Investice a daně 4: Nemovitosti

Pronájem nemovitostí

Příjem z pronájmu nemovitostí má v zákoně o daních z příjmů samostatný paragraf – § 9 zákona o daních z příjmů. Uvádí se v příloze 2 daňového přiznání. Příjmy z nájmu je před zdaněním možné snížit o výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení (může jít například o náklady na správu nemovitosti, opravy, inzerci a další) Podobně jako při podnikání je i zde možné uplatnit jakési paušální výdaje ve výši 30 procent, maximálně ale 600 tisíc korun ročně (§9 odst. 4 zákona o daních z příjmů).

Pokud pronajímáte nemovitost (nebo podobně i nějakou movitou věc), musíte vést stejně jako podnikatel fyzická osoba jakési jednoduché účetnictví. Ustanovení § 9 odst. 6 zákona o daních z příjmů přímo říká:

Přiznej se jako kapitalista

Investice a daně

Náš miniseriál věnovaný danění příjmů z investic je zatím v polovičce. Nenechte si ujít další díly. A ano – klidně se vraťte sem, na tomhle místě je včas budeme inzerovat.

• Akcie a fondy

• Dividendy

• Dluhopisy

• Nemovitosti

Poplatníci mající příjmy z nájmu a uplatňující u těchto příjmů skutečné výdaje vynaložené na jejich dosažení, zajištění a udržení vedou záznamy o příjmech a výdajích vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů v časovém sledu, evidenci hmotného majetku, který lze odpisovat, evidenci o tvorbě a použití rezervy na opravy hmotného majetku, pokud ji vytvářejí, evidenci o pohledávkách a dluzích ve zdaňovacím období, ve kterém dochází k ukončení nájmu, a mzdové listy, pokud vyplácejí mzdy.

Dílčím základem daně je příjem z nájmu snížený o prokazatelné výdaje nebo paušální výdaje. Pronajímáte-li víc nemovitostí, pak pro všechny musíte použít stejný režim – buď u všech uplatníte skutečné výdaje, nebo u všech paušál, kombinace není možná. Do daňového přiznání pak uvádíte součet příjmů a výdajů za všechny nemovitosti. Je tedy možné uplatnit ztrátu z pronájmu jedné nemovitosti proti výnosu z pronájmu jiné nemovitosti.

Dílčím základem daně podle § 9 je kladný rozdíl mezi příjmy a výdaji. Případnou ztrátu z pronájmu nemovitostí bohužel nelze uplatnit proti příjmům z podnikání, příjmům z prodeje cenných papírů a podobně.

Tady je na místě ještě upozornit, že správu a pronájem nemovitostí lze provozovat i jako živnost. V takovém případě se potom veškeré příjmy a výdaje související s provozem živnosti daní standardně podle § 7 zákona o daních z příjmů (příjmy ze samostatné činnosti). V praxi pak může dojít i k souběhu, kdy nějakou nemovitost spravujete v rámci obchodního majetku jako živnostník a zdaňujete podle § 7 a jinou vlastníte jako soukromá osoba a zdaňujete podle § 9. Někdy lze této kombinace využít k optimalizaci daní, ale to už je téma pro zkušené daňové poradce. Nám tu jde jen o rámcový popis problematiky zdanění výnosů z investic.

Na dosah ruky

Na Peníze.cz snadno najdete odborníka ve svém okolí. Zadejte město, adresu nebo konkrétní jméno a vyberte si daňového poradce nebo auditora.

Daňoví poradci na Peníze.cz

Jan Traxler

Privátní investiční poradce a ředitel společnosti FINEZ Investment Management

Přední český expert v oblasti investování. Prosazuje férovou provizi podílem na zisku. Zastánce dlouhodobých strategií s value přístupem. Preferuje investice, které generují pravidelný výnos a jejich hodnota dlouhodobě roste, tedy zejména kvalitní nemovitosti a dividendové akcie. Všechny jeho publikace najdete na www.finez.cz.

Kontakt: jan.traxler@finez.cz

Příjem z prodeje nemovitosti

Příjem z prodeje nemovitosti se daní podle § 10 zákona o daních z příjmů jako ostatní příjmy a uvádí se do přílohy č. 2 daňového přiznání. Proti příjmu je možné uplatnit jako výdaje pořizovací cenu nemovitosti a náklady spojené s prodejem nemovitosti, tedy například provize realitní kanceláři, ale také daň z nabytí nemovitých věcí (daň z převodu nemovitostí), pokud ji platil prodejce (od 1. dubna 2016, jak počítá chystaný zákon, ji bude vždy platit kupující).

Příjem z prodeje nemovitosti je osvobozený od daně z příjmů, pokud vlastníte nemovitost déle než pět let (§ 4 odst. 1b zákona o daních z příjmů). U nemovitosti sloužící k vlastnímu bydlení je časový test pouze dva roky, ale to se asi nebude týkat investiční nemovitosti. Ještě je příjem z prodeje nemovitosti osvobozen v případě, že peníze z prodeje nemovitosti použijete do jednoho roku od prodeje k uspokojení svých vlastních bytových potřeb.

V případě, že nemovitost zdědíte a následně prodáte, není potřeba splňovat podmínku časového testu. Postačí, když podmínku splňoval zemřelý. Ovšem pozor, platí to jen pouze v případě dědictví, nikoliv v případě daru. Pokud nemovitost dostanete darem, pak už musíte nemovitost standardně vlastnit dalších pět let, aby příjem z prodeje nemovitosti byl osvobozen od daně z příjmu. Nebo obdobně dva roky, pokud v nemovitosti máte bydliště.

Stahujte!

Daňové přiznání – formuláře

• Přiznání k dani z příjmů fyzických osob za zdaňovací období 2015
• Příloha č. 1
• Příloha č. 2
• Příloha č. 3
• Samostatný list k příloze č. 3
• Příloha č. 4
• Příloha pro poplatníky uplatňující odčitatelnou položku
• Pokyny k vyplnění přiznání

Toto jsou interaktivní pdf formuláře (pozor v prohlížeči se nemusí otevřít dobře, stáhněte si je do počítače). V galerii formulářů nabízíme i formuláře pouze k tisku a interaktivní formuláře v MS Excel.