Jak na fix u hypotéky

Jak by to asi vypadalo, kdybychom v určité době zvolili buď pětiletý, nebo roční fix? Pokusím se to ukázat na vývoji úrokových sazeb hypotečních úvěrů od roku 2002 do současné doby. Řekněme, že první hypotéku jsme uzavřeli v roce 2002, konkrétně v květnu, a další vždy ve stejném měsíci roku následujícího, a to až do roku 2008. 

Kdyby klient uzavřel hypotéku v jiném měsíci, vypadaly by grafy samozřejmě poněkud jinak. Rovněž kdyby zvolil určité kombinace fixací, například střídavě na jeden rok, tři roky a zase jeden rok. O podrobnou modelaci může zájemce požádat zkušeného finančního poradce.

Sazby, které jsou pro náš příklad použity, nejsou průměry všech bank nebo sazby nejlepší. Jsou to konkrétní úroky České spořitelny, které byly v příslušném období používány pro běžnou klientelu.

Do grafů není a ani nemůže být zahrnuto případné zvýšení sazby při otočce úrokové sazby, protože tato data nejsou prostě známa, ale i z toho důvodu, že banky přistupují k jednotlivým klientům individuálně. Některé se snaží při otočce úrokové sazby trošku přitvrdit. Na druhou stranu je také pravda, že klient, který se s tím nesmíří, má možnost vyjednávat. Pokud prokáže dost tvrdosti, může získat lepší sazbu. Banky totiž nechtějí o své klienty přijít a refinancování hypotéky u konkurence je dnes velmi jednoduché.

Krátké sazby vyhrávaly

Z grafů je patrné, že kdo zvolil krátkou fixaci, rozhodně neprohloupil. Přibližně od února 2008 přeje vývoj trhu delším fixacím, a to hlavně proto, že banky mají pro krátké (zejména roční fixace) vyšší úrok než u fixací delších. Tento trend je svým způsobem nelogický, ale přesto pochopitelný. Banky nechtějí o klienty přicházet po první otočce. Jinak by se jim totiž neumořily počáteční vysoké náklady na klienta a zpracování jeho úvěru.

Moje doporučení tedy zní: zvolit spíše fixaci kratší. Volbě kratší fixace nusí předcházet velmi pečlivá analýza záměrů. Poměrně velkou zajímavostí je velice výrazné "rozevření" pomyslných nůžek mezi 2T repo sazbou ČNB a úrokovými sazbami jednotlivých bank. Byly doby - a z grafu je to patrné -, kdy rozdíl mezi sazbou ČNB a ročním fixem byl cca 1 % a k pětiletému fixu byl rozdíl cca 2 až 2,5 %, kdežto v současné době je rozdíl skoro stejný, a to cca 3,5 %.

Krátká fixace však není vhodná pro všechny. Hodí se pro klienty, kteří:

1) chtějí úvěr přibližně od 1,5 milionu korun,

2) jsou přístupnější riziku, zvyšování sazeb je tolik nerozhodí,

3) mají dost sebekázně, aby úsporu v měsíční splátce vhodně investovali,

4) mají případně nějakou hotovost, kterou nepoužili na bydlení, ale vhodně ji investovali,

5) nebojí se s bankou po skončení fixace vyjednávat, případně úvěr refinancovat u jiné banky.

Proč je kratší fixace dle mého názoru vhodnější?

1) Banky mají u kratších fixací nižší marže.

2) S úvěrem je možné v krátkých periodách libovolně a bez sankcí nakládat – refinancovat, nemovitost prodat, provést částečnou nebo úplnou mimořádnou splátku.

3) Měsíční zatížení je nejnižší, rozdíl je možné vhodně investovat.

(Autor je hypotečním specialistou Partners for Life Planning. Převzato z časopisu Finmag - Finanční magazín). Foto: Profimedia.cz