Hypoteční krize: Další průšvih na obzoru

| 22. 10. 2010

Během realitní bubliny (nejen) v USA se banky snažily poskytnout a následně investorům prodat co nejvíc hypoték. Kvalita dlužníků nebyla podstatná, stejně tak šly stranou formality. Špatné úvěry už finanční sektor řeší poslední tři roky, nově ale americkým bankám hrozí vlna žalob a mnohamiliardové škody kvůli ošizenému „papírování“. Vezměme to pěkně popořadě.

Hypoteční krize: Další průšvih na obzoru

V USA se s hypotékami poměrně čile obchoduje, proto vznikla už v 90. letech poptávka po centrální databázi úvěrů. Banky za tím účelem založily společnost MERS – Mortgage Electronic Registration Systems, která v dnešní době eviduje celkem 60 milionů hypoték a 60 procent nově poskytovaných.

V úředních záznamech potom nevystupuje banka, která hypotéku poskytla, ale právě MERS. Pokud banka hypotéku prodá jiné instituci, měla by to správně nahlásit úřadům a zároveň fyzicky převést dlužní úpis (mortgage note). U úvěrů vedených v MERS to ale nikdo nedělal. To byl ostatně důvod vzniku celého systému – ušetřit náklady na papírování.

Bez papíru neodsoudíš

A kde že je problém? Zádrhel nastal, když dlužníci přestali platit. MERS, protože jedná jménem původního věřitele, podává také návrh na nucený prodej nemovitosti (foreclosure). Soudy ale začaly návrhy zamítat s tím, že MERS řádně nedoložil vlastnický titul k dané hypotéce. Nemá totiž onen klíčový kus papíru: dlužní úpis.

Dříve „chybějící papíry“ problém u soudu nepředstavovaly, to se ale mění. Blog FT Alphaville spekuluje, že s množícími se exekucemi se soudy snaží přimět banky, aby s neplatiči více vyjednávaly, nebo že dlužníci už mají lepší informace, jak se bránit.

Během bubliny banky vystavěly nad hypotékami pyramidu finančních derivátů – část se jí zřítila už v první fázi finanční krize, teď se mohou objevit další praskliny v základech.

Kvůli právním průtahům mohou být některé hypotéky dočasně nedobytné, což představuje další ránu pro držitele MBS, tedy cenných papírů těmito hypotékami krytých. Mimochodem, FT Alphaville citujez prospektu jedné takové emise, kde je riziko komplikací při exekucích výslovně zmíněno. Prospekty cenných papírů jsou nudné, mnohasetstránkové dokumenty plné právních a účetních formulací. Ale může se zatraceně vyplatit si je prostudovat. Mimochodem kolik drobných investorů, kteří teď nadšeně upisují akcie společnosti Fortuna, to skutečně udělalo?

Robo-signing

Aby toho nebylo málo, kromě byrokratických zádrhelů s MERS vyplul na povrch ještě větší skandál. V angličtině se to celé označuje pojmem „robo-signing“ neboli automatické podepisování dokumentů k exekucím, aniž by se kdokoli zabýval jejich oprávněností. Velmi často navíc banky dokumenty jednoduše falšovaly. Po tisících je údajně podepisovali i brigádníci, kteří sotva věděli, co je hypotéka. V některých případech zase údajně společnost najatá mnoha bankami na „papírování“ předložilaúřadům dokumenty o tom, že hypotéky byly prodány společnosti „Bogus“ neboli zhruba „Výmysl, a. s.“. Nikdo z příslušných úředníků se nad tím zřejmě nepozastavil.

V důsledku chaosu v dokumentaci banky nechávaly vystěhovat dlužníky, i když už ve skutečnosti dané hypotéky vlastnila jiná banka. Nebo dlužníky, kteří nebyli v prodlení se splácením. Hororových příběhůjsou stovky a tisíce, a i pokud je jen malá část pravdivá, hrozí bankám a hypotečním společnostem vlna žalob.

Celé je to natolik zašmodrchané, že by se z toho zježily vlasy i přednímu skinheadskému ekonomovi Ivanu Mládkovi. Do aféry jsou namočené i ty největší banky, například Bank of America, Citigroup, JP Morgan, Deutsche Bank a další. Některé z nich už pozastavily všechny nucené prodeje nemovitostí. Akcie Bank of America v posledním měsíci klesly téměř o 15 procent.

Peklo na obzoru?

Objevují se obavy, že se banky dostanou do dalších problémů, protože nebudou moci uspokojovat nesplácené pohledávky ze zástav, a navíc budou nuceny od investorů vykoupit miliardové balíky hypoték, které jim prodaly bez řádné dokumentace. Nebo že dlužníci masově přestanou splácet, protože v důsledku právního galimatyáše jim nebude hrozit exekuce. Finanční trh se zhroutí, nebesa začnou dštít oheň, Michael Jackson vstane z mrtvých a tak dále...

Do věci už se pokusil vložit i stát. Banky jsou samozřejmě štědrými sponzory obou hlavních politických stran, takže Senát hlasy všech demokratů i republikánů schválil zákon, podle kterého by soudy v jednotlivých státech musely elektronické záznamy o hypotékách uznávat. Prezident Obama ale nakonec zákon po vlně nevole veřejnosti vetoval.

Pokud banky nenajdou rychlé řešení samy, federální vláda se zřejmě znovu pokusí tenhle gordický uzel nějak rozetnout. Ale i pokud ne, vždycky je tu ještě strýček Helikoptérový Ben, který může bankám půjčit tolik peněz, kolik ho jen napadne. Ve všem tom „kvantitativním uvolňování“ se pár miliard dolarů navíc už ztratí...

Autor je analytik Partners

Foto: Profimedia.cz

Vložit komentář

Abychom udrželi vysokou kvalitu diskuze na Finmagu, je nutné se před vložením komentáře přihlásit. Jste tu poprvé? Pak se nejdříve musíte zaregistrovat. Na následující odkaz pak klikněte v případě, že jste zapomněli své heslo.

Diskuze

Další příspěvky v diskuzi (20 komentářů)

Luděk Zdražil | 27. 10. 2010 05:54

Ještě snad k podstatě článku.Hlavními hráči v této přicházející bitvě jsou a) banky, b) soudy, c) vláda, d) nespokojená veřejnost, e) FED, f) přicházející volby.Vyhrají-li soudy, pak půjdou do kolen banky, kterým se bude snažit pomoci FED a situace se vrátí někam před vládní pomoc bankám po Lehman Brothers se všemi důsledky (! - jak pro USA, tak pro globalizovanou ekonomiku a finanční systém). Banky přitom ignorovaly jak právo, morálku i slušnost, jen aby vyvedly ze svých účtů problémy s hypotékami (a bankéři si mohli vyplácet bonusy).Teď se jim to může vše pěkně vrátit na stůl. Rozdíl je v tom, že dříve "imaginární&quo t;viník hypotečního problému se dnes více poodhaluje, veřejnost už toho má dost, politici mají větší strach a investorůmi do vládních dluhopisů USA už dolar moc nevoní.Zdá se, že v USA poteče krev.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Lukáš Vlček | 25. 10. 2010 11:31

Vzhledem k tomu, že nemovitosti jsou předražené a většina lidí je tak odkázaná k zadlužení, pokud si chtějí nemovitost koupit brzy, tak jsem byl moc zvědavý, jak se na cenách nemovitostí v ČR podepíše poslední vývoj globální ekonomiky. Nakonec se mi ale zdá, že developeři to přežijí s menšími problémy, než banky. Zatím, co banky už zase začínají nabízet nižší úroky, tak developeři nehodlají slevit... příjde mi, že banky potřebují plnit určité cíle (metriky uzavřených hypoték) díky kterým může pokřivení trhu dál vesele pokračovat. Zkrátka mnohem snadnější je asi zlevnit hypotéky, než donutit developery k plnění (což by často znamenalo pro banky mnohem více práce a taky běh na delší trasu). Ale stále nerozumím tomu, jak je možné, že u nás jsou nemovitosti v poměru k reálným mzdám tak drahé.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

oldold | 2. 11. 2010 11:06
reakce na Lukáš Vlček | 25. 10. 2010 11:31

http://devian.cz/2010/a-komu-dotujete-najem-vy/Tento článek i na obrázcích vysvětluje, proč je vlastnické bydlení drahé. Nenechte se zmást "nájmem" vše je o bytech.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Libor Kosour | 25. 10. 2010 16:09
reakce na Lukáš Vlček | 25. 10. 2010 11:31

Ono na zadluzeni jsou odkazani temer vsichni, nebot nasetrit se neda vzhledem k inflaci v oblasti bydleni. Ten nepomer platu k cenam je desivy. To opravdu clovek za cely zivot vydela pouze na desitky let stary panelakovy byt, pokud si tedy vubec muze dovolit hypoteku? Jak si vlastne nekdo s rekneme medianovym platem muze dovolit bydleni za miliony? To mi pripada silene.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Luděk Zdražil | 25. 10. 2010 03:33

Velmi pěkný článek, popisující opravdu VELKÝ a těžko uvěřitelný problém, který ještě bude předmětem další "zábavy".Z demůžete shlédnout pěkný příspěvek senátora Graysona z Floridy k věci - kouzla s podpisy na cca 6 min 20 sec videa:http://www.youtube.com/w atch?v=AqnHLDeedVg
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

petrj | 24. 10. 2010 13:21

já si třeba myslím, že možnost úvěrování takových aut pomohlo snížit jejich cenu díky vyšší poptávce, která zvýšila nabidku a proto nižší ceny aut tak jako třeba dříve u PC a nevidím důvod proč domy se odlišují?
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Libor Kosour | 24. 10. 2010 16:11
reakce na petrj | 24. 10. 2010 13:21

Nam vzdy ucitel na SS udaval, kolik byl plat za 1. republiky a dnes a kolik stalo auto tehdy (rucni vyroba, bez uveru) a kolik stoji dnes (automatizace, uvery). Konkretni cisla si uz bohuzel nepamatuji.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Denis Mandok | 24. 10. 2010 18:43
reakce na Libor Kosour | 24. 10. 2010 16:11

pointa? sorry, ale jsem vymletej po celém dni učení se matematiky a v tomhle příspěvku nevidím žádnou informační hodnotu
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Martin | 24. 10. 2010 12:00

proc stoji byt v komunistickym panelaku 2,5 milionu kdyz lidi ty penize ani nemaj? protoze na nej dostanou hypoteku, jinak by tolik stat nemohl. nema cenu se bavit o tom jestli hypoteky jsou nebo nejsou zlo, staci se podivat jakou bublinu tu nafoukly za 10 let co se zacaly masivne poskytovat a je jasne ze je to velice zla a spatna vec.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Martin | 22. 10. 2010 14:55

Hypoteky jsou zlo. Nejenze nesmyslne zdrazuji bydleni a cini je nedostupnym pro vetsinu lidi, ale jeste nici kekonomiku sveta. Bez nich by nam bylo lepe.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Jakub | 23. 10. 2010 00:38
reakce na Martin | 22. 10. 2010 14:55

Opravdu? Kdyby nebyly hypoteky bydleni by stalo treba o dve tretiny mene - tedy misto treba tri milionu by stacilo zaplatit cca milion jeden. A ted, opravdu by bylo bydleni dostupnejsi kdyby mel clovek jistotu, ze mu nikdo nepujci ani korunu na koupi bydleni? Obavam se, ze nikoliv.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Petr Novák | 23. 10. 2010 02:18
reakce na Jakub | 23. 10. 2010 00:38

Jasně, stačilo by jen pár let šetřit a po padesátce už bydlíte ve vlastním :-)
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Libor Kosour | 23. 10. 2010 09:52
reakce na Petr Novák | 23. 10. 2010 02:18

Ja bych to videl naopak. Dnes sice bydlite hned, ovsem platite za do do tech 50-ti let (30-ti leta hypoteka od cca 20 let veku). Pri neexistenci hypotek by cena byla nizsi a vydelali bychom na to rychleji. Ale znamenalo by to nebydlet hned, ale treba 10 let setrit. Takze s Martinem souhlasim, ve vysledku by nam bylo "lepe".
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Radovan Kubát | 23. 10. 2010 15:50
reakce na Libor Kosour | 23. 10. 2010 09:52

Většina lidí by musela nejméně do 35 let bydlet u rodičů a museli by velmi intenzivně šetřit (když platíte tržní nájem, moc toho neušetříte). Nejsem si jistý, jestli by to takhle bylo lepší.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Libor Kosour | 23. 10. 2010 16:23
reakce na Radovan Kubát | 23. 10. 2010 15:50

To mate pravdu. Zda je to lepsi, to bude asi vec nazoru - je lepsi bydlet do 35 u rodicu nebo byt cely zivot otrokem dluhu? 30 let splacet nebo 15 setrit?
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Juraj Vyskočil | 23. 10. 2010 20:49
reakce na Libor Kosour | 23. 10. 2010 16:23

K alternative sporenia a byvania u rodicov do 35 este ale treba spomenut inflaciu.Plavat 15 rokov proti hoc aj slabemu prudu unavi kdekoho.A o tom, ze 15 rokov bude IBA nizka inflacia, je mozne s uspechom pochybovat.Pricom moj znamy vyva uz 15 rokov v byte, na ktory plati cca 3 tisicovu splatku hypoteky.Myslim ze by ho nepotesilo, keby zacal byvat az teraz a navyse musel zaplatit pomaly dvakrat tolko.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Libor Kosour | 24. 10. 2010 09:43
reakce na Juraj Vyskočil | 23. 10. 2010 20:49

Podle meho nazoru budou vzdy uroky hypoteky vyssi nez inflace. Za teto podminky by melo byt setreni stale financne lepsi nez hypoteka. Ovsem dalsi otazkou je pohyb ceny nemovitosti. Nepredpokladam, ze ten Vas znamy plati ty 3 000 KC mesicne ze soucasne ceny nemovitosti, ale z ceny v dobe, kdy ji kupoval.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Radovan Kubát | 24. 10. 2010 22:47
reakce na Libor Kosour | 24. 10. 2010 09:43

Inflaci bych do tohoto nezatahoval. Cílem by byla koupě nemovitosti, zajímala by nás tedy cena nemovitosti a ne to jaký je celkový vývoj cen..Výstavba nových bytů by podle mě stagnovala (tak tomu ostatně bylo dokud se nerozjel hypoteční boom), za ceny za které by si mohla byt nebo dům koupit značná část obyvatel, by se nejspíš téměř nikomu nechtělo stavět (resp. pravděpodobně by to nebylo rentabilní)..Další riziko bych viděl v tom, že šetřit je těžké a mnoho lidí to nedokáže a to ani krátkodobě. Pochybuji, že by většina lidí dokázala 15 let pravidelně ukládat značnou část příjmu.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Libor Kosour | 25. 10. 2010 16:05
reakce na Radovan Kubát | 24. 10. 2010 22:47

V podstate souhlasim. Ona ta vystavba neni zadny zazrak uz dnes. Nekde jsem videl cisla v tom smyslu, ze za vrcholu vystavby minuleho rezimu se postavilo radove destiky tisic bytu (nektere ovsem jen na papire a v tehdejsi kvalite) a u nas tesne pred krizi to byly tisice. Sice mame dobry prumer poctu lidi na byt v Evrope, ovsem stale casto vidam jak ve 2+1 nebo 0 bydli 4 lide, coz mi prijde moc.Bohuzel pri soucasnem stavu financniho vzdelani a ovlivnovani lidi reklamou by to skutecne tak dopadlo.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Jan Dvořák | 22. 10. 2010 14:42

Tady nepůjde "pár miliard". Obávám se, že tady se hraje alespoň o "pár set miliard"..Nemluvě o případu, že by banky byly nuceny vzít zpět již prodané půjčky. Vzhledem k balíčkům a balíčkům z balíčků se pak může hrát i o nějaký ten bilión..Více se dozvíme po volbách v USA. Do té doby Kongres nepodnikne nic, čím by proti sobě popudil veřejnost.Poté bude bankovní lobby tlačit a tlačit...
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Předplaťte si tištěný Finmag

Předplaťte si tištěný Finmag

Baví vás články, které každý den publikujeme na Finmagu? Pak vás bude bavit i tištěný FINMAG. Roční předplatné vyjde na 294 korun (za jedno číslo zaplatíte 49 korun). A nebojte, platit můžete i kartou.

Aleš TůmaAleš Tůma
Pracuje jako analytik investic ve společnosti Partners. Absolvoval VŠE v Praze a v roce 2013 získal titul CFA (Chartered Financial Analyst). Během studií...více o autorovi.

Facebook

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK

Přihlášení

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!