Diskuze: Investice do nemovitostí se nevyplatí

kop|19. 5. 2009 00:50| reakce na Petr Síla - 4. 5. 2009 11:24

Naprosto souhlasím. Konkrétně Ostrava a Mosteko je velmi zajímavé co se týká investice do nemovitostí. Také bych se přiklonil k tomu, že je velmi důležité rozlišovat nejen lokalitu v ČR, ale zejména v daném městě. Ostava Přívoz nebude zajisté to samé jako Poruba nebo centrum.. A kvalitní cihlové byty z 50-60let určitě nebudou to samé jako poslední paneláky z 80let...

Petr Síla|7. 5. 2009 20:18| reakce na Vlad Ender - 7. 5. 2009 17:16

Jenomže jsem ještě neslyšel o případu, kdy by evropský soud někomu přiřkl nějakou nezanedbatelnou sumu. Většinou je to spíše morální vítězství. Mimoto technicky vzato, pokud si cizinci nesmí kupovat nemovitosti, tak by se jim neměl vůbec povést převod v katastru. Jediná alternativa, která mne napadá je žaloba k Ústavnímu soudu, ten by mohl český zákon zrušit.

František Mašek|7. 5. 2009 20:11| reakce na Vlad Ender - 7. 5. 2009 17:16

No. Logické to je. Ale nejsem právník a vím, že zákruty práva jsou občas velmi zvláštní.

Vlad Ender|7. 5. 2009 17:16| reakce na František Mašek - 7. 5. 2009 16:43

Nevim. Ja bych myslel ze by clovek zaloval rovnou pred evropskym soudem - cesky by to asi nemohl brat jelikoz technicky cesky zakon porusen nebyl, ale byla porusena asociacni smlouva.Problem bych videl spise v tom, pokud by clovek musel platit pravniky predem. Na druhou stranu vzhledem k tomu ze asociacni smlouva byla jasne porusena a ze by to (teoreticky) vedlo k poskozeni prav obcanu EU tak by CR spor (zase) prohrala a to by mohlo pomoci presvedcit pravniky o tom, ze zaplati az CR kdyz to prohraje :)Hmm.. mam chut jit si koupit malickou chatu a zalovat CR ;)

František Mašek|7. 5. 2009 16:43| reakce na Vlad Ender - 7. 5. 2009 14:08

Je tu ale jeden problém: než se případ dostane před soud, může se spor vléci z různých, zejména procesních důvodů dlouho, stojí to hodně času, nervů a peněz. A mohu se mýlit - nejsem právník - nepředpokládám, že by bylo záležitost možné řešit přímo před evropskými soudy.

Vlad Ender|7. 5. 2009 14:08| reakce na František Mašek - 7. 5. 2009 11:50

Takze koupit, a potom zalovat CR (cimz se ta koupe zaplati) :))

František Mašek|7. 5. 2009 11:50| reakce na Vlad Ender - 7. 5. 2009 11:02

Podle právníka z jedné velké realitky je to takto: Prvního května sice tato lhůta vypršela, novela devizového zákona, která měla ukončení této lhůty (výjimky z evropské legislativy) potvrdit, je ale stále v Parlamentu a dosud nebyla schválena. Teoreticky sice v ČR platí právo EU, které má vyšší platnost a cizinci z Unie by tedy mohli byty v ČR kupovat i bez podmínky, o které hovoříte, nikdo si to ale zatím netroufne.

Vlad Ender|7. 5. 2009 11:02

Dotaz ktery neni primo na clanek, ale castecne se ho dotyka:Pokud si dobre pamatuji, tak zrovna vyprsela petileta ochranna doba, kdy si nemovitosti v CR mohl obcan EU koupit jenom pokud mel trvaly pobyt (a zemedelske pozemky apod vyprsi za dalsi dva roky).Muze mi to nekdo potvrdit?Ne ze by jsem si myslel ze v soucasne situaci se sem nahrne EU aby skoupila nemovitosti :)

Jan Traxler|5. 5. 2009 23:15| reakce na Jan Traxler - 5. 5. 2009 23:08

Berte to jako ilustrativni (a umyslne nadsazeny) priklad, ne jako doporuceni. ;-))

Jan Traxler|5. 5. 2009 23:08| reakce na František Mašek - 5. 5. 2009 20:49

To samozreme muze. Mne jde o to, ze se v praxi setkavam se spoustou lidi, kteri chteji investovat do nemovitosti, planuji, jak koupi byt a budou ho pronajimat. Ja naopak vetsinou lidem dnes doporucuji investicni byt prodat a kapital investovat jinak..Vetsina lidi se mnou souhlasi, ze dnes jsou nemovitosti predrazene a ze ceny mohou klesat. Ale jeste jsem se nesetkal s clovekem, ktery by neveril tomu, ze dlouhodobe budou ceny nemovitosti i nadale prekonavat inflaci a ze tedy musi zakonite jit o vybornou investici. Dle meho nazoru tomu tak pristich 20 let v CR nebude. Mozna se stane neco neocekavaneho. Ale ridit sve investice tim, co by se teoreticky mohlo stat, je padle na hlavu..Je to mozna odvazne tvrzeni. Vsak za 20 let bud budou vsichni rikat, ze ten Traxler je genius, jak to mohl takhle dopredu vedet... a ja budu odpovidat "selsky rozum, jen mu nikdo nechtel naslouchat"... a nebo budou vsichni rikat ten Traxler je ale vul, prosvihl skvelou prilezitost, muj byt stoji trojnasobek a najem je petinasobny... a ja budu mozna odpovidat "Nevadi, muj byt v Indii dnes stoji desetinasobek, hotel na Filipinach vydelava 50% rocne a puda na Vysocine ma cenu dvacetinasobku". ;-)).Divam se na nemovitosti jako investor. U residencnich nemovitosti v CR nevidim dlouhodobe zadny potencial a riziko je zbytecne vysoke..Jan TraxlerFINEZ Investment Management

František Mašek|5. 5. 2009 20:49| reakce na Jan Traxler - 5. 5. 2009 19:18

Ale vždyť já se základním vyzněním článku souhlasím. Jen připomínám, že za 20 let se může stát hodně nečekaného.

Jan Traxler|5. 5. 2009 19:33| reakce na Aleš Tůma - 4. 5. 2009 16:08

Ani sebevetsi uverova expanze volne byty nezaplni. Divejte se na to takhle... mate 100tis volnych bytu, rocne se osamostatnuje 40tis mladych paru a zaroven se uvolni 50tis bytovych jednotek po zesnulych.... cisla jsou vymyslena, pouze ilustrativni, ale zhruba v takovem pomeru se pohybujeme. Myslite, ze kdyz snizite urokove sazby, ze volne byty zacne nekdo kupovat? Kdo? Mozna tim lze kratkodobe mirne zvysovat poptavku, ale trend jako takovy to nezmeni.

Jan Traxler|5. 5. 2009 19:18| reakce na František Mašek - 4. 5. 2009 15:28

Jiste ze vse muze byt nakonec jinak. Treba se do CR zacnou stehovat martani a zvysi poptavku po bydleni, nebo se bude rozvadet jeste vice rodin a budou vsichni zit oddelene... ja se pouze snazim upozornovat na situaci, jaka je a co z ni plyne za dusledky. Z minulosti zname v podstate jen trend rustu populace. Ale tento trend nyni v CR minimalne na nejakou dobu skoncil. Jednim z logickych dusledku je, ze volne byty nebude mit kdo obsadit, na trhu bude prevladat nabidka nad poptavkou... vse ostatni viz clanek..Jan TraxlerFINEZ Investment Management

Vlad Ender|5. 5. 2009 14:36

Jeste bych zareagoval na primer s Japonskem v clanku. Primer je spravny, ale (vzhledem k tematu clanku celkem pochopitelne) chybi stejny primer pro akcie. Japonsko je totiz krasnym prikladem toho, ze ani akcie nemusi rust porad ani v relativne dlouhodobem horizontu (skoro dvacet let).Investor ktery by investoval pravidelne mesicne do japonskych akcii poslednich 20 let jenom prodelal (samozrejme, nektere tituly jsou na tom lepe, jako proxy pouzivam NIKKEI225)

Vlad Ender|5. 5. 2009 14:31| reakce na František Mašek - 5. 5. 2009 12:26

Pokud si dobre pamatuji, tak to vetsinou bylo v klasickem "zitra to bude fungovat vice-mene stejne jako dnes". Nejdrive nepocitali s delsim zivotem, potom pocitali s tim ze lidi budou mit deti stejne jako po valce (coz si nektere generace presunuli), potom nepocitali s tim ze zeny, ktere nemeli deti ve 20ti letech je najednou meli v 35 a pozdeji, potom zase pocitali ze se stejne budou chovat zeny kterym tehdy bylo 20 (a ty najednou meli deti zase ve 20ti) apod..Kdesi na to byl cely clanek, ale nedovedu ho ted najit.A imigraci uz vubec dostali spatne :).

František Mašek|5. 5. 2009 12:26| reakce na Vlad Ender - 4. 5. 2009 23:26

A dá se říci či odhadnout, z jakého důvodu?

Luděk Zdražil|5. 5. 2009 11:40

Dovolil bych si také jednu poznámku. "Kiyosakiho myšlenky", domnívám se, nelze vytrhávat z kontextu či jejich platnost posuzovat bez souvislostí. Osobně jsem si z Kiyosakiho odnesl apel na odpovědnost ivestora za kroky, které činí a apel na flexibilitu investičních strategií na základě měnících se podmínek na trhu. U Kiysakiho jde spíše o "filozofické&qu ot;,ale velmi zdravé principy uvažování než o praktické nadčasové uplatnění jeho konkrétních příkladů či metod.

Vlad Ender|4. 5. 2009 23:26| reakce na František Mašek - 4. 5. 2009 15:28

O odhadech zmen populace by se dal napsat dlouhy clanek. Napr. v UK byl od valky kazdy odhad s horizontem delsim nez 10 let spatny - jako ve smyslu bude lepsi nez nejoptimistejsi nebo horsi nez nejpesimictejsi.

Aleš Müller|4. 5. 2009 19:38

Skvělý článek. Autor má i nemá pravdu. Lze naprosto souhlasit s řadou tvrzení - ceny jsou vysoko, ani nemovitosti nerostou nekonečně dlouho, výborným vysvětlením řady vlivů, které vedly k boomu cen realit atd. Autor se nezmínil o velmi důležitém vlivu - tj. nástup hypoték na český trh těsně před tímto miléniem.V mých očích ale investice do nemovitostí může být profitabilní. Dobře nakoupit, dobře zafinacovat (poměr vlastních zdrojů a hypotéky), dobře pronajmout, dobře o nemovitosti průběžně pečovat.Jen je nutno si řádně vše spočítat, zkoumat vliv jednotlivých parametrů - růst ceny bytů, růst nájemného, sazby případného hypotéčního úvěru, obsazenost nájemníky apod.A více než nějaké pevné číslo je důležitá citlivost ziskovosti (IRR) na jednotlivé parametry. Výpočet a postup "step by step" je jen středně složitý a je stejný jako u jiného jednoduchého podnikatelského záměru.Jsem rád, že autor více méně potvrdil můj článek z jara 2008 - http://www.finmag.cz/clanek/4421/Až ceny řádně poklesnou (odhaduji konec letošního roku až počátek příštího) milovníci nemovitostí se mohou na trh vrátit.Na trhu bytů bude pokračovat pohyb - osobně odhaduji poptávku po kvalitě, po větší metráži, po bezpečných lokalitách, po kvalitním prostředí - ekologie, občanská vybavenost.Aleš Müller - poradce spol. Partners

Milan Schwarzkopf|4. 5. 2009 17:50| reakce na Jan Traxler - 4. 5. 2009 15:05

Formulace "kterym rozumite jeste mene nez realitam" byla chybna, omlouvam se. Byla myšlena "kterým investor rozumí ještě méně než realitám, a u kt. si také neprovede žádné výpočty".Jinak se s Vámi rád poznám - pojďme se sejít, po Praze dojedu kamkoli.

František Mašek|4. 5. 2009 17:11| reakce na Aleš Tůma - 4. 5. 2009 16:08

Nemluvě o celkovém vývoji ekonomiky. Pokud by se ČR skutečně dařilo, může být lákadlem pro rostoucí počet imigrantů. Nebo třeba pro cizince, kteří si zde budou chtít koupit nemovitost.

Aleš Tůma|4. 5. 2009 16:08| reakce na František Mašek - 4. 5. 2009 15:28

Ještě je třeba vzít v úvahu další faktor, možná dokonce důležitější než demografie: měnovou politiku. Vlastně to v tom článku máte, ale jen ve vztahu k aktuálně splasknuvší (existuje tohle slovo?) bublině. Jakými tempy bude probíhat úvěrová expanze se v horizontu 20 let naprosto nedá předpovídat (ani sami centrální bankéři nevědí, co udělají za půl roku). Ale rozhodně se nedá vyloučit možnost, že se nějaká ta bublinka zase nafoukne. (Tedy ona se nějaká nafoukne zcela určitě, ale nemusí to nutně být zase na nemovitostech).

František Mašek|4. 5. 2009 15:28| reakce na Jan Traxler - 4. 5. 2009 14:24

Hlavní poselství článku - minimálně dvacet let tu nebudeme mít silné ročníky zakládající rodiny, což se odrazí v cenách nemovitostí - jsem samozřejmě pochopil. S trendy, jak jste je popsal, taky vcelku souhlasím. Přečetl jsem ale "nějakých pár" sci-fi knih nebo i některých prognostických prací či studií a proto jsem skeptický k tomu, že se vše dá takto jednoduše odhadnout na dvacet let dopředu. Může to být skutečně trochu jinak. Proto jsou tam ty výhrady typu co by kdyby.Totéž platí i o cenách v různých lokalitách, zejména pražských.

Petr Síla|4. 5. 2009 15:11| reakce na Jan Traxler - 4. 5. 2009 14:41

ad 3) Netvrdím, že nemáte pravdu, pouze jsem chtěl upozornit, že různé druhy bydlení budou zaostávat různou mírou.ad 2) Pravděpodobně, k mému překvapení, budete mít pravdu. Takže se omlouvám za nepodložený údaj.ad 1) Vycházel jsem z několika článků, které jsem v poslední době četl. Ale vzhledem k tomu, že se nechystám investovat do nemovitostí, tak to více rozvádět nebudu. Já mám radši akcie. Až čas ukáže, zda některé regiony na tom budou lépe.Jinak děkuji za upřesnění, že celý trh "hážete do jednoho pytle".

Jan Traxler|4. 5. 2009 15:05| reakce na Milan Schwarzkopf - 4. 5. 2009 14:16

Cilem clanku neni pomoct s rozhodovanim, do ktere konkretni nemovitosti investovat. Poselstvi clanku zni... "Ceny nemovitosti v CR budou minimalne 20 let zaostavat za inflaci!".To mate jako s akciemi. Kdyz akciove trhy jako celek klesaji, tak to neznamena, ze nikdo nemuze drzenim akcii vydelat. To vite, ze se vzdycky najde nejaka akcie, na ktere se da vydelat. Stejne tak kdyz trh roste, tak to neznamena, ze vsichni vydelaji. Clanek mluvi o obecne situaci na trhu, ne o konkretnich nemovitostech..V cem se asi neshodneme je, ze dle meho nazoru residencni nemovitosti v CR budou minimalne 20 let zaostavat za inflaci... a to napric vsemi typy nemovitosti a obecne vsemi lokalitami (s vyjimkou zmen uzemnich planu, zmen planovanych tras dalnice apod.)."Kolik si autor na tento fakt vsadil?"... Zivim se tim, ze pomaham druhym lidem zhodnocovat majetek za podil na zisku, takze na sve nazory vsazim pomerne hodne. ;-).Muzete se s nami o sve znalosti a zkusenosti podelit zde. Urcite to mnoho ctenaru uvita..Jan TraxlerFINEZ Investment Managementwww.finez.cz.P.S. Myslim, ze se osobne nezname, takze svymi prohlasenimi typu "kterym rozumite jeste mene nez realitam" pouze davate najevo, jak "peclive" jste studoval me nazory. Po ulehceni mate vyse odkaz na web.

Petr Síla|4. 5. 2009 14:59| reakce na Milan Schwarzkopf - 4. 5. 2009 14:16

Možná byste to mohl sepsat a nabídnout Finmagu jako článek. Bylo by to přínosné pro všechny.

Jan Traxler|4. 5. 2009 14:41| reakce na Petr Síla - 4. 5. 2009 11:24

Dobry den,.ad uvod) Konkretni fakta v clanku jsou tam, kde existuji objektivni zdroje. Pausalni je clanek umyslne, protoze dle meho nazoru je situace pausalizovatelna na cely trh residencnich nemovitosti v CR..ad 1) Vas nazor. Dle meho nazoru byty v Ostrave ani na Mostecku levne nejsou a rentabilni take ne. Budu vsak rad, kdyz zde svuj nazor vice rozvedete. Rad si Vas pohled prectu..ad 2) Prirustek obyvatel za rok 2008 je zaporny i po zapocteni imigrace (viz fakta v clanku) a je to trend, ktery bude trvat radu let..ad 3) Je samozrejme rozdil mezi ruznymi typy residencnich nemovitosti, ale z pohledu situace na trhu vidim jako jasny dusledek dlouhe obdobi zaostavani za inflaci napric celym trhem. U starsich bytu i u novostaveb, u panelovych i cihlovych, i u rodinnych domu, u bytu v Praze i v Moste, u bytu v centru i za mestem i na vesnici....ad P.S.) Ano, v grafu je chyba a dekuji za upozorneni. Pri upravach pro Financni magazin asi grafik omylem vynechal jeden radek..Jan TraxlerFINEZ Investment Management

