Hypoteční houpačka

Dva významné subjekty na hