Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Bod zlomu: Končí boom hypoték?

| 15. 11. 2016

Rostoucí úrokové sazby, další zdražování nemovitostí, horší dostupnost půjček na bydlení, legislativní komplikace a nasycený trh? Co čeká příští rok na zájemce o hypotéku.

Bod zlomu: Končí boom hypoték?

Nastartované hospodářství, rekordně nízká nezaměstnanost a minimální úrokové sazby úvěrů. Výsledek? Nikdy v historii nebyl mezi Čechy tak velký zájem o hypotéky jako letos. Za první tři čtvrtletí si lidé sjednali půjčky na bydlení v hodnotě 154 miliard korun. Dá se proto očekávat, že by letos poprvé za jedenadvacetiletou historii hypoték na našem trhu mohla padnout hranice 200 miliard korun.

Nic ale netrvá věčně. A i když zřejmě nepůjde o radikální sešup, začínají už ekonomové pomalu zdůrazňovat, že by mohl přijít zlom. Máme se tedy připravit na to, že by v roce 2017 mohla skončit zlatá doba hypoték? Našlo by se hned několik důvodů.

Hypotéky: Bože, jak hluboko jsme klesly!

Indexy průměrných úrokových sazeb hypoték GOFI 70, 85, 100, které vám přinášíme ve spolupráci se společností GOLEM FINANCE, jsou sestavovány na základě nabídkových úrokových sazeb hypoték s 5letou fixací a LTV (loan-to-value ratio) 70 a 100 %. Podklady jsou čerpány ze standardních nabídek všech bank poskytujících hypotéky.

Index GOFI 70
Index GOFI 100
Index GOFI VAR 70
FINCENTRUM HYPOINDEX

Zdroj: GOLEM FINANCE logo

Očima expertů

Čekat, nebo podepsat hned?

Od prosince je účinný nový zákon o spotřebitelském úvěru. Nově určuje i pravidla hypoték. Spotřebitelé budou mít větší ochranu, banky ale zřejmě zpřísní posuzování žádostí o půjčky, na bydlení zvláště. Vyplatí se počkat na prosinec, nebo je lepší vzít si hypotéku ještě teď? 

Sjednat hypotéku hned, nebo počkat na nový zákon?

Hypotéky versus legislativa

Hypotečním trhem zamávají především legislativní změny, které nám zákonodárci naservírovali na konec letošního roku. První z nich je změna plátce daně z převodu nemovitosti. Ta sice byla v roce 2014 překřtěna na daň z nabytí nemovitých věcí, plátcem zůstal ale primárně prodávající. Platilo sice, že pokud se na tom obě stany obchodu dohodnou, bude daň platit nabyvatel, v praxi to byl ale jev řídký. Kupující tedy nemusel při pořizování bydlení ve svých kalkulacích zohledňovat.

Od prvního listopadu ale budou pravidla daně z nabytí uvedena v soulad s jejím názvem. Daň bude napříště platit ten, kdo nemovitost nabývá, tedy kupující. Pokud ale někdo počítal s tím, že prodávající začnou od listopadu inzerované nemovitosti zlevňovat, protože ušetří na dani, zřejmě se pletl. Poptávka výrazně převyšuje nabídku a většina prodávajících zkrátka nemá důvod o změně nabídkových cen uvažovat. Nemovitosti tak de facto skokově podražily – i když nominální cena zůstává stejná.

Další problém souvisí s hypotékou. Daň teď fakticky stojí mimo kupní cenu jako položka navíc. Dostanou na ni hypotéku? „Banky poskytují úvěry podle výše bankovního odhadu. Ten zpravidla vychází maximálně na kupní cenu nemovitosti, ve většině případů pak dokonce pod kupní cenu nemovitosti,“ upozorňuje realitní makléř Daniel Kotula. A tak podle něj bude řada kupujících potřebovat další čtyři procenta ceny z vlastních zdrojů, případně si budou kromě hypotéky brát na daň ještě neúčelovou spotřebitelskou půjčku. Jak to ale bude dopadat v praxi, na to si ještě chvilku počkáme. „V případě, že daň z nemovitosti je součástí celkové ceny za nemovitost a existuje dostatečná zástavní hodnota nemovitosti, pak umožňujeme zahrnout daň do hypotečního úvěru a i do budoucna tuto možnost zachováme,“ uklidňuje klienty manažer hypoték České spořitelny Karel Chábek.

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

Konec stoprocentních hypoték

Aby toho nebylo málo, se svou trochou do mlýna realitních změn přišla i Česká národní banka. Ta už nějakou dobu doporučovala bankám výrazně omezit hypotéky pro klienty bez vlastních úspor. Protože ale řada bank na doporučení příliš nedbala, rozhodla se centrální banka své doporučení zpřísnit. A jestli ho prý banky ano teď nebudou respektovat a dál budou poskytovat rizikovější hypotéky, využije svých pravomocí a bude po nich požadovat vyšší kapitálové zajištění.

Od prvního října tak platí, že by se banky měly vyvarovat hypoték, které kryjí sto procent hodnoty nemovitosti, maximální výše LTV (tedy poměru půjčky k hodnotě nemovitosti – loan to value ratio) by měla být 95 procent. A maximálně deset procent objemu z nově poskytnutých úvěrů by se mělo pohybovat v pásmu 85 až 95 procent hodnoty nemovitosti. Od prvního dubna příštího roku se pak limit ještě zpřísní a to na 15 procent nově poskytnutých úvěrů v rozmezí 80 až 90 procent ceny nemovitosti.

Podle bank nebude omezení stoprocentních hypoték pro trh znamenat citelný výpadek, ale přísnější regule v příštím roce už by zabolet mohly. „Úvěry s LTV nad 90 procent poskytujeme v zanedbatelném objemu, takže v souvislosti s doporučeními České národní banky na podzim žádné zásadní změny v naší produkci nenastaly. Vetší dopad se může projevit na jaře, kdy se budou omezovat objemy úvěrů v pásmu 80–90 procent LTV, neboť produkce v tomto rozmezí je na trhu poměrně vysoká. Trh se může v důsledku tohoto opatření snížit zhruba o 15 procent,“ říká Marie Mocková z Hypoteční banky. 

Už jen krátké fixace

Řadu změn znamená pro poskytovatele hypoték a jejich budoucí i stávající klienty nový zákon o úvěru pro spotřebitele.

První z nich je výrazné usnadnění předčasného splácení hypoték. Pro hypotéky sjednané po prvním prosinci bude platit, že je možné každý rok bez poplatku splatit až čtvrtinu jistiny. Když budete chtít nemovitost prodat během fixace hypotéky nebo nastanou nenadálé události jako třeba vážná nemoc, invalidita či smrt, bude možné bez sankcí splatit dokonce celý úvěr. Nižší penále vás bude čekat i v případě, že nebudete půjčku splácet včas.

Nová pravidla platí navíc i pro stávající zákazníky. Respektive budou pro ně platit – od začátku jejich příštího fixačního období.

Změna je na první pohled velmi vstřícná k zákazníkům, banky ale upozorňují na to, že tento způsob hypoték pro ně bude nákladnější, a více či méně naznačují, že náklady by mohl dřív nebo později nést zákazník přímo v ceně hypotéky. Nebo bude platit větší nejistotou o budoucí úrokové sazbě. „Po účinnosti nového zákona o spotřebitelském úvěru budeme muset omezit naši podporu dlouhých fixací, neboť nová možnost předčasného splacení úvěru bude znamenat, že pro banku přestanou být úvěry s dlouhými fixacemi smysluplné,“ upozorňuje mluvčí Hypoteční banky Marie Mocková.

Banky navíc podle nového zákona budou muset pečlivěji hlídat, komu půjčují. Pokud poskytnou půjčku člověku, který ji nemůže bez problémů splácet, bude to jejich odpovědnost. Čeká nás tak podle všeho zpřísnění při posuzování úvěrů a dost možná i zdražování hypoték.

Konkurence jako prevence zdražování

Po rekordním letošku by tak na hypotečním trhu mohl příští rok nastat útlum. Přísnější regulace a další zdražování nemovitostí totiž zřejmě způsobí, že na hypotéku klient nedosáhne tak snadno jako dosud. „Kvůli doporučení ČNB (řekněme omezení o 10 procent hodnoty nemovitosti) a dani z nabytí nemovitosti (4 procenta) musí mít klient zhruba 14 procent vlastních peněz nebo z jiných zdrojů. Klient se přitom často snaží schovat do hypotéky i provizi realitní kanceláři, což může být dalších pár procent a už jsme téměř na dvaceti procentech! To už v kombinaci s neustálým růstem cen nemovitosti znamená v absolutní hodnotě poměrně velkou sumu,“ varuje úvěrová specialistka společnosti Partners Lucie Drásalová.

I když se mluví o tom, že hypotéku už má v podstatě každý bonitní klient, který o úvěru na bydlení uvažoval, podle Libora Ostatka z makléřské společnosti Golem Finance nasycení trhu nehrozí. „Zatím to opravdu není téma. Trh v Česku nebude v příštích třech až pěti letech nasycen, vezmeme-li poměr HDP a zadlužení domácností, jsme stále výrazně pod hodnotami ve vyspělých zemích a průměrem Evropské unie. Neočekávám navíc plošné zdražení hypoték, respektive i přes případné zdražení o pár desetinek zůstanou hypotéky extrémně levné,“ říká Libor Ostatek.

Banky se navíc mezi sebou budou prát o klienty v rámci refinancování úvěrů, u kterých skončí fixace. Podle odhadů by mohlo jít přibližně o 130 tisíc smluv. A klienti, kterým bude končit například pětiletá fixace, se můžou těšit na výrazně lepší podmínky splácení, než jaké uzavírali v roce 2012. Na jedné měsíční splátce by tak mohli ušetřit i několik tisíc korun.

Vložit komentář

Abychom udrželi vysokou kvalitu diskuze na Finmagu, je nutné se před vložením komentáře přihlásit. Jste tu poprvé? Pak se nejdříve musíte zaregistrovat. Na následující odkaz pak klikněte v případě, že jste zapomněli své heslo.

Diskuze

Další příspěvky v diskuzi (1 komentář)

Jan Pozner | 15. 11. 2016 14:31

Nad takovými články si člověk uvědomí kolik těžké, namáhavé a důležité práce pro naše dobro dělají odborníci v centrálních bankách. Za rozhodnutím o správné hodnotě LTV a načasování jejích změn jistě stojí sofistikovaný a přesný matematický model.
Představte si kdyby třeba existoval nějaký samočinný mechanismus regulující poptávku například změnami úrokové míry podle poptávky a nabídky po úsporách a úvěrech. Kolik práce našich elitních mozků by mohlo být ušetřeno, jakými skvělými vědeckými a technickými projekty by se jinak mohly zabývat!
Bohužel moderní ekonomie dokázala, že takový mechanismus není možný, a tak tato velmi kvalifikovaná a specializovaná tvrdá práce zůstává na našich obětavých pracovnících v ČNB. Díky vám, úderníci!
+19
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Předplaťte si tištěný Finmag

Předplaťte si tištěný Finmag

Baví vás články, které každý den publikujeme na Finmagu? Pak vás bude bavit i tištěný FINMAG. Roční předplatné vyjde na 294 korun (za jedno číslo zaplatíte 49 korun). A nebojte, platit můžete i kartou.

Ondřej TůmaOndřej Tůma
Vystudoval žurnalistiku na Fakultě sociálních věd Univerzity Karlovy. Absolvoval půlroční studijní pobyt ve Frankfurtu nad Mohanem na Johann Wolfgang Goethe...více o autorovi.

Facebook

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK

Přihlášení

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!