízkopříjmových.

Zvedli byste ji?

Daň z nemovitosti může mít i vedlejší efekty – v zasažení důchodců či zvýšení nájmů. To první řada států řeší například tím, že daň se platí z ceny nemovitosti a existuje v tom progrese či sleva, takže z domečku na vesnici za dva miliony ji prakticky neplatíte, ale když vlastníte tři byty v Pařížské, tak ano a hodně. U efektu na zvýšení nájmů by šlo zvážit kombinaci se snížením daně z pronájmu – aby pro pronajímaný byt byla tato změna vlastně neutrální a zatížila nepronajímané nemovitosti.

Druhou možností doplnění příjmů jsou ekologické daně. Danění elektřiny a tepla je ale regresivní – víc postihuje chudé. Tím, že jsme nesnížili daň z příjmu chudým, ale středněpříjmovým a bohatým, jsme jim dost zavřeli cestu. Takže podle mě je třeba celkově zvýšit danění majetku, snížit danění příjmů nízkopříjmových a tenhle progresivní mix doplnit ekologickými daněmi.

Jak jde dohromady byznys a medicína? Dočtete se v novém Finmagu

Je medicína byznys? Jak pro koho. „Frustraci mladých lékařů chápu. Nemají ani na chůvu, aby jim pohlídala děti, když pracují,“ říká přednosta chirurgické kliniky Robert Lischke.

Zdroj: Finmag

MEDICÍNA A BYZNYS

Jak venkovští praktici nepřicházejí o iluze • Ženy mění medicínu • Nejstarší pražská nemocnice objektivem Alžběty Jungrové • Nejdražší léky na světě • Obézních přibývá, Česko dohání USA.

BYZNYS JE HRA

„Investice do umění se do tabulek nevtěsná,“ říká Pavlína Pudil z Kunsthalle • Nejdražší materiál roku 2023? Hrst štěrku z vesmíru za miliardu dolarů • Ekologie musí být podle Tomáš Nemravy, výrobce dřevěných domů, ekonomická.

Koupit Finmag

Daňový mix je politikum, takže objektivní potřeba zvýšit zdanění toho nebo onoho neexistuje. Neudržitelný stav českých veřejných rozpočtů lze jistě řešit i jinak než zvýšením zdanění nemovitostí – mimo jiné vrácením efektivní sazby daně ze mzdy na úroveň před letošním lednem.

Pokud bychom si však jako politický cíl zvolili nebýt příliš daleko od poměrů v západní Evropě, pak daň z nemovitosti je zralá na razantní posílení. Podíl inkasa z této daně na celkových daňových příjmech je totiž v Česku extrémně nízký.

Jako hlavní překážka zvýšení této daně se uvádí, že jde o opatření politicky neprůchodné, neboť vzhledem k vysokému podílu domácností bydlících ve vlastním domě nebo bytě by se takové opatření dotklo příliš velké části z nás. Tento problém však lze obejít tím, že posílení daně by bylo selektivní. Konkrétně by se mohlo týkat až nemovitého majetku nad jistou úroveň, jako je to obvyklé ve většině zemí vyspělého světa. Vedlejší výhodou by bylo oslabení poptávky po nemovitostech na rekreaci a přesun části těchto nemovitostí na trh s primárním bydlením.

Pokud se rozhodneme zvyšovat daně, daň z nemovitých věcí je jedním z dlouhodobě nejvhodnějších kandidátů. Namátkou uvádím několik důvodů pro (ale samozřejmě existují i důvody proti). Při téměř úplné absenci ostatních daní z bohatství (v Česku například není daň z finančního bohatství, dědictví nebo darů blízkým osobám) je daň z nemovitých věcí jedním z mála existujících nástrojů pro zdanění lidí s vyšším bohatstvím v podobě nemovitosti. Daň lze změnou zákona převést alespoň částečně z kompetence obcí na celostátní úroveň a jejím zvýšení lze tak například spojit se snížením zdanění práce (daň z příjmů fyzických osob, sociální nebo zdravotní pojištění). Daň lze navázat na ceny nemovitostí nebo zvyšovat pozvolna (například v průběhu deseti či více let), aby se omezily dopady na lidi s nízkými příjmy, pro které může být náročné nebo nemožné zaplatit zvýšenou daň. Daň lze měnit průběžně, a tedy minimalizovat případy toho, kdy by změny způsobily výrazné a nechtěné změny chování v čase.

V detailní analýze jedinečných dat za rok 2011 se s kolegou Jiřím Šatavou zabýváme právě daní z nemovitých věcí v Praze: „Současného nastavení daně z nemovitých věcí z pohledu obcí přináší relativně nízký výnos daně z nemovitých věcí, jak ukazují data za Prahu a 5 dalších největších obcích v ČR. Na to poukazují i doporučení Rady Evropské komise. Sazba daně není navázána na růst cen, což způsobuje stagnaci celkového reálného výnosu daně a pokles reálného výnosu daně z jedné nemovité věci v období mezi změnami legislativy nebo změnami koeficientů daně. Z pohledu městských částí, které jsou v Praze příjemcem výnosu daně, identifikujeme pravděpodobně náhodné výkyvy výnosu daně a omezenou možnost diferencovat výši daňového zatížení dle městských částí. Naše výsledky na úrovni poplatníků ukazují, že v Praze téměř stejný díl výnosů daně z nemovitých věcí odvádějí právnické a fyzické osoby. Průměrná výše daně je 856 korun ročně u poplatníků, kteří přiznávají výlučně byty a jejich příslušenství, 3015 korun ročně u poplatníků, kteří přiznávají výlučně rodinné domy a jejich příslušenství, a více než 18 tisíc korun u poplatníků, kteří přiznávají výlučně nemovité věci určené k podnikání. Každá z těchto skupin poplatníků odvádí přibližně jednu čtvrtinu celkového výnosu daně.“

Ohodnoťte článek

Sdílejte

Diskutujte (118)

Vstoupit do diskuze

Ondřej Tůma

Vystudoval žurnalistiku na Fakultě sociálních věd Univerzity Karlovy. Studoval také na Fakultě humanitních studií v Praze a na Goethe-Universität ve Frankfurtu nad Mohanem. Má za sebou stáže v Českém rozhlase... Více

Další články autora