Nenechte se zruinovat variabilní hypotékou

Hypotéka už dlouho nebyla tak výhodná, předhánějí se v reklamách UniCredit Bank a mBank. Obě nabízejí úrokové sazby pod čtyři procenta ročně. Dvoumilionovou hypotéku na dvacet let tak lze pořídit zhruba za 12 tisíc korun za měsíc. Jenže obě nabízené hypotéky představují pro klienta poměrně značné riziko. Jde o úvěry s proměnlivou sazbou, která se mění podle toho, jak se vyvíjí mezibankovní úroková sazba PRIBOR, za níž si mezi sebou půjčují peníze banky. Klientovi se může snadno stát, že během několika měsíců splátka vzroste o stovky či tisíce korun.

UniCredit Bank u Převratné hypotéky počítá sazbu jako součet jednoměsíční sazby PRIBOR a přirážky 2,8 procenta, která se nemění po celou dobu splácení hypotéky . Ještě na jaře při uvedení na trh přitom činila přirážka 2,71 procenta. Zatímco UniCredit Bank nyní nabízí novým klientům sazbu 3,83 procenta, klient, který si hypotéku sjednal v jarních měsících, nyní platí 3,73 procenta. Při promítnutí těchto počtů do minulosti se ukáže, že rozdíl mezi dnešní a nejvyšší minulou sazbou je 2,98 procentního bodu. Přepočteno na splátky dvoumilionové hypotéky na dvacet let jde o 3323 korun měsíčně. (Více detailů se o Převratné hypotéce UniCreditBank dozvíte v recenzi produktu).

Graf: Sazby variabilní vs. fixní hypotéky

Sama UniCreditBank připouští, že nyní jsou úrokové sazby nízko a do budoucna porostou. Na úroveň z doby před finanční krizí, tedy z let 2005 až 2007, se krátkodobé mezibankovní úrokové sazby (PRIBOR) dostanou podle odhadů analytiků i České národní banky za dva až tři roky. Majitelé variabilní hypotéky od UniCredit Bank tedy už v roce 2012 mohou platit roční úrok kolem pěti procent. Měsíční splátka by se mohla pohybovat kolem 13 500 korun.

Bez rezerv to nepůjde

Pokud se klient nechá na dnešní nízké sazby nalákat a na splátku spotřebuje většinu volných peněz, které mu v rodinném rozpočtu zbudou po odečtení nákladů na živobytí, může se později snadno dostat do finančních problémů. Ve skutečnosti totiž musí počítat s tím, že měsíčně bude platit mnohem více než dnes.

Řešením, které klienta s variabilní hypotékou ochrání, jsou dostatečné rezervy, shodují se oslovení zástupci UniCredit Bank a poradenských společností.

„U variabilních hypoték je vhodnější mít rezervu vyšší, než u hypoték s fixní sazbou. Lze doporučit vytvoření rezervy na běžném účtu ve výši tří měsíčních splátek a k tomu si měsíčně něco spořit,“ říká Linda Fejtková, hypoteční specialistka společnosti Broker Consulting. Z této rezervy je v budoucnu možné pokrýt náhlé zvýšení úrokových sazeb, a tedy i splátek. Pokud by však mělo období vyšších úroků trvat déle, jednorázové rezervy klient poměrně rychle vyčerpá. (Spočítejte si, jak si vytvořit finanční rezervu).

Je proto vhodné nad rámec tříměsíčního finančního polštáře tvořit ještě speciální rezervy na variabilní splátky. „Klient by měl kalkulovat s co nejvyšší možnou úrokovou sazbou a jí příslušnou splátkou. Měl by si už na začátku vyhodnotit, zda i s touto nejvyšší splátkou bude jeho měsíční rozpočet udržitelný,“ radí Josef Uchytil z poradenské společnosti Partners. Ideální přístup může vypadat tak, že na účet, z něhož si banka inkasuje měsíční splátku, bude klient posílat částku, která odpovídá úrokové sazbě například šest procent. V případě dvoumilionové hypotéky na dvacet let by to bylo zhruba 14 300 korun. V době nižších sazeb si tím dlužník vytvoří rezervu na horší časy.

Stanovením maximální sazby, podle historických zkušeností, si klient může odkládat více peněz, než by bylo nezbytně nutné. Proto si může dlouhodobou úroveň splátky, kterou musí jeho rodinný rozpočet v každém případě unést, stanovit například jako dlouhodobý průměr splátek za posledních několik let. My jsme u modelového příkladu (viz. níže) zvolili tuto částku na úrovni 13 500 korun za měsíc. Nyní by klient každý měsíc navyšoval rezervu na horší časy o zhruba 1700 korun za měsíc. V době kdy by skutečná splátka překročila stanovených 13 500 korun měsíčně, mohl by zbytek z vytvořené rezervy doplácet. V době nejvyšších úrokových sazeb, v roce 2008, by měsíčně čerpal až 1700 korun.

Graf: Jak si tvořit rezervu na splátku variabilní hypotéky

Ve všech případech vyžaduje variabilní hypotéka od dlužníka větší disciplínu při plánování rodinného rozpočtu než od klienta s neměnnou sazbou, a tedy i splátkou. Minimálně UniCredit Bank s tím u klientů počítá. Při posuzování schopnosti splácet nedělá rozdíl mezi žadateli o úvěr s proměnlivou a s fixní úrokovou sazbou. mBank na naše otázky neodpověděla.

Více než polovina pro risk

UniCredit Bank tvrdí, že z nových žadatelů o hypotéky jich více než polovina chce právě úvěr s variabilní sazbou. „Jde o klienty s vyššími příjmy, kteří se ve světě financí velmi dobře orientují,“ říká Tomáš Pavlík, mluvčí UniCredit Bank. „Hypotéka s proměnlivou sazbou se hodí především pro ty, kdo mohou každé pololetí předčasně umořit třeba 100 tisíc korun jistiny a neočekávají výkyv příjmů směrem dolů,“ doplňuje Linda Fejtková z Broker Consulting. Tento typ hypotéky, na rozdíl od klasické s fixovanou sazbou, umožňuje častější mimořádné vklady.

Důležité při uvažování o variabilní hypotéce rovněž je, aby umožňovala snadný přechod na úvěr s fixní úrokovou sazbou. „Fixní sazby by do budoucna neměly růst tak rychle jako ty proměnlivé, protože banky budou snižovat své rizikové marže, které dnes tvoří převážnou část výsledné úrokové sazby,“ míní Josef Uchytil z Partners. Včasným přechodem na fixní sazbu se tak klient může uchránit před rizikem, že na zvyšující se splátky nebude mít v rodinném rozpočtu dostatek peněz.

Vzali byste si hypotéku s variabilní úrokovou sazbou?

Článek vyšel na www.penize.cz

Foto: profimedia.cz