Diskuze: Na stáří se nejlépe zajistíte koupí nemovitosti

Otakar Hokynář|2. 1. 2013 11:55| reakce na Jan Pozner - 20. 12. 2012 06:02

Souhlasím. Před půltřetím rokem jsem zvažoval, zdali koupím dům na hypotéku a byt (5 minut od univerzitního kampusu v Praze) pronajmu nebo zdali prodám a koupím.
Po rešerši obvyklých cen pronájmů a rizik jsem od tohoto záměru ustoupil. Buď bych musel pronajmout draho, nebo by mi náklady na společné fondy vymazaly polovinu pronájmu. A výnos jsem spočítal na 7-8 tis brutto, což je pro mě hodně málo za obětovanou příležitost - tedy starosti a případné potíže...

Otakar Hokynář|2. 1. 2013 11:49| reakce na Jan Hlaváček - 20. 12. 2012 10:27

No, asi tak.
Kromě toho, pak už by bylo potřeba držet bytů několik, kvůli diverzifikaci rizik ( taky bych počítal časové náklady na získání znalostí). A pokud bych o něčem uvažoval, tak s mnohem menším podílem hypotéky. Ten cenový odhad je pěkný nesmysl, platí jen pro naprosto ideální stav.
Asi zůstanu u budování firmičky a posléze akcií plus cenností a lesní či zemědělské půdy.

Libor Krušina|24. 12. 2012 11:26

Autor v článku radí vzít si 1 mil hypoteční úvěr za 3%, s tím, že "daňová odčitatelnost úroků sazbu srazí fakticky až na 2,55%". Toto je ale od autora chyba - nelze totiž odečítat úroky ze základu daně v případě, kdy je nemovitost pronajímána. Úroky lze odečítat pouze v případech, kdy je nemovitost používána k vlastnímu trvalému bydlení, k trvalému bydlení rodičů, dětí atd. Viz. zákon o dani z příjmů, č.586/1992, v plat. znění, § 15, odst. 3 a 4. Autorem uváděný výpočet návratnosti investice je tedy chybný i už jen z tohoto důvodu - počítá s úrokovými náklady 2,55% ale správně měl počítat s 3%.

Milan Bureš|22. 12. 2012 17:11| reakce na Jiří Buráň - 22. 12. 2012 11:13

jak jste dospěl k tomu, že se řádně nesplácí 700 tis. hypoték z 1.6 mil.?

Když vezmeme objem úvěrů na bydlení domácnostem (tzn. nejen hypoték), tak úvěry se selháním tvoří objem cca 27.5 mld. Kč z celkových cca 800 mld. Kč. To je nějakých 3.5 %.

Tady se tedy jedná o úvěry v selhání a Vy jste možná počítal širší okruh úvěrů, např. i jen se spožděnou splátkou apod.

Ale i tak se mi zdají Vaše čísla přehnaná.

Milan Bureš|22. 12. 2012 16:33

"Po celém světě se „tisknou“ peníze jako o závod a Česká republika se nedrží nikterak pozadu – za poslední čtyři krizové roky u nás vzrostly vklady domácností o 28 procent."

již z této věty je patrné malé nepochopení. Technicky vzato mohu jedny a tytéž peníze v bance uložit a půjčit si zpět opakovaně a tím zvyšovat bilanční sumu bankovního sektoru (potažmo např. měnový agregát M1).

Neplést si prosím s kvantitativním uvolňováním a tištěním peněz.

Jiří Buráň|22. 12. 2012 11:13

Nevěřím svým očím co za blábol pan Raputa splodil! Nemovitosti zcela jistě mají svůj význam, ale určitě ne v dnešní době. V Česku je přes 1,6 milionu hypoték a téměř 700 tisíc se nesplácí řádně. Domnívám se, že stojíme před splasknutím hypoteční bubliny. Ta strhne ceny tak prudce dolů, že se nestačíme nadechnout... Co 50 tisíc volných bytů v Praze a okolí? Jsou neprodejné! Dnes je developeři raději pronajímají. Souhlasím s panem Hlaváčkem, že autor neví, o čem píše! Před 30 ti léty bylo Československu 15 milionů obyvatel. Všichni bydleli. Spočítejte, kolik je dnes obyvatel a kolik se za posledních 20 let postavilo domů a bytů! Podívejte se jen kolen Bratislavy, kolik stojí "hvězdných" ;městeček co inzerují prodej volných nemovitostí! Tento problém tedy není jenom v Česku, ale všude kolem. A co Španělsko. 2 miliony nových a neprodejných nemovitostí!

Z popsané investice v článku by si kupující vytvořil více nákladů než užitku a navíc velmi špatně likvidní! A ještě si brát úvěr?!

Další z řady nešťastníků, kteří nesledují co se děje, nevyznají se v trendech a které místo popsané pěkné budoucnosti čeká akorát tak prázdná kapsa...

Martin Kovář|20. 12. 2012 17:08

Případná investice do nemovitostí má smysl spíše jako investice do vlastního bydlení.Jde o to, aby člověk na stáří nemusel platit nájem. Je zde ale určitá podmínka. Takový dům, popřípadě byt, by měl být před odchodem do penze a ve výborném stavu, aby když nebudeme moct ze skromné penze investovat do oprav, aby nám dům nakonec nespadl na hlavu. Variantou je mít děti, které by do domu investovaly.

Petr Toman|20. 12. 2012 16:16

Mně pobavila poslední věta článku oslavující jeden z největších nešvarů dnešního peněžního systému, tj. vytváření peněz pro neproduktivní účely. (Třeba v Anglii by se tomu jistě od srdce zasmáli - http://www.youtube.com/watch?v=Y4WmDoYJhnk).

Libor Pachula|20. 12. 2012 12:42

Autor je evidentně úplně mimo jakoukoliv realitu. Pronajímat byt tak, aby mi zbylo po zaplacení nájmu, popřípadě fond oprav je možné v Praze. Takový byt by se totiž musel pronajímat kolem 10.000,-měsíčně. Bydlím v Ostravě anezařízený byt 3+1 se průměrněpronajímáza 8.000-8500,-Kč, což stačí na splácení anuitní splátky a zbyde možná něco málo navíc.. Výnos 9% je tudiž nereálný. Výnos se pohybuje kolem 6% . Nehledě na to, že opravdu se nájemníci mohou střídat, tudiž je docela velká pravděpodobnost, že občas bude muset vlastník zatáhnout třeba 1-2 měsíční nájem ze svého. Autor je zžejmě ve světě financí úplným laikem, když radí, že se lidé mají zabezpečit na stáří sázkou na jednu kartu. Co takhle například rozdělit těch zmiňovaných 500.000,-Kč a koupit za 200.000,-Kč nějaké dividendové akcie 300.000,-Kč dát do hypotéky a to ćo by bylo navíc z nájmů posílat ńapříklad do nějakého podílového fondu??? Autorovi by možná stačilo občas přečíst obyčejné noviny. Nechci mu křivdit, ale článek je na úrovni 17-letého studenta gymnázia.

Jan Hlaváček|20. 12. 2012 10:27

Po přečtení článků, jsem si nejdříve podíval na profil autora, neboť jsem se domníval, že jde o realitního makléře, nebo prodejce hypoték, který potřebuje podpořit "odborným" článkem svoje argumenty pro tento typ investic. V článku je uvedeno tolik polopravd, že by bylo vhodné reagovat na ně samostatným článkem a ne jen příspěvkem do diskuze. Do nemovitostí investuji již několik let, včetně vlastního developerského projektu a mohu jen potvrdit názory ostatních, že investování do nemovitostí je práce teměř na plný úvazek a vyžaduje znalosti realitního trhu a práva na značné úrovni. Jen náklady na vystěhování nájemníka Vám dokáží vymazat zisk za několik let. Propočty autora se nezakládají na reálných číslech a jsou po všech stránkách značně nadhodnoceny. Stejně jako u ostatních investic i na investicích do nemovitostí se dá vydělat a dosáhnout zajímavého zhodnocení. Ale musí se to umět. Jak je zmíněno v článku rozhodně to není investice pro každého. Nikoliv však z důvodů nutnosti vlastních zdrojů a bonity, jak uvádí autor.

Libor Šindelka|20. 12. 2012 08:30| reakce na Aleš Müller - 20. 12. 2012 08:07

No a samozřejmě jsou tu i další rizika. Můžeme kápnout na neplatiče (což částečně může tlumit kauce, ale trampoty s jeho vystěhováváním způsobí nejednu neklidnou noc), může dojít k výraznému poškození interieru, může dojít k nastěhování takových sousedů, že byt bude dále nepronajímatelný a k prodeji jen za zlomek ceny. Zkrátka je to podnikání jako každé jiné, kdyby byl výnos bezstarostný jako u termíňáku, byl by i v podobné výši :)

Aleš Müller|20. 12. 2012 08:07

To je pravda na papíře, a povětšinou to tak fungovalo. Ale je tu několik ale. Několik set let trval přesun lidí z vesnic do měst a v těchto desetiletí je již vidět minimální přesun, konec dramatické bytové krize. Lokální poptávka po nemovitostech je dána zaměstnaností (takže velká města jsou na tom lépe). Ale k krátkodobě jsou s tím potíže.,
Včera mi zkušený businessman říkal "Pokud najdeš někoho do mého obchodního prostoru a do mého nájemního bytu, dám Ti provizi". A to je prosím zkušený pražský obchodník s velmi širokou síti kontaktů. A najednou v Praze nemůže obsadit byt a obchůdek, obojí v lukrativní části Vinohrad.
Občas se nedaří.
A principiálně rada "investuje do nemovitostí" není pro všechny a universální. Pokud by si všichni koupili nemovitost, kdo si je bude pronajímat? Takže pozor, existuje nějaká poptávka a nabídka.

Jan Pozner|20. 12. 2012 06:02

Bohužel naivní počty. Jednak obvyklá obsazenost je nějakých 10 měsíců v roce. Těch 7 tisíc je mimo Prahu, Brno taky poměrně optimistických. A že je dostane za všechny měsíce, kdy u něj někdo bydlel...
Ale hlavně investice do nemovitosti (ve které člověk nebydlí) je v ČR na příštích několik desetiletí zcela nesmyslná. Jednak bude dlouhodobě, cca 20 let, klesat množství lidí ve věku 25-35 let, kteří by si chtěli kupovat byt. A zároveň se budou uvolňovat byty po generaci 60+, kterých je opravdu hodně. Za nějakých 30-40 let bude v Česku o milion lidí míň. Navíc jak vzpomíná i autor lidi za 30 let místo důchodu dostanou leda tak... a chtě nechtě se budou sestěhovávat do jednoho bytu, zase další volné byty na trh. Byty budou dlouhodobě vzhledem k příjmům a inflaci spíše klesat než stoupat. Už teď není problém sehnat solidní relativně levný pronájem a za pár let taky můžou být pronajímatelé rádi za aspoň někoho, kdo pravidelně zaplatí aspoň něco málo.