Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Investice do nemovitostí: Místo bytu nemovitostní fond

| 5. 12. 2016 | Vstoupit do diskuze

Nemovitostní fondy jsou velmi zajímavá konzervativní investice s potenciálem stabilního výnosu kolem dvou až čtyř procent ročně. Do některých bych ovšem nedal ani korunu.

Investice do nemovitostí: Místo bytu nemovitostní fond

Mnoho lidí dnes řeší, kam konzervativně investovat volné finance, aby nezahálely v bance na účtu. A mnoho z nich, z těch, kteří si to můžou dovolit, si nakonec zvolí nákup investičního bytu. Nicméně i lidé, kteří nemají volné miliony, můžou dnes jednoduše investovat do nemovitostí – prostřednictvím nemovitostních fondů. Mnohdy je to i efektivnější řešení, protože se tak dá podílet na zajímavějších projektech s vyšší rentabilitou, investor se nemusí o nic starat a ve finále se často dostane i na vyšší čisté zhodnocení, než když se pustí do pronajímání bytu na vlastní triko.

Ovšem i nemovitostní fondy mají úskalí, na která je potřeba si dát pozor.

Jan Traxler

Jan Traxler

Privátní investiční poradce a ředitel společnosti FINEZ Investment Management

Přední český expert v oblasti investování. Prosazuje férovou provizi podílem na zisku. Zastánce dlouhodobých strategií s value přístupem. Preferuje investice, které generují pravidelný výnos a jejich hodnota dlouhodobě roste, tedy zejména kvalitní nemovitosti a dividendové akcie. Všechny jeho publikace najdete na www.finez.cz.

Kontakt: jan.traxler@finez.cz

Nejnověji na Finez.cz:

Nemovitostní, nebo akciový fond?

Nepleťte si pojmy a dojmy. Z názvu fondu mnohdy není zcela jasné, jestli fond skutečně investuje do nemovitostí nebo do akcií firem, které se zabývají reliatním byznysem. Ve druhém případě o vývoji hodnoty investice rozhoduje aktuální vývoj poptávky a nabídky po akciích konkrétních společností na burze. Tyto fondy vykazují velmi vysokou cenovou volatilitu, zpravidla dokonce i vyšší než průměrný diverzifikovaný akciový fond. Naproti tomu „pravé“ nemovitostní fondy jsou cenově stabilní – s domy a byty se neobchoduje na burze, a jejich cena se tedy nemění o několik procent za den, ale spíš o několik procent za rok.

V České republice působí pět nemovitostních fondů otevřených veřejnosti a dále vícero fondů pro kvalifikované investory a mnoho uzavřených nemovitostních fondů. Jsou mezi nimi dost podstatné rozdíly. Nechci tu žádný jednotlivý fond vyzdvihovat ani zatracovat, proto nebudu uvádět konkrétní příklady, jen obecný návod, na co si dát u nemovitostních fondů pozor.

Investovat a šetřit!

Jasně, nachystat se na stáří. To je: Dobře si vychovat hodně šikovných dětí, pořídit si byt, aby se nemusel platit nájem, a zahrádku, aby si člověk sám vypěstoval lacino dobroty. To bude asi tak nejjistější.

Ale k tomu pořád investovat a šetřit!

Rádi poradíme s výběrem a pomůžeme porovnat:

Kolik fond kupuje na dluh?

Je běžnou praxí, že nemovitostní fond financuje nákup nové nemovitosti zčásti z vlastního kapitálu (tedy z prostředků investorů, kteří dali peníze do fondu) a zčásti na úvěr. Tato strategie zvyšuje rentabilitu vlastního kapitálu čili i potenciální výnosy fondu. Na druhou stranu příliš vysoké zatížení úvěry s sebou nese i rizika. Je to stejné jako v každém podnikání nebo u hypotéky na vlastní bydlení. Můžu-li si půjčit levně (za nízký úrok) peníze od banky a použít méně vlastních peněz, dostanu se na větší kapitál a výnos z vlastního kapitálu roste. Problém je, když banky začnou zvedat úrokové sazby. Najednou se matematika obrací, a pokud dojde k výraznému navýšení úroků, výnosy z nájmu pak nemusí být schopné pokrýt úroky z úvěru. A to je konec. Vyšší výnosnost je zkrátka vykoupena vyšším rizikem.

Než do nějakého nemovitostního fondu budete investovat, vždycky si zjistěte, jak velkou má průměrnou úvěrovou angažovanost. Nejde říct konkrétní hranici, jaký poměr cizího a vlastního kapitálu je optimální. Ale obecně řečeno, čím větší je podíl cizího kapitálu, tím rizikovější je investice. Fondy s úvěrovou angažovaností do 30 procent můžeme označit za konzervativní. Fondy s úvěrovou angažovaností 70 a víc procent už jsou naopak velmi agresivní a silně rizikové. Každému investorovi může vyhovovat něco jiného. Pokud hledám konzervativní investici, nechci vidět úvěrovou angažovanost větší než 30 procent. Problém je, pokud investor o způsobu financování nemovitostí ve fondu neví a považuje fond s vysokou úvěrovou angažovaností za konzervativní investici. Bohužel, setkávám se s tím poměrně často.

Radši sami?

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

Kupuje fond nemovitosti, nebo nemovitostní společnosti?

Je běžnou praxí většiny fondů, že v jejich aktivech nenajdete konkrétní nemovitosti, ale podíly na speciálních nemovitostních společnostech, které teprve mají v majetku konkrétní nemovitosti. Je to podobné jako u developerů. Na každý projekt se raději zakládá účelová firma, která se po realizaci zruší. Praxi developerů zde ale rozebírat nechci. Obdobným způsobem se často i na správu nemovitosti zakládají účelové firmy, takzvané SPV (z angličtiny special purpose vehicle). To má své výhody (zejména pro správce fondu), nicméně z pohledu investora do fondu je taková praxe dosti netransparentní. Do účetnictví jednotlivých společností se pak dá schovat ledacos. Výhody SPV můžou být využity ve prospěch podílníků fondu, ale také v jejich neprospěch a místo toho ve prospěch správce fondu, respektive majetkově spřízněných firem. O tom si nedělejme iluze.

Sám také investuji do nemovitostí prostřednictvím nemovitostních fondů a má první podmínka při výběru byla, že tam nechci vidět v portfoliu žádné SPV, ale chci v katastru nemovitostí vidět vlastnické právo přímo na podílníky fondu.

Výnos z nájmu, nebo z účetních operací?

Na vývoj hodnoty investice v nemovitostním fondu mají primárně vliv dvě složky – nájem a vývoj ceny nemovitostí. Nemovitostní fondy spravují a pronajímají nemovitosti, zpravidla spíš komerční nemovitosti než rezidenční, a inkasují každý měsíc nájemné. O přijatý nájem vždy roste hodnota majetku ve fondu, tedy i hodnota připadající na jeden podílový list. Proto zpravidla nemovitostní fondy přinášejí investorům velmi stabilní výnosy. V závislosti na tom, do jakých nemovitostí fond investuje a v jakých lokalitách se potom rentabilita nájmu může výrazně lišit. Obecně platí, že v Praze je rentabilita nejmenší.

Ovšem na hodnotu podílových listů má pochopitelně významný vliv i vývoj cen nemovitostí v portfoliu fondu. Nemovitostní fondy musejí pravidelně přeceňovat hodnotu nemovitostí ve svém majetku. Používají při tom různé metody a nejde jednoznačně říct, která je lepší. Já osobně dávám přednost fondům, které při přeceňování primárně sledují cashflow z pronájmu. Jednoduše řečeno, pokud se zvedne nájem, roste i cena nemovitosti. Jinak ale nedochází k žádným dramatickým skokům v ocenění nemovitostí. Naproti tomu některé fondy fungují i tak, že nakoupí nemovitost a vzápětí ji přecení nahoru. Mou důvěru taková strategie tedy rozhodně nevzbuzuje. Pokud si můžu vybrat, tak rozhodně dám přednost nemovitostnímu fondu, kde je výnos generován primárně příjmem z pronájmu, a nikoliv přeceňováním hodnoty nemovitostí.

Investiční poradna

Do čeho a jak investovat

Aleš Tůma

Leží vám na běžném účtu sto tisíc a nevíte, co s nimi? Nejste si jistí garantovanou investicí, kterou vám nabídli v bance? Chcete vědět víc o investování do podílových fondů? Nechejte si poradit!

Partners Financial Services


Zeptejte se analytika Partners Aleše Tůmy a dalších odborníků v Investiční poradně na Peníze.cz

Standardní prověrka

Dále je samozřejmě dobré vědět, co za lidi stojí za fondem, jaké mají se správou nemovitostí zkušenosti a jaké mají renomé. Velmi důležité je znát i konkrétní nemovitosti ve fondu, do čeho fond investuje, s jakou rentabilitou, jak dobře má rozložené portfolio. Nezanedbatelnou roli hrají i poplatky, které si fond účtuje.

Nemovitostní fondy jsou velmi zajímavá alternativa pro konzervativní investory. I v nynější době nulových úroků jsou schopné vydělávat ročně stabilně kolem dvou až čtyř procent čistého, po odečtu všech nákladů. Je ale potřeba být obezřetný při výběru fondu, protože u některých jsou skryta dosti specifická rizika, která si většina investorů vůbec neuvědomuje.

Na závěr taková perlička, jeden nejmenovaný fond nakupuje do portfolia výhradně nemovitosti od společnosti majetkově propojené se správcem fondu. To když si člověk uvědomí, mu musí automaticky blikat červené kontrolky. Za jakou cenu asi ty nemovitosti nakupuje? Jakou mám záruku, že si jednoho krásného dne firma do fondu neprodá nějakou problémovou nemovitost nebo něco šíleně předraženého, aby si z fondu vytáhla co nejvíce peněz? Neříkám, že se to děje, ale to riziko tu je. Já bych nikdy do takového fondu svoje peníze nedal. Proto buďte i vy při výběru opatrní.

Jan Traxler

Jan Traxler

Privátní investiční poradce a ředitel společnosti FINEZ Investment Management. Přední český expert v oblasti investování. Prosazuje férovou provizi podílem na zisku. Zastánce dlouhodobých strategií s value přístupem. Preferuje...

Komentáře

Celkem 1 komentář v diskuzi

Nepřehlédněte

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK