Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Proč jsou ve Švédsku drahé byty

| 30. 11. 2015

Proč by vás mělo zajímat, že si ve Stockholmu stěžují na rostoucí drahotu nájemního bydlení? Vždyť se tam nestěhujete… Jenže ze (zdánlivě) lokálního problému lze odvodit závěry pro investování i pro sociální politiku.

Proč jsou ve Švédsku drahé byty

Je důvod, proč by se český občan měl zajímat o švédskou ekonomiku? Ano. Švédsko je podobně jako Česko velká evropská ekonomika, ekonomika, která je vysoce otevřená a stojí mimo eurozónu. Kromě toho si švédská centrální banka rovněž dělá starosti s cenovou deflací. Také ona provádí určité nekonvenční operace s tamější korunou. Ani ve Švédsku, stejně jako v Česku, to nefunguje příliš dobře. A v obou zemích má nekonvenční měnová politika vedlejší důsledky. Jaké?

Švédové si stěžují na drahé bydlení. Ceny rodinných domků v říjnu 2015 vzrostly meziročně o 10,5 procenta, uvádí Švédský statistický úřad. Během let 2004 až 2014 ceny rostly průměrně o 5,3 procenta ročně, v metropolitní oblasti Stockholmu o 6,1 procenta ročně. Odpovídá to celkovému nárůstu o 81 procent. Inflace měřená indexem spotřebitelských cen ale činila během zmíněných deseti let jen asi 1,2 procenta ročně. Proč nastala tato diskrepance a jak souvisí měnová politika s cenami nemovitostí?

Nejprve se podívejme do nedávné historie. Švédský index cen nemovitostí sahá do roku 1981. Od té doby do roku 2013 činil průměrný cenový růst 5,5 procenta ročně. Růst objemu peněz ve švédské ekonomice (měřený agregátem M3) dosáhl rovněž hodnoty 5,5 procenta za rok. Náhoda?

Pavel Kohout

Pavel Kohout

Pavel Kohout je autor knih o investování, např. Peníze, výnosy a rizika a Investiční strategie pro třetí tisíciletí, a makroekonomii, např. Finance po krizi. Byl členem Národní ekonomické rady vlády (NERV) a Poradního expertního sboru (PES). V roce 2007 spoluzaložil finančněporadenskou společnost Partners Financial Services, v níž působí jako místopředseda dozorčí rady.

Nejčerstvější Kohout nyní i jako audio knížka

Pro naše čtenáře navíc se speciální slevou!

Do internetového knihkupectví se dostanete klikem na obrázek – napřed si z něj ale opište slevový kód, bude se vám hodit.

S cenami nemovitostí hýbe centrální banka

V žádném případě. Lze ukázat, že ceny nemovitostí reagují na vývoj peněžní zásoby a oscilují kolem rovnovážné úrovně dané právě touto peněžní zásobou. Například během let 1985 až 1991 Švédsko zaznamenalo realitní boom, kdy se ceny zdvojnásobily. Tím se dostaly vysoko nad rovnovážnou úroveň. Konec realitního boomu byl ve znamení bankovní krize, která potrápila Švédsko začátkem devadesátých let. Až do roku 1996 trvala stagnace realitního trhu, kdy nemovitosti byly podhodnocené zhruba o třetinu vůči rovnovážné úrovni. Začal velký boom, který s malým zaškobrtnutím v roce 2012 trvá dodnes.

Kdo si tedy ve Švédsku stěžuje na drahé nemovitosti, stěžuje si vlastně na centrální banku: objem peněz napumpovaných do ekonomiky je v přímé úměře k cenám. Kvantitativní teorie peněz funguje s cenami nemovitostí naprosto dokonale, mnohem lépe než se spotřebitelskými cenami běžného zboží a služeb.

Nejde o žádnou švédskou specialitu. Nejde ani o problém posledních několika desetiletí. Sousední Norsko sestavuje použitelný index cen nemovitostí již od roku 1950. Zároveň je k dispozici historie norské peněžní zásoby. Co nám říká?

Od roku 1950 do roku 2013 ceny norských bytových nemovitostí rostly průměrně o 7,2 procenta ročně. Objem norské peněžní zásoby rostl ve stejné době také o 7,2 procenta ročně. Jinak řečeno, v Norsku v roce 2013 obíhalo osmdesátkrát víc norských korun než v roce 1950.

Kupujete? Poradíme!

Chcete si pořídit nemovitost? Centrální banka objem peněz bude přifukovat, tak se to prý vyplatí. Rádi poradíme se sháněním peněz.

„Kynutí“ peněz

Norsko je přitom vyspělá ekonomika, která nikdy netrpěla vysokou inflací. V moderním systému centrálního bankovnictví je však toto postupné „kynutí“ peněz běžné, dokonce nutné. Ať se to někomu líbí nebo ne, systém je tak jednou definován. Úvahy o znovuzavedení zlatého standardu a konečném zkrocení inflace jsou naprosto nerealistické — bohužel nebo naštěstí, podle úhlu pohledu.

Komu ale může prospívat relativně vysoká měnová inflace? Samozřejmě majitelům investičních aktiv, především akcií a nemovitostí. Čistě teoreticky by měnové hrátky centrálních bank měly prospět ekonomice jako celku. Alespoň to vyplývá z modelů, které centrální bankéři tak zbožňují.

Ve skutečnosti ale měnová inflace především přímočaře zvyšuje hodnotu investičního majetku. Zejména toho typu majetku, který je vlastněn bohatými vrstvami společnosti. Byty v centrech velkoměst, ať už jde o Stockholm, Prahu, Londýn nebo New York. Akcie, neboť i podnikové zisky dlouhodobě rostou paralelně s měnovou inflací. Do příjmů středních a nižších příjmových skupin se měnová inflace promítá jen zčásti a se značným zpožděním.

Čím vyšší inflace, tím lépe

Na tento jev lze pohlížet ze dvou hledisek. Z hlediska bohatého investora je všechno jasné: pryč od dluhopisů, ty budou kupovat už jen blázni nebo pojišťovny (zejména ty, které mají velké technické rezervy kvůli kapitálovému životnímu pojištění.)

Pouze akcie nebo nemovitosti stojí za velké investice. Čím vyšší inflace, tím lépe. V Brazílii během let 1978 až 1993 vzrostl objem peněz o 12 desítkových řádů, tedy bilionkrát. Akciový index vzrostl adekvátně. Bohatí investoři se radovali, chudí (kteří neměli přístup na akciový trh nebo je to nenapadlo) přišli o úspory.

Ze společenského hlediska je to problém. Sociální nerovnost poháněná nepřetržitou nadměrnou měnovou expanzí si žádá buď nadměrný sociální stát (jako ve Švédsku nebo v Norsku) anebo hrozí, že přeroste ve vysokou kriminalitu (jako v Brazílii).

Zdánlivě lokální problém – drahé bydlení ve Stockholmu – má tedy netušeně široké souvislosti. Lze z něho odvodit závěry pro investování, ale i pro sociální politiku. Mimochodem, Švédsko není příkladem hodným následování, ale to je již jiný příběh. A ještě něco: někdo by už konečně měl seriózně a pravidelně sestavovat index cen českých nemovitostí.


Psáno pro Lidové noviny

Vložit komentář

Abychom udrželi vysokou kvalitu diskuze na Finmagu, je nutné se před vložením komentáře přihlásit. Jste tu poprvé? Pak se nejdříve musíte zaregistrovat. Na následující odkaz pak klikněte v případě, že jste zapomněli své heslo.

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

Zobrazit komentovanou zprávu

Josef Fraj | 1. 12. 2015 11:48

Technická poznámka: výše úrokových sazeb nereaguje na celkovou kondici ekonomiky, jak píšete, ale je svévolně manipulována centrálními bankami. To brutálně deformuje trh a zákonitě poškozuje každou ekonomiku. Důsledkem jsou krize.

+2
+
-

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

Michal Hatlapatka | 1. 12. 2015 01:19

Že se jedná o bublinu se nepozná podle růstu cen nemovitostí (k tomu může být dobrý důvod), ale že se rozevírají nůžky mezi cenou nemovitostí a výší nájmu. Lidé kupují domy a byty ne proto, že by v nich chtěli bydlet / pronajímat je, ale protože spekulují na další růst cen. Když se takováto očekávání mezi lidem dostatečně rozšíří, nafoukne se bublina.

Růst cen ve Stockholmu je opravdu zarážející, ale s nájemným se srovnává těžko, protože trh je regulovaný, viz http://qz.com/264418/why-its-nearly-impossible-to-rent-an-apartment-in-stockholm/ (ano, taky jsem zíral, jak mám Švédsko rád, jejich bytovou politiku bych nenapodoboval). Co mi v článku chybí, švédská Riksbank dala na rady jestřábů jako autor a předčasně utáhla penězovod, aby se ocitla na pokraji deflace a rychle couvala zpátky.

Autorovu obscesi intervencí ČNB snad ani nekomentovat nebudu. Každý ekonom se může splést a ti skuteční jsou to schopni uznat. Pavel Kohout k tomu má ale zjevně daleko.

-3
+
-

Další příspěvky v diskuzi (49 komentářů)

Michal Hatlapatka | 1. 12. 2015 01:19

Že se jedná o bublinu se nepozná podle růstu cen nemovitostí (k tomu může být dobrý důvod), ale že se rozevírají nůžky mezi cenou nemovitostí a výší nájmu. Lidé kupují domy a byty ne proto, že by v nich chtěli bydlet / pronajímat je, ale protože spekulují na další růst cen. Když se takováto očekávání mezi lidem dostatečně rozšíří, nafoukne se bublina.

Růst cen ve Stockholmu je opravdu zarážející, ale s nájemným se srovnává těžko, protože trh je regulovaný, viz http://qz.com/264418/why-its-nearly-impossible-to-rent-an-apartment-in-stockholm/ (ano, taky jsem zíral, jak mám Švédsko rád, jejich bytovou politiku bych nenapodoboval). Co mi v článku chybí, švédská Riksbank dala na rady jestřábů jako autor a předčasně utáhla penězovod, aby se ocitla na pokraji deflace a rychle couvala zpátky.

Autorovu obscesi intervencí ČNB snad ani nekomentovat nebudu. Každý ekonom se může splést a ti skuteční jsou to schopni uznat. Pavel Kohout k tomu má ale zjevně daleko.
-3
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Monopol | 1. 12. 2015 11:30
reakce na Michal Hatlapatka | 1. 12. 2015 01:19

Až ČNB bude provozovat jen jednu z konkurenčních a jinak rovnoprávných měn, ať si ji třeba srazí na milion za euro....
Nebo jinak: kdo by asi stále CZK používal, kdyby k tomu nebyl nucen hromadou zákonů a regulací? Těžko říct... Zkusme to!
+1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Tomáš Macháček | 30. 11. 2015 19:48

A nejen ve Švédsku řádí bublina nemovitostí! Autor správně připomíná i Norsko, kde ceny vystřelily do astronomických výší.
V takové Austrálii začíná boom teprve brzdit. Tam se i v letech, kde jinde byla krize, dařilo foukat bublinky.
V USA měli nakročeno ke korekci. Tu ale velmi brzo centrální banka přebila svým bublifukem a dnes ceny opět atakují vrchol minulého boomu.
V Irsku, kde proběhla docela slušná (i když nejspíš nedostatečná) korekce ceny opět rostou. Obzvláště v Dublinu. Během krize se i v mainstreamových denících objevovala kritika toho, že ECB držela počátkem tisíciletí úrokovou míru příliš nízko a příliš dlouhou dobu. A to zejména proto, aby nakopla stagnující kolosy jako Francie nebo (tehdy) Německo. V Irsku to ale vedlo k nemovitostní megabublině. Já bych k tomu tedy ještě ledacos dodal a opravil, ale na běžné zpravodajské deníky docela slušné. Teď je situace stejná (vlastně spíš horší), ale o bublině ani slovo. Zato hýkání nad rostoucím hádépé rozhodně nechybí.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Robert Antonio | 30. 11. 2015 17:31

„Ať se to někomu líbí nebo ne, systém je tak jednou definován. Úvahy o znovuzavedení zlatého standardu a konečném zkrocení inflace jsou naprosto nerealistické.“
Ale kdež, devadesátá a nultá léta jsou dávno pryč. Proto své peníze převádím do bitcoinů, a koruny si nechávám jen na hotovost a pro dinosaury a vymahače výpalného, pokud tito svým státním mozečkem vůbec dovedou zjistit, kolik jsem v bitcoinech vydělal :-)
+0
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

BTC | 1. 12. 2015 11:40
reakce na Robert Antonio | 30. 11. 2015 17:31

Souhlas!

Ti, co dávají MINUSka to dělají bez argumentů...
... asi závidí ty zisky, nezávislost a nezjistitelnost.

http://www.patria.cz/zpravodajstvi/3068130/silicon-valley-vs-wall-street---boj-o-moc.html

Ale já stále věřím i drahým kovům a (některým) akciím. Ovšem koruně a euru již dlouho ani náhodou.
+0
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

sysel | 30. 11. 2015 14:08

V perexu je napsáno, že si Švédové stěžují na drahé nájemní bydlení, v článku se ale píše o cenách nemovitostí, což je něco jiného.
Z doby nemovitostní krize v USA si pamatuji zásadní poučku od Petera Schiffa: Když běžná nemovitost stojí více než 20ti násobek výnosu z ročního pronájmu obvyklého v místě, je předražená. Nájemního bydlení se nemovitostní bubliny netýkají, protože to není něco, co jde držet a prodat, jde o službu, naopak nemovitosti jde kupovat z čistě spekulativních důvodů a taky se tak zhusta děje. Proto je vždy dobré porovnávat ceny nemovitostí s nájmy v místě.
+1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

P O CH Y B Y | 1. 12. 2015 11:52
reakce na sysel | 30. 11. 2015 14:08

Já se jen těším na rozuzlení toho, co ti spekulanti s těmi nemovitostmi za XX let budou dělat.

Pokud je mají na dvacetiletou hypo - co budou dělat, až úroky vzrostou? Nebo ony budou na nule už napořád? Jako uplně forévr, protože dnes jsme úplně jinde a historie se již nikdy nezopakuje? Je to možné? A bez následků?

Komu tu nemovitost za XX let prodají či pronajmou, když půlka národa budou naprosto nuzní zbídačení penzisti, kteří také spíše budou nemovitosti uvolňovat či prodávat a sestěhovávat se hromadně do sdílených bytů, aby jim zbylo na jídlo a léky.

Co s těmi nemovitostmi budou dělat, až stát zavede vysoké progresivní majetkové daně, aby měl aspoň na ty nuzné penze, armádu úředníků a splácení bobtnajícího dluhu?

Jak s těmi nemovitostmi na zádech budou prchat přes kopečky, až zde (z libovolného důvodu) nebude k žití? Nebo ono je snad jisté, že třeba v horizontu 20ti let nedojde k hluboké ekonomické krizi, válce, převratu, státnímu bankrotu, socializaci či fašizaci, atd...? Nemysleli si také před XX lety, že se nic takového prostě stát nemůže?
+1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Tomas | 30. 11. 2015 14:03

Svedsko ma nastaveny velmi motivacni system hypotek, vcetne hojne pouzivane hypoteky bez amortizace jistiny, tedy podporujici rust cen, zejmena spekulativne. Myslim, ze tim, ze toto pan Kohout nezminuje a nijak neresi, stavi clanek do tendencni roviny. Skoda, protoze tema je to zajimave.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

sysel | 30. 11. 2015 14:13
reakce na Tomas | 30. 11. 2015 14:03

Když se neamortizuje jistina, nejde prostě o druh pronájmu?
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Tomas | 30. 11. 2015 17:54
reakce na sysel | 30. 11. 2015 14:13

Ekvita je ekvita, pokud muze byt nula (coz napr ve Svedsku muze) a navic se neamortizuje, tak je to docela lakadlo na spekulace... Otazka, s kterou si pan Kohout nedal praci, je, ktere dalsi vlivy a v jakem rozsahu by mohly stat za rustem cen. Prave napriklad situace ohledne poskytovani hypotek je bez pochyb dulezity faktor. Tim ale nechci rict, ze CB ma vliv nula - urcite vliv ma, nicmene (pro porovnani) v jinych zemich byl bylo chovani CB stejne ci podobne, ale rust nemovitosti zdaleka nebyl takovy, jako ve Svedsku... Jak jsem psal, clanek je dost neuplny a tendencni, bohuzel.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Zdroj | 1. 12. 2015 11:54
reakce na Tomas | 30. 11. 2015 17:54

Jistě. Ale všechny tyto typy bublinového vývoje souvisí s umělou státní intervencí, tiskem peněz, regulací, fiskální politikou, atd...
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Richard Fuld | 30. 11. 2015 12:53

Pan Kohout by už konečně mohl vědět, že centrální banky nerozhodují přímo o objemu peněz v ekonomice ani o případné úvěrové expanzi. Veškeré nárůsty peněžní zásoby jsou tak jen projevem tržních sil. Projevem nabídky a poptávky po úvěrech. Projevem módnosti investování do nemovitostí, projevem manipulace lidí, kteří se na základě mediálních informací rozhodují o pořizování "investičních" nemovitostí na hypotéku. Celý ten růst cen nemovitostí nezpůsobuje nikdo jiný, než ti, kteří si stále dražší nemovitosti ochotně pořizují mnohdy za cenu celoživotních splátek, které si možná nebudou moci v budoucnu dovolit.
-1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Josef Fraj | 1. 12. 2015 11:54
reakce na Richard Fuld | 30. 11. 2015 12:53

Pokud CB stanovuje výši povinných rezerv, tak je to právě ona, kdo zásadním způsobem rozhoduje o objemu peněz v ekonomice.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 1. 12. 2015 14:37
reakce na Josef Fraj | 1. 12. 2015 11:54

Čekal jsem opravdu různé argumenty, ale tenhle opravdu ne. Procento PMR je v podstatě bezvýznamný faktor. PMR nemají v podstatě na objem peněžní zásoby žádný vliv.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Josef Fraj | 2. 12. 2015 07:33
reakce na Richard Fuld | 1. 12. 2015 14:37

Takže jestli jsou PMR 10% nebo 90%, tak to podle vás "nemá v podstatě na objem peněžní zásoby žádný vliv." To bude asi další FFF (Fuldův Finanční Fenomén) :-)
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 2. 12. 2015 14:46
reakce na Josef Fraj | 2. 12. 2015 07:33

A jakým mechanismem dojde ke zvýšení/snížení peněžní zásoby, když centrální centrální banka sníží/zvýší procento PMR? Takový mechanismus jednoduš neexistuje. Změny % PMR přímo neovlivňují objem peněžní zásoby vůbec a nepřímo ji ovlivňují jen v případech velmi výrazném nárůstu % PMR. Pokles % PMR pak nemá na objem peněžní zásoby ani nepřímý vliv.
-1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Martin TT | 30. 11. 2015 15:57
reakce na Richard Fuld | 30. 11. 2015 12:53

Čo je prejavom trhového mechanizmu, keď centrálna banka zníži základný úrok a potom banky zlacnia hypotéky, čo vedie k väčšiemu dopytu po nich? A teda sa zväčšuje objem peňazí v obehu.
Navyše dopyt po úveroch vôbec nie je závislý od úspor v ekonomike, keď rozhodne prevyšuje samotné skutočné úspory.
Nikde v tom nevidím prirodzené pôsobenie ponuky a dopytu na trhu.
+0
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 1. 12. 2015 09:35
reakce na Martin TT | 30. 11. 2015 15:57

Působení trhu je v tom, že při jakýchkoli cenách a úrokových sazbách se vždy najdou zájemci o koupi a prodej bytů. To, že se snižováním úrokových sazeb se zvyšuje koupěschopnost zájemců o byty prostřednictvím hypotéky je přirozený tržní mechanismus. Výše úrokových sazeb ale musí reagovat na celkovou kondici ekonomiky, nikoli pouze na situaci na nemovitostním trhu. Zvyšovat úrokové sazby jenom proto, aby nerostly ceny nemovitostí je jednoduše nesmysl, protože tím vyvoláte jiné negativní následky. Proto také tvrzení, že centrální banka může za cenové nemovitostní bubliny je také nesmysl. Za nesmyslný růst cen mohou vždy a především kupující, kteří ženou ceny nahoru. Je to jejich rozhodnutí a oni mají moc je učinit. To, že to jiným lidem nevyhovuje je druhá věc. Neexistuje nic, co by vyhovovalo úplně všem.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Josef Fraj | 1. 12. 2015 11:48
reakce na Richard Fuld | 1. 12. 2015 09:35

Technická poznámka: výše úrokových sazeb nereaguje na celkovou kondici ekonomiky, jak píšete, ale je svévolně manipulována centrálními bankami. To brutálně deformuje trh a zákonitě poškozuje každou ekonomiku. Důsledkem jsou krize.
+2
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 1. 12. 2015 14:39
reakce na Josef Fraj | 1. 12. 2015 11:48

Centrální banky se snaží nastavovat úrokovou sazby tak, aby fungovala proticyklicky. Pokud by takto centrální banky nereagovaly, krize by narůstaly do obřích kataklyzmatických rozměrů.
-1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Josef Fraj | 1. 12. 2015 16:18
reakce na Richard Fuld | 1. 12. 2015 14:39

To jsou ničím nepodložená tvrzení, součást vaší víry.
Navíc jste si vybral neúspěšné náboženství, neboť přestože CB existují už nejméně sto let, kdy mohly sbírat zkušenosti, tak se bubliny nafukují stále více.
+1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 1. 12. 2015 16:54
reakce na Josef Fraj | 1. 12. 2015 16:18

Centrální banky nemají za úkol bránit nafukování cen aktiv. Centrální banky mají za úkol přispívat ke stabilitě cen zboží a služeb ve spotřebním koši. Tomu, že ceny nemovitostí budou růst rychleji, než ceny jiných aktiv, zboží nebo služeb nemůže centrální banka nijak ovlivnit. Centrální banka přece nemůže obětovat celou ekonomiku za účelem udržení stabilních cen nemovitostí.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Milton | 1. 12. 2015 20:32
reakce na Richard Fuld | 1. 12. 2015 16:54

A když něco neuhlídáme, vyloučíme to ze spotřebního koše. :) Proč byly ceny nemovitostí vyloučeny ze spotřebního koše až v 80/90. letech a ne od počátku? Nebo o tom nevíte?
+1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 2. 12. 2015 14:50
reakce na Milton | 1. 12. 2015 20:32

A jak to dopadá na to co píšu? To, že už dnes nejsou ceny nemovitostí ve spotřebním koši je zcela bezvýznamné. A proč byly vyloučeny nemovitosti ze spotřebního koše? Asi proto, že považovat nemovitost za spotřební zboží je nesmysl. Takže pokud byly nemovitosti ve spotřebním koši, pak jejich vyloučení bylo správným krokem.
-1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

sysel | 30. 11. 2015 13:58
reakce na Richard Fuld | 30. 11. 2015 12:53

A nerozhodují CB o úrokových sazbách? Některé CB dokonce nakupují cizí měny, aby tu domácí udrželi dole.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 1. 12. 2015 09:38
reakce na sysel | 30. 11. 2015 13:58

Centrální banky rozhodují o výši úrokových sazeb. O cenách nemovitostí rozhodují prodávající a kupující. Hypotéční banky jsou zde jen k poskytování finančních služeb a centrální banka má jiné úkoly, než regulovat cenu nemovitostí prostřednictvím změn úrokových sazeb. Bez rozhodnutí kupujícího, že si koupí nemovitost, se mohou centrální banky, hypotéční banky i sami stavitelé nebo prodávající třeba rozkrájet a ceny nemovitostí neporostou.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Aha | 1. 12. 2015 14:41
reakce na Richard Fuld | 1. 12. 2015 09:38

To je fakt logika.

Takže já třeba řeknu, že půjčuju peníze za MINUS 10 procent úrok, ty peníze nemusím mít od střadatelů (odložená spotřeba - reálná úspora), ale prostě si je naklikám na klávesnici.

A vy toto nazvete čistě tržním přístupem?

Jako že tento bankovní systém vynalezl trh a nevznikl státní regulací? Jako fakt? Určitě?
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Frenky | 1. 12. 2015 13:15
reakce na Richard Fuld | 1. 12. 2015 09:38

Máte v tom trochu guláš. Pokud si chci pořídit nemovitost, tak mě zajímají, kromě pořizovací ceny, i podmínky, za kterých si na ni půjčím. A jednou z podmínek je i výše úroků z úvěru. To, že jsou výše úroků ovlivněny rozhodnutím CB, je riziko, se kterým musím počítat.

Tohle nemá nic společného s nabídkou a poptávkou, nebo-li nejedná se o čistý tržní vztah. No a v neposlední řadě, právě ta uměle vytvořená výše úroků, je příčinou, že ceny nemovitostí rostou více, než je zdrávo.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 1. 12. 2015 14:44
reakce na Frenky | 1. 12. 2015 13:15

Guláš v tom máte Vy. Úrokové sazby, i když jsou nastavovány centrální bankou, mají samozřejmě vliv na koupěschopnost poptávky po nemovitostech financovaných hypotékou. To ale neznamená, že centrální banka bude brzdit CELOU ekonomiku zvyšováním úrokových sazeb jenom proto, aby nevyletěly ceny nemovitostí do nebe. Toto je primární problém (příležitost) kupujících a prodávajících. Je to jejich soukromá a autonomní volba. Primární příčinou růstu cen nemovitostí tak není aktivita centrální banky, ale aktivita kupujících a prodávajících, kteří se ocitli v prostředí s nízkými úrokovými sazbami. Pouze oni určují, co se bude na trhu s nemovitostmi dít.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Frenky | 1. 12. 2015 16:08
reakce na Richard Fuld | 1. 12. 2015 14:44

Tak jinak. Za jakých podmínek, podle vas, klesnou ceny nemovitosti?

Pohled na uměle drzenou nízkou úrokovou sazbu, je podobný, jako na dotace čehokoliv. Jistě jste zaznamenal například ceny solárních kolektorů, v době dotace zelená úsporám a později, bez dotaci. Znám případy, kdy dotované kolektory byly třikrát dražší, nez za éry dotaci. Stejne je to u všech dalších komodit, jejich cenu stát křivý rozhazování veřejných finančních prostředku. No a nízké úrokové sazby nejsou nic jiného, nez jistá forma dotace. Takto si nemovitosti pořizují i ti, kteří by na ni, za normálních podmínek, nedosáhli. Nebo-li je uměle zvyšování poptávka, čehož je důsledkem vyšší cena nabídky.

Jeste je na tom něco nejasného?
+1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 1. 12. 2015 17:16
reakce na Frenky | 1. 12. 2015 16:08

Proč bych měl prostřednictvím manipulace úrokových sazeb navozovat pokles cen nemovitostí? Proč? Vždyť je to přesně to, proti čemu protestujete, jen v opačném gardu. Princip je ale stejný.

Nízké úroky nepřestavují dotaci. To je nesmysl. Spíše bychom na to mohli nahlížet opačně, tedy že úrok je svého druhu daň a čím vyšší je úrok, tím vyšší daně musí dlužníci platit svým věřitelům (resp. značnou část bankám). Jinými slovy jediná přirozená a normální výše úrokové sazby je 0%. Nicméně nemám nic proti tomu, aby úroková sazba podle vývoje ekonomiky fluktuovala, a to i do záporných hodnot. V takovém případě by ale bylo nutno zrušit hotovost. Dokonce bych neměl nic proti tomu, kdyby úrokové sazby byly tržní, pokud by se potvrdila schopnost samoregulace trhu a nedocházelo by ke značně škodlivým turbulencím. Osobně jsem ale skeptický k tomu, že by mohlo fungovat tržní nastavení úrokových sazeb.

Co se týče křivení cen. Ceny se křiví i bez státních intervencí, a to nedokonalou alokací kapitálu a v důsledku toho, že hojný výskyt druhu homo economicus je zcela nereálným předpokladem ekonomické teorie.

To, že s poklesem úrokové sazby dosáhne na hypotéční splátky více lidí, kteří se pak bezhlavě začnou zadlužovat až do míry, že zdraží nemovitosti, tak, že už si je zase může dovolit pouze úzká část potenciálních kupujících, je typický samoregulační mechanismus, který srovnává přebujelou poptávku s nabídkou. Kdyby ceny nerostly, poptávka by začala převyšovat nabídku, což je stav neudržitelný. Opět opakuji, přece kvůli stabilitě cen nemovitosti nezafixujeme úrokovou sazbu na 10% p.a., jenom proto, aby si někteří lidé nemohli dovolit koupit nemovitost. To je jednoduše hloupé a samoúčelné "řešení". A k čemu vlastně potřebujeme stabilní, nebo klesající ceny nemovitostí? K ničemu! Ceny nemovitostí se budou v tržní ekonomice vyvíjet stejně, jako ceny jakékoliv jiné komodity nebo služeb. To je trh.
-1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Frenky | 1. 12. 2015 18:05
reakce na Richard Fuld | 1. 12. 2015 17:16

Vy to opravdu mícháte jako guláš.....

ČNB píše:

......Historicky nízké úrokové sazby a výnosy kvalitních aktiv jsou
zdrojem tržních rizik
Nulové či záporné měnověpolitické úrokové sazby a velmi nízké výnosy
většiny státních dluhopisů či jiných kvalitních aktiv motivují řadu investorů
ke zvýšenému přijímání rizik. Nízké úrokové sazby z úvěrů a jiných zdrojů
externího financování pak mohou vytvářet podněty k nákupu nemovitostí
či jiných aktiv s cílem využít příznivé podmínky k dosažení zajímavějších
výnosů. Vlivem těchto procesů může docházet k nárůstu cen některých
aktiv nad úrovně odpovídající dlouhodobému vývoji fundamentálních faktorů.....

Nebo-li ČNB považuje za rizika přesně to, co sama dělá. V případně volného trhu finančních prostředků, by se to stát většinou nemohlo. V současné době je stav takový, že ceny nemovitostí neodpovídají jejich skutečnému stavu.
+1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 1. 12. 2015 18:51
reakce na Frenky | 1. 12. 2015 18:05

ČNB nepovažuje za riziko to co dělá. ČNB si je pouze vědoma toho, že pokud nechce zadusit ekonomiku vysokými úrokovými sazbami, tak mohou "investoři" začít nakupovat nemovitosti a jiná aktiva, jako smyslů zbavení. To je ale riziko těch "investorů" a bank, které jim na to půjčí, nikoliv riziko ČNB nebo státu.

V současnosti je spousta aktiv, jejichž ceny "neodpovídají skutečnému stavu". To je přirozený a neustále se vyskytující stav trhu.

Samozřejmě, že když dochází k neustálému převodu peněz z reálné ekonomiky na finanční trhy a do nemovitostí, tak se ceny těch aktiv odtrhnou od fundamentálních faktorů. A až se na to "přijde", tak bublina splaskne a s ní i ti "investoři". To je rub téže mince. Jednou vyděláš, podruhé proděláš. Jde o to vydělávat víc, než proděláváš. Centrální banka těmto věcem nemůže zabránit, ani kdyby moc chtěla. Vše je v rukou těch "investorů". Když je jim 0,2% p.a. málo, pak musí počítat s tím, že když budou chtít víc, tak to bude spojeno s větším rizikem. Nic na tom není.
-1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Frenky | 1. 12. 2015 16:11
reakce na Frenky | 1. 12. 2015 16:08

Oprava:

Byly řikrát dražší, nez za éry BEZ dotaci.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Dalibor Pešek | 30. 11. 2015 13:32
reakce na Richard Fuld | 30. 11. 2015 12:53

"Veškeré nárůsty peněžní zásoby jsou tak jen projevem...nabídky a poptávky po úvěrech" Potom systém centrálního bankovnictví ale funguje nespravedlivě. Nevím proč bych měl za oběd (i ten časem zdraží díky nárůstu peněžní zásoby) platit víc jen proto, že si někdo jiný koupil dům na úvěr.
+1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 1. 12. 2015 09:40
reakce na Dalibor Pešek | 30. 11. 2015 13:32

Aby svět fungoval dokonale spravedlivě, musel by v něm být regulován i ten poslední pšouk, a to výhradně podle podrobné definice spravedlnosti stanovené jediným totalitním vládcem.
-1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Josef Fraj | 2. 12. 2015 07:47
reakce na Richard Fuld | 1. 12. 2015 09:40

Technická poznámka: regulace ekonomiky je opak spravedlnosti. Regulace ekonomiky vždy zvýhodňuje jednoho na úkor druhého na základě svévolného rozhodnutí regulátora.
+1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 2. 12. 2015 08:37
reakce na Josef Fraj | 2. 12. 2015 07:47

Ale ten pan považoval za nespravedlivé, když se mu zdražilo jídlo v důsledku úvěrové hypoteční expanze. Každý má tu svoji spravedlnost, která není vzájemně kompatibilní s ostatními.
-1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Aha | 1. 12. 2015 11:57
reakce na Richard Fuld | 1. 12. 2015 09:40

To je fakt logika.

Takže já třeba řeknu, že půjčuju peníze za MINUS 10 procent úrok, ty peníze nemusím mít od střadatelů (odložená spotřeba - reálná úspora), ale prostě si je naklikám na klávesnici.

A vy toto nazvete čistě tržním přístupem?

Jako že tento bankovní systém vynalezl trh a nevznikl státní regulací? Jako fakt? Určitě?
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 1. 12. 2015 14:48
reakce na Aha | 1. 12. 2015 11:57

Samotný trh nevynalezl většinou vůbec nic. Vždy to bylo v prostředí nějakého státu. A největší vynálezy vznikly v rámci výzkumu souvisejícího se zbrojním průmyslem, který samozřejmě financuje stát. Bez instituce státu, či jiné formy organizace společnosti, bychom ještě lezli po stromech.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

M A S O X | 2. 12. 2015 09:54
reakce na Richard Fuld | 1. 12. 2015 14:48

Tak takový názor, to je fakt maso.
Ale aspoň vás to jasně zařazuje...

Můžete sem třeba i vypsat, jaké úžasné inovace a revoluční postupy vynalezli nacisti pro potřeby konečného řešení a jak tím pomohli lidstvu.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 2. 12. 2015 14:55
reakce na M A S O X | 2. 12. 2015 09:54

Může se Vám to nelíbit, ale je to tak. Valná část vynálezů prospěšných lidstvu vznikla při tom, když se snažili lidé vymyslet, jak se co nejlépe bránit a útočit ve válečném konfliktu. Ani nevím jestli je to smutné nebo legrační :-)

Vámi zmiňované ideologické "vynálezy" bohužel lidstvu moc dobrého nepřinesli asi nikdy.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

K S | 1. 12. 2015 17:16
reakce na Richard Fuld | 1. 12. 2015 14:48

Prokažte vaše tvrzení.

Věci nevylézá ani stát, ani samotný trh. Věci vynalézají lidé. Relevantní otázka zní, zda-li je pro vynalézání vhodnější prostředí volného trhu nebo prostředí, kde stát rozhoduje co se bude vynalézat.

Asi není náhodou, že k největším technolgickým a společenským pokrokům za posledích pár set let (ale možná i déle) nedošlo v rigidních despociích, ale v relativně (na onu dobu) svobodných společnostech s výraznou mírou konkurence.
+1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 1. 12. 2015 17:47
reakce na K S | 1. 12. 2015 17:16

Vy si pletete stát s despocií. Stát může byt despocií, ale ne nutně vždy. :-)
Banality typu, že vynalézají lidé a ne státy snad ani nebudu radši komentovat.
Co se týče vynálezů iniciovaných státními strukturami, stačí se jen podívat např. na počátky internetu.
-1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

K S | 1. 12. 2015 19:31
reakce na Richard Fuld | 1. 12. 2015 17:47

No vidíte a přitom váš text takovou "banalitou" (samotný trh většinou nevynalezl vůbec nic) začíná. Jak by taky mohl. Trh je pouze médium.

Co se internetu týče, zkuste se na to podívat do hloubky - konkrétně na to, kdo co vlastně vymyslel. Zjistíte, že původní myšlenka packet switchingu vznikla v soukromé sféře, byla nabídnuta státu a ten se následně rozhodl financovat výzkum. Který byl z velké části prováděn soukromými společnostmi. A to už vůbec nemluvím o rozvoji ve veřejné sféře.

I v době II. sv. války a Studené války ten proces většinou vypadal tak, že někdo měl dobrý nápad, který potom prodal státu. Stát tam z velké části vystupuje pasivně, čeká, co lidé vymyslí a potom to následně financuje.

Aby byla vaše teze platná, měl byste ukázat, že v případě, že neexistuje státní financování, není žádná alternativa, která by ten výzkum podpořila. To zjevně není pravda. Telefon a telegraf byly vyvinuty v rámci soukromé sféry. Edison a Westinghouse nepracovali ve státní laboratoři. Bratři Wrightové a Otto Lilienthal nevylétli z armádního hangáru. George Stephenson nedostal státní kontrakt postavit první lokomotivu.

Případně si můžete udělat další test. Proběhl technologický rozkvět v zemích kde měl stát relativně větší nebo relativně menší kontrolu nad RnD?
+1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 2. 12. 2015 15:05
reakce na K S | 1. 12. 2015 19:31

No vždyť jóóó. Financoval to STÁT!. Nebylo-li by státu, nebylo by internetu (nebo alespoň né tak brzy).

Stát vystupuje pasivně? Nééé, stát to financuje a to je velmi aktivní přístup. Víte kolik vynikajících nápadů zapadlo, protože je nebyl nikdo ochoten financovat, nebo dokonce byli tací, co financovali, aby daný nápad zapadl?

Netvrdím, že všechny vynálezy financoval stát a že bez státu žádný vynález nebyl zrealizován. Jsem dalek takovýchto absolutních tvrzení. Tvrdím jen, že jich díky státu byla realizována valná část a že šlo často o velmi významné inovace a vynálezy, které by v čistě komerčním tržním prostředí nevznikly buď nikdy nebo o mnoho let později.
-1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

DZUGAVILI | 2. 12. 2015 10:01
reakce na K S | 1. 12. 2015 19:31

Ale to bolsevik nepochopi.

Stat nadevse. Ke statu se modlim rano i vecer. Bez statu bychom se povrazdili. Nebyl by chleba. Nikdo by nevynalezl zarovku. A ty desitky milionu mrtvych a miliardy zbavenych majetku a prav statem? Drobnost!
+1
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 2. 12. 2015 15:07
reakce na DZUGAVILI | 2. 12. 2015 10:01

Stát není ideální, stejně jako není ideální ani zcela neorganizovaná společnost. A proto optimum je někde uprostřed. Silný (nejlépe právní) stát se silnou tržní ekonomikou. Ty dvě věci se nevylučují. Mohou se doplňovat.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Greg | 30. 11. 2015 09:44

Tak tohle je jasná ukázka socialismu pro bohaté. Stát podporuje jejich investice a většinu chudých občanů nenechá vydělat a když nechá, tak jim pak znehodnotí jejich úspory.
+2
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Předplaťte si tištěný Finmag

Předplaťte si tištěný Finmag

Baví vás články, které každý den publikujeme na Finmagu? Pak vás bude bavit i tištěný FINMAG. Roční předplatné vyjde na 294 korun (za jedno číslo zaplatíte 49 korun). A nebojte, platit můžete i kartou.

Pavel KohoutPavel Kohout
Pracoval postupně pro PPF investiční společnost, Komero, ING Investment Management a PPF. V letech 2002–2003 působil jako člen sboru poradců ministra financí...více o autorovi.

Facebook

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK

Přihlášení

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!