Jan Traxler|4. 5. 2009 14:24| reakce na František Mašek - 4. 5. 2009 10:40

Dobry den,ad 1) Myslim, ze hlavni eru migrace do mest a nasledne z mest do primestskych lokalit mame za sebou. Ceny jsou vsude vysponovane tak vysoko, ze rentabilita najmu je velmi nizoucka, to plati stejne pro Vaclavak i Janov.ad 2) Imigrace pokryva zhruba polovinu z rozdilu umrtnost - porodnost (zminuji se o tom v clanku). Takze ani imigrace v tomto smeru moc nepomuze. Navic treba v tomto roce muze byt imigrace zaporna. Nehlede na socialni dopady politiky postavene na imigraci. Vymirani Evropy by se melo resit podporou rodin a prorodinneho zivota. Ale to se posouvame trochu jinam. Aktualni situace je takova, ze minimalne 20 let tu nebudeme mit silne rocniky zakladajici rodiny. I kdybychom zvysili porodnost, tak se to na trhu nemovitosti neprojevi drive nez za 20 let. To je hlavni poselstvi clanku. Lide jsou zvykli uvazovat v podminkach toho, co znaji a zazili... dusledky "postupneho vymirani Evropy" proto zatim malokdo dokaze domyslet... jednim z dusledku bude dle meho nazoru velmi dlouhe obdobi, po ktere ceny nemovitosti v Evrope neporostou (rozhodne ne rychleji nez inflace)..Jan TraxlerFINEZ Investment Management

Milan Schwarzkopf|4. 5. 2009 14:16

Autor zanedbává řadu faktů:Obecné věty „bublina splaskává“,„převis poptávky“,„na trhu se objevují nové byty“ nepomohou s rozhodováním zda a do které konkrétní nemovitosti investovat.Trh s nemovitostmi má mnoho segmentů: nové byty/staré (ty autor přehlíží); vyhlášené lokality/ty ostatní (ty autor i developeři přehlíží); vliv „zastavení výstavby nových bytů“ na ost. segmenty; „Rodí se nás málo“ (a co vliv stěhování ?); „roční nájemné se pohybuje okolo 5% pořiz. ceny bytu“; (na webu najdete řadu článků jak se to liší v různých lokalitách). „minimálně 20 let, kdy vývoj bude zaostávat za inflací“ - kolik si autor na tento fakt vsadil? „zapomeňte na rez. nemov. a uvažujte o jiných investicích“ - kterým rozumíte ještě méně než realitám, a u kt. si také neprovedete žádné výpočty ? A myslet si, že vás ochrání před inflací lépe než nemovitost ?„poohlížejte se v US nebo …“ - a také zapomeňte na rizika změny směnného kurzu ?Kiyosaki: riskantní není investice, ale investor. A: špatný investor nerozpozná dobrou investici.Já mám za to, že je zapotřebí si vše zanalyzovat a spočítat, se všemi náklady. Kdo to udělá (než učiní nejv. investici života) ?Já si tu práci dal, a vším jsem si prošel. Nyní mi čistá rentabilita nájmu nejen hradí splátky hypotéky, ale činí 9%. Spolu s předpokladem růstu hodnoty (ano, jsou v ČR segmenty a lokality, kde je tento předpoklad reálný), je návratnost okolo 19%.Se svými znalostmi a zkušenostmi se rád podělím. Pište prosím na mail, pošlu info.

Petr Síla|4. 5. 2009 11:24

Z článku jsem velmi zklamán. Od pana Traxlera jsem byl zvyklý na vyšší kvalitu. Článek je postaven na vodě a není téměř podložen konkrétními fakty. V podstatě jediným údajem je "Na růst nad inflací můžeme na dobrých dvacet let zapomenout". Kromě toho je článek neskutečně paušální.1) Realitní trh je krajově velmi různorodý. Bohužel, v médiích se realitním trhem ČR rozumí vždy jen Praha a okolí. V mnohých regionech jsou byty stále levné a nájmy rentabilní (Mostecko, Ostrava).2) Přírůstek obyvatel ČR je kladný. Nízká porodnost je kompenzována imigrací. Jaký to bude mít vliv na realitní trh si ovšem netroufám odhadnout.3) Zcela zásadním nedostatkem pak je nerozlišování různých druhů bytů - novostavby, starší cihlová zástavba, panelové byty. Domnívám se, že cenový vývoj v těchto kategoriích bude zcela odlišný.- kvalitní novostavby budou ztrácet na ceně jen mírně- panelové domy čeká exodus obyvatel a výrazný pokles cen- starší zástavba se bude odvíjet dle lokality.Naopak očekávám zvýšený zájem o bydlení poblíž center měst, kde by cena mohla i růst.P.S.: Ten obrázek je velmi vtipný, někam jim utekly děti od pěti do devíti let.