Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

ČNB se bojí přehřátí trhu s nemovitostmi: Dejte nám bič na hypotéky

| 4. 8. 2016

Od října by mělo zpřísnit poskytování hypoték. Česká národní banka navíc usiluje o změnu legislativy, aby mohla půjčky na bydlení snadněji regulovat.

ČNB se bojí přehřátí trhu s nemovitostmi: Dejte nám bič na hypotéky

Kdo dnes nemá hypotéku, jako by nebyl. Rekordně nízké úrokové sazby lákají stále víc. A půjčku na bydlení dostávají i klienti, které by banka ještě před pár lety odmítla. To se nezamlouvá centrálním bankéřům, kteří v červnu ve své každoroční Zprávě o finanční stabilitě varovali před přehříváním hypotečního trhu.

Po očištění o refinancované úvěry můžeme říci, že v roce 2015 došlo k meziročnímu nárůstu objemu hypoték o zhruba třicet procent. V prvním čtvrtletí letošního roku se tempo jejich růstu udržovalo na dvaceti procentech. Podle zástupců ČNB jde o rychlejší tempo, než jakým rostou příjmy domácností.

Očima Lukáše Kovandy

Lukáš Kovanda

„Sazby budou klesat na nová rekordní minima. Banky budou zase opakovat, že níž už jít nemůžou – a nakonec stejně půjdou. Nízké sazby můžou vydržet déle, než si myslíme.

Znamená to ale, že se v dohledné době nemůže objevit citelný tlak na pokles cen nemovitostí, zejména v Praze? Ne. Ceny nemovitostí můžou klesat i při pokračujícím ekonomickém růstu a trvajících nízkých sazbách. V posledních letech výrazně stoupl podíl lidí, kteří si pořizují nemovitost „jako investici“. Právě kvůli růstu, nedostatku jiných investičních příležitostí a nízkým sazbám. Takoví lidé se ale dřív nebo později poohlédnou po jiných investicích – investiční nouzi navzdory –, pokud se nůžky mezi cenou nemovitosti a výší nájemného rozevřou tak, že už investice do nemovitosti nebude uspokojivě návratná, když ji kumulativně inkasované nájemné nepokryje ani za řadu let. Poptávka po nemovitostech ochabne, a tím pádem i jejich ceny, aniž by došlo k růstu úrokových sazeb,“

říká Lukáš Kovanda, hlavní ekonom finanční skupiny Roklen

Na podobnou notéčku

Nemovitostní bublině, hypotékám a centrální bance už jsme tento týden pár odstavců věnovali:

Ceny nemovitostí rostou. Přijde pád?

Levné hypotéky, drahé byty a ČNB sama proti sobě

Konec stoprocentních hypoték

Už v roce 2014 se spekulovalo o tom, že si ČNB posvítí na stoprocentní hypotéky. S doporučením výrazně omezit hypoteční úvěry bez vlastních úspor ale centrální bankéři přišli až o rok později. Ne ve všech případech padlo doporučení na úrodnou půdu. Banky totiž stoprocentní hypotéky dál zlevňovaly a některé dokonce nabízely i vyšší než stoprocentní poměr půjčky k hodnotě nemovitosti. Ve třetím a čtvrtém čtvrtletí loňského roku šlo podle statistik ČNB o čtyři procenta objemu všech nových úvěrů.

Centrální banka se proto rozhodla své doporučení ještě zpřísnit. Od prvního října by tak banky měly poskytovat hypotéky jen do výše 95 procent hodnoty nemovitosti. A maximálně deset procent objemu z nově poskytnutých úvěrů by se mělo pohybovat v pásmu 85 až 95 procent hodnoty nemovitosti. Od prvního dubna příštího roku se pak limit ještě zpřísní a to na 15 procent nově poskytnutých úvěrů v rozmezí 80 až 90 procent ceny nemovitosti. ČNB se už nechala slyšet, že pokud banky doporučení nebudou respektovat a budou dál poskytovat rizikovější hypotéky, využije svých pravomocí a bude po nich požadovat vyšší kapitálové zajištění.

„V tuto chvíli se podíl stoprocentních hypoték za celý trh pohybuje na úrovni doporučených deseti procent celkového počtu sjednávaných hypotečních úvěrů. Omezení stoprocentních hypoték bude znamenat snížení dostupnosti bydlení pro určitou skupinu klientů bez vlastních úspor, takže určitý dopad to mít bude, ale zásadní problém v tom nevidím. Horší by bylo, kdyby se omezení týkalo hypoték v pásmu od 80 až 90 procent LTV, kde se nyní generuje zhruba polovina všech sjednaných hypoték,“ říká ředitel makléřské společnosti Golem Finance Libor Ostatek.

Kdo umí dát sto procent

Banky, které dnes nabízejí hypoteční úvěry s LTV 100 procent:

Zdroj: Golem Finance

ČNB: Doporučovat nám nestačí, chceme regulovat přímo

Centrální banka by chtěla mít pro regulování hypoték silnější pravomoci, aby nemusela zůstávat u obtížněji vynutitelných doporučení, ale aby mohla přímo stanovovat rizikové parametry hypotečních úvěrů. Kromě parametru LTV (loan to value), který určuje poměr výše úvěru a hodnoty nemovitosti, by mohlo jít i o takzvané LTI (loan to income), tedy poměr výše úvěru a čistého ročního příjmu, a DSTI (debt service to income), poměr měsíční splátky úvěru a čistého měsíčního příjmu.

„Česká národbní banka připravila návrh legislativní úpravy a bude o něm jednat s Ministerstvem financí ČR. Do konce jednání s Ministerstvem financí však nebudeme zveřejňovat podobu našich návrhů – považovali bychom to za neférové vůči druhé straně,“ odpověděla na náš dotaz, co konkrétně bude chtít centrální banka v zákoně měnit, Markéta Fišerová z odboru komunikace České národní banky. Postoj Ministerstva financí k návrhům ČNB ještě není známý. „Věc nyní intenzivně diskutujeme. Kromě jiného je potřeba vyjasnit vymezení jednotlivých ukazatelů, postup při určování jejich hodnoty a také otázku, ve kterém zákoně by měly být upraveny,“ vysvětluje Kateřina Vaidišová z tiskového oddělení Ministerstva financí.

Větším bankám prý záměr ČNB nevadí. „Cílem centrální banky je snaha předcházet možným problémům, nikoliv ztížit financování vlastního bydlení. Snahu o legislativní úpravy proto chápeme a podporujeme ji,“ říká mluvčí Hypoteční banky Marie Mocková.

Najde se ale i řada kritiků, kteří větší kompetence ČNB na poli hypoték odmítají. Podle Libora Ostatka jde o zbytečný zásah do fungování trhu a nadbytečnou direktivu. České banky jsou podle něj v úvěrování dostatečně obezřetné a další legislativní regulace by prý způsobily víc škody než užitku. A ekonom Lukáš Kovanda k tomu dodává: „Několik úředníků, v tomto případě z České národní banky, má pocit, že přechytračí trh. Friedrich Hayek v této souvislosti hovořil o pýše. Já říkám, že jde o socialismus light. Můžeme všechno centralizovat, všechno monitorovat, všechno regulovat, všechno etatisticky vyvažovat, nakonec skončíme v socialismu se vším všudy, pokud do té doby nepřipluje černá labuť. Autor stejnojmenné knihy Nicholas Taleb popisuje na mnoha případech, jak centralizace, vyvažování či přepjatá regulace nakonec činí systém zranitelnějším.“

Konec fixace a růst sazeb

Co by mohl udělat růst úrokových sazeb s měsíční splátkou po konci fixace hypotéky? Ptali jsme se Libora Ostatka: „Vezměme si běžný úvěr pro průměrnou rodinu se sazbou 1,89 procenta. Půjčka bude 90 procent z hodnoty nemovitosti, protože mladé rodiny nemají moc peněz. U milionové hypotéky na dvacet let by měsíční splátka byla pět tisíc korun. Pokud by ale po skončení doby fixace rodina nedostala lepší úrok než čtyři procenta, splátka by se zvýšila o víc než tisícovku. A kdyby byl úrok pět procent, byla by splátka vyšší dokonce o šestnáct set korun. U třímilionové hypotéky by pak rozdíly byly ještě markantnější. Z původní měsíční splátky patnáct tisíc korun by při sazbě čtyři procenta bylo najednou 18 179 korun a při pěti procentech by splátka vystoupala skoro o 4800 korun.“

Více v rozhovoru:

Brzy už hypotéky nebudou tak dostupné

Vložit komentář

Abychom udrželi vysokou kvalitu diskuze na Finmagu, je nutné se před vložením komentáře přihlásit. Jste tu poprvé? Pak se nejdříve musíte zaregistrovat. Na následující odkaz pak klikněte v případě, že jste zapomněli své heslo.

Diskuze

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

Jiří Hemzal | 5. 8. 2016 11:17

ČNB je plná "dobráků", kteří vám nejprve zlomí nohu, pak vám ji zasádrují, podají berle a všude začnou roztrubovat, že bez nich byste nemohl chodit...

+12
+
-

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 5. 8. 2016 12:59

Pokud dáte do indexu spotřebitelských cen (tak se tuším jmenuje) i nemovitosti, pak tam můžete přidat i akcie, komodity, technické areály, ... :-)

Nájem jako spotřebitelská cena je v daném ohledu vhodnou položkou, která odráží náklady na zajištění bydlení. Pokud si někdo chce pořídit dům nebo byt jde o investici, nikoliv spotřebu. Jediné co by možná ještě dávalo smysl by bylo zahrnout to indexu spotřebitelských cen nikoli cenu nemovitosti ale výši jakési průměrné splátky hypotéky na průměrnou nemovitost (v průměrné délce splácení hypotéky), jejíž váha by byla stanovena podle poměru bydlení nájemního a vlastního bydlení financovaného hypotékou.

Pokud ČNB omezí technickou úrokovou míru na 1,3% p.a. a současně cíluje inflaci na 2% p.a., pak toto neznamená, že musí automaticky dojít ke znehodnocení úspor, když inflace nakonec dosáhne např. pouze 0,1% p.a. To by mělo být zřejmé, že? Svědčí to spíše o tom, že ČNB dbá na to, aby se klientům neslibovalo zhodnocení, které převýší inflaci o více, něž 1%, protože skutečný odhad inflace ze strany ČNB je např. právě 0,3%.

-4
+
-

Další příspěvky v diskuzi (11 komentářů)

Jiří Hemzal | 5. 8. 2016 11:17

ČNB je plná "dobráků", kteří vám nejprve zlomí nohu, pak vám ji zasádrují, podají berle a všude začnou roztrubovat, že bez nich byste nemohl chodit...
+12
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Vladislav Kruták | 4. 8. 2016 14:32

Pokud se ČNB opravdu bojí přehřátí realitního trhu (což samo o sobě stejně znamená, že už tu s námi realitní bublina nejméně rok je), možná by stačilo, kdyby ona sama přestala přitápět...
+6
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Petr Síla | 4. 8. 2016 14:21

Růst hypoték je daný nízkými sazbami. Výši sazeb určuje ČNB. Proč potřebuje ČNB další instrumenty na ovlivnění množství poskytnutých hypoték?
+4
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 5. 8. 2016 12:32
reakce na Petr Síla | 4. 8. 2016 14:21

Protože kdyby zvedla úrokové sazby, tak sice omezí hypotéční boom, ale zbytek ekonomiky pošle do kopru.
-3
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Tomáš Macháček | 4. 8. 2016 17:33
reakce na Petr Síla | 4. 8. 2016 14:21

A vy byste to za ty prachy dělat nechtěl? :-)
Už jen čekám až si Babiš začne stěžovat na vysoké daně, rostoucí deficity a šikanu "ne-Anofert" byznysu...
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

foxy | 4. 8. 2016 09:02

Protože hypotéky nejsou součástí spotřebního koše, zatímco nájmy ano, nemůžete se divit, že inflace papírově neroste.
+2
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Vladislav Kruták | 4. 8. 2016 14:19
reakce na foxy | 4. 8. 2016 09:02

Soudím, že se mýlíte. Součástí spotřebního koše je tzv. imputované nájemné, což je ukazatel, který ceny nemovitostí zohledňuje
+0
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Jan Amos | 5. 8. 2016 10:04
reakce na Vladislav Kruták | 4. 8. 2016 14:19

Kdysi v indexu spotřebitelských cen byly obsaženy ceny nemovitostí. Nyní jsou nahrazeny ceny bytů a domů takzvaným imputovaným nájemným: fiktivní částkou, kterou by majitel bytu či domu platil, kdyby jej nevlastnil, ale najímal. Vzhledem k váze této položky lze jejím manipulativním stanovením významně ovlivnit výpočet výše inflace.

Každý, kdo někdy analyzoval ceny nemovitostí a nájmy, ví, že při poklesu úrokových sazeb klesají i nájemní výnosy, podobně jako klesají úrokové výnosy u dluhopisů. Snížení sazeb má za těchto okolností – zcela paradoxně – protiinflační efekt (ve smyslu indexu spotřebitelských cen). A to dokonce i v situaci, kdy ceny nemovitostí rostou jako zběsilé. Ekonomika může prožívat realitní horečku, byty a domy mohou růst o deset nebo patnáct procent ročně, ale inflace měřená indexem spotřebitelských cen zůstává nízká, nebo dokonce klesá.

Zdroj: http://finmag.penize.cz/ekonomika/288091-pavel-kohout-jak-nemerit-inflaci

K otázce působnosti ČNB - nevěřím jejím proklamativním tvrzením, že cílem činnosti je stabilita cen a makroekonomického prostředí. Skutečným cílem je zajištění odbytu hladových listů vlády (státních dluhopisů) a vytvoření tržního a právního rámce tak, aby bylo možné legálně splácet dluhy vlády z majetku občanů ČR.

ČNB k tomu využívá řadu nástrojů, od mediálně propíraných nastavovaní úrokových hladin, navyšování peněžní zásoby (jejíž hodnotu mimochodem je velmi obtížné zjistit) a snižování kurzu koruny až po postupy, které jsou pod rozlišovací schopností řady ekonomických novinářů. Například vyhlašování maximální hodnoty TUM (technické úrokové míry), kterou se zhodnocují prostředky občanů v životním pojištění. ČNB nyní hlídá, aby žádná pojišťovna nenabízela pro nově uzavírané smlouvy více než 1,3% tohoto garantovaného zhodnocení a zároveň cíluje inflaci na 2% - čili snahou ČNB je zajistit snížení reálného majetku občanů ČR nejen na běžných účtech(úroky nižší než inflace), penzijním spoření (kontrola, zda penzijní fondy nakupují státní dluhopisy se zhodnocením nižším než správcovský poplatek), životním pojištění (kontrola, aby garantované zhodnocení bylo nižší než inflace), hotovosti (navyšování peněžní zásoby vytvářením nových peněz pro potřeby kurzové intervence).
+7
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 5. 8. 2016 12:59
reakce na Jan Amos | 5. 8. 2016 10:04

Pokud dáte do indexu spotřebitelských cen (tak se tuším jmenuje) i nemovitosti, pak tam můžete přidat i akcie, komodity, technické areály, ... :-)

Nájem jako spotřebitelská cena je v daném ohledu vhodnou položkou, která odráží náklady na zajištění bydlení. Pokud si někdo chce pořídit dům nebo byt jde o investici, nikoliv spotřebu. Jediné co by možná ještě dávalo smysl by bylo zahrnout to indexu spotřebitelských cen nikoli cenu nemovitosti ale výši jakési průměrné splátky hypotéky na průměrnou nemovitost (v průměrné délce splácení hypotéky), jejíž váha by byla stanovena podle poměru bydlení nájemního a vlastního bydlení financovaného hypotékou.

Pokud ČNB omezí technickou úrokovou míru na 1,3% p.a. a současně cíluje inflaci na 2% p.a., pak toto neznamená, že musí automaticky dojít ke znehodnocení úspor, když inflace nakonec dosáhne např. pouze 0,1% p.a. To by mělo být zřejmé, že? Svědčí to spíše o tom, že ČNB dbá na to, aby se klientům neslibovalo zhodnocení, které převýší inflaci o více, něž 1%, protože skutečný odhad inflace ze strany ČNB je např. právě 0,3%.
-4
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Jan Amos | 5. 8. 2016 13:27
reakce na Richard Fuld | 5. 8. 2016 12:59

"Pokud si někdo chce pořídit dům nebo byt jde o investici, nikoliv spotřebu." Tak o toto se přou národní ekonomové v té sjednocené Evropě docela vehementně. A nejde jen o akademickou diskuzi - podle přístupu se odvíjí nejen výpočet inflace, ale i daňový systém. Například v Nizozemí je imputované nájemné považované za investici a je také zdaňováno vlastníkům. Na druhou stranu tam pak nemají tak rozšířenou daň z nemovitostí, kterou zde musí platit každý majitel zahrádky, bytu, domu nebo pole. A až se Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových podaří "nastrkat" bezcenné pozemky nic netušícím lidem a doměřit jim daň z této "vrácené" nemovitosti, zaznamená zřejmě Google zvýšený zájem o vyhledávání spojení "imputované nájemné vs daň z nemovitosti".
Co se týče výpočtu inflace, trvám si na svém přesvědčení, že imputované nájemné je především manipulativní položka využívaná pro dosažení hodnoty tzv. oficiální inflace.

"Jediné co by možná ještě dávalo smysl by bylo zahrnout to indexu spotřebitelských cen nikoli cenu nemovitosti ale výši jakési průměrné splátky hypotéky na průměrnou nemovitost" - zde se shodneme.

"Svědčí to spíše o tom, že ČNB dbá na to, aby se klientům neslibovalo zhodnocení, které převýší inflaci o více, něž 1%, protože skutečný odhad inflace ze strany ČNB je např. právě 0,3%. " - souhlasil bych s vámi až ve chvíli, kdy ČNB dosáhne cíle 2% inflace a zároveň TUM zvedne nad tuto úroveň společně s doporučením přepojistit životní pojistky uzavřené v minulosti s nižší TUM. Zdůraznil bych slovo "doporučení". To že ČNB v současné době zakazuje pojišťovnám sjednávat TUM vyšší než v jimi stanovenou výší , nepovažuji za žádnou ochranu spotřebitele, ale za přístup "nedovolíme ostatním okrádat občany příliš okatě - k tomu jsme tady my."
+5
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Richard Fuld | 5. 8. 2016 14:52
reakce na Jan Amos | 5. 8. 2016 13:27

Nejsem si jist jestli jsem Vás pochopil dobře. Je třeba rozlišovat mezi nájmem placeným uživatelem bytu (to je nepochybně nákladová položka, která do spotřebního koše patří) a nájmem inkasovaným majitelem bytu, který v bytě nebydlí, kdy jde zjevně o investici do nemovitosti a splátkou hypotéky majitelem bytu, ve kterém tento bydlí (opět jde spíše o úhradu nákladů na bydlení - postupný nákup vlastní nemovitosti kousek po kousku, než že by šlo o investici).

Pro rozlišení, zda je nákup investicí nebo není by bylo tedy rozhodující, jestli majitel nemovitost využívá k vlastnímu bydlení, nebo ji pronajímá někomu jinému.

Pokud jde o tu ČNB, tak se přiznám, že mi není moc jasné, proč je ČNB reguluje výši TUM.

Ano souhlasím, že daň z nemovitostí a rovněž z převodu nemovitostí, je produktem spíše ideologického, než ekonomického uvažování. V tomto smyslu by mělo jít o zdroj peněz ze zdanění majetných subjektů k přerozdělování k těm nemajetným a nízkopříjmovým, či jiným bohulibým způsobem. V tomto ohledu by od daně z nemovitosti i z převodu nemovitosti měly být osvobozeny nemajetné rodiny, které se za účelem nabytí nemovitosti k vlastnímu bydlení zadluží na desítky let. Na druhé straně, těmto rodinám je prakticky celá částka daně z nemovitosti pravidelně vracena prostřednictvím "státní dotace úroků z hypoték", kterou považuji zase za nešťastně nasměřovanou podporu, protože ve státě existuje hromady daleko potřebnějších lidí, než ti, co si mohou dovolit pořízení vlastního bydlení na hypotéku a v konečném důsledku jde o opatření zesilující současný hypotéční boom. Jinými slovy zrušením těchto dotací na úroky z hypoték, by mohlo dojít k částečnému ochlazení nemovitostního trhu a současně ke zrušení státní podpory lidí, kteří podporu nepotřebují.
+3
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Předplaťte si tištěný Finmag

Předplaťte si tištěný Finmag

Baví vás články, které každý den publikujeme na Finmagu? Pak vás bude bavit i tištěný FINMAG. Roční předplatné vyjde na 294 korun (za jedno číslo zaplatíte 49 korun). A nebojte, platit můžete i kartou.

Ondřej TůmaOndřej Tůma
Vystudoval žurnalistiku na Fakultě sociálních věd Univerzity Karlovy. Absolvoval půlroční studijní pobyt ve Frankfurtu nad Mohanem na Johann Wolfgang Goethe...více o autorovi.

Facebook

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK

Přihlášení

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!