Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Očima expertů: ČNB omezuje hypotéky. Je třeba dupnout na brzdu?

Centrální bankéři chtějí přidusit hypoteční trh. Snadná dostupnost půjček na bydlení by prý naší ekonomice mohla v budoucnu pořádně zavařit. Chystaný zákon o ČNB by navíc mohl dát regulátorovi sílu, držet celý sektor hypotečních úvěrů v šachu. Co si o tom myslí odborníci?

„Hypoteční mánie. Přehřívání trhu.“ Tak se k situaci na trhu hypotečních úvěrů v poslední době vyjadřují zástupci České národní banky, které znervózňuje roztáčení spirály mezi cenami nemovitostí a půjčkami na jejich pořízení. A podle všeho nezůstane jen u proklamací. Když minulý týden centrální bankéři prezentovali každoroční Zprávu o finanční stabilitě, byla regulace hypotečního trhu jedním z hlavních témat.

 „Pro zachování zdravého hypotečního trhu je nezbytné respektovat pravidlo, že žadatelé o úvěr na nákup bytu mají alespoň z části vlastní naspořené zdroje a disponují finanční rezervou pro splácení úvěru v případě poklesu příjmu nebo zvýšení úrokových sazeb,“ řekl na tiskové konferenci guvernér ČNB Jiří Rusnok. Konec stoprocentních hypoték prý ale nestačí. A tak ze strany centrální banky přichází další doporučení, která by měla omezovat hypotéky s vysokým LTV, tedy poměrem půjčky k odhadní ceně nemovitosti.

ČNB navíc nabádá, aby banky podrobněji sledovaly i další ukazatele, které se týkají poměru celkové výše zadlužení a ročního příjmu (DTI) a poměru výdajů na splátky úvěrů a čistého příjmu (DSTI). Za vysoce rizikové pak ČNB považuje ty úvěry, kde ukazatel DTI dělá víc jak osminásobek ročního příjmu klienta a splátky (DSTI) ročně ukousnou z příjmů víc jak 40 procent.

Ve Sněmovně se navíc aktuálně řeší novela zákona o České národní bance, která by mohla centrálním bankéřům výrazně rozšířit kompetence při regulaci hypotečního trhu. Zastánci přísnější regulace kvitují, že by ČNB mohla případné problémy trhu řešit okamžitě. Odpůrci naopak zdůrazňují, že regulátor dostává do rukou nebezpečnou zbraň, kterou nemusí vhodně použít. Otázkou navíc zůstává, jestli se podaří novelu do voleb vůbec schválit.

Jak se na situaci na hypotečním trhu dívají ekonomové, finanční analytici, zástupci bank a makléřských a poradenských společností? Souhlasí s přísnější regulací a rozšířením pravomocí České národní banky při dohledu nad trhem úvěrů na bydlení?

Eva Zamrazilová

hlavní ekonomika České bankovní asociace, bývalá členka bankovní rady ČNB

Eva Zamrazilová
+9
+
-

Obávám se, že toto opatření nemůže vyřešit základní problém, kterým je růst cen nemovitostí zejména v Praze a velkých městech. Ani zájem o hypotéky se příliš nesníží, protože ten byl hromadně nastartován prakticky nulovým úročením vkladů a snahou klientů bránit své úspory proti znehodnocení.

Stejná situace panuje v mnoha evropských zemích, kde je viditelné, že regulační politika sama o sobě nemá šanci růst cen nemovitostí zastavit. Situace se vrátí k normálu teprve v momentě, kdy se úrokové sazby odlepí od nuly, klienti na vkladech opět získají alespoň skromný úrok a hypotéky zdraží. A v případě Česka k těmto všeobecně platným faktorům přistupuje ještě slabá nabídka nových bytů způsobená extrémně složitým a dlouhým procesem povolování bytové výstavby. Růst cen nemovitostí zpomalí, až se nabídka začne s poptávkou vyrovnávat. Regulace může poptávku pouze mírně ochladit, ale jádro problému neřeší.


Vladimír Vojtíšek

ředitel odboru řízení rizik Hypoteční banky

Vladimír Vojtíšek
+1
+
-

Hypoteční trh prochází obdobím silného růstu, a to z celé řady důvodů. Centrální banka drží úrokové sazby nízko, vytváří doporučení k řízení rizik a plánuje další regulaci hypotečních úvěrů. To vytváří na trhu nejistotu. K tomu se připojuje ekonomický růst, nedostatek nových nemovitostí, pomalá stavební řízení a celé to doplňuje zvýšená poptávka po nemovitostech z řad Čechů i cizinců. Můžeme ale už hovořit o přehřátí? Úroveň zadluženosti je v České republice výrazně nižší než v tradičních zemích EU a i realitní trh podle našich analýz zatím nevykazuje nedostatky, které jsme mohli sledovat během krize v letech 2009 – 2010. Proto považujeme za dostatečnou stávající formu doporučení, nikoliv plošnou regulaci. Celý systém řízení rizik je významně komplexnější než trojice čísel (ukazatelů) stanovených centrální bankou a musí odpovídat reálné struktuře klientů dané banky.


Lucie Drásalová

hypoteční a úvěrová analytička Partners

Ludie Drásalová
+4
+
-

Aktuální situace na trhu je taková, že už několik let jsou úrokové sazby extrémně nízko. Navíc ekonomice se daří, je velmi nízká míra nezaměstnanosti, příjmy rostou. Takže poptávka klientů po novém bydlení je poslední roky obrovská. S vysokou poptávkou ovšem rostou i ceny nemovitostí a v některých regionech je růst opravdu enormní a ceny jsou již na hranici či za hranicí únosnosti. Trh je zkrátka v některých lokalitách přehřátý. Otázkou je, jak moc by měla ČNB zasahovat ve formě regulací. Podle mého názoru jsou banky schopny si objem hypoték a kvalitu portfolia hlídat – je to primárně práce „riskařů“ daných bank. A samozřejmě i akcionáře bank zajímá kromě zisku kvalita portfolia a případné rizikové transakce a tudíž případné odpisy. Banka má velmi efektivní a účinné nástroje, jak objemy a kvalitu regulovat – primárně úpravy scoringu, zvýšení sazeb, metodické úpravy atd. Podle mě je tedy zásah ČNB – ve formě a obsahu, jaký je připravovaný – poměrně razantní a může velmi výrazně hypoteční trh omezit! A dotkne se to především klientů s nižšími či průměrnými příjmy.


Libor Ostatek

ředitel Golem Finance

Libor Ostatek
+3
+
-

Každé dupnutí na brzdu vyvolá razantní efekt a to by se stalo i na trhu financování bydlení. Razantní zásahy nepovažuji za žádoucí a adekvátní. Upřímně řečeno, pokud si pročteme pečlivě nově vydaná doporučení ČNB, tak to jako dupnutí na brzdu prozatím nevidím. Přibyla část zaměřená na stranu příjmů domácností (DTI, DSTI) a ta pojímá celkové úvěrové závazky, nabádá k obezřetnosti a stanovuje indikativní hodnoty. Co vidí ČNB jako vyloženě toxické je souběh vysokých hodnot najednou, tedy LTV nad 80 %, DTI více než 8 a DSTI nad 40 %, s tím zcela souhlasím, takové klienty vženeme do budoucích problémů. Nesouhlasím s rozšířením pravomocí ČNB v rozsahu předkládané novely zákona o ČNB, ale souhlasím, že je třeba něco dělat. Systém doporučení banky dodržují a budou dodržovat dál, podle mého názoru je to dostatečný nástroj. Bankám to zachová určitou volnost a nebude tvrdě omezena konkurenceschopnost, zároveň je zachován princip kontroly ze strany regulátora.

Tvrdá regulace by byla pro ČNB jistě jednodušší, ale nevhodným nastavením parametrů by zasáhla plošně velký segment domácností. Banky jsou komerční subjekty a rozdíly v regionech a segmentech klientů umí zohlednit v diferencovaných úvěrových standardech. Tento princip je potřeba zachovat. ČNB by podle mě měla začít zvedat své základní úrokové sazby a podpořit tak jejich růst. Extrémně nízké hypoteční sazby jsou dlouhodobě problematické. Trh je ale také potřeba uklidnit, regulátor má obrovský vliv a výrazná intervence (byť jen slovní) urychluje dynamiku růstu, jak cen nemovitostí, tak i  zmíněnou „hypoteční mánii“.


Jan Fidler

hypoteční a úvěrový analytik Quantum reality

Jan Fidler
+5
+
-

K určitému dupnutí na brzdu již došlo. V současnosti se neposkytují hypotéky bez prokazování příjmů ani hypotéky na 100 procent hodnoty nemovitosti, přičemž hypotéky nad 80 procent hodnoty nemovitosti jsou výrazně dražší. Tyto změny považuji jednoznačně za rozumné a při jejich prosazení nebylo žádné rozšíření pravomocí ČNB potřeba, ze strany centrální banky stačilo doporučení. Proto si myslím, že zákonné rozšíření pravomocí ČNB nutné není. Ostatně novela zákona o ČNB se pravděpodobně nestihne před volbami v parlamentu schválit, po volbách budou mít politici jiné priority a je otázka, kdy a zda ke schválení vůbec dojde.


Jan Kruntorád

předseda dozorčí rady Gepard Finance

Jan Kruntorád
+4
+
-

Je pravdou, že aktuální úrokové sazby se stále pohybují kolem svých historických minim a poptávka po hypotékách je s výší úrokových sazeb zcela jistě pozitivně korelována, ale nazývat aktuální stav „hypoteční mánií“ nám přijde přece jen zavádějící. V praxi rozhodně nepozorujeme, že by docházelo k nějakému uvolňování úvěrových standardů a k zmírňování obezřetnosti bank, pokud jde o požadavky na rizikový profil klienta. Proto se ani nedomníváme, že by bylo nutné, aby regulátor takto razantně vstupoval právě na trh hypotečních úvěrů.

Pokud by byl trh hnán dopředu financováním investičních nemovitostí s cílem jejich následných pronájmů, dovedl bych jistá omezení přijmout s porozuměním. Ale podle našeho názoru hlavním hnacím motorem růstu hypotečního trhu a cen nemovitostí nejsou primárně nízké úrokové sazby, ale poptávka na trhu po lepších standardech bydlení, která jednoznačně není uspokojena.

Větší problém rozhodně shledáváme v oblasti nezajištěných spotřebitelských úvěrů, které jsou masivně promovány a které mají podle našeho názoru řádově vyšší potenciál zavedení klienta do dluhové pasti než hypoteční úvěr účelově investovaný do zajištění standardní bytové potřeby.


Lukáš Kovanda

hlavní ekonom společnosti Cyrrus

Lukáš Kovanda
+10
+
-

Nesouhlasím. Pravomoci České národní banky jsou v tuto chvíli dostatečné. Za přehřívání hypotečního trhu mohou částečně sami centrální bankéři. Exguvernér Singer pár dní po zahájení intervence v roce 2013 přece upozorňoval, že zdraží auta i byty. ČNB tedy zdražování chtěla. Jen se jí to trochu vymklo z rukou. Podobně nobelista Paul Krugman na přelomu milénia spatřoval v růstu cen nemovitostí recept, jak dostat americkou ekonomiku z tehdejšího útlumu. O několik let později v USA splaskla pořádná nemovitostní bublina.

Anketa

Která odpověď je vám nejblíž?

Oba příklady jsou projevem v současnosti dominující podoby ekonomického myšlení. Její podstatou je přesvědčení, že úzká skupina koordinovaných expertů řídí na bázi svých teoretických znalostí, bohatých statistických dat a vysoké míry osobní integrity ekonomiku efektivněji než spontánní trh, ovšem také s jasnými a rozumně nastavenými pravidly hry, totiž právním a institucionálním rámcem. Mé přesvědčení je takové, že trh s rozumnými pravidly hry není o nic méně efektivní, byť v některých případech stádově podléhá mánii či panice. To se stalo třeba v roce 2008 po pádu investiční banky Lehman Brothers, kdy míra paniky dosáhla takové úrovně, že bylo žádoucí, aby do hry vstoupil netržní subjekt, totiž americká centrální banka, který nenakládá s vlastními penězi, pročež může jako jediný panickou strnulost trhu uvolnit.

První vlna kvantitativního uvolňování v USA tedy byla žádoucí. Většina dalších zásahů centrálních bank, včetně makroobezřetnostních opatření a zvýšených regulatorních požadavků, ale snadno může působit kontraproduktivně a s nežádoucími nezamýšlenými důsledky, které se ovšem projeví třeba až za řadu let. Dlouhodobě je zkrátka celkově – po sečtení všech plusů a minusů – efektivnější trh, neboť jeho aktéři jednají na bázi vlastní reálné ztráty a zisku, a nikoli „od stolu“, jen na základě teoretických pouček, statistických dat či akademických statí.

Ondřej Tůma

Ondřej Tůma

Vystudoval žurnalistiku na Fakultě sociálních věd Univerzity Karlovy. Studoval také na Fakultě humanitních studií v Praze a na Goethe-Universität ve Frankfurtu nad Mohanem. Má za sebou stáže v Českém rozhlase a Lidových novinách.... Více o autorovi.

Komentáře

Celkem 4 komentáře v diskuzi

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

Vladislav Kruták | 23. 6. 2017 10:19

Centrální bankéři by především měli uznat, že nejsou Pány inflace, jakkoliv by si to o sobě nejšpíše rádi mysleli. Vývoj za prakticky celé uplynulé desetiletí je ukázkou toho, jak se téměř všechny "protikrizové" kroky centrálních bank, s čestnou výjimkou ochrany vkladů do zákonem stanovéného limitu, míjejí účinkem. Zejména "zaplavování trhu likviditou" má namísto kýženého rozběhu hospodářství za následek pouze nafukování bublin - akciové, dluhopisové, nemovitostní - které se tak stávají potenciálními rozbuškami příští krize. A přitom by stačilo jen málo: totiž uvědomit si, že nikdo nebude investovat jen proto, že jsou nízké úroky, ale pouze a jedině tehdy, kdy je vyhlídka na slušnou návratnost investice. Což zase neodmyslitelně souvisí s koupěschopnou poptávkou...

+7
+
-

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

Richard Fuld | 27. 6. 2017 15:14

Centrální bankéři si nejspíš uvědomují, že nejsou Pány inflace, i když jistý si tím nejsem. :)
Vy byste si měl uvědomit, že zaplavování trhu likviditou nemá z cenovými bublinami nic společného. Zde šlo o preventivní opatření proti bankovním panikářům, kterým je zjevně úplně ukradené, zda a jak velkou krizi spustí. Za bubliny na cenách aktiv může výhradně poptávka po těchto aktivech a ta je zcela nezávislá na nějaké přílivu likvidity.

Vaše poznámka o spojitosti ochoty investovat s kupní silou poptávky působí, jako byste ji vystřihl z nějakého mého příspěvku. :-) Tleskám. :-)

-3
+
-

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK