Ceny nemovitostí rostou. Přijde pád?

Podle údajů Českého statistického úřadu ceny nemovitostí v průměru v celé republice rychle rostou. Hlavním tahounem růstu je Praha, ale ceny rostou i jinde. Nabídkové ceny bytů v Praze, tedy ceny inzerované u realitních kanceláří, překročily maximum z roku 2008. Od roku 2012, kdy se začaly zvedat, stouply ceny už o třetinu. Ve zbytku republiky se také pomalu blíží předkrizovým úrovním.

Relativní vývoj nabídkových cen bytů

Zdroj: Český statistický úřad

Podobně – i když s menším časovým zpožděním a pomalejším tempem – se vyvíjejí i ceny, za které se nemovitosti skutečně kupovaly. Tyto ceny ještě úrovně roku 2008 nedosáhly, ale pomalu se k ní blíží. A platí to jak pro nové byty, tak pro byty starší.

Relativní vývoj realizovaných cen nových bytů v Praze

Zdroj: Český statistický úřad

Relativní vývoj realizovaných cen starších bytů v ČR

Zdroj: Český statistický úřad

Vyberte si nemovitost

Zdroj: Shutterstock.com

Hledáte dům nebo byt snů a nemůžete nalézt ten pravý? Nebo potřebujete najít pronájem? Vyzkoušejte náš katalog nemovitostí, při jehož tvorbě jsme se spojili s předním českým portálem Bezrealitky.

Reality Peníze.cz

U jiných typů nemovitostí Český statistický úřad podobné grafy nepublikuje, ale kdo se na nemovitostním trhu pohybuje, jistě mi dá za pravdu, že rostou i ceny rodinných domů, komerčních nemovitostí a že vůbec nejvíc stouply ceny stavebních pozemků (za to částečně může i nová definice stavební parcely a související změna DPH). Stabilně roste také cena zemědělské půdy, která se v posledních letech těší velké oblibě mezi movitějšími investory.

Pro nemovitosti obecně platí jednoduchá logika. Pokud se o ni dobře starám, dlouhodobě by si měla uchovávat svou reálnou hodnotu, tedy dlouhodobě její cena roste plus minus s inflací. Poslední tři roky ale ceny nemovitostí rostou výrazně rychleji než inflace. A tak se nabízí otázka, jestli není nemovitostní trh přehřátý. Není to jen bublina? Nehrozí propad cen?

Co stojí za růstem cen nemovitostí

Tak jako u jakéhokoliv jiného statku se cena odvíjí od poptávky a nabídky. Aktuálně platí, že poptávka převyšuje nabídku, tudíž ceny rostou rychleji než inflace. Prodejce má víc zájemců, takže může jít s cenou nahoru. Až se někdy tento stav obrátí a na trhu bude více prodávajících než kupujících, pak zase prodávající bude muset jít naopak s cenou dolů.

Chceme-li tedy odhadovat další vývoj cen nemovitostí v České republice, musíme se pokusit identifikovat důvody, proč ve většině lokalit poptávka převyšuje nabídku.

1. Nízké úroky hypoték

Úroky u vkladů i u úvěrů včetně hypoték klesly na neuvěřitelně nízkou úroveň. Mnoho lidí této situace využívá, bere si hypoteční úvěr a kupuje větší byt, rodinný domek, nebo třeba byt k pronájmu. Levné peníze jsou hlavním palivem současného růstu cen nemovitostí.

Propojeno!

Klasické spořicí produkty nabízejí jen nepatrně víc než pověstný slamník. Ptáme se investorů, ekonomů, analytiků i lidí z bank na radu: Kam s penězi, které jsme byli zvyklí schovávat na spořicí účty a termínované vklady?

To spoření nespoří! Kam s penězi

2. Zoufalé hledání výnosu

Politika nízkých úrokových sazeb nutí mnoho lidí poohlížet se po různých investičních příležitostech, protože nechtějí nechat peníze zahálet na účtu a výnosy státních dluhopisů už klesly také takřka na nulu. Jak tedy dnes relativně konzervativně zhodnocovat peníze? Řešením je pro mnoho lidí investice do nemovitosti, zvlášť pokud mají delší časový horizont. Poptávka ze strany investorů umocňuje růst cen a může skutečně vést k nafouknutí nemovitostní bubliny.

3. Utopení zahraničního kapitálu

Nejen u nás si lidé lámou hlavu s tím, co dělat s úsporami. Na straně poptávky v Praze a v některých dalších lokalitách je také mnoho zahraničních investorů, zejména z Ruska a Číny, odkud se evidentně velcí investoři snaží vyvést kapitál, a proto skupují lukrativní nemovitosti po celé Evropě.

Domnívám se, že všechny tři trendy budou ještě delší dobu živé. Pokud by Česká národní banka začala zvedat úrokové sazby, může se situace na trhu nemovitostí velmi rychle otočit. Naše centrální banka je ale tak trochu nucená nejít vyloženě proti politice Evropské centrální banky, která zavedla dokonce záporné úrokové sazby. Takže očekávám, že ještě hodně let potrvá, než Česká národní banka svoje sazby výrazněji zvedne. Kombinace levných hypoték s hladem po výnosech a poptávkou ze zahraničí může ceny ještě hnát dál nahoru nebo je přinejmenším delší dobu držet na stávající úrovni. Dramatický propad cen v nejbližší době nehrozí.

Jan Traxler

Privátní investiční poradce a ředitel společnosti FINEZ Investment Management

Přední český expert v oblasti investování. Prosazuje férovou provizi podílem na zisku. Zastánce dlouhodobých strategií s value přístupem. Preferuje investice, které generují pravidelný výnos a jejich hodnota dlouhodobě roste, tedy zejména kvalitní nemovitosti a dividendové akcie. Všechny jeho publikace najdete na www.finez.cz.

Kontakt: jan.traxler@finez.cz

Vyplatí se dnes investovat do nemovitosti?

Nicméně kvůli potenciálu dalšího růstu cen bych do nemovitostí neinvestoval, s výjimkou zemědělské půdy. Smyslem investice do nemovitosti je primárně generovat pravidelné výnosy formou pronájmu. To má samozřejmě i svá úskalí a i zde platí, že bez práce nejsou koláče. Navíc rentabilita pronájmu s rostoucí cenou klesá. Ale i tak je z toho pořád o dost lepší výnos, než když nechám peníze ležet na spořicím účtu.

Přestože se i v Česku pomalu začíná nafukovat nemovitostní bublina, ke splasknutí má podle mého názoru daleko. I při stávajících cenách považuji investici do kvalitní nemovitosti za jednu z nejlepších možností, jak dlouhodobě zhodnocovat peníze a generovat pravidelnou rentu.