Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Kombinovaná hypotéka: Příliš drahá sranda!

1. 9. 2010

Ještě nedávno byl produkt známý jako „kombík“ pro bonitnější klientelu poměrně zajímavým řešením bydlení. Rozhodně se však sluší dodat, že ještě lákavějším „zbožím“ byl „kombík“ pro finanční poradce. S ohledem na chystané změny týkající se daňového zvýhodnění hypoték, ale přestává první tvrzení platit. Již brzy budou kombinované hypotéky výhodné jen a jen pro ziskuchtivé poradce.

Kombinovaná hypotéka: Příliš drahá sranda!

V čem tkví kouzlo a zároveň zhouba „kombíků“? Kombinovaná hypotéka spočívá v tom, že klient splácí pouze úroky z půjčené částky a na pozdější jednorázovou splátku jistiny má rozjeté kapitálové nebo investiční životní pojištění, popřípadě podílové fondy. Z peněz v nich naspořených se pak na konci spoření splatí celá jistina úvěru (tedy půjčená část) najednou. Jde tedy o provázání, kombinaci, hypotečního úvěru s nějakým spořícím produktem, kterým bude hypotéka splacena.

Na první pohled vše vypadá velice lákavě: Klient si po celou dobu hypotéky odečítá z daní nejen poměrně vysoké úroky, ale také zaplacené pojistné na životním pojištění. Kapitálovou hodnotou pojištění či podílových fondů pak splatí jistinu a za dobré konstelace hvězd mu ještě zbude na bublifuk. No nekupte to!

Kombinovaná hypotéka skutečně bývala výhodná pro vysokopříjmové klienty. Ovšem pouze po dobu, kdy byla progresivní daň v nejvyšším pásmu zdanění 32 %. Po zavedení jednotné 15% sazby se odpočty dramaticky snížily. Řádově dvakrát.

Druhá strana mince

Nyní se situace pro majitele „kombíků“ ještě zhorší: "Vláda rozpočtové odpovědnosti" má v plánu zrušit mimo jiné také daňové zvýhodnění u hypotéčních úvěrů. Pokud se tak stane, ztratí „kombíky“ smysl docela. Přijdou totiž o svou poslední legitimní přednost. I s daňovým odpočtem je ale výhodnost kombinovaných hypoték přinejmenším sporná. Rizik je totiž mnohem víc a hravě převáží všechny klady!

Prvním z nich je flexibilita, respektive její totální absence. Klient má po celou dobu stejnou, navíc oproti běžné hypotéce mnohem vyšší, splátku. Pokud k tomu hypotéku kombinuje s pojištěním, nemá možnost jakkoliv manipulovat ani s ním. Pojištění je totiž vázané na hypotéku, tudíž banku, a jeho kapitálová hodnota proto nefunguje jako rezerva. Klient k penězům nemá přístup. S pojištěním jsou navíc v prvních letech spojené velké vstupní poplatky, a kapitálová hodnota se tedy tvoří až po určité době. A ještě dosti pomalu. Nepříjemné je i to, že klient dluží až do posledního dne splácení celou půjčenou částku bance, protože má peníze uložené v produktu, který s hypotékou zkombinoval.

Problém je ostatně i s výběrem produktu, který se bude s hypotékou kombinovat. V bance si klient rozhodně nemůže vybrat jakékoliv pojištění či fond. Výběr jak v pojistkách, tak ve fondech je značně omezený. Banka většinou klientovi příliš možností nenabízí. A to je další zádrhel! O rozdílech v nákladovosti pojistek bychom totiž mohli diskutovat dlouhé hodiny.

Oproti anuitnímu splácení klient nese ještě jedno obrovské riziko. Situace na finančním trhu se nemusí vyvíjet tak, jak si klient vysnil a jak mu poradce nakreslil. Světem hýbou krize a ekonomické cykly se střídají s železnou pravidelností. Pojištění nebo fondy proto nemusejí vydělat tolik, kolik se předpokládá. Může se tak stát, že po letech spoření nebo investování (a zaplacení všech poplatků) zjistíte, že na splacení hypotéky zkrátka nemáte dost peněz. Banka vám samozřejmě vstříc nevyjde.Jistinu je třeba zaplatit celou. Vzniklou díru pak musí klient zalátat z vlastní kapsy.

Co s již uzavřeným „kombíkem“?

Pokud již máte uzavřený „kombík“, nemám pro vás právě dobré zprávy! Tyto produkty kalkulovaly s dlouhodobě neměnným daňovým systémem, a jak je vidět, nebylo to asi to pravé ořechové. Doporučuji proto důkladně zvážit výhody s riziky, zejména s ohledem na chystané rušení daňového odpočtu.

Pokud se chcete „kombíku“ zbavit, máte v podstatě dvě možnosti. Můžete přejít na anuitní splácení nebo můžete refinancovat. Obě varianty jsou minimálně v prvních letech ztrátové, nicméně v dlouhodobém horizontu může být kombinovaná hypotéka ještě „problematičtější“, pomineme-li již zmíněnou omezenou flexibilitu.

Rozhodnete-li se pro změnu, je (v případě kombinace s pojištěním) na místě snížení pojištění na nějakou rozumnou sumu. „Ušetřené“ peníze pak můžete zhodnocovat na finančním trhu. Budou tak sloužit jako dlouhodobá rezerva, s jejíž pomocí bude možné úvěr předčasně splatit. Efektu tedy docílíte podobného, nicméně finance nebudou vázané v bance, ale budete s nimi disponovat vy jako klient.

Nekombinujte!

V případě „nových“ klientů, kteří o financování bydlení teprve uvažují, bych byla ke kombinovaným hypotékám do budoucna skeptická. Doporučuji spíše variantu klasického anuitního splácení např. s prodlouženou délkou splatnosti. Investovat pak můžete podle vašich možností mimo úvěr. S investovanou sumou tak budete schopni hýbat směrem dolů a nahoru. Takto zhodnocené peníze pak můžete ve vhodný okamžik použít k předčasnému splacení (samozřejmě ideálně ve výročí fixace), tudíž dojde k zajímavé úspoře na úrocích a nepřeplatíte takovou pekelnou sumu. Brzy zjistíte, že jde o bezpečnější a zejména flexibilnější způsob, jak vyřešit bydlení, než se na vysokou splátku uvázat bance, potažmo pojišťovně.

Autorka je finanční poradkyní společnosti Partners. Působí v Praze, Kolíně a Čáslavi.

Kontaktovat ji můžete na telefonním čísle +420 724 241 722.

Foto: Profimedia.cz

Vložit komentář

Abychom udrželi vysokou kvalitu diskuze na Finmagu, je nutné se před vložením komentáře přihlásit. Jste tu poprvé? Pak se nejdříve musíte zaregistrovat. Na následující odkaz pak klikněte v případě, že jste zapomněli své heslo.

Diskuze

Další příspěvky v diskuzi (37 komentářů)

petr | 8. 9. 2010 11:09

Hypotéční banka + Conseq: cituji:"Zajištění úvěru:vždy zástavním právem k nemovitosti a současně pozastavením práva nakládat k fondům v portfoliu obhospodařovaném spol. Conseq."Pokud banku nezajímá, zda spoříte a kam, resp. jak jednorázově splatíte v dohodnutém termínu jistinu pak nejde o tzv. kombinovanou hypotéku, ale o produkt obvykle nazývaný "interest-only mortgage".Kdo tohle na českém trhu nabízí?
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Roman Scherks | 8. 9. 2010 16:55
reakce na petr | 8. 9. 2010 11:09

Pokud je mi známo, tak nikdo. Už před 1,5 rokem jsem na téma neexistence některých typů hypoték na českém trhu psal někam článek a od té doby se zatím nic nezměnilo.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

petr | 8. 9. 2010 17:53
reakce na Roman Scherks | 8. 9. 2010 16:55

Podle informací, které mi poskytl pan Jedlička po e-mailu taková možnost v ČR je (zřejmě jen přes poradenské společnosti). Zkuste jej kontaktovat.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Roman Scherks | 8. 9. 2010 22:25
reakce na petr | 8. 9. 2010 17:53

No dík, ale kde vezmu jeho e mail? Můžete mi ho poslat?Díky.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

petr | 9. 9. 2010 11:16
reakce na Roman Scherks | 8. 9. 2010 22:25

Někteří diskutující zde nechávají na sebe kontakt zatržením políčka "zveřejnit e-mail"; pak se u jména objevuje šedá obálka, pod níž se e-mail skrývá (kliknout pravým tlačítkem myši + položka ve smyslu "kopírovat e-mail" nebo přímo kliknout, pokud máte na počítači e-mailového klienta).
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Roman Scherks | 9. 9. 2010 12:13
reakce na petr | 9. 9. 2010 11:16

Díky. Jsem osel, nějak jsem to přehlédl. Teď, když jste mě na to upozornil, tak jsem si toho už samozřejmě všiml. ještě jednou díky.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Petr Svoboda | 7. 9. 2010 18:06

no jo, kolik jich partneráci nasekali a teď jim nevoní :-)
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Salamoun | 4. 9. 2010 09:34

Dovolim si pripomenout jeste jeden fakt, ktery znevyhodnuje "kombik" Tim je fixace k jednomu financnimu ustavu. Zajiste vite, jak to chodi se zmenou urokove sazby ve nekterych bankach, urcite nehledaji duvody k tomu, proc pri pristi otocce urokove fixace urokovou sazbu posunout nize.Pro kombik se jevi nejrozumejsi co nejdelsi a tim padem drazsi urokova sazba. V pripade hypoteky nevazane na investicni produkt je mozne zvolit levnejsi fixaci s moznosti eventuelniho refinancovani - nutne obrany proti praktikam nekterych bank.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Jiří Prášil | 2. 9. 2010 17:33

Kombinovaná hypotéka? To ještě někdo dělá? Dobrý článek *****
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Roman Scherks | 2. 9. 2010 15:04

Snad jenom poznámka. Na téma kombíků jsem před několika lety tady na Finmagu, ale i na dalších serverech publikoval řadu článků ( když si hodíte moje jméno do Googlu, tak Vám to skoro všechno vyběhne). Prakticky vždy jsem hodnotil nějaký "blábol" od nějakého "poradce". Ovšem závěry byly obecné a zejména na změnu daňových zákonů jsem upozorňoval.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Pavel Vosicky | 2. 9. 2010 12:22

Zdravim ctenare jeste jednou...neda mi to, abych nereagoval i na samotny clanek..Jsem pravidelnym ctenarem, jsem take poradcem uvedene spolecnosti..Byva tu velke mnozstvi zajimavych clanku casto i se zajimavymi imformacemi.. tento vsak.. no.. prestoze tato problematika stoji HLAVNE na cislech.. tak clanek (krom snizeni zdaneni) neobsahuje jedine cislo.. pouze opakuje znama fakta (ne-flexibilita,volatilita,vys okasplatka apod..)-opakovani sice matka moudrosti, ale clanek na toto tema, zde neni poprve a cekal bych, za autorka prida i trochu vice "sveho".. Samozrejme ze zruseni danovych odpoctu pro hypoteky by bylo nepriznive (a to i pro anuitni splaceni) aktualne je to vsak pouze spekulace(a tykat by se to melo spise novych hypotek). Ano o neco vetsi splatka (cca o 20%) nicmene i anuitni hypoteku je potreba pravidelne splacet.. Potencial tematu o rozdilech v nakladovosti pojistek na kterem HODNE stoji celkovy obraz zustal bohuzel nevyuzity.. Pokud by platilo, ze ekonomicke cykly prichazeji s zeleznou pravidelnosti (jako, ze to neplati) byla by to prece vyhoda, ne ? vse by slo naplanovat :-), ale i presto ze ekonomicke cykly nejsou pravidelne, plati, ze trend je rostouci a akcie eneruji dlouhodobe vyrazny nadvynos nad uroky z hypotek (viz muj predchozi prispevek).Nejsem "kombikar" klientum jsem za 7 let udelal celkem dva, ano neni to produkt pro kazdeho.. ano ma svoje nevyhody (jako kazde reseni) ale konstrukce je smyslupna a na 30 lete modelaci generuje presvedcivy zisk
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Jakub | 3. 9. 2010 14:00
reakce na Pavel Vosicky | 2. 9. 2010 12:22

Kombinace hypoteky a zivotniho pojisteni je pro lidi hlavne nevyhodna, tezko si vubec predstavit nejakeho klienta pro ktereho by byla vyhodna... Myslel jsem, ze uz je to vseobecne znamy fakt, ale pokud stale existuji lidi kteri se nechaji ukecat od poradcu do techto tragickych produktu je jen dobre, ze se pisou tyto clanky. Zruseni ci snizeni danovych odpoctu je samozrejme poslednim hrebikem do rakve tohoto i tak nevyhodneho produktu. Uz jen fakt, ze vlada uvazuje o zruseni danovych odpoctu rika lidem, ze s tim nemohou ABSOLUTNE pocitat a uz VUBEC s tim nemohou pocitat pro pristich 30 let. Kombinace hypoteky a zivotniho pojisteni vychazi draz nez klasicka anuitni hypoteka. Riziko, ze prodelame a hypoteka pro nas bude drazsi je u kombinovane hypoteky vyssi. Anuitni hypoteka ma nizsi mesicni zatizeni, lepe se predcasne splaci a tedy ma lepsi likviditu. Kombinovana hypoteka je tedy drazsi, rizikovejsi a mene likvidni nez klasicka anuitni hypoteka. Clanek je napsan dobre, konkretni cisla lze nalezt napriklad v knize Financovani vlastniho bydleni od Petra Syroveho. Kdo si zvoli klasickou hypoteku a usetrene penize oproti kombinaci bude investovat primo do podilovych fondu vydela mnohem vic nez kdyz si zvoli tento umely paskvil.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Pavel Vosicky | 3. 9. 2010 19:27
reakce na Jakub | 3. 9. 2010 14:00

Zdravim vsechny ctenare i diskutujici jeste jednou.. musim rict, ze uplne nesnasim argumentaci typu "vsichni to prece vedi".. a kdyz mi posledni komentujici takto argumentuje jak muzu zastavat neco o cem "vsichni vedi" ze to je nesmysl.. tak misto abych se rozciloval, sedl jsem si ke "kalkulacce&quo t;a za par minut to propocital: vypocet je BEZ vsech danovych ulev (z uroku, z plaby zivotniho pojisteni apod.. ciste placene castky) -> modelova situace hypoteka 1 milion urok 4,5%, investovani vynos 7% p.a. trvani 30 let varianta "kombik": mesicni platby: uroky 3.750Kc, platba IZP AXA T100E 3056Kc na ucte nakonci 3.138.381Kc po odecteni 1 mil hypo = nasporeno na duchod 2.138.381Kc. varianta anuitni hypo + investovani do fondu: anutini splatka hypo = 5.067Kc, k investovani zbyva 1.739Kc (pouzit matematicky model s predplacenm poplatkem ve vysi 3,5%) celkovy vynos 1.806.800Kc. Zaver = varianta "kombik" je vyhodnejsi 331.581Kc.. Kazdy si to muze propocitat sam.. je to prace na par minut.. Tak co vy na to pane "vsichni to vedi" ? Krom toho, ze jsem pocital BEZ vsech danovych ulev - bez nichz to pry bude pro kombik uplne tragicke a... NEBYLO.. jsem jeste pro zjednoduseni v IZP vypustil pojisteni smrti, ktere by v druhe variante "muselo" (pokud chceme porvnavat porovnatelne) byt reseno rizikovkou.. a jsem si jist, ze by celkova cena rizikovky byla vyssi, nez zaplacene vitrni riziko smrti v IZP, ktere je ve chvili, kdy kapitalova hodnota prevysi kryte riziko "zadarmo"
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Jakub | 4. 9. 2010 18:44
reakce na Pavel Vosicky | 3. 9. 2010 19:27

Ještě teda obecně: Celý princip kombíka je velice pofidérní. Jen hlupák se totiž nesnaží snižovat svůj dluh v čase... Kombík negarantuje nic, pokud pojišťovna krachne nebo akcie místo požadovaného růstu poklesnou, může si chudák s kombíkem tak akorát hodit mašli, pokud teda nemá pod polštářem přebytečné milióny.Teď k těm číslům: Mohl by jste dát přímo nějaký odkaz na ty vaše čísla 3750 a 3056 jestli jsou aspoň trochu reálná? Obvykle totiž kombík vypadá jakoby lákavě, protože se dost čaruje s čísly, ktera nejsou správná a pak se srovnávají jablka s hruškami. Jinak 7% výnos podílového fondu pri měsíční úložce 1739 dělá cca 2 121 530 a nikoliv 1 806 800. Jste si jist, že jste nezapomněl odečíst daň z příjmů na konci pojištění u kombíka? (na to někteří poradci rádi zapomínají). Průměrné 7% zhodnocení IŽP musí být po většinu času mnohem větší jelikož ke konci takového "spoření" hrozí klientovi doslova smrtelné riziko poklesu akciových trhů, takže by se měly prostředky převádět do dluhopisových a jiných méně výnosných produktů (jinak klient hraje totální vabank)což sníží značně výnosnost. Rovněž hypoteční sazba 4,5% je dosti optimistická a zřejmě nevydrží po celých 30 let, pokud dojde k velkému růstu sazby (zejména) v posledních letech, pro anuitní hypotéku to nic mocneznamená jelikož klient už splatil většinu hypotéky, takže se mu splátky příliš nezvýší, ale pro kombíka to znamená splácet úroky stále z celé původní hypotéky, takže ten si bude rvát vlasy mnohem víc...
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Martin | 3. 9. 2010 19:56
reakce na Pavel Vosicky | 3. 9. 2010 19:27

Co když tu nemovitost, budete chtít prodat dřív, řekněme třeba za 10 let? Nenaruší to Váš základní předpoklad, že za 30 let ty akcie prostě "musí" udělat 7.5 p.a.?
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Pavel Vosicky | 4. 9. 2010 01:17
reakce na Martin | 3. 9. 2010 19:56

Nenarusi, resp. stejne jako u anuitne splacene hypoteky.. vazbu na IZP lze kdykoli zrusit (cimz se prejde na anuitni splaceni), hypoteku nasledne doplatit (podle podminek konkretni hypo banky - fixace apod..) v placeni zivotniho pojisteni je mozne nasledne pokracovat, mesicni platbu pripadne snizit, cast penez vybrat.. jak je libo..
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Martin | 4. 9. 2010 10:31
reakce na Pavel Vosicky | 4. 9. 2010 01:17

Řekněme, že mám klasickou hypotéku na 1 milion a 30 let (fixace třeba 5let). Po 15 letech už budu mít necelou polovinu splacenou a dlužím už jen, nastřelím, 600 000. Nemovitost prodám za milion, hypotéku splatím a zůstane mi 400 000. U kombíka ale dlužím i po 15 letech 1 milion, takže celý milion, který utržím prodejem nemovitosti, musím použít na splacení hypotéky. Zůstane mi jen to, co dokázaly vydělat nebo prodělat akcie v IŽP. Abych splnil úvodní předpoklady, měl bych nyní zřejmě pokračovat v placení IŽP dalších 15 let, ale co když na to už nemám? Plánovat něco na 30 let dopředu je hrozně ošidné.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Pavel Vosicky | 4. 9. 2010 22:44
reakce na Martin | 4. 9. 2010 10:31

Jasne souhlasim s Salamounem, ze praxe bank vzhldem vysi urokove sazby pri fixaci je mirne receno RUZNA.. nicmene neni jedina banka, ktera nabizi kombinovanou hypoteku.. byt samozrejme vyber je oporit klasicke dost omezen.. Co se Tyce Martina, tak po 15 letech anuitniho splaceni NEBUDE splacena polovina hypoteky, ale jen pouze 34% (pri anitnim splaceni se jistina neumoruje linearne). Pri kombiku je na IZP modelacne 844tis Kc (muze to byt vice, nebo mene, podle aktualni situace na financnich trzich - ktera do jiste miry determinuje i dalsi postup - urcite by byla hloupost aktiva odpordavat tesne po njak krizi, kdyz jsou po korekcich) .. jinak jak uz jsem psal - pri prodeji nemovitoesti je mozne IZP snizit, nebo klidne i ukoncit a penize vybrat (coz ale neni vyhodne z pohledu pocatencich nakladu, ktery si klient "predplatil&quo t;na 30 let trvani smlouvy ale i z pohledu, ze preci potrebuje take neco usporit na svuj duchod..).. Jinak v tech minulych argumentacnich prestrelkach jsem nezminil, ze samozrejme finance nejvyhodnejsi je "kombik" se sporenim, ne do IZP, ale primo do fondu bez pojistovny - usetri se hodne na nakladech.. Pokud bych v minule modelaci kombinoval s investici do fondu, vyslo by to vyhodneji o 161.000Kc ("diky" nezaplacenym ruznym poplatku pojistovne a ze AXA 100E patri mezi hodne levna invsticka). moznost teto kombinace aktualne nabizi pokud vim Hypotecni banka + Conseq.. howg
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

František Jedlička | 7. 9. 2010 15:22
reakce na Pavel Vosicky | 4. 9. 2010 22:44

Konečně někdo uhodil hřebík na hlavičku. Jak jsem psal v prvním příspěvku, investovat do IŽP apod. je kravina. Celou jistinu investovat napřímo do podílového fondu. Výhody jsou zřejmé - peníze kdykoliv k dispozici, větší zhodnocení, transparentnost.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

petr | 7. 9. 2010 18:12
reakce na František Jedlička | 7. 9. 2010 15:22

Za jistinu jste koupil nemovitost, ne? Tak jak ji můžete celou investovat? Vy si naopak pravidelnými investicemi na jednorázové splacení té jistiny "spoříte". Prostředkyv podílovém fondu jsou zastaveny ve prospěch banky, tudíž neplatí: peníze kdykoliv k dispozici.Mám pocit, že někteří diskutující se tady snaží dokázat výhodnost kombinované hypotéku na základě výpočtů jakéhosi imaginárního produktu bank; produktu, který žadatelům o hypotéku v ČR není k dispozici...
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

František Jedlička | 8. 9. 2010 10:24
reakce na petr | 7. 9. 2010 18:12

Upřesňuji.Za jistinu si samozřejmě koupíte nemovitost (i když až 20% lze použít neúčelově-třeba investovat). Myslel jsem splátku jistiny měsíčně investujete (nebo i jinou částku).Omyl - peníze ve fondu nejsou zastaveny ve prospěch banky. Banku totiž vůbec nezajímá, zda si spoříte a kam. Zajímá ji pouze to, zda včas a řádně platíte úroky. Zastavenu máte nemovitost, tak proč další zástavu?Žádný imaginární produkt, ale reálná služba na českém trhu.Končím s diskuzí. V případě zájmu jsem na e-mailu.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Martin Vlnas | 2. 9. 2010 12:29
reakce na Pavel Vosicky | 2. 9. 2010 12:22

Hezký den, cílem článku nebylo ubít čísly ale srozumitelně představit problematiku a upozornit na možný budoucí vývoj. A to slečně Dušové povedlo, podle mého, na výbornou!
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

petr | 2. 9. 2010 09:35

Rozbor kombinovaných hypoték koneckonců na Finmagu již vyšel: http://www.finmag.cz/clanek/905/výsledek:Pro většinu případů, kdy se čerpá hypotéka, doporučuji z pohledu celkových nákladů, flexibility a rizikovosti _anuitní_ hypotéku protaženou na delší dobu, kombinovanou s investiční životní pojistkou nebo s pravidelnou investicí do fondů. (Petr Borkovec)¨a naopak HYPOTÉKA S ODLOŽENOU SPLÁTKOU JISTINY NA 30 LET V KOMBINACI S IŽP hodnocena jako:extrémně neflexibilní, extrémně riziková...
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Pavel Vosicky | 1. 9. 2010 23:23

Zdravim, take si rikam, jakymi "kanaly" pokazenych portfolii slecna Dusova prosla, ze ze pise o kombicich tak nenavistne... Samozrejme kombik s KZP (kapitalovym pojistenim) je tragedie - to se nemuze zaplatit v posstate uz z principu.. Ale pokud mam zkombinovanu hypo s IZP (investicnim zivotnim pojistenim) skrz ktere jsou penize investovane do fondu, tedy invstovane na financnim trhu stejne jako to, nize v clanku slecna doporucuje.. Ano investovani skrz pojistovnu je zatizeno vyssimi poplatky, ale na druhou stranu je v nem klient pojisten (minimalne na riziko smrti).. pokud by to chtel jinak, musel by si zivotni pojisteni platit extra a celkovem mesicnim zatizeni HYPO + pojisteni by se dostal na podobnou castku jako u kombiku. Tim ze splacim pouze uroky a ne anuitu mi "zbyde" vic penez na investovani (cca 1.260Kc/mil) nez pri anutinim spalceni. Kazda koruna,kterou investuju pri ocekavanem prum. vynosu 7% p.a. mi oproti hypotece 4,5% vydela 2,5% = jednoducha matematika.. ano ve finale platim mesicne o neco vice cca o 1.800Kc/mil, ale je logicke, ze pokud chci vydelat, musim v investovani "protocit" vic penez.. a ze to "musim platit" ?? (flexibilita) - beznou hypoteku take "musim splacet" a nikdo se nepohorsuje, ze to "neni flexibilni". I nejake penize je v pripade nouze mozne z IZP vytahnout -> prevedu hypoteku na anuitni splaceni a z IZP muzu vybirat penize a pouzit je treba na umoreni casti te hypoteky (samozrejme nemuzu toto udelat v "prvnich letech" kdy na IZP nic neni)
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

petr | 2. 9. 2010 09:16
reakce na Pavel Vosicky | 1. 9. 2010 23:23

Na kombinovanych hypotékách jsou větší úroky; a naopak, pokud se dobrovolně pojistíte, tak Vám banka ráda nějakou tu desetinku na úrocích u již tak levnější standardní hypotéky srazí = tvrzení, že "...musel by si zivotni pojisteni platit extra a celkovem mesicnim zatizeni HYPO + pojisteni by se dostal na podobnou castku jako u kombiku" se jeví trochu jinak..Pro milionovou hypotéku na 20 let vychází splátka při úroku 5% na 6600Kč, z toho úroky 4167Kč, investovat tedy můžete 2433Kč. Ve skutečnosti budete muset investovat víc (u Hypobanky+Conseq by to vycházelo na 3800Kč). Pořád nevidím (bez uvážení daňové optimalizace) nějakou výhodu oproti tomu, kdy budu těch 1367Kč investovat odděleně.Vhodné je také zauvažovat, jak se může v budoucnu změnit zdaněním kapitálových výnosů v IŽP, resp. podílových fondech...
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Pavel Vosicky | 2. 9. 2010 11:14
reakce na petr | 2. 9. 2010 09:16

No jednoduse proto, ze v pripade kombiku muzu investovat (v pripade pouziti vaseho vypoctu) CELYCH 3.800Kc/mes v opacnem pripade pouze 1.376Kc.. a pokud zakladni premisa je, ze kazda investovana koruna mi vydela vice, nez me stoji hypoteka.. tak cim vice penez investuji, tim to bude vyhodnejsi..
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

petr | 2. 9. 2010 13:59
reakce na Pavel Vosicky | 2. 9. 2010 11:14

Souhlas, stojí to na "předpokladu&qu ot;.Pro níže uvedené parametry a zhodnocení 7.56% p.a. by rozdíl kombík vs. dobrovolné investování činil téměř 370 000 Kč.¨Zhodnocení 7.56% je však zhodnocení indexu. Kolik manažerů fondů je schopno na dvacetileté periodě generovat při započtení nutných nákladů fondu stejné zhodnocení jako má index?Realita:v případě Conseq byste investoval do fondu Dynamický 10+ (100% akcií), tak se podívejme na jeho zhodnocení. Investování k 11. dni v měsíci. První investice 11.1.2004 (starší data nejsou), poslední investice 11.8.2010.Vloženo 80 x 3800 Kč = 304000KčAktuální hodnota investice (k datu posledního vkladu) je bez započtení vstupních poplatků ve výši 5% rovna 293 271Kč.Ano, akcie nejsou investice na 4 roky, 7 let...ale přesto...
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

cml11 | 2. 9. 2010 06:43
reakce na Pavel Vosicky | 1. 9. 2010 23:23

Takováhle jednoduchá matematika je cestou do pekel. Zatímco hypotéka se 4,5% je jasná položka, která může být fixovaná klidně na deset nebo patnáct let dopředu, výnos IŽP v průměru 7% p.a. je jen zbožné přání. Může to vyjít, ale vůbec nemusí. A když skutečně hrubě nevychází? Opravdu dost drahá sranda...
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Pavel Vosicky | 2. 9. 2010 11:08
reakce na cml11 | 2. 9. 2010 06:43

Podivejte se prosim na historicke vynosy aktiv.. Investovani do akciovych podilovych fondu NENI zalezitost na 4 roky.. Zde se z titulu konstrukce produktu bavime o 20-30 letech.. Pokud si otevrete posledni fondshop na strane 25 uvidite, ze napr. index S&P500 ma za poslednich 20 let vynos 7,56% p.a. !!! Tak jake pak "zbozne prani" ? a to jsme prosim stale jeste "diky" recesi o cca 30% nize, ze byl vrchol v roce 2007.. Pokud neco uvadite, zkuste uvadet misto "vykriku", pro zmenu fakta.. :-)
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

cml11 | 2. 9. 2010 12:58
reakce na Pavel Vosicky | 2. 9. 2010 11:08

Jak jistě víte, minulé výsledky nic neříkají o budoucím vývoji. Pokud ale přesto věříte, že minulost se bude opakovat, věřte. Já se k Vám nepřidám..Za 25 let je průměrný roční výnos S&P500 cca 7,4%, za 20 let 6,2%, za 15 let 4,2%, za deset i pět let -2.1%. Ten kdo by indexový fond zkombinoval s dvacetiletou hypotékou před deseti lety, by dnes musel doufat v deset let růstu indexu o průměrných 15 procent ročně, aby se dostal na čísla která předpokládáte. Může to vyjít, ale v současné době nejde o reálný předpoklad..Investování vždy představuje nejistý nadprůměrný zisk s rizikem ztráty. Oproti tomu úvěr je solidní jistota. Pokud chcete kombinovat fondy s hypotékou, tak s vědomím, že jde o spekulaci na předpokládaný budoucí vývoj s rizikem ztrát. Nebo najít kombinaci se zajištěnými produkty tak, aby i v případě nepříznivého vývoje alespoň nula od nuly pošla.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Pavel Vosicky | 2. 9. 2010 18:36
reakce na cml11 | 2. 9. 2010 12:58

na a o to prave jde.. 1) psal jsem, ze predpokladam 30 lety model (kombik na 20 let bych nikdy nikomu nedoporucil, povazuji to za kratkou dobu na to, aby se v case dostatecne snizilo riziko spatne "nacasovanych&q uot;ekonomickych cyklu). 2)pokud vyriznete kratkou periodu, tak se vzdy dostanete na cisla, na jaka se "chcete dostat".. samozrejme pokud mate jako cilovy bod dnesek, kdy jsme 30% pod poslednim vrcholem.. tak vam kazda kratsi perioda da vzdy mensi a mensi vynos.. z toho v teto situaci tezko muzete vyvozovat trend.. Ja neverim na presne opakovanim minuleho vyvoje.. verim na delsi statisticka data.. ten 20 lety SP500 jsem pouzil, protoze jsem nic delsiho nemel po ruce.. pokud vsak za poslednich 80 let byl rust globalnich akciovych indexu prumerne tesne pod 10% rocne (vim, ze v roce 2007 nam lidi z Pioneeru rikali, ze to je 10,4%p.a.. tak dnes to bude o trochu mene), pak verim tomu, ze to v podobnych intencich na dlouhe periode (30 let) bude i nadale.. pokud modeluji 7% p.a. povazuji to za mirne pesimisticky predpoklad.. Osobne si myslim, ze (a tohle je spekulace) ten rust v nejbizsich 5 letech bude hodne pres 10%, uz jen z titulu tech stovek miliard dolaru a EUR a Yuanu co centralni banky napumpovaly do ekonomik.. to se musi drive, nebo pozdeji projevit velmi vysokou inflaci, v ktere se taky daji pekne rozpustit ty giganticke statni dluhy, co vsichni maji a ktera v historii vzdy byla doprovazena adekvatne zvysenym rustem hodnoty akcii.. ale nechme se prekvapit..
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Tomáš Červenka | 1. 9. 2010 17:08

Slečno Dusová, pěkný článek, líbí se mi Vaše články. Díky.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Petra Dusová | 1. 9. 2010 18:44
reakce na Tomáš Červenka | 1. 9. 2010 17:08

Děkuji :)
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

František Jedlička | 1. 9. 2010 11:11

Paní (slečno) Dusová, nevím, co Vám udělal "kombík", že tady takto strašíte čtenáře, ale ať počítám jak počítám, tak při 5% sazbě hypotéky a 5% výnosu na bublifuka mám. A rozhodně je lepší ho mít než ne:-) A to i bez daňových úlev. Proč pořád spoléhat a odírat stát, když to jde i jinak - bez úlev - lépe a snadněji. V jiných státech žádné daňové úlevy nemají a "kombíci" tam tvoří většinu objemu hypoték. Akorát, že tam se jistina (a další prostředky navíc) nespoří v pojištění (při kombinaci s pojištěním je jasné už od začátku, že klient s největší pravděpodobností prodělá - osobně bych za zprostředkování takového produktu dával vysoké sankce).Jak píšete, jistinu investovat na finančním trhu (podílové fondy), kde je větší zhodnocení než v pojištění a při dlouhodobém časovém horizontu (10,20 let) velmi malé riziko ztráty. A hlavně je zde ohromná flexibilita, což je jeden z důvodů, proč jsou v zahraničí tak oblíbené.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

petr | 1. 9. 2010 18:30
reakce na František Jedlička | 1. 9. 2010 11:11

Jěště by mne zajímalo, co myslíte tou "ohromnou flexibilitou".Ono není flexibilita, jako flexibilita. Stavební spořitelny také prezentují jako jednu z výhod překlenovacího úvěru oproti hypotéce flexibilitu, tj. možnost nesankciovaných mimořádných vkladů, ač je taková flexibilita během překlenovací doby vpodstatě úplně k ničemu.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

petr | 1. 9. 2010 18:17
reakce na František Jedlička | 1. 9. 2010 11:11

Hmmm... a kolik bank nabízí kombinovanou hypotéku spojenou s podílovými fondy/cennými papíry v ČR?Já znám jen jednu Hypoteční banku+Conseq. Úroková sazba oproti standardní hypotéce vyšší; minimální objem hypotéky vyšší; investujete do fondu životního cyklu; nutnost investovat tolik, abyste při předpokládaném 3% p.a. zhodnocení dosáhla v době splatnosti jistiny výše investice 125% jistiny, tj. celková měsíční splátka hypotéky bude vyšší.Jakou to má tedy výhodu oproti standardní hypotéce s anuitními splátkami a oddělenému dobrovolnému investování u něhož si mohu vybrat fond(y), uzamykat výnosy, přerušit investování apod.?Pokud má kombinovaný produkt rentovat, tak z mého pohledu na tom po 20 letech musím být ne stejně jako kdybych splácel anuitně, ale výrazně lépe, tj. např. že nepřeplatím hypotéku o řekněme víc než 10 procent nebo že hypotéku dokáži splatit o 10 let dříve. Tedy nejde ani tak o malé riziko ztráty, jako spíš o pravděpodobnost dosažení slušného zisku.¨Mimochodem ten Váš poměr 5%/5% by při uvážení vstupních poplatků do podílového fondu vedl ke "ztrátě", a ne bublifuku ;)
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Petra Dusová | 1. 9. 2010 15:34
reakce na František Jedlička | 1. 9. 2010 11:11

Dobrý den, (slečna)Kombík mi nic neudělal, ale znám dost klientů, kteří se na kombíka dali nalákat a jsou z toho docela nešťastní... samozřejmě jde hlavně o kombíky s pojištěním, to je dle mého názoru největší zlo... s fondy to samozřejmě fungovat může i efektivně, nicméně stále jsem toho názoru, že bezpečnější je ty produkty mít zvlášť.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Předplaťte si tištěný Finmag

Předplaťte si tištěný Finmag

Baví vás články, které každý den publikujeme na Finmagu? Pak vás bude bavit i tištěný FINMAG. Roční předplatné vyjde na 294 korun (za jedno číslo zaplatíte 49 korun). A nebojte, platit můžete i kartou.

Facebook

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK

Přihlášení

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!