Developeři v pasti

Pokles cen bytů zavinili novináři. Masírují prý už několik měsíců veřejnost a nabádají lidi, aby odložili nákup bytu či rodinného domu na dobu, kdy ceny ještě více klesnou. Obvinění na adresu médií zaznělo z úst Radka Kůta ze společnosti AAA Byty na včerejší diskusní snídani Stavebního fóra. Diskutovalo se hlavně o recesi na bytovém trhu.

Novináři za to nemohou

Příčiny poklesu cen nemovitostí jsou však trochu někde jinde, než to líčí zástupce společnosti AAA Byty. Novináři s větší či menší erudicí jen komentují to, co je už několik měsíců zcela zjevné: developeři spadli do pasti a nevědí, jak z ní ven. Příliš se rozmáchli v naději, že na bytech budou vydělávat stejně jako v uplynulých letech, ale už to nejde. Na jedné straně musí čelit klesající poptávce, na druhé straně mají stále těžší cestu k bankovním úvěrům. Smyčku jim utahuje začínající ekonomická recese.

Zastavíme pokles cen tím, že omezíme výstavbu. Jakmile klesne nabídka, ceny opět porostou – zaznělo na stavebním fóru. To je jistě logická tržní úvaha. Jenže omezit bytovou výstavbu si mohou dovolit jen velcí developeři, kteří prodají nebo zmrazí rozdělané projekty, přesunou část kapacit na nějakou státní zakázku a ostatní dodavatele odstřihnou. A to ještě není jisté, zda za rok či dva bude poptávka po bytech tak velká, že dovolí opět zvyšovat ceny.

Kdo si chtěl pořídit vlastní bydlení, už to udělal v době, kdy byla konjunktura, platy rostly a hypotéky byly levné. Zahnízdily už silné populační ročníky 70. let a ty následující budou slabší a možná jim 170 tisíc v současnosti rozestavěných bytů bude stačit. Ubývá i investorů z Ruska a dalších východoevropských států.

Prodat 30 % bytů na papíře

Některé developerské firmy se však zatím zmrazení bytové výstavby brání, protože je pro ně klíčovým byznysem a na nic jiného nedosáhnou, jenže mají stále větší problémy zajistit financování plánovaných projektů. Banky totiž dnes požadují, aby měly 20 až 30 % procent z vlastních finančních zdrojů a nakontrahovaly předem alespoň 30 % plánované kapacity výstavby, a to jsou podmínky téměř vražedné.

Jen velmi málo zájemců o byt je dnes ochotno uzavřít smlouvu a zaplatit zálohu, pokud vidí projekt jen na papíře nebo jim prodejce ukáže základovou jámu. Sehnat potřebný počet klientů už netrvá měsíce, ale rok i déle. Oddaluje to začátek výstavby a zvyšují se celkové náklady projektu. Ostatně jsou tu už první případy, kdy developer musel částečně prodaný projekt „odpískat“ nebo výstavbu neúměrně protahuje, klienti si stěžují a požadují peníze zpět.

Kdo zlevní, vyhraje

Ale ani developeři, kterým se podařilo projekty dokončit, nemají vyhráno. Ne všechno, co loni zkolaudovali, se jim také podařilo prodat. Někteří pochopili, že je lepší jít s cenou dolů než čekat na zázrak, platit dodatečné náklady a každý měsíc si odepisovat další kus zisku. Zkrátka se smířili s tím, že jejich prodejní marže už nemusejí být 25 až 30 %. Každou chvíli tak můžeme narazit na inzeráty s akční nabídkou stotisícových slev na nové byty. Aktuálně je hitem nové auto, které dávají klientům k bytu zdarma společnosti FINEP a CPI.

Společnost EUBE našla jiné řešení. Nedávno dokončila projekt v Hradci Králové a také nemá prodáno. Rozhodla se koupit zbývající byty na hypotéku a nabídnout je k pronájmu. Jak říká generální ředitel EUBE Allan Jírek, i když tržní nájemné nepokrývá plně splátky, alespoň firma splatila úvěr na výstavbu a nerostou jí náklady za udržování neobydlených bytů.

Všechno nasvědčuje tomu, že rezidenční nemovitosti půjdou ještě dolů, protože jejich ceny neodpovídají koupěschopné poptávce a trh je přehřátý. Ostatně loňská prognóza ČNB hovořila až o 30% možném propadu cen bytů.

I kdyby dnes developeři zásadním způsobem omezili výstavbu, projeví se to až tak za tři roky. Nyní se přibližuje doba výhodných nákupů. Přesto by měli být potenciální drobní investoři velmi ostražití a nenechat se zlákat supervýhodnými nabídkami zvláště u nedokončených nebo ještě nezapočatých projektů. Ne všichni developeři současnou recesi nutně přežijí.

Foto: Profimedia.cz