Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Splní realitní fondy očekávání?

| 5. 6. 2008

Jedna z nejznámějších investorských pouček říká, že nakupovat se má při poklesu. Z tohoto pohledu mohou představovat nemovitostní tituly nebo fondy velmi atraktivní příležitost, kam vložit peníze. Vždyť akcie společnosti ECM za rok ztratily téměř 60 % a Orco Property Group dokonce přes 66 %.

Splní realitní fondy očekávání?
Nepříliš povzbudivé výsledky obou firem za první čtvrtletí, což platí hlavně u Orca, které vykázalo nečekaně ztrátu ve výši 13,1 mil. eur, nejspíš řadu investorů od koupě titulu odradí. A možná také od případné investice do nemovitostních fondů, byť vlastně nejde o totéž.

Podle někdejších optimistických odhadů již mohly klasické nemovitostní fondy pro drobné investory uváděné na trh od začátku loňského roku disponovat majetkem ve výši deseti či dokonce desítek miliard korun. Čáru přes rozpočet jim udělaly hned dvě události.

Předně to byly nutné změny zákona, které umožnily, že tyto fondy mohou spravovat i bankovní finanční skupiny, a nejspíš také obavy z dopadů nemovitostní krize v USA, jejíž důsledky pocítily i jiné finanční trhy a vedly ke ztrátám řady realitních společností, ale také fondů, které investují do jejich akcií.

V ČR se zmíněná nemovitostní krize zatím neprojevila. Objevují se sice varování, že mohou být některé segmenty realitního trhu, například ceny bytů v některých oblastech, přehřáté,správci fondů ale tvrdí, že český nemovitostní trh stále nabízí dostatek zajímavých investičních příležitostí.

Do akcií či nemovitostí?

Pro pořádek si připomeňme, že v Česku vlastně existují tři typy nemovitostních fondů. První z nich patří mezi klasické akciové, oborově zaměřené fondy. Tomu odpovídají jejich možné výnosy, ale také rizika spojená s touto investicí. Zmíněné fondy totiž investují do akcií realitních či developerských firem. Jejich aktuální výsledky odrážejí nepříznivou situaci na trhu.

Takto laděný fond Komerční banky ztrácí za rok přes 40 %, obdobný fond ČSOB asi 33 %, o něco více než nemovitostní fond ČP Investu. Nemalé ztráty vykazují také realitní (akciové) fondy zahraničních správců. Není to vhodná doba pro podobnou investici? Na tuto otázku si musí odpovědět každý investor sám.

Zvláštní kapitolu tvoří nemovitostní fondy kvalifikovaných investorů, v některých případech spjaté i s možnými investicemi do pozemků. Jak napovídá jejich název, jsou určeny hlavně pro velké, především institucionální investory. Neuzavírají se ale ani privátním investorům, ti ovšem musí splnit několik podmínek.

Prvním limitujícím faktorem je minimální výše investice, která činí milion korun, u některých fondů je dokonce ještě vyšší. Pokud chce do nich vložit peníze privátní investor, měl by podepsat prohlášení, že ví, do čeho jde a je si vědom rizik spojených s touto investicí, případně dalších předem vymezených podmínek. Správci těchto fondů si dokonce mohou jeho znalosti ověřit.

Drobné investory by měl zajímat hlavně třetí typ fondů, které investují do vybraných realitních projektů. Od podobných investic nelze čekat zázraky. Výnosy realitních fondů dlouhodobě přesahují zisky dluhopisového trhu, jsou však nižší než v případě akcií. Experti doporučují podobnou investici kvůli diverzifikaci rizika a relativně stabilnímu výnosu. 

Tři vlaštovky na trhu
Navzdory tomu, že záměr nabídnout realitní fond pro drobné investory kdysi deklarovala prakticky každá investiční společnost, která působila či stále působí na českém trhu, jsou zatím k dispozici jen tři – ČS nemovitostní fond, spravovaný společností Reico, 1. Nemovitostní fond Realtia a fond Conseq Realitní stejnojmenného správce.

Primát drží ČS nemovitostní fond, který začal zveřejňovat hodnotu vlastního jmění na podílový list v březnu loňského roku. První investice ovšem realizoval až v létě, kdy začal platit zákon, který upravil řadu nejasností, včetně možností dceřiných společností bank investovat do realit.

Aktuální majetek fondu činí kolem dvou miliard korun, jeho roční výnos 3,39 %. Podle správce by měl v průměru ročně dosahovat 6–7 %. To by byl zajímavý výsledek, kdyby ovšem inflace v ČR znovu klesla na rozumnou úroveň, jako například 2–3 % koncem let 2006 a 2007.
 
Výkon fondu zatím zaostává za předpoklady, což je ale vzhledem k tomu, že realizoval pouze několik prvních investic, pochopitelné. V současné době tvoří polovinu portfolia investice do kancelářských prostor, čtvrtina připadá na logistické areály, dalších 25 % pak na maloobchodní centra. Fond nyní realizoval první zahraniční investici. Koupil totiž šestou nemovitost, jíž je administrativní budova Mokráň v Bratislavě.

Podle ředitele prodeje Reico Marcela Růžičky hodlá v podobných transakcích pokračovat, což ostatně odpovídá jeho strategii. Asi 40 % aktiv fondu by měly činit zahraniční nemovitosti, zejména ve střední a východní Evropě, která může nabízet zajímavé výnosy. Kromě ČR a Slovenska zvažuje fond investice v Rumunsku, Maďarsku, ale také v Chorvatsku.

Konkurenční 1. Nemovitostní fond Realtia, který zahájil činnost loni v září, spravuje majetek ve výši 2,3 mld. Kč. Výnos fondu za necelý rok dosahuje 2,42 %. Zaměřuje se na nemovitosti na českém trhu. Fond Conseq realitní zahájil činnost v listopadu. Jeho majetek činí 63 mil. Kč a výnos od zahájení činnosti 0,29 %.

Výkonnost těchto fondů na jedné straně limituje zákon, podle kterého musí mít alespoň 20 % aktiv v likvidních cenných papírech pro případ, že by požádal o zpětný odkup podílových listů větší počet investorů. Na druhé straně může jejich objem činit až 49 %.

To může být v případě, kdyby se realitním trhům nedařilo, stabilizujícím faktorem. 
Od realitních fondů pro drobné investory tedy nelze očekávat zázraky, měly a mohly by ale přinášet relativně zajímavý výnos těm, kteří nepatří mezi agresivně investující. Jejich aktuální výnos není tak zajímavý. Než začnou realizované nebo připravované investice vynášet, vždy to ovšem určitou dobru trvá. Věřme, že splní očekávání správců fondů i jejich investorů.

Jde o střednědobou investici s minimálním horizontem pěti let, čemuž odpovídá i kombinace vysokého vstupního a výstupního poplatku fondu, která může v případě ČS Nemovitostního fondu činit až šest procent a až pětiprocentní vstupní poplatek u fondu Realtie. Je to logické. Nemovitosti zpravidla nebývají během na krátkou trať, i když by to bylo v případě řešení realitní krize v USA ideální.

Vložit komentář

Abychom udrželi vysokou kvalitu diskuze na Finmagu, je nutné se před vložením komentáře přihlásit. Jste tu poprvé? Pak se nejdříve musíte zaregistrovat. Na následující odkaz pak klikněte v případě, že jste zapomněli své heslo.

Diskuze

Další příspěvky v diskuzi (9 komentářů)

Tomáš Prouza | 8. 6. 2008 22:16

Pro zajímavost bych rád čtenářům připomněl § 70, odstavec 2 zákona o kolektivním investování: Vlastní kapitál fondu kolektivního investování musí do jednoho roku ode dne udělenípovolení k činnosti investičního fondu nebo povolení k vytvoření podílového fondu dosáhnoutalespoň 50 000 000 Kč.Realtia, která zatím přilákala pouze 2,3 milionu, tak začíná mít poměrně závažný problém.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Chvojka Petr | 9. 6. 2008 15:58
reakce na Tomáš Prouza | 8. 6. 2008 22:16

Realtia má ještě opci na koupi paláce Anděl tak uvidíme jestli ji uplatní a Anděl se stane součástí majetku fondu. Osobně si myslím, že opce by mohla být prodloužena než fond nashromáždí dostatek peněz. S tímto tempem a množícími se spekulacemi si osobně myslím, že je to nadliský výkon.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

František Mašek | 9. 6. 2008 18:07
reakce na Chvojka Petr | 9. 6. 2008 15:58

No to je zajímavá informace a jsem zvědav, jak to dopadne: viz nový článek o Realtii a jejich chystanému prodeji Maxima pojišťovně.Nechtěl jsem reagovat dopředu.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Chvojka Petr | 9. 6. 2008 18:51
reakce na František Mašek | 9. 6. 2008 18:07

http://www.akatcr.cz/stats/flow.do na této adrese naleznete přehled prodejů a odkupů fondů. U nemovitostních fondů byly za měsíc leden odkoupeny podílové listy za 0,4 mil. Kč, v únoru za 2,3 mil. Kč, v březnu za 5,3 mil. Kč, v dubnu za 104,4 mil. Kč a v květnu opět odkupy jen za 9,1 mil. Kč. Takže spíše jde o velký odkup v měsíci dubnu, který ovšem postihl všechny nemovitostní fondy v ČR. K vaší otázce z článku Realtii získá Maxima - nakolik se je daří eliminovat díky penězům z finanční skupiny kolem jejich správce? je jednoduchá odpověď. Na již výše uvedeném odkaze je uvedeno kolik přiteklo peněz do nemovitostních fondů od začátku roku 2008 - čisté prodeje tvoří 264,6 mil. Kč. Vzhledem k objemu majetku především v Reicu je vidět jak do něj solí peníze mateřská Česká spořítelna a to nejen přímo ale zařazením do různých investičních programů. U realitního fondu ze společnosti Conseq je zase tlačenka do investičních balíčků typů "Activ Invest". Ovšem o se týče prodejnosti vysvětlujte v době krize amerického nemovitostního sektoru nějakému velkému klientovi, aby vložil své těžce vydělané peníze do nějakého neznámého nemovitostního fondu. .. U Maxima je jasné o co jde chce se zviditelnit a bude fond tlačit do svých investičních programů v rámci investičního životního pojištění.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Filip Glasa | 8. 6. 2008 13:21

Pri realitných fondoch by som si dával pozor, aký pomer majú jednodlivé zložky výnosu fondu. Písať o výnose z prenájmu je trošku mimo, keď fondy si pripusujú zisk hlavne z precenenia realít v portfóliu. Ak by sa mal investor spoliehať len na výnos z prenájmu, tak by mu po odčítaní poplatkov zostalo približne rovnako ako na sporiacom účte. Na túto tému, ale som napísal tento text:http://blogy.etrend.sk/fi lip-glasa/realitne-fondy-cas-n a-vyhodny-nakup/135941.html
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Chvojka Petr | 5. 6. 2008 19:09

Ano je to tak v současnosti má 2,3 milionu hodnota majetku, ještě ale na konci dubna měl fond hodnotu majetku 9,2 milionu a pak nastal propad. Nevíte o tom kam se za měsíc podělo 7 milionů Kč. Je to nějaký divný, že by velký odkup nebo fond musel něco zaplatit..? A navíc funguje od září a i 9 milionů je málo. Conseq funguje od listopadu a má 63 milionu majetek. Asi ani autor tomu nemohl uvěřit když napsal 2,3 mld. Já se mu nedivím sám tomu taky nemůžu uvěřit.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

František Mašek | 6. 6. 2008 09:28
reakce na Chvojka Petr | 5. 6. 2008 19:09

Dobrý den,autor si všiml velkého poklesu majetku s tím, že se proto k fondu vrátí. Přehlédl ale, že jde o miliony, za což se velmi omlouvá. Takže je o důvod víc, proč se fondem zabývat.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Roman Zeman | 5. 6. 2008 10:02

Dobrý den,dovolím si dvě poznámky. Ohledně 1. nemovitostního fondu Realtia - dívajíc se na jejich webové stránky, vidím, že hodnota vlastního kapitálu fondu je ke konci května na úrovni 2,3 mil. Kč. Jestli to je pravda a fond skutečně za 3/4 roku sesbíral vklady za pouhé 2 mil. Kč, tak mám za to, že je další komentář ohledně tohoto fondu zbytečný... Pokud jde o REICO Nemovitostní fond, myslím, že z hlediska investora jde o dobrý instrument, jehož výkonnost je adekvátní výkonnosti dluhopisu s kupónem vázaným na inflaci. (Mimochodem nejsem si vědom toho, že by pro drobného investora bylo možné na trhu nakoupit obdobný dluhopis, což v době bující inflace je nepochybně velká škoda). Myslím si proto, že takový instrument do portfolia rozhodně patří, koneckonců nejeden z čtenářů právě sedí v kanceláři, ve které se platí nájem upravovaný o inflační doložku a prostřednictvím tohoto fondu tak může být podílník - zcela mimořádně - na tom lepším konci inflačně zvyšovaného nájemního vztahu...
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Jan Traxler | 5. 6. 2008 23:25
reakce na Roman Zeman | 5. 6. 2008 10:02

Instrument se hodi do portfolia, u ktereho chceme dosahnout vynosu tesne nad inflaci. Kdyz budu chtit s celym portfoliem napr. 10% p.a., pak nedava smysl do portfolia zahrnout Reico.Je to ale na delsi diskuzi o ruznych zpusobech jak sestavovat portfolio. Ted to radeji vice nerozebirejme, ja na to nemam momentalne cas. Pozdeji se k tomuto tematu vratim v samostatnem clanku a budeme moci diskutovat v obecnejsi rovine, napr. i kdy ma smysl do portfolia zahrnovat dluhopisy apod. ;-)
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Předplaťte si tištěný Finmag

Předplaťte si tištěný Finmag

Baví vás články, které každý den publikujeme na Finmagu? Pak vás bude bavit i tištěný FINMAG. Roční předplatné vyjde na 294 korun (za jedno číslo zaplatíte 49 korun). A nebojte, platit můžete i kartou.

František Mašek
Dlouhodobě se zabývá ekonomikou, od roku 1993 se zaměřuje na kapitálový a finanční trh. Působil v řadě médií, mimo jiné v Lidových novinách a časopise...více o autorovi.

Facebook

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK

Přihlášení

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!