Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Příjmy a hypotéka

Redakce obdržela dopis od čtenáře K. P., který píše: „Dobrý den, potřeboval bych poradit. Chtěl jsem si vzít hypotéku na nákup bytu v Praze. Banky mě ale hromadně odmítají. Jako důvod uvádějí to, že jsem zaměstnán u zahraniční (ruské) firmy a pracuji v cizině, a nechtějí mi příjem z tohoto zaměstnání uznat. Mají na to vůbec právo? Jak jim mám dokázat, že mé zaměstnání je stabilní, že mi mohou úvěr poskytnout?“

Na první pohled to vypadá, že jde o specifický problém, který se týká jen malé skupiny žadatelů o úvěr. Ovšem prokazování bonity má i řadu dalších specifik, která se týkají už mnohem většího počtu klientů hypotečních bank. Stojí tedy za to zmínit se o tomto tématu podrobněji.

Banky nejsou povinny půjčit

Předem je nutno poznamenat, že banka má svým způsobem právo na cokoliv. Jde o její peníze, potažmo o peníze vkladatelů nebo investorů, takže musí postupovat obezřetně. Pokud si vyhodnotí, že půjčit některému klientovi je riskantní, naprosto oprávněně může jeho žádost odmítnout. Na hypoteční úvěr neexistuje žádný právní nárok a banka ani nemusí žadateli sdělovat, proč jeho žádost odmítla.

Banky v minulých letech pravidla pro schvalování žádostí o hypoteční úvěr výrazně zjednodušily, aby vyhověly velké poptávce – snížily např. počet požadovaných dokladů atd. V posledních měsících jsme však zase svědky, vzhledem k celosvětové krizi, kterou vlastně odstartovaly hypotéky v USA, že dochází k mírnému přitvrzení při posuzování žádostí.

Osobně jsem se však s problémem, který líčí čtenář, nesetkal. Žadatelé s příjmy ze zahraničí byli bankami bez větších problémů uspokojováni. Pravda ale je, že jsem neměl zkušenost s těmi, kteří mají příjmy od ruské firmy. Nicméně mě tento problém zaujal a detailně jsem si prošel manuály všech bank. U některých jsem skutečně zjistil, že příjmy žadatelů z některých zemí neakceptují.

Popisu toho, jaké příjmy banka akceptuje, je vždy v jejím manuálu věnováno několik stran. Existují drobné odchylky a nuance, které myslím není účelné v tomto článku rozebírat. Jsou tu však i některá obecná pravidla, která platí u většiny bank, a ta je myslím užitečné zmínit. Zájemci o hypotéku poskytnou základní orientaci, a pokud si nebude konkrétně vědět rady, může vyhledat finančního poradce. Zbytečně však nemusí vzdávat svůj boj o úvěr předem.

Příjmy ze závislé činnosti v ČR

Základní a nepřekročitelnou podmínkou je, že žadatel o hypotéku nesmí být ve výpovědní lhůtě. Pokud je klient ve zkušební době, tak i s tímto faktem si některé banky umějí poradit – někde však jen u vybraných profesí nebo pokud se jedná o „přechod“ na stejné místo u jiné firmy.

U jiných bank však může být problém získat úvěr ve zkušební době, i tak se ale často dá najít nějaké řešení. Například klient se žádostí počká na konec zkušební doby nebo požádá zaměstnavatele o její zkrácení (písemnou formou), příp. je možné najít nějaké jiné individuální řešení s pomocí finančního poradce.

Pokud je klient v zaměstnaneckém poměru u firmy, která má sídlo na území České republiky, tak příjem velice jednoduše dokládá na formuláři banky za určité poslední období, které mu potvrdí mzdová účtárna.

Odchylky mezi bankami jsou v tom, jaké období je nutno potvrdit. Někde jsou to tři měsíce, jinde šest měsíců apod. Rozdíly jsou rovněž v uznávání příjmů nad rámec základní hrubé mzdy, tedy zda banka uzná také prémie, 13. a 14. platy, roční odměny atd. Některá je uzná, pokud klient doloží, že jsou „pravidelné“, jiná uzná jen jejich část a další je třeba neuzná vůbec.

Občas si banka může skutečnosti uvedené v potvrzení telefonicky ověřit, případně si při pochybnostech vyžádat kopie vyměřovacích základů, které se dávají na OSSZ, nebo přímo potvrzení od OSSZ. Někde je rovněž nutné předkládat kopie výplatních pásek nebo kopie výpisů z účtu, kam mzda chodí.

V případech, kdy mzda chodí klientovi do banky, u které žádá o hypotéku, není často ani potřeba potvrzení o příjmu dokládat.

Ostatní uznatelné příjmy

Některé banky uznávají diety jako příjem, pokud jsou vypláceny pravidelně, jiné jen u zcela přesně vyjmenovaných profesí (řidiči kamionů, členů letecké posádky apod.), další je neuznávají vůbec.

Zvláštní kategorii tvoří příjmy na základě smlouvy na dobu určitou. Obecně se dá říci, že pokud byla taková smlouva alespoň jednou obnovena, nemají s jejím uznáním v bankách žádný problém a klientovi vyjdou vstříc. Může být však brán ohled na profesi.

Obecně lze konstatovat, že zcela bezproblémově banky uznávají takové příjmy, jako je peněžitý příspěvek v mateřství (doloženo potvrzením), příspěvek na bydlení pro vojáky z povolání (je součástí mzdy), starobní důchod, tzv. výsluha (vojáci, policisté a některé další profese), výživné na děti (ovšem s ohledem na věk dětí v porovnání s celkovou délkou splatnosti hypotéky může být uznán tento příjem někdy jen částečně).

Některé banky uznají i rozdělený zisk společnosti s ručením omezeným. Jeho výši je však nutno doložit rozhodnutím valné hromady, potvrzením o přijetí částky a doložením, že byla zaplacena daň. Uznatelnost dalších příjmů, jako je např. invalidní důchod a další, je hodně individuální a praxe jednotlivých bank se liší.

Pozor je potřeba dávat na příjmy z kapitálového majetku, z prodeje cenných papírů, z prodeje nemovitostí a věcí movitých. I když se tyto příjmy většinou objevují v daňovém přiznání, banky je v žádném případě neakceptují.

Příjmy z pronájmu, které již prošly daňovým přiznáním, jsou započítávány podle doložené kopie daňového přiznání. Tady je třeba dát pozor na odpisy. Stalo se, že klient měl vyšší odpisy než příjem z pronájmu a z této činnosti tedy vykazoval v daňovém přiznání ztrátu. Banka tuto ztrátu odečetla od příjmů z ostatní činnosti, a tím se podstatně zhoršila jeho bonita.

Jde sice o extrémní případ, ale i s takovou možností je nutné počítat. Některé banky uznají i příjmy z budoucího pronájmu, který však musí být doložen budoucí smlouvou. Celkový budoucí nájem je pak uznán jen z 50 až 70 %. Někde je také potřeba pro banku zpracovat odhad pronajímané nemovitosti tzv. výnosovou metodou.

Souběh několika příjmů musí být vždy doložen daňovým přiznáním a potvrzením o příjmu. Banky však nemusejí, vzhledem k okolnostem, některé příjmy uznat v plné výši nebo je neuznají vůbec.

Zcela zvláštní kategorií jsou příjmy ekonomicky spjaté osoby, tzv. ESO, tedy stav, kdy je klient „sám sobě zaměstnavatelem“. Znamená to, že zcela nebo částečně vlastní firmu (s.r.o.) a zároveň od ní pobírá mzdu. Většina bank v těchto případech obvykle požaduje i předložení dokladů (daňové přiznání, rozvaha, výsledovka) od zaměstnavatelské firmy, doložení vyměřovacích základů nebo potvrzení od OSSZ, případně další podklady.

Příjmy ze závislé činnosti mimo ČR

Podle manuálů jsem nalezl banky, které by měly naprosto bez problémů uznat příjmy ze zahraničí bez ohledu na stát, tedy de facto z celého světa. Pak jsou však jiné, které uznávají příjmy jen ze států EU, EHP, USA a Kanady, další mají ve svých manuálech napsáno, že vhodnost zemí, kde firma působí, je posuzována individuálně a hlavně s ohledem na obor činnosti.

Z některých exotických zemí by měly být bez problémů akceptovány příjmy z takových oborů, jako je IT, letectví, automobilový průmysl apod. Je tedy docela možné, že čtenář K. P. skutečně narazil na banky, které si vybírají, ale dle mého názoru není možné jeho zkušenost úplně zobecňovat. Rozhodně by se měla najít banka, která by mu úvěr poskytla.

Není to tak dávno, kdy všechny potřebné doklady pro takového žadatele – pracovní smlouva, mzdový výměr, potvrzení o výši příjmu, povolení k pobytu, pracovní povolení, výplatní pásky a výpisy z účtu – musely být úředně přeloženy do českého jazyka, což přinášelo nemalé výdaje na překlad, v řádu několika tisíc. Někde stále požadavek úředních překladů přetrvává.

Postupem času se však mnohé banky naučily používat cizojazyčná potvrzení o příjmu (angličtina a němčina), a dnes potřebné doklady uznají dokonce i v jazycích, jako jsou angličtina, němčina, i ruština; slovenština je samozřejmostí. Potvrzený příjem je vždy přepočítáván podle platného kursu ČNB a většinou je krácen (cca o 15 %) na případné kurzové rozdíly.

Příjmy z podnikání

Standardně se příjmy z podnikání dokládají daňovým přiznáním. Někde stačí poslední, jinde vyžadují za dva roky. Pamatuji i doby, kdy měly některé banky problém s tím, když klientovi dělal přiznání daňový poradce a podával ho v červnu. Nutily takové žadatele o hypotéku, aby podali přiznání třeba už v dubnu. Dnes se s tím už nesetkávám. Může však nastat situace, i když se to stává zřídka, kdy banka požaduje, aby klient doložil výsledky probíhajícího daňového období.

Některé finanční instituce však poskytnou hypotéku, i když klient podnikal jen několik měsíců. Nutností je však alespoň jedno podané daňové přiznání. Začínající podnikatelé tedy mají většinou smůlu. U některých profesí (lékaři, právníci, daňoví poradci apod.) se většinou daří sjednat individuální výjimku. Vždy však musí být v činnosti určitá kontinuita, například právník složil advokátní zkoušky a z koncipienta (zaměstnanec) se stal samostatným právníkem (osoba podnikající podle jiných předpisů).

Některé banky chtějí mít daňové přiznání potvrzené od správce daně (nestačí tedy podatelna), jinde je nutnost předkládat potvrzení o zaplacení příslušné daně. Někdy jsou dokonce požadovány doklady o tzv. bezdlužnosti od finančního úřadu, správy sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovny. Jinde stačí jen čestné prohlášení.

Dnes již nemají úředníci hypotečních odborů problém uznat příjmy z podnikání mimo území ČR. V takovém případě je ale vždy stanoven přesný postup, žádost se schvaluje na centrále a jsou předepsané předem stanovené cizojazyčné formuláře. V posuzování příjmů pak banky postupují hodně odlišně.

Příjmy procentem z obratu

Některé banky půjčí i podnikatelům, kteří jsou ve ztrátě, pro jiné je ztráta neakceptovatelná. Vzhledem k tomu, že řada podnikatelů svoje daňové přiznání (jak se hezky česky říká) „optimalizuje“, přišly některé banky před časem s možností uznat jako příjem určité procento z obratu nejen fyzické osoby, ale i s. r. o. – ta však musí být 100% vlastněna klientem. V takových případech bývá uznáváno spoluvlastnictví manželkou.

V praxi je to tak, že banka vezme 15–20 % (u vybraných profesí někde i 30 %) dosaženého obratu, tuto částku vydělí 12 a výsledek považuje za čistý měsíční příjem klienta. Je nasnadě, že se to vyplatí zejména vlastníkům firem s vyšším, třeba několikamilionovým obratem. I pro ně však banky mívají řadu omezení. Nikdy nepůjčí na 100 % odhadní ceny nemovitosti a téměř vždy stanoví vyšší úrokovou sazbu.

Některé banky umožňují, aby žadatel o hypotéku nemusel vůbec prokazovat příjmy. Půjčí mu maximálně 70 % odhadní ceny nemovitosti a větší riziko takového klienta zohlední ve vysoké úrokové sazbě.

A co říci závěrem?

Všechny výše popsané skutečnosti jsou souhrnem nejzákladnějších podmínek, které byly vybrány ze všech bank. Proto je naprosto jisté, že ne všechny podmínky budou u všech bank stejné. Někde to bude výhodnější u některého typu žadatele a jinde to zase bude naprosto jinak a bude mít výhodu jiný klient. Rovněž je dobré poznamenat, že vzhledem k současné situaci se podmínky neustále mění a doplňují.

S ohledem na uvedené skutečnosti mohu jen doporučit, aby se klient, zejména v určitých sporných případech, obrátil na profesionálního finančního poradce renomované poradenské firmy nebo na hypotečního makléře, protože jen ten dokáže posoudit všechny podmínky jednotlivých bank i klady a zápory jejich přístupu k posuzování bonity žadatele o hypoteční úvěr. Dokáže vybrat tu banku, která je schopna klientovi úvěr za rozumných podmínek skutečně poskytnout.

(Převzato z časopisu Finanční magazín - Finmag. Autor je hypotečním specialistou Partners.)  Ilustrace: Profimedia.cz

Komentáře

Celkem 3 komentáře v diskuzi

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK