Kdo se stará o váš byt?

Společenství vlastníků (což je právní subjekt, který jsou vlastníci bytů povinni ze zákona založit) si většinou na tuto práci najímají správcovskou společnost. Jenže bez toho, aniž by s ní efektivně spolupracovali a kontrolovali její práci, to většinou nefunguje.

Od úklidu po zloděje

Správa nemovitostí neboli takzvaný facilities management je poměrně mladým oborem z oblasti služeb. V Česku však není tak úplně neznámá. Za dob socialismu jsme ji znali pod zlověstnou zkratkou OPBH. Moderní správcovské společnosti však mohou nabídnout mnohem více než tehdejší úřed­níci obvodního podniku bytového hospodářství. Facilities management nezajišťuje jen fungování budov, ale i takové činnosti, jako je ostraha objektů a požární ochrana, správa komunikačních sítí nebo třeba i ubytování či stravování anebo například ochrana před zaměstnaneckou kriminalitou.

Samozřejmě, že společenství vlastníků bytů tak rozsáhlé služby většinou nepotřebují. Jejich pro­blém zpravidla bývá v tom, že vlastně nevědí, co by od správce měli požadovat, nechtějí se o nic starat a platit přitom co nejméně. Velké profesionální správcovské společnosti se proto většinou správě bytových domů spíše vyhýbají – je pro ně jednodušší a výhodnější spolupracovat s velkými korporacemi, bankami nebo úřady. O bytové domy jsou pak ochotni se starat menší správci nebo divize developerských firem. Vykonávají většinou činnost jakýchsi distributorů nebo dispečerů. Zaměstnávají minimum lidí, nezřídka právě bývalých zaměstnanců OPBH, a všechny základní služby (úklid domů a okolí, opravy a účetnictví) zajišťují smluvně se subdodavateli.

Bez kontroly?

Selský rozum říká, že když někoho nekontrolujete, dříve nebo později toho zneužije – všude pracují jen lidé. Pokud správce kašle na úklid nebo na sekání trávníků, je to sice smutné, ale nikoli tragické. Pokud však špatně zajišťuje revizi výtahů nebo výměníku tepla, fakturuje neprovedené práce (nejčastěji různé opravy), nesprávně vyúčtovává zálohy na odběr energií, tepla, odvoz odpadu, vodné a stočné, najímá spřátelené subdodavatele (úklid, ostraha, účetnictví), kteří si účtují nepřiměřené částky, nebo dokonce sám neoprávněně disponuje s finančními prostředky vlastníků (například fondem oprav), pak už je to na pováženou.

Společenství vlastníků bytů však mají zpravidla s kontrolou správcovských firem dva hlavní problémy – nedostatek času (nebo ochoty) a nedostatek znalostí. Zeptáte-li se svých známých, jak u nich společenství vlastníků funguje. Vsadím se, že vám v 90 % případů řeknou, že to nikdo nechce dělat. Jen těžko se shánějí lidé ochotní zastupovat vlastníky při jednání se správcem (a nejen s ním), protože jde o práci, která není zase tak časově nenáročná. Čím více bytů a nebytových prostor společenství vlastníků zahrnuje, tím je horší najít konsenzus, zastupovat zájmy všech, vyhovět jejich přáním, požadavkům a vyřizovat jejich stížnosti na správce i na cokoli jiného. Převážná většina společenství vlastníků už je ochotna platit pravidelný měsíční obnos obětavcům, kteří se uvolí pracovat v orgánech společenství, ale ani tak jich mnoho nenajde.

Společenství vlastníků bytů však mají zpravidla s kontrolou správcovských firem dva hlavní problémy – nedostatek času (nebo ochoty) a nedostatek znalostí. Zeptáte-li se svých známých, jak u nich společenství vlastníků funguje, vsadím se, že vám v 90 % případů řeknou, že to nikdo nechce dělat. Druhým velkým problémem je nedostatek odborných znalostí, které by měli mít zástupci společenství vlastníků řídící nebo kontrolující správu nemovitostí. Jak mohou efektivně kontrolovat správce, když nemají pojem o tom, jak má vypadat smlouva o správě, že existuje nějaký zákon o vlastnictví bytů (připravuje se právě jeho novela), že jsou nějaká pravidla pro rozúčtování záloh na energie a služby a jak se dají měnit, nebo kolik stojí v průměru úklid domu či celodenní ostraha objektu.

A to už vůbec nemluvím o takových odborných znalostech, které by jim dovolovaly nestranně posoudit, zda správce dobře vybral například nové měřiče vody nebo zda správně provedl urgenci neplatičů tak, aby bylo možné jejich dluhy vůči společenství vlastníků účinně vymáhat. A to jsme poodhalili jen velmi malý cípek toho, jaké problémy mohou společenství vlastníků jednotek nespolehliví nebo nepoctiví správci způsobit.