Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Na stáří se nejlépe zajistíte koupí nemovitosti

| 20. 12. 2012

Máte našetřeno na stavebním spoření nebo vám leží na spořicím účtu nějaká větší částka a chcete ji před odchodem do důchodu slušně zhodnotit? Kupte byt ve studentském městě a staňte se rentiérem.

Na stáří se nejlépe zajistíte koupí nemovitosti

Po celém světě se „tisknou“ peníze jako o závod a Česká republika se nedrží nikterak pozadu – za poslední čtyři krizové roky u nás vzrostly vklady domácností o 28 procent. Avšak způsobů, jak tyto prostředky bezpečně zhodnotit, je jako šafránu. Spořicí účty a státní dluhopisy nabízejí mizerný úrok. Pokud chcete lepší, musíte se vydat do akciového kasina a mít pevné nervy, či využít nabídky firemních dluhopisů a doufat, že černé vlaky se budou zamlouvat cestujícím alespoň tak jako ty žluté.

Hurá do realit

Nemovitosti se ve srovnání se zmíněnými investicemi jeví jako ideální – nabízejí vysoký výnos s relativně malým rizikem. Kde je tedy háček a proč se všichni nevrhnou na realitní trh? Nemovitosti zkrátka nejsou úplně pro každého. Zaprvé musíte mít našetřeno aspoň půl milionu z vlastního, které během následujících deset až patnáct let nebudete potřebovat, zadruhé je potřeba mít slušnou bonitu na získání hypotéky.

Ve srovnání s rokem 2008 se podmínky pro investici do staršího bytu vylepšily takřka na všech frontách: Ceny klesly zhruba o 20 procent při stagnujícím či mírně rostoucím tržním nájemném. Úrokové sazby hypoték leží na rekordním minimu, téměř o 2,5 procentního bodu níž než před krizí. A stále klesají. Pouze stát se chystá na nemovitostních transakcích ukousnout větší kus koláče a od příštího roku zvyšuje daň z převodu nemovitostí ze tří na čtyři procenta.

Hypoteční úroky stále klesají

vývoj úrokových sazeb hypoték

Interaktivní verzi grafu najdete na Peníze.cz; Peníze.cz nabízejí i unikátní srovnání cen nemovitostí

Pokud jde o lokality, atraktivní jsou menší byty v univerzitních městech jako Brno, Plzeň či Olomouc. Kombinují vysokou poptávku po nájemním bydlení s likvidním trhem. V případě nutnosti tedy nebude problém byt rychle prodat s minimálními náklady. Praze je ale lepší se vyhnout, výnos z nájemného je tu nejnižší v republice.

Půjčte si za tři, vydělávejte devět procent

Konkrétní příklad vydá za knihu teorie. Předpokládejme tedy starší byt za 1,5 milionu, půlmilionu půjde z našich úspor a na zbylý milion si vezmeme hypotéku za tři procenta (daňová odečitatelnost úroků sazbu srazí fakticky až na 2,55 procenta). A reálně dosažitelné čisté nájemné ve výši 7000 korun. Výnosy a náklady během prvního roku shrnuje tabulka:

Výnosy

Nájemné

84 000 Kč

Náklady

Úroky z hypotéky*

25 500 Kč

36 320 Kč

Pojištění nemovitosti

1 000 Kč

Daň z příjmu

8 820 Kč

Zisk

 

47 680 Kč

Uspořených 500 000 korun během prvního roku rázem vynese 47 680 korun – tedy 9,5 procenta. Dámy a pánové, kdo tohle má?!

Vzhledem k tomu, že investice má sloužit na zajištění v penzi, za zisk nepojedeme na dovolenou, ale pěkně z něj budeme splácet jistinu hypotéky. Postupně snižující se úroky zajistí rostoucí zisk a ten nám splatí (za předpokladu stagnující výše nájemného i úrokových sazeb) celou hypotéku za 16,5 roku. Než se tedy vydáte na zasloužený odpočinek, půlmilionová investice se vám vrátí v nemovitosti v hodnotě okolo dvou milionů (proti případné inflaci jste slušně zajištěni). Nájemné takového bytu se v budoucnu bude pohybovat asi na úrovni průměrného důchodu, vaše příjmy ve stáří se tedy zdvojnásobí, což bohužel žádná Nečasova kalkulačka neslibuje.

Investice je to dlouhodobá, ale dá se kdykoliv ukončit, pokud je akutní potřeba peněz. Politická barva ministra financí ji ovlivňuje také minimálně (i když pozor na ty červené a ještě červenější!). Každopádně ve srovnání s penzijními fondy druhého pilíře máte lepší výnos i likviditu při menším politickém, inflačním i tržním riziku. Až za desítky let uvidíme, kdo si bude chrochtat v penzi, sázka na nemovitosti se však jeví více než slibně.

A mimoto – pokud jste altruisté, můžete si užívat blaženého pocitu, že jste čerstvými penězi napumpovali naši ekonomiku a že díky vám třeba někdo získal zaměstnání.

Vložit komentář

Abychom udrželi vysokou kvalitu diskuze na Finmagu, je nutné se před vložením komentáře přihlásit. Jste tu poprvé? Pak se nejdříve musíte zaregistrovat. Na následující odkaz pak klikněte v případě, že jste zapomněli své heslo.

Diskuze

Další příspěvky v diskuzi (13 komentářů)

Libor Krušina | 24. 12. 2012 11:26

Autor v článku radí vzít si 1 mil hypoteční úvěr za 3%, s tím, že "daňová odčitatelnost úroků sazbu srazí fakticky až na 2,55%". Toto je ale od autora chyba - nelze totiž odečítat úroky ze základu daně v případě, kdy je nemovitost pronajímána. Úroky lze odečítat pouze v případech, kdy je nemovitost používána k vlastnímu trvalému bydlení, k trvalému bydlení rodičů, dětí atd. Viz. zákon o dani z příjmů, č.586/1992, v plat. znění, § 15, odst. 3 a 4. Autorem uváděný výpočet návratnosti investice je tedy chybný i už jen z tohoto důvodu - počítá s úrokovými náklady 2,55% ale správně měl počítat s 3%.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Milan Bureš | 22. 12. 2012 16:33

"Po celém světě se „tisknou“ peníze jako o závod a Česká republika se nedrží nikterak pozadu – za poslední čtyři krizové roky u nás vzrostly vklady domácností o 28 procent."

již z této věty je patrné malé nepochopení. Technicky vzato mohu jedny a tytéž peníze v bance uložit a půjčit si zpět opakovaně a tím zvyšovat bilanční sumu bankovního sektoru (potažmo např. měnový agregát M1).

Neplést si prosím s kvantitativním uvolňováním a tištěním peněz.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Jiří Buráň | 22. 12. 2012 11:13

Nevěřím svým očím co za blábol pan Raputa splodil! Nemovitosti zcela jistě mají svůj význam, ale určitě ne v dnešní době. V Česku je přes 1,6 milionu hypoték a téměř 700 tisíc se nesplácí řádně. Domnívám se, že stojíme před splasknutím hypoteční bubliny. Ta strhne ceny tak prudce dolů, že se nestačíme nadechnout... Co 50 tisíc volných bytů v Praze a okolí? Jsou neprodejné! Dnes je developeři raději pronajímají. Souhlasím s panem Hlaváčkem, že autor neví, o čem píše! Před 30 ti léty bylo Československu 15 milionů obyvatel. Všichni bydleli. Spočítejte, kolik je dnes obyvatel a kolik se za posledních 20 let postavilo domů a bytů! Podívejte se jen kolen Bratislavy, kolik stojí "hvězdných" ;městeček co inzerují prodej volných nemovitostí! Tento problém tedy není jenom v Česku, ale všude kolem. A co Španělsko. 2 miliony nových a neprodejných nemovitostí!

Z popsané investice v článku by si kupující vytvořil více nákladů než užitku a navíc velmi špatně likvidní! A ještě si brát úvěr?!

Další z řady nešťastníků, kteří nesledují co se děje, nevyznají se v trendech a které místo popsané pěkné budoucnosti čeká akorát tak prázdná kapsa...
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Milan Bureš | 22. 12. 2012 17:11
reakce na Jiří Buráň | 22. 12. 2012 11:13

jak jste dospěl k tomu, že se řádně nesplácí 700 tis. hypoték z 1.6 mil.?

Když vezmeme objem úvěrů na bydlení domácnostem (tzn. nejen hypoték), tak úvěry se selháním tvoří objem cca 27.5 mld. Kč z celkových cca 800 mld. Kč. To je nějakých 3.5 %.

Tady se tedy jedná o úvěry v selhání a Vy jste možná počítal širší okruh úvěrů, např. i jen se spožděnou splátkou apod.

Ale i tak se mi zdají Vaše čísla přehnaná.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Martin Kovář | 20. 12. 2012 17:08

Případná investice do nemovitostí má smysl spíše jako investice do vlastního bydlení.Jde o to, aby člověk na stáří nemusel platit nájem. Je zde ale určitá podmínka. Takový dům, popřípadě byt, by měl být před odchodem do penze a ve výborném stavu, aby když nebudeme moct ze skromné penze investovat do oprav, aby nám dům nakonec nespadl na hlavu. Variantou je mít děti, které by do domu investovaly.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Petr Toman | 20. 12. 2012 16:16

Mně pobavila poslední věta článku oslavující jeden z největších nešvarů dnešního peněžního systému, tj. vytváření peněz pro neproduktivní účely. (Třeba v Anglii by se tomu jistě od srdce zasmáli - http://www.youtube.com/watch?v=Y4WmDoYJhnk).
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Libor Pachula | 20. 12. 2012 12:42

Autor je evidentně úplně mimo jakoukoliv realitu. Pronajímat byt tak, aby mi zbylo po zaplacení nájmu, popřípadě fond oprav je možné v Praze. Takový byt by se totiž musel pronajímat kolem 10.000,-měsíčně. Bydlím v Ostravě anezařízený byt 3+1 se průměrněpronajímáza 8.000-8500,-Kč, což stačí na splácení anuitní splátky a zbyde možná něco málo navíc.. Výnos 9% je tudiž nereálný. Výnos se pohybuje kolem 6% . Nehledě na to, že opravdu se nájemníci mohou střídat, tudiž je docela velká pravděpodobnost, že občas bude muset vlastník zatáhnout třeba 1-2 měsíční nájem ze svého. Autor je zžejmě ve světě financí úplným laikem, když radí, že se lidé mají zabezpečit na stáří sázkou na jednu kartu. Co takhle například rozdělit těch zmiňovaných 500.000,-Kč a koupit za 200.000,-Kč nějaké dividendové akcie 300.000,-Kč dát do hypotéky a to ćo by bylo navíc z nájmů posílat ńapříklad do nějakého podílového fondu??? Autorovi by možná stačilo občas přečíst obyčejné noviny. Nechci mu křivdit, ale článek je na úrovni 17-letého studenta gymnázia.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Jan Hlaváček | 20. 12. 2012 10:27

Po přečtení článků, jsem si nejdříve podíval na profil autora, neboť jsem se domníval, že jde o realitního makléře, nebo prodejce hypoték, který potřebuje podpořit "odborným" článkem svoje argumenty pro tento typ investic. V článku je uvedeno tolik polopravd, že by bylo vhodné reagovat na ně samostatným článkem a ne jen příspěvkem do diskuze. Do nemovitostí investuji již několik let, včetně vlastního developerského projektu a mohu jen potvrdit názory ostatních, že investování do nemovitostí je práce teměř na plný úvazek a vyžaduje znalosti realitního trhu a práva na značné úrovni. Jen náklady na vystěhování nájemníka Vám dokáží vymazat zisk za několik let. Propočty autora se nezakládají na reálných číslech a jsou po všech stránkách značně nadhodnoceny. Stejně jako u ostatních investic i na investicích do nemovitostí se dá vydělat a dosáhnout zajímavého zhodnocení. Ale musí se to umět. Jak je zmíněno v článku rozhodně to není investice pro každého. Nikoliv však z důvodů nutnosti vlastních zdrojů a bonity, jak uvádí autor.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Otakar Hokynář | 2. 1. 2013 11:49
reakce na Jan Hlaváček | 20. 12. 2012 10:27

No, asi tak.
Kromě toho, pak už by bylo potřeba držet bytů několik, kvůli diverzifikaci rizik ( taky bych počítal časové náklady na získání znalostí). A pokud bych o něčem uvažoval, tak s mnohem menším podílem hypotéky. Ten cenový odhad je pěkný nesmysl, platí jen pro naprosto ideální stav.
Asi zůstanu u budování firmičky a posléze akcií plus cenností a lesní či zemědělské půdy.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Aleš Müller | 20. 12. 2012 08:07

To je pravda na papíře, a povětšinou to tak fungovalo. Ale je tu několik ale. Několik set let trval přesun lidí z vesnic do měst a v těchto desetiletí je již vidět minimální přesun, konec dramatické bytové krize. Lokální poptávka po nemovitostech je dána zaměstnaností (takže velká města jsou na tom lépe). Ale k krátkodobě jsou s tím potíže.,
Včera mi zkušený businessman říkal "Pokud najdeš někoho do mého obchodního prostoru a do mého nájemního bytu, dám Ti provizi". A to je prosím zkušený pražský obchodník s velmi širokou síti kontaktů. A najednou v Praze nemůže obsadit byt a obchůdek, obojí v lukrativní části Vinohrad.
Občas se nedaří.
A principiálně rada "investuje do nemovitostí" není pro všechny a universální. Pokud by si všichni koupili nemovitost, kdo si je bude pronajímat? Takže pozor, existuje nějaká poptávka a nabídka.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Libor Šindelka | 20. 12. 2012 08:30
reakce na Aleš Müller | 20. 12. 2012 08:07

No a samozřejmě jsou tu i další rizika. Můžeme kápnout na neplatiče (což částečně může tlumit kauce, ale trampoty s jeho vystěhováváním způsobí nejednu neklidnou noc), může dojít k výraznému poškození interieru, může dojít k nastěhování takových sousedů, že byt bude dále nepronajímatelný a k prodeji jen za zlomek ceny. Zkrátka je to podnikání jako každé jiné, kdyby byl výnos bezstarostný jako u termíňáku, byl by i v podobné výši :)
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Jan Pozner | 20. 12. 2012 06:02

Bohužel naivní počty. Jednak obvyklá obsazenost je nějakých 10 měsíců v roce. Těch 7 tisíc je mimo Prahu, Brno taky poměrně optimistických. A že je dostane za všechny měsíce, kdy u něj někdo bydlel...
Ale hlavně investice do nemovitosti (ve které člověk nebydlí) je v ČR na příštích několik desetiletí zcela nesmyslná. Jednak bude dlouhodobě, cca 20 let, klesat množství lidí ve věku 25-35 let, kteří by si chtěli kupovat byt. A zároveň se budou uvolňovat byty po generaci 60+, kterých je opravdu hodně. Za nějakých 30-40 let bude v Česku o milion lidí míň. Navíc jak vzpomíná i autor lidi za 30 let místo důchodu dostanou leda tak... a chtě nechtě se budou sestěhovávat do jednoho bytu, zase další volné byty na trh. Byty budou dlouhodobě vzhledem k příjmům a inflaci spíše klesat než stoupat. Už teď není problém sehnat solidní relativně levný pronájem a za pár let taky můžou být pronajímatelé rádi za aspoň někoho, kdo pravidelně zaplatí aspoň něco málo.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Otakar Hokynář | 2. 1. 2013 11:55
reakce na Jan Pozner | 20. 12. 2012 06:02

Souhlasím. Před půltřetím rokem jsem zvažoval, zdali koupím dům na hypotéku a byt (5 minut od univerzitního kampusu v Praze) pronajmu nebo zdali prodám a koupím.
Po rešerši obvyklých cen pronájmů a rizik jsem od tohoto záměru ustoupil. Buď bych musel pronajmout draho, nebo by mi náklady na společné fondy vymazaly polovinu pronájmu. A výnos jsem spočítal na 7-8 tis brutto, což je pro mě hodně málo za obětovanou příležitost - tedy starosti a případné potíže...
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Předplaťte si tištěný Finmag

Předplaťte si tištěný Finmag

Baví vás články, které každý den publikujeme na Finmagu? Pak vás bude bavit i tištěný FINMAG. Roční předplatné vyjde na 294 korun (za jedno číslo zaplatíte 49 korun). A nebojte, platit můžete i kartou.

Tomáš Raputa
Studuje finance na Ekonomicko-správní fakultě Masarykovy univerzity. Již během studia na gymnáziu získal řadu ocenění z oblasti investic. Aktivně se zabývá...více o autorovi.

Facebook

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK

Přihlášení

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!