Vyhnání z hypotečního ráje. V roce 2017 už bez peněz bydlení nekoupíte

Hypotéky letos byly dostupnější a levnější než kdy dřív. Jenže příliš otevřený přístup zvedl ze židle Českou národní banku, která se rozhodla zasáhnout a přivřít klientům dveře. Zároveň se ve Sněmovně letos dohodli na novém zákoně o spotřebitelském úvěru, který sice posiluje práva klientů, ale komplikuje život bankám, které reagují zvyšováním úrokových sazeb. Navíc od listopadu platí dlouho plánované převedení povinnosti platit daň z nabytí nemovitých věcí na kupující.

Všechny tyhle procesy běžely víceméně nezávisle, některé začaly dávno před rokem 2016 a byla jenom otázka času, politické vůle a náhody, kdy se stanou skutečností. Jejich důsledky se ale nyní nevyhnutelně sčítají, ke všem změnám došlo během jednoho podzimu. A výsledný účet, který nebude vůbec malý, budou muset v plné výši zaplatit kupující.

Český sen o vlastním bydlení

Češi výrazně preferují bydlení ve vlastním, shodují se všechny průzkumy. V nájmu bydlí podle Sociologického ústavu AV ČR čím dál méně lidí, aktuálně jenom pětina (21 %). Skoro stejný počet (18 %) bydlí ve vlastní nemovitosti zatížené hypotékou. Lišíme se v tom například od Německa nebo Švýcarska, kde je poměr vlastního a nájemního bydlení mnohem vyrovnanější, skoro padesát na padesát.

Konec jednoho snu

Zaprvé, Česká národní banka požaduje, aby se přestalo půjčovat lidem, kteří jsou úplně bez prostředků, protože je to příliš riskantní – pro lidi, pro banky, ale v důsledku pro celou ekonomiku. Už dříve posílala bankám výstrahu, že by se měly varovat stoprocentních hypoték. V říjnu nechtěla vidět nové hypotéky na víc než 95 procent hodnoty nemovitosti, s tím, že jen desetina hypoték smí být v rozmezí 85–95 procent hodnoty nemovitosti. Od 1. dubna 2017 chce hranice posunout ještě dál – novým maximem bude 90 % hodnoty nemovitosti a maximálně patnáct procent klientů má smět dostat půjčku nad 80 procent hodnoty nemovitosti. Novou podmínkou splnění snu o vlastním bydlení je tedy pokrýt ze svého pětinu kupní ceny.

To ale není všechno. Kupující si teď musí odložit prostředky na úhradu daně z nabytí nemovitých věcí. Nepříjemné je, že to jsou čtyři procenta nad rámec kupní ceny. Nová pravidla začala platit 1. listopadu, kdy ceny ještě rostly. Majitelé nemovitostí neměli sebemenší motivaci ke zlevňování, přestože přišli o povinnost platit daň. Když se dnes podíváte na realitní servery, je zřejmé, že samotné částky se dva měsíce po změně zákona příliš nepohnuly (určitě ne dolů). Reálné náklady na vlastní bydlení tak poskočily na 104 procent dosavadních cen.

POZOR

Jestli je částka uváděná v inzerátu skutečně „bez daně“, nebo šťastnou náhodou ještě „včetně daně“, to si ověřte raději telefonicky. Každá realitní kancelář se k tomu aktuálně staví trochu jinak.

Vladimír Zuzák

Ředitel pražské realitní kanceláře Maxima Reality. Má za sebou úspěšnou kariéru ve financích a realitách. Pracoval v OVB, ING, Hypocentru Modré Pyramidy a jako obchodní ředitel a ředitel pro finanční služby v developerské skupině Finep. Pravidelně přispívá na zavedené servery o bydlení a financích.

MAXIMA je pražská realitní kancelář s širokým zázemím pro prodej a pronájem nemovitostí: prezentaci a inzerci, právní služby i financování zajišťuje profesionální tým.

Zdarma provozuje odhad nemovitosti on-line, jako první realitní kancelář přišla se službou výměna nemovitosti.

Kdo dosáhne na vlastní bydlení?

Pokud se zdálo v roce 2016, že si vlastní bydlení může koupit každý, v roce 2017 naopak můžou mít problémy i ti, kteří mají něco našetřeno. Laťka je totiž nasazená vysoko. Průměrný zájemce o byt musí být připraven pokrýt 24 % kupní ceny (20 procent kvůli bankám + 4 procenta daň). Pokud si chcete koupit 2+kk v činžovním domě v širším centru Prahy nebo panelový byt 3+kk na sídlišti, kupní cena je průměrně 3 500 000 Kč. Abyste na takový byt dosáhli v roce 2017, potřebovat budete 840 000 Kč.

Nebudou to tedy zdaleka jenom ti nejchudší, kdo na hypotéku nedosáhne, naopak změny se dotknou většiny zájemců o koupi bytu. Průměrný Čech má totiž naspořeno podle různých ukazatelů jen něco kolem 120 000 Kč. Ještě na jaře to mohlo stačit na hypotéku na vlastní bydlení (pokud jste byli připraveni zadlužit se na třicet let), dnes už taková částka stačí sotva na daň z nabytí nemovitých věcí.

Jako by toho nebylo málo, ke konci roku 2016 se ukázalo, že banky tentokrát nestrašily svoje klienty naplano a skutečně ještě před koncem roku začaly navyšovat úrokové sazby nad dvě procenta, jak se upozorňovalo už na podzim. I kupující, kteří na hypotéku dosáhnou, ji tedy od příštího roku získají za horších podmínek.

Banky k tomu mají víc důvodů – zaprvé, očekává se růst sazeb na mezibankovním trhu. Za druhé, od 1. prosince začal platit nový zákon o spotřebitelském úvěru, který posiluje práva klientů, a tedy zvyšuje bankám náklady. Každý rok bude nyní možné splatit zcela bez poplatků až čtvrtinu úvěru, celou hypotéku můžete splatit bezplatně ve výročí fixace, v případě úmrtí, dlouhodobé nemoci nebo invalidity dlužníka či jeho manžela. A v případě prodeje nemovitosti po dvou letech trvání hypotéky je možné hypotéku splatit celou za maximální poplatek 50 000 Kč. Také se omezují sankce z prodlení – banka může udělit pokutu jen do 50 procent výše jistiny, maximálně 200 000 Kč.

Co to znamená pro realitní trh

Ke konci roku 2016 se změny v neprospěch kupujících ještě stále neodrazily na zájmu o nemovitosti. Zájemců o koupi bydlení je zatím dostatek a také ceny zůstávají vysoko. Kupující se ale v Česku tradičně zajímají primárně o výši úrokových sazeb, které začaly růst až v prosinci, takže určité ochlazení můžeme předpokládat hlavně v první polovině roku 2017. Zhruba v tomto čase také dostanou zájemci první zamítavá stanoviska od bank kvůli dalšímu snižování možného poměru mezi hypotékou a hodnotou nemovitosti. Přesto se nedá očekávat, že by ceny nemovitostí třeba v Praze začaly výrazněji klesat, mnohem pravděpodobněji budou stagnovat.

Čeští kupující jsou poměrně vynalézaví ve shánění zdrojů na splnění svého snu o vlastním bydlení. Velkou část mladých lidí podpoří při koupi bydlení jejich rodiče, případně využívají stavební nebo jiné spoření. Kdo ale nebude schopen aktivizovat dostatečné zdroje, bude muset zůstat v nájmu – s ohledem na to očekáváme hlavně v Praze další růst cen pronájmů. Už dnes bytů na pronájem není dostatek, je to znát na rychlosti, s jakou mizí z nabídky. Vývoj tak hraje do karet primárně investorům, kteří využili období výhodných hypoték pro nákup bytů na pronájem.