Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Nemovitosti jako bezpečná investice. Ne vždy

| 26. 9. 2013

Lokalita, lokalita, lokalita. To jsou prý tři nejdůležitější kritéria při koupi nemovitosti. Jenže dobrá adresa dnes neznamená dobrá adresa napořád.

Nemovitosti jako bezpečná investice. Ne vždy

Nemovitosti a byty zejména patří mezi nejtradičnější a nejoblíbenější investice. Často panuje přesvědčení, že ceny bytů a domů stabilně rostou a nikdy neklesají. Nemusí to být vždy nutně pravda, jak dokládá následující historický graf.

Index cen rezidenčních nemovitostí

Zvětšíte klikem. Zdroj: The Economist

Vidíme, že ceny japonských bytů klesají již dvacet let; že ceny švýcarských a německých bytů a domů rostou velmi zvolna; že americké rezidence byly postiženy krizí roku 2008, ovšem švédské a francouzské byty a domy se ukázaly být skvělými investicemi s ročním zhodnocením 12,9 procenta.

A to jsme se ještě nedívali na Británii, Irsko a Španělsko. Francie a Švédsko ve srovnání s nimi blednou:

Index cen rezidenčních nemovitostí

Zdroj: The Economist

Ovšem pozor: Španělsko a Irsko vděčí za nárůst cen do roku 2008 finanční bublině. Ta postupně splaskává a s ní i ceny. Na otázku, zda je nyní vhodný čas pro nákup nemovitostí v obou zemích, lze odpovědět – ve Španělsku rozhodně ještě ne, a patrně ani v Irsku.

Samovolná segregace

Zajímavý nárůst cen zažila Británie, zejména Londýn. Evropské finanční centrum přežilo finanční krizi bez větších šrámů. Díky hyperaktivní politice Bank of England je nyní v metropoli víc peněz než kdy dříve. Londýn zažil i příliv migrantů ze Španělska, Portugalska, Polska, Francie a baltských států, kteří zde našli lepší pracovní uplatnění než doma. Vysoká poptávka znamená vysoké ceny, takže Londýn nezažil bublinu a její splasknutí. Poptávka je dána silnými fundamenty, neboť zájemců je hodně.

Kromě toho, londýnské nemovitosti posloužily jako „bezpečný přístav“ pro investory, kteří uprostřed krize hledali klid. Bohatí Arabové, Číňané a Rusové hledají v Londýně způsob, jak investovat své peníze, kterých je značné množství.

Ale věc má malý háček.

Cena nemovitosti je určena především lokalitou. Její kvalita je dána sousedstvím. A jak si lidé vybírají své sousedy? Obvykle chtějí za sousedy lidi podobné jim samým. Arab vyhledává Araba, Bangladéšan Bangladéšana, Polák Poláka, a tak dále. Ve městě probíhá přirozený proces samovolné segregace. Proces, který ekonom Thomas Schelling popsal již začátkem 60. let.

Zmíněný háček spočívá v tom, že máte například dům ve čtvrti, kde se zalíbí Bangladéšanům nebo Pákistáncům. Ti patří k etnickým skupinám s nižšími příjmy, ale se svéráznými folklorními tradicemi. Jednoduše řečeno, cena vaší investice bude postupně klesat s tím, jak na ulicích bude chodit více mužů s plnovousy a více žen v hidžábech a nikábech.

Etnické složení londýnského obyvatelstva

Zvětšíte klikem. Zdroj: London School of Hygiene & Tropical Medicine

Kdo se k vám stěhuje

Etnická mapa Londýna ukazuje dosavadní stav spontánní segregace. Některé čtvrti jako Stepney, Southwark, Lambeth, Bethnal Green nebo Heston and Isleworth nebo severní část Croydonu jsou již z větší části „barevné“. Pokud bude spontánní segregace pokračovat podobným tempem, budou vznikat takřka dokonale etnicky vyčištěné enklávy na způsob amerických měst, kde tento proces probíhá mnohem déle. Samozřejmě se zřejmými dopady na ceny nemovitostí, které se odvíjejí od majetkové síly a příjmů dominantní etnické skupiny.

Nemusí vždy nutně platit, že ceny bytů ve čtvrtích, kde žijí „běloši“ budou vždy vyšší, protože být bílý není automaticky poukázka na vyšší příjmy a vyšší životní úroveň. Nicméně zatím stále platí, že „bílá“ čtvrť je obvykle více hodnocená než čtvrť asijská nebo černošská.

Toto samozřejmě není jen londýnská specialita. Ke spontánní segregace dochází i v českých městech. Nestačí jen koupit nemovitost, je třeba dávat pozor na vývoj dané lokality.

Vložit komentář

Abychom udrželi vysokou kvalitu diskuze na Finmagu, je nutné se před vložením komentáře přihlásit. Jste tu poprvé? Pak se nejdříve musíte zaregistrovat. Na následující odkaz pak klikněte v případě, že jste zapomněli své heslo.

Diskuze

Další příspěvky v diskuzi (6 komentářů)

Jan Altman | 26. 9. 2013 10:28

Nemovitosti jsou v CZ populární investicí. Nic proti nim. Ale právě proto, že jsou tak populární, si nezaškodí ukázat si nějterá jejich potenciální negativa.

Nemovitost je málo likvidní.
Pro většinu lidí s "běžným" příjmem je investice do nemovitosti velké sousto. Pro člověka s příjmem dejme tomu 100tisíc je nemovitost za 8mil ohromným a enormně koncentrovaným majetkem. Ohromnou sázkou na prosperitu a popularitu konkrétní lokality.

Nebyl bych to já, abych nezmínil rizika plynoucí od organizace zvané stát: vlastněním nemovitosti se stáváte rukojmím státu. Stát ví, že si ji nikam neodnesete. Stát má všechny vlastníky nemovitostí evidované. Jsou-li dnes daně z nemovitostí u nás nízke, za rok být už nemusí. A až stát bude potřebovat látat díry v rozpočtu, kam se obrátí? Tam, kde je co vzít a kde se nelze moc bránit (přesunout majetek jinam, zatajit ho, ...). Znárodňovat u nás 2.pilíř nemá smysl, na rozdíl od Polska v něm nic k sebrání není. Ale lidí, kteří si postavili vilky je dost a evidentně je možné je trochu zmáčknout. Vzhledem k předvolebním průzkumům lze očekávat i další inovativí přístupy státní moci. Například "progresivní&qu ot;zdanění nemovitostí. Za první zaplatíte jen X% z tržní ceny, za druhou 2X%, za třetí 4X%, za čtvrtou 8X%, atd... Přičemž si je samozřejmě povinně seřadíte od nejlevnější po nejdražší. Voličskou masu žijící ve vlastním domku na vsi či v družstevním bytě na maloměstě to nezasáhne, zato to zasáhné zbohatlíky, kulaky, tuneláře, nenáviděné "pány domácí". Zkrátka Zemanem již dávno avizovaná "eutanázie rentiérů".

Na investice do nemovitostí je dobré se podívat i z hlediska diverzifikace. Je mnoho lidí, kteří jako investici již mají 3 byty v Praze a sami se přestěhovali do vilky za Prahu (k tomu nějaká ta chata v Jizerkách, ...). Takže jak vypadá jejich portfolio?
- Akcie: NULA
- Au+Ag: NULA
- Nemovitosti: 25M (navíc koncentrované na jednom místě, závislé na prospěritě a právním klimatu ČR, resp. Prahy)
- Peněžní prostředky: -XX milionů (hypotéky)

Podle mne to je zkrátka špatně. Španě to je i u méně bonitní rodiny, která si za 5M na hypo koupí byt a jiná aktiva nemá. I to je nevybalancované portfolio, jen to lidi tak nevnímají, protože ten byt potřebují na bydlení a neberou jej jako spekulaci/investici (což je chyba - tedy pokud nepatří k lidem, kterým na penězích vůbec nezáleží).
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Tomáš Olívka | 26. 9. 2013 15:25
reakce na Jan Altman | 26. 9. 2013 10:28

No ono možná ta popularita investice do nemovitostí obecně (asi ne jen v ČR) vychází z jednoho prostého faktu: dostupnosti úvěru (hypotéky). Prostě nemovitost za účelem investice si můžete pořídit v podstatě „zdarma“. Pokud máte před sebou dostatečně dlouhý horizont splácení úvěru (alespoň 25 let), tak při dnešních úrokových sazbách za hypotéku se při vhodné koupi můžete dostat do stavu, kdy veškeré měsíční náklady na nemovitost (hypotéka, daně…) vám pokryje její pronájem.
Řekněme, že si pořídím nemovitost za 1 mil. Abych dostal dobrou úrokovou míru a byl úvěr schválen, budu muset zaplatit ze svého alespoň 10% tedy 100 000 - pominu další nutné podmínky a předpokládám schválení úvěru). Pokud není nemovitost předražená – z pohledu investora (má výnos alespoň 5%), pak měsíční náklady hravě pokryjí výnos z nemovitosti. Vtip je v tom, že investujete pouze 10% vlastních peněz, o které hypoteticky můžete přijít, když přestanete splácet. Ale výhody jsou nesporné.
1. Dluh v čase ztrácí hodnotu. Za 15 let vám přijde nesmírně vtipné, že vám zbývá bance doplatit cca nominální 650 000 jistiny, s průměrnou inflací 2,5% to bude směšný dluh (reálně budete dlužit cca polovinu této částky). Oproti tomu výnosy z nemovitosti by ve středním období (15 let) mohli stoupnout průměrně cca 1,5 – 5% ročně (samozřejmě je to předpoklad, pokud nebude poptávka po nájemním bydlení pak je to celé v háji). Tedy i se vzrůstajícími úroky z nemovitosti by to pro vás neměl být problém.
2. Samotná cena nemovitosti může, ale také nemusí ve středním horizontu vzrůst, ale to můžeme nechat spekulantům. Pravděpodobně ale vzroste minimálně o inflaci.
3. Pokud se vám daří nemovitost pronajímat. Dluh vůbec nesplácíte, fakticky ho splácí vaši nájemníci.
4. Na konci (za 30 let) máte nemovitost, která generuje měsíční příjem a investováno 100 000 Kč a vlastní čas a námahu.

Samozřejmě takto popsaná investice je vpodstatě finanční páka a ta nese svoje rizika, ale na akcie vám nikdo dobrý úvěr nedá a nemůžete ručit podkladovým aktivem – samotnými akciemi. Z tohoto pohledu se proto spousta lidí (obzvláště mladších, kteří mají střední či vyšší příjmy - vhodní adepti na hypotéku) kloní k pořízení další nemovitosti. Za 30 let budou mít přilepšení k důchodu (z pronájmů) v případě nějakého problému mohou nemovitost prodat, nebo takto pořídí startovací bydlení pro své děti.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

František Marek | 26. 9. 2013 17:01
reakce na Tomáš Olívka | 26. 9. 2013 15:25

Váše úvaha má jednu drobnou chybu. Je zaměřena hlavně na výdajovou stránku. Ano, dnes není problém získat úvěr v podstatě na cokoliv. Ale důležitější je stránka příjmová. O solidnosti běžných nájemníků se toho napsalo již mnoho. Je pravda, že mít spolehlivé a slušné nájemníky je v podstatě výhra, jako v loterii.

Ale existují i jiné formy výdělku z nemovitostí, které mohou být jistější a daleko výnosnější. Jenže to je o něčem jiném. V takových případech lze uvažovat o návratnosti vložené investice v horizontu 7 až 10 let. A pořízení další nemovitosti financuje vždy ta předešlá. Za dobu aktivního pracovního života (cca 40 let) lze takto, těch nemovitostí, pořídit celou řadu. Při odchodu do osobního důchodu se pak rozhodnout, které nemovitosti budou dále vydělávat a které je lépe prodat.

Nebo-li, rozhodující je dobrý záměr (jak na nemovitostech vydělávat) a začít včas.
Pro pana Altmana dodám, že ty nemovitosti mohou být různě po světě. Všude snad komunisté, či ambiciozní socialisté, řádit nebudou .....
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Jan Altman | 26. 9. 2013 16:51
reakce na Tomáš Olívka | 26. 9. 2013 15:25

Tomu rozumím, ale přesto vidím rizika:

1) Dělá to takto velké množství lidí. Pokud každý bude mít byt (ne-li tři), kdo bude ten, co si ho pronajme a bude tak pomáhat se splácením? A pokud se i někteří do pronájmu pohrnou, kdo to bude, když všichni bonitní investují do bytů? No ti nebonitní - a ti nám nemohou platit tak vysoký nájem.

2) Developeři chrlí stále nové byty (je to jejich byznys, nic jiného neumí) a množství neprodaných bytů je docela vysoké. Půjdou s cenou ještě níže a znehodnotí tak starší "secondhand&quo t;bydlení pořízené na spekulaci před 5ti či 10ti lety.

3) Nemovitost zatížená hypotékou je hůře likvidní. V podstatě 25let sedím a doufám, že i po této době bude moje lokalita stále v kurzu, nebo že nemovitosti nezačnou morálně zastarávat podobně, jako v USA (kde se dům po 15ti letech strhne, protože již neodpovídá požadavkům doby).

4) Nezanedbatelné množství lidí staví i prefabrikované/montované domy. Pozemky u velkých měst jsou předražené a na "plnotučný" ;zděný a podsklepený dům již nezbyde a monťák potřeby mladé rodiny pokryje také. Jaká je to ale investice? Jaká bude jeho cena za 25 let? Jako dnes Okálu?

5) Kdo staví monťák, může doufat, že investicí je alespoň ten pozemek pod ním. Otázka ale je, zda ceny pozemků nejsou uměle vytlačené nahoru tím, že není možné pole/les/louku na stavební pozemek jednoduše změnit. Je to umělá byrokratická překážka, která podle mne dříve či později padne. V horizontu 25let dost pravděpodobně. A pak tržní cena pozemku bude váženým průměrem mezi dnešními cenami stavebních pacel na straně jedné a lesů a polí na straně druhé.

6) A možná nejvážnější faktor: demografie. Za 25 let bude podíl penzistů v populaci dramaticky vyšší, než dnes (a na současné výše penzí nebude). Pokud penzisti budou chtít alespoň nějaké bydlení, budou se muset třeba 4 sestěhovat do jednoho bytu - a ty 3 se uvolní a vznikne obrovský převis nabídky s drastickým dopadem na ceny. Můžeme diskutovt o tom, jak zásadní to dopad bude, ale významný bude bezpochyby.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

František Marek | 26. 9. 2013 11:26
reakce na Jan Altman | 26. 9. 2013 10:28

Pane Altmane a to není ještě všechno. Mohlo by se, s těmi negativy, pokračovat. Akciím a zlatu nehrozí vichřice, tornáda, záplavy, požáry, vandalové, zloději ....... prostě je to riziková investice a není pro každého.

K tomu, co píšete, bych si dovolil pár poznámek. Především do nemovitostí patří také pozemky, kancelářské budovy, penziony a mnoho dalších kategorií.

Co se týče vlastnictví a daně z nemovitosti, tak máte pravdu jen částečně. Každá politická reprezentace, včetně té prozemanovské, si umí spočítat, co by zvýšení daní z nemovitostí znamenalo a zda by to nevyvolalo hypotéční krizi, či dokonce masivní protesty. V ČR je vlastníků nemovitostí mnohem více (na počty obyvatel), než jinde ve světě. Pokud by politi dali na Vaší "radu", tak by stačilo ty nemovitosti rozdělit na jednotlivé členy domácnosti, případnězaložit právnickou osobu.

Geografická diverzifikace je výhodou, ale opět není pro každého.

Nic méně investici do nemovitosti bych určitě nedoporučoval těm, kteří by jen pasivně sledovali grafy, jak píše pan Kohout. Nemovitost je třeba chápat jako firmu, továrnu, či výrobní linku, která musí především průběžně vydělávat. Případné zhodnocení je něco navíc a pro majitele má význam jen tehdy, pokud by se chtěl nemovitosti zbavit.

Souhlasím, že investice do nemovitostí je vysoce riziková, přesto, že se na ni velmi slušně vydělat.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Jan Krejčí | 26. 9. 2013 08:58

Nevím jak u Británie, ale oproti Americe má česká nemovitost dva zásadní rozdíly - 1) daň z nemovitosti nepředstavuje většinu celkových zaplacených přímých daní, naopak je většinou marginální.
2) Výše daně z nemovitosti se nemění každý rok s tržní hodnotou nemovitosti, takže tržní "cenová mapa" je více zafixovaná a tzv. segregace probíhá o několik řádů pomaleji. Nízké daně z nemovitostí jsou vlastně takovým libertariánským nástrojem sociální koheze! (Proti socialistickým nástrojům výroby voličů a sociálního rozvratu - příspěvku na bydlení a státnímu vlastnictví bytů.)
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Předplaťte si tištěný Finmag

Předplaťte si tištěný Finmag

Baví vás články, které každý den publikujeme na Finmagu? Pak vás bude bavit i tištěný FINMAG. Roční předplatné vyjde na 294 korun (za jedno číslo zaplatíte 49 korun). A nebojte, platit můžete i kartou.

Pavel KohoutPavel Kohout
Pracoval postupně pro PPF investiční společnost, Komero, ING Investment Management a PPF. V letech 2002–2003 působil jako člen sboru poradců ministra financí...více o autorovi.

Facebook

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK

Přihlášení

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!