Inflace realitám pomáhá

Realitní fondy byly vždy považovány za relativně bezpečnou investici, o kterou bude v ČR velký zájem. To ale zatím příliš neplatí. Nejspíš hlavně proto, že se řada investorů kvůli realitní krizi v USA nemovitostních fondů bojí. Právem?
Pokud jde o ČS nemovitostní fond, který spravuje Reico, nemám pocit, že by se nás tyto problémy příliš dotýkaly. Mj. i proto, že fond je poměrně silně regulován a musí plnit určité limity. Situace na trhu je přitom tvrdší než dřív. Na nemovitost si můžeme půjčit nejvýše 70 % její hodnoty, zbývajících 30 % musíme financovat sami. Zpřísnění podmínek na trhu nám paradoxně pomohlo. Ještě loni v létě, když jsme kupovali první nemovitost, bylo totiž na trhu spoustu hráčů a spekulantů, kteří si na nákup nemovitosti půjčovali 90–95 % kapitálu, což jsou podmínky, které teď prakticky není možné od bank získat. Trh se díky tomuto zpřísnění trochu pročistil. Spíše než o negativním vlivu lze hovořit o stagnaci – většina transakcí se odsouvá, investoři i prodávající vyčkávají. Jak se bude vše vyvíjet, uvidíme v dohledné době.

Co máte na mysli dohlednou dobou?
Konec letošního a začátek příštího roku.

Českému realitnímu trhu tedy podle vás příliš nehrozí, že některé jeho segmenty zasáhne nemovitostní krize?
Budu samozřejmě hovořit za komerční nemovitosti, kterými se zabýváme. Jednání o určitých transakcích se sice protahuje, zatím ale nic nenapovídá tomu, že by některá z nich proběhla za výrazně jinou cenu, než se očekává. Experti tvrdí, že „yield“ (výnos) může stoupnout asi o 15–25 bazických bodů (0,15–0,25 %), což ovšem není při opačném vývoji, který trval nepřetržitě řadu let, nijak zásadní. (Když rostou „yieldy“ (výnosy) nemovitostí, klesají jejich ceny a naopak – pozn. red.).

Trh komerčních nemovitostí a trh bytů, o němž se hovoří v souvislosti s možnou cenovou bublinou, jsou dvě odlišné záležitosti. Kdyby se nicméně v ČR objevily na trhu s byty podobné problémy, jaké má nyní třeba Španělsko, nemůže to ohrozit vývoj celého českého nemovitostního trhu?
Trh bytů pro drobné investory a trh komerčních nemovitostí jsou dva zcela oddělené trhy, protože zde existují zcela jiné vztahy mezi kupujícími. Pro nás je relevantní trh komerčních nemovitostí a trhem rezidencí se zatím nezabýváme. Pravdou je, že ceny bytů dál rostou. Patrně i proto, že jsou finanční prostředky na jejich nákup stále poměrně přístupné. Pravidla pro poskytování hypoték se zpřísnila až začátkem letošního roku. Rozhodně ale ještě máme daleko k situaci, k níž došlo v případě hypoték na americkém nebo španělském trhu.

Jsou tu ale jiné vážné potíže – např. s nejrůznějšími strukturovanými produkty, které jsou vázány na reality. Řada finančních institucí musela kvůli nim odepsat nemalou část aktiv. Ani tento problém se bank, které působí na českém trhu, netýká?
Myslím si, že Česká republika zůstala mimo tento zájem a velkých bank, které působí v Česku, se to nedotklo. To bylo skutečně záležitostí velkých mezinárodních, zejména amerických bank.

Přesvědčit investory, aby v ČR vložili peníze do nemovitostního fondu je přesto v současné době velmi obtížné. Konkurenční fond Realtia má být dokonce kvůli malému zájmu investorů prodán jinému správci.
Myslím, že fondu Reico nic podobného nehrozí. Má totiž pravidelný příjem stabilních prostředků do fondu. Prostředky jsou v současnosti plně zainvestovány. První rok činnosti fondu byl sice trochu poznamenán legislativními nejasnostmi a delší dobou nákupu první nemovitosti, relativně úspěšně jsme ho ale překonali a věřím, že další roky budou ještě lepší.

Vlastní kapitál fondu Reico činí asi 1,4 miliardy korun. V poslední době ovšem klesl asi o sto milionů korun.
Je to dáno tím, že jsme na nákup druhé nemovitosti získali od České spořitelny počáteční kapitál ve výši zhruba 350 milionů korun, které nyní splácíme. Proto proběhly dva odkupy. Jde o předem domluvenou transakci.

Hovoříte o „půjčce“ 350 milionů korun, majetek fondu přitom činí asi 1,4 mld. Kč. Z toho lze dedukovat, že nejsou spekulace, podle nichž vložily do fondu Reica velkou část peněz právě subjekty ze skupiny České spořitelny (Erste Bank), pravdivé.
Česká spořitelna vložila do fondu jen zmíněných 350 milionů korun – protože nám nestačil náš vlastní kapitál k nákupu. Asi 200 mil. Kč z této částky je již splaceno. Podíl ostatních institucionálních investorů tvoří okolo 50–60 milionů z vlastního jmění fondu.

V médiích jste uvedl, že má fond kolem 4000 investorů. Odečteme-li peníze České spořitelny a institucionálních investorů, vložil tedy každý z nich do fondu poměrně velkou částku.
Počet podílníků fondu se nyní blíží pěti tisícům. Průměrný vklad na jednoho investora činí 200–300 tisíc korun, což je poměrně hodně. Řada z nich přitom do fondu vložila milionové částky. Samotného mne to překvapilo, protože fond je přístupným i drobným investorům.

Co vlastně hovoří pro investice do nemovitostního fondu pro drobné investory, jako je Reico?
Nemovitostní fondy mají jedno unikum, o kterém se příliš nemluví. Když hodně zjednodušíme pohled na nemovitosti, jde o jeden z mála instrumentů, který dokáže výborně využít inflaci ve svůj prospěch. Zjednodušeně řečeno můžeme pokládat nemovitost za dluhopis, který přináší ve formě nájmu nějaký kupon či platby. Tyto platby jsou přitom indexovány. V nájemních smlouvách je totiž zakotveno, že pokud dosáhne inflace pěti procent, stejnou měrou roste i nájem, což u běžného typu dluhopisů nikde nenajdete, protože mají pevně danou výši kuponu. Speciálně letos bude zřejmě vysoká inflace. Institucionální investoři před ní hledají nějakou ochranu a nemovitosti ji umí docela dobře poskytnout. Protože, jak už jsem řekl, nájmy rostou proporcionálně s výší inflace.

Kdybych tedy vzal současnou vysokou inflaci a fakt, že očekáváte čtyř- až šestiprocentní průměrný roční výnos, lze z toho vydedukovat, že letošní výnos by měl být kvůli inflaci vyšší.
Nejsme schopni predikovat výnosy nemovitostních fondů za jeden rok, jak je běžné u těch akciových. Pracujeme s pěti- až sedmiletým horizontem. Pak můžeme tuto výkonnost rozpočítat na jednotlivá období. V praxi se ale řídíme průměrnou výkonností.
Když to přitom trochu zjednoduším, čím vyšší bude letos inflace, tím vyšší bude cena nemovitostí, nakoupených fondem Reico při jinak stejných podmínkách příští rok.

Zaměřujete se na komerční nemovitosti, což jsou například logistická centra, kancelářské prostory nebo maloobchodní centra. Neobáváte se, že jejich nabídka nemusí být v ČR dostatečná?
Já se domnívám, že je teď naopak poměrně velká. Když se například podíváte z okna naší budovy na Pankráci, prakticky všude vidíte nově vznikající objekty. Komerčních budov, které jsou již naprojektovány a mají „vyrůst“ během tří let, je skutečně dostatek. Nedostatku vhodných investičních příležitostí se tedy nebojím. Jsem naopak přesvědčen o tom, že budeme mít z čeho vybírat. Spousta nových nádherných budov by měla být dokončena třeba v roce 2012.

A co opačný problém: nemůže to naopak vést k jejich přebytku a cenové bublině?
Té bych se rovněž neobával, protože komerčních nemovitostí v Praze stále není tolik jako třeba ve vyspělé západní Evropě, například v Paříži nebo v Londýně.
Stále větší roli bude u nich přitom postupně hrát lokalita. Pokud tedy chystáme nějakou akvizici, hraje pro nás lokalita primární roli.

Několikrát jste zdůrazňoval, že hodláte investovat asi 60 % majetku v ČR a zbývajících 40 % v jiných zemích. Které hodláte preferovat?
Zmíněný poměr 60 ku 40 procentům představuje vizi, k níž chceme dospět za pět až deset let. Zatím máme většinu investic v České republice. Nedávno jsme koupili komerční nemovitost na Slovensku, zkoumáme situaci v Maďarsku, začínáme také sondovat trh na Ukrajině. Podstatná část investic je ale zatím v ČR a je předčasné hovořit o dalších zahraničních akvizicích. Pokud se nám podaří nakoupit do konce letošního roku nebo na jeho přelomu další nemovitost, tak bychom chtěli, aby byla v ČR.

Uvedl jste, že investoři a prodávající vyčkávají a nákup i prodej nových projektů je proto odkládán. Znamená to tedy, že více než jednu další nemovitost letos skutečně nekoupíte?
Spíš než odklad těchto transakcí nás limitují finanční možnosti fondu. Vzhledem k tomu, že jsme nedávno získali slovenskou investici, máme do konce či přelomu roku peníze jen na tu jednu. Samozřejmě pokud dramaticky nevzrostou investice do fondu. Zůstáváme ale na zemi a předpokládáme, že současný trend bude pokračovat. Neočekáváme proto, že se objem aktiv fondu během dvou až tří měsíců třeba zdvojnásobí, což je pro naše rozhodování o tom, zda koupit tu, nebo onu nemovitost, důležité.

Již jsme hovořili o průměrném ročním výnosu fondu ve výši čtyř až šesti procent. Když ale vezmeme v úvahu řekněme „standardizaci“ českého realitního trhu, nehrozí, že budou tyto výnosy nižší?
O dlouhodobé výnosy fondu obavy nemám – ať již kvůli rostoucí inflaci či cenám, za které jsme nemovitosti nakupovali. Tam problém nevidím. Občas se však může stát, že bude jeho roční výkonnost krátkodobě kolísat. Je to dáno hlavně tím, že jsme loni koupili nemovitost trochu později. První půlrok je přitom vždy spojen s určitými náklady, ale tuto fázi máme již za sebou. Brzy bychom měli začít využívat potenciál nemovitostí, které vlastníme, na sto procent.
Situace nemovitostních fondů je složitější než třeba u akciových fondů a zejména fondů peněžního trhu, které mají tuto křivku prakticky plynulou. Na rozdíl od nich ji totiž neumíme optimalizovat. Je třeba počkat, až bude mít více nemovitostí, pak to bude jednodušší. Pokud máme tři nemovitosti, a dostáváme z nich například dividendu, jsou to poměrně velké částky, takže to vždy jednorázově kurz fondu silně ovlivní.
Nejsme přehnaně optimističtí, chceme udržovat výnosy fondu mezi čtyřmi a šesti procenty. Věřím, že v pětiletém horizontu budeme u té horní hranice nebo mírně nad ní. V prvním roce jsou někde uprostřed a mohou se blížit čtyřem procentům. Na druhou stranu když se podíváme na zahraniční trhy, je to pořád velmi úspěšná výkonnost.

Jak by tomu mělo být podle vás s inflací?
Experti odhadují její výši na úrovni okolo 6 %. Pro fond by to mělo mít pozitivní dopad na velikost portfolia. Osobně se domnívám, že v dalších letech se bude inflace pohybovat mezi dvěma a půl až třemi procenty. Kdyby to bylo více, tak samozřejmě tím lépe pro tento fond.

ČR bývá v případě investování často srovnávána s Německem nebo Rakouskem. Jak je tomu s nemovitostním trhem v těchto dvou zemích?
Vzhledem k tomu, že je naší mateřskou společností Erste, mohu samozřejmě srovnávat naši situaci s Rakouskem. Myslím si, že se jí blížíme. V Německu je ale podstatně příznivější než u nás. Obyvatelstvo tam dlouhodobě drží ve fondech podobného typu, jako máme my, nebo v nemovitostních aktivech asi 15 % úspor. To se bavíme jen o drobných střadatelích. V ČR je to kolem jednoho procenta. Samozřejmě věřím, že postupem času to může být stejné.

Budoucnost realitních fondů tedy vidíte, což je u šéfa správce jednoho z nich pochopitelné, poměrně příznivě. Jaká jsou nicméně největší rizika u podobných investic?
Největším problémem je sama podstata nemovitostí jako takových. Jde o stabilní, málo likvidní aktiva. Naopak podílový fond má likviditu denní, a to je určitá disproporce. Jde o to, aby odliv finančních prostředků nepřekročil určitou hranici. Potenciální problém by tedy mohl být prodej nemovitostí pod tlakem. Já jsem ale přesvědčen, že se nám tento extrém vyhne a tato situace nenastane. V sousedním Německu nastala tato situace za více než šedesát let fungování klasických nemovitostních fondů pouze jednou – a nakonec se ukázalo, že zbytečně. Jinak jde o dlouhodobé aktivum. Tržní rizika jsou zde stejná jako v případě jiných investic.