Diskuze: Anketa: Koupě nemovitosti jako nejlepší investice na stáří. Ano, či ne?

Fery Marra|23. 2. 2013 05:39| reakce na Michal Weinfurtner - 22. 2. 2013 16:36

.....Na druhou stranu, nelze se domnívat, že člověk se musí zajišťovat jen pro případ té nejhorší katastrofy....

No a o tom to je. Pokud se porovnává investice do nemovitosti a do zlata, tak vždy použije ten nejhorší scénář. Samozřejmě může nastat, ale zatím tomu tak nebylo a není důvod, aby tomu bylo jinak. S panem Altmanem souhlasím v tom, že pořizovat nemovitost, ve které bydlím, za investici, není až tak správné. I když to může nakonec vyústit v to, v většina takových "investorů" ;doufá. Prodej, v době odchodu do důchodu a dožití z výnosu v nájemním bytě, či v domově pro seniory.

Tady jde ale o něco jiného. Dobrá investice do nemovitosti přináší pravidelné zisky a přitom její cena v průměru roste. Zlato se může také zhodnocovat, ale i ztrácet (jako akcie), ale během doby držení nic dalšího nepřináší. Také to lze pojmout tak, že jedna nemovitost mi, časem, vydělá na pořízení další. Tento řetěz je závislý na výnosech jednotlivých nemovitostí. Proto se snažím vysvětlit, že výnos 5% (což se považuje za průměr), je nízký a kopíruje pouze inflaci.

Jan Altman|22. 2. 2013 20:34| reakce na Fery Marra - 22. 2. 2013 17:02

Ne, já neradím "jen" zlato. Radím diverzifikovat. Ale když už někdo vlastní byt, ve kterém bydlí, je v nemovitostech za několik milionů. I když má družstevní byt po rodičích, či prarodičích. Dokonce pokud někdo v podstatě s jistotou ví, že než odejde do penze, nějaký další byt zdědí (protože jej vlastní rodiče či prarodiče), měl by to zohlednit při hodnocení svého portfolia. Vzít na vědomí, že už je v nemovitostech za miliony a dokud obdobnou sumu nenainvestuje do akcií a komodit, měl by se dalších investic do nemovitostí vyvarovat.

A těch lidí, kteří v nemovitostech jsou alespoň tak, že bydlí ve svém a/nebo pravděpodobně do doby odchodu do penze nějakou nemovitost zdědí, těch je podle mne obrovské množství. A tito lidé podle mne chybně dále zvyšují svou pozici v nemovitostech a pomíjejí další typy investic.

Proto mluvím jakoby proti nemovitostem - protože v nich většinově už jsme přeinvestovaní. Kolik je v ČR bytů, domů, polí a lesů v osobním vlastnictví? Za kolik stovek miliard? A teď si odhadněte, za jakou sumu je mezi lidem napřiklad toho zlata. Za setinu? Asi ani to ne...

Jinak brambory a zelí zasadíte jen když bude "středně" zle. Pokud by bylo opravdu "hodně" zle, budete pelášit za kopečky (či spíše za oceán či za Ural) s tím, co poberete do batohu.

Fery Marra|22. 2. 2013 17:02| reakce na Jan Altman - 22. 2. 2013 16:03

Aha, tak Vy radíte "jen" zlato, ale to je stejně nebezpečné, jako ti, kteří se vrhli na nemovitosti s tím, že je budou splácet 30 let.

Což takhle obojí? Nebo, ještě lépe, nejen nemovitosti, nejen zlato, ale i další možné komodity.

Souhlasím, že neuvážená investice do nemovitosti je horší, než kdyby si dotyční pořídili penzijní připojištění. Ale nejsou jen investice do nemovitosti, jak si představuje většina - tedy byt, či domek. U mne, v případě nemovitostí, se jedná o podnikatelský business, kde dosahuji ročních výnosů kolem 15%. Někdy i 20% a nikdy jsem neklesl pod 10%. Nemovitost považuji něco jako dobrý stroj (automat), který mi musí vydělávat, ale nejen na splátky. Ty by měly tvořit, jak sám píšete, maximálně třetinu výnosů. Kromě toho, že jeho pořizovací cena pozvolna roste.Ale nejedná se o běžný pronájem.

Jen tak mimochodem, zlato to mám také, ale neviděl bych v tom zase nic světoborného. Ano, zlato mohu převážet, kam chci, ale je náchylnější na zcizení. Pokud jej nemáte v bankovním sejfu. A nevěřte tomu, že zloději nemají na tyto "cihličky" čuch.

Když bude hodně zle, tak mohu zasadit (do nemovitosti - pozemku) brambory, zelí ...... no prostě tahle nemovitost mě uživí, ale zlata se moc nenajím. Kdyby byla hodně velká krize, tak bychom se možná setkali na tržnici, kde byste se za své zlaté cihly kupoval mé potraviny .... :)

Michal Weinfurtner|22. 2. 2013 16:36| reakce na Fery Marra - 22. 2. 2013 15:30

"Pane viděl jste někdy důl ? To je díra v zemi. Chodby tak, tak. Důl se může zatopit, zasypat, ale nikdo Vám ho nemůže vzít.
ha ha ha ha.
Pane Smrtka, vy se pořád jen smějete. Jestli něco víte tak to řekněte, nebo alespoň naznačte.
Kdepak, my nesmíme ani naznačovat."

Jepravda, že vývoj dějin není u konce a že stát se může cokoli. Na druhou stranu, co se může stát horšího, než přírodní katastrofa nebo lidská katastrofa jakou byla 2. světová válka ?

A i za druhé světové války mělo zlato cenu života. Domy často padly za oběť bombám, odsunům nebo vyvlastnění.

Na druhou stranu, nelze se domnívat, že člověk se musí zajišťovat jen pro případ té nejhorší katastrofy. Pokud nenastane tak velký otřes jako válka nebo totalita a vyvlastnění, je investice do vlastní nemovitosti dobrou součástí základu.

Pan Altman uvažuje vilu nebo lepší byt v Praze. 5-10M je docela dost peněz. Existují ale i levnější varianty. 1-2M a to stále v docela likvidní oblasti.

Takže pro případy úplné katastrofy je třeba zajistit se jinak, něčím likvidnějším, přenosným, trvalejším.

Pro případ příznivějších prognóz je možno uvažovat i o nemovitosti, jako součásti majetku.

Martin Štěpnička|22. 2. 2013 16:05

Poměrně zábavné je prohlášení pana Tokamury "Opadla móda investic do zlata, ale víte, že za posledních pět let se zhodnotilo o sto procent? To je dvacet procent ročně ...".

Tak nevím, já měl za to, že 20% ročně generuje zhodnocení cca 149% a že 100%ní zhodnocení za pět let lze dosáhnout ročním zhodnocením cca 14,9%. Že by si pan Okamura myslel, že se zhodnocení počítá aritmetickým průměrem? Pak bych si snad od něj příliš radit nenechal.

Jan Altman|22. 2. 2013 16:03| reakce na Fery Marra - 22. 2. 2013 15:30

Podle mne platí i ty další nevýhody.
Běžná nemovitost (dům/byt) je pro běžného člověka tak drahá, že už pak nemá šanci diverzifikovat a je odsouzen k tomu být přeinvestován v nemovitostech.
Rozdíl v míře anonymity mezi bytem a zlatou cihlou je také zřejmý. Výhoda té cihly je v tom, že nikdo nemusí vědět, že ji máte (a pokud ví, nemusí vědět kde). Ale je i v tom, že ji lze anonymně prodat - pokud např. přijde vysoká inflace a ceny všech aktiv budou stoupat, při prodeji vám stát zdaní nominální výnos (přestože reálný výnos třeba žádný nebyl) - ovšem zlatou cihlu na rozdíl od domu či akcie můžete prodat bez oficiální stopy. Nejen, že nikdo neví, že jste zlato měl, nikdo dokonce ani neví, že jste ho prodal s vyzokým ziskem.

A také platí ta závislost na prosperitě konkrétního místa. Zlato je celosvětově obchodovaná komodita, jeho cena není až tak závislá na tom, že si ho dnes Španěl a zitra třeba Čech nemůže dovolit. Dům je závislý nejen na prosperitě ČR, ale i na lukrativnosti a módnosti konkrétního místa, na kterém stojí.

Ale uznávám, že každý typ investice má své klady a zápory. Nevýhody nemovitostí jsem uváděl proto, že jsou jednoznačně nejpopulárnější a nejfrekventovanějsí investicí u nás. A to je velmi nebezpečné. Chudší a průměrní jedinci se maximálně zmůžou na jeden byt, splácejí ho minimálně 20 let a na jiné investice jim nezbývají prostředky. To je velmi riskantní! Příslušníci vyšší střední třídy běžně vlastní několik bytů právě jako investici, jejich akciové portfolio je většinou zcela nesouměřitelné a zlatou cihlu má jeden z deseti tisíc (a Ag jeden ze sta tisíc). Opět velmi nebezpečná strategie. A hlavně: fakt, že všichni preferují tento typ investice, svědčí o stádovitém nafukování nemovitostní bubliny, které nutně musí prasknout! Není možné, abychom všichni měli 3 byty (ale přitom většina lidí si právě toto přeje a právě tak si představuje zajištění na penzi).
Pokud tedy doporučujeme investici do nemovitosti, radíme se přidat ke stádu, které již v nemovitostech je houfně zainvestované. Je to dobře?
Naopak o zlatu se každou chvíli mluví jako o bublině, že už ho má kdejaká venkovská babička, atd... Ale je to nesmysl. Kolik procent lidí ho doopravdy má? Podle mne investiční Au (ne šperk) rozhodně nemá ani promile populace. A pokud má, tak často jen nějakou mincičku typu dukát, nic hodnotou rovnající se vile. A to nemluvím o Ag, tam je rozšířenost ještě řádově nižší, přestože Ag by díky nižší ceně bylo vhodné i pro pravidelné měsíční spoření sociálně slabších (prvorepubliková stříbrná pětikoruna stoji řádově stejně, jako krabička cigaret).

Fery Marra|22. 2. 2013 15:30| reakce na Jan Altman - 22. 2. 2013 10:36

Pane Altmane, takto se dá psát skoro o všech investičních instrumentech. Jediný bod, které Vám podepisuji na sto procent, jenemožnost s nemovitostí odejít jinam a rychlá likvidita. Vše ostatní je, s určitou dávkou rizika, řešitelné.

Investice do nemovitosti není jen byt, či obytný domek. Zapomněl jste na to, že mnohem výhodnější je investice do nemovitostí za účelem aktivního podnikání. Beru, že tento způsob není pro každého.

Jan Altman|22. 2. 2013 14:07| reakce na Josef Tětek - 22. 2. 2013 12:23

No když už si mažeme med ˘ , tak mě se zase líbil dnešní Mýtus Zlaté střední cesty.

Josef Tětek|22. 2. 2013 12:23| reakce na Jan Altman - 22. 2. 2013 10:36

Bezkonkurenčně nejlepší odpověď v anketě :-).
Díky.

Jan Altman|22. 2. 2013 11:50

http://finweb.hnonline.sk/c1-59372920-treba-byt-zodpovedny-a-zomriet-komentar

Jan Altman|22. 2. 2013 10:36

Rizika investice do nemovitosti:

1) Pro většinu lidí je dům/byt takovou položkou, která znemožní diverzifikaci. Tzn. když si někdo koupí nemovitost za 5 či 10M, má ještě na to obdobnou částku investovat do akcií, obdobnou do komodit, atd..?

2) Geografické rozložení: i když někdo investuje výhradně do českých akcií, stále geografické riziko rozkládá na větší území (celá ČR), než investor do nemovitosti. Její hodnota je totiž závislá na prosperitě/lukrativnosti toho konkrétního místa, kde stojí. Ale nepostaví někdo hned vedle vepřín? Nevyjde místo z módy?

3) Špatná likvidita: prodat dům trvá řádově déle, než akcie. Někdy se "běh dějin" zrychlí tak, že i týden je moc.

4) Vydíratelnost: s nemovitostí jste rukojmím obce i státu. Tyto entity dobře vědí, že si ji jinam neodnesete. A tak nemají zábrany, co se týče výše různých poplatků, daní a regulací.

5) NeAnonymita: Máte li dům, všichni to o vás vědí. Berňák, příbuzní, sousedi, vyděrači, lupiči, ...

6) Demografie: Zamyslete se, komu dům/byt budete za 20 let pronajímat (či prodávat), když polovina populace budou penzisti s penzí 6500Kč (v dnešních cenách). Tito důchodci pravděpodobně budou bydlet po čtyřech v jednom bytě, aby měli na režii, případně nastane boom přestaveb činžáků na domy s pečovatelskou službou - každý penzista 1 pokojík, WC a sprchy společné na patře, kuchyň společná pro několik domů => opět 3/4 bytů se uvolní a budou vrženy na trh.

7) Růst nákladů na údržbu a provoz (daně, energie, ...) a na druhou stranu pokles poptávky po bydlení a pokles koupěschopnosti velké části populace => Detroitizace celých čtvrtí (majitelé se budou domů zříkat, protože náklady budou převyšovat výnosy).

8) Riziko změny režimu. Vše se vyvíjí. Demokracie bohužel vždy směrem k socialismu. A být vlastníkem nemovitosti v socialismu není žádnou výhodou. V lepším případě se vrátí regulace nájemného (protože ti penzisti s penzí 6500Kč budou mít hlasovací právo), nadměrné metry, atd... V horším případě znárodnění, či alespoň daň z nemovitosti se znárodněním hraničící.


Takže nemovitost? Proč ne, ale: Aby ji bylo možné považovat za investici, musí jít o výhodnou koupi nemovitosti s dlouhodobým potenciálem výhodného pronájmu. A musí být splněna podmínka diverzifikace, což u většiny lidí zkrátka není - málokdo má 5M na byt a dalších 5M na akcie a dalších 5M na komodity. Většina lidí namá ani těch prvních 5M, takže si nemovitost kupuje na dluh.

Pokud tedy koupit nemovitost na hypotéku, tak pouze za třech předpokladů:
1) Půjde o výhodnou nemovitost: tedy nepředraženou, na perspektivním místě
2) Podaří se s bankou vyjednat úrok blízko dnešních minim
3) Hypoteční splátka bude v takové výši, že i když si představím, že bych měl platit 3 takové splátky měsíčně, stále na to budu mít. A to proto, že budu dodržovat pravidlo diverzifikace a za stejnou částku, jakou dávám na splátku hypo, každý měsíc nakoupím i akcie (a vyhnu se českým, protože v čechách už mám ten dům) a za ještě jednu obdobnou částku nakoupím Au, Ag, případně nějaký další titul, který nemá nic společného ani s nemovitostmi, ani s akciemi, ani s ČR (resp. je negativně korelovaný s ostatními investicemi).

Troufám si odhadnout, že tato 3 kritéria splňuje jen drtivá menšina kupců nemovitostí. Naopak ve svém okolí znám mnoho lidí, kteří už mají 2 a více bytů a ještě na hypo staví dům v ghetu za městem. Pokud by se potvrdilo, že tato strategie je špatná, postižených bude velmi mnoho lidí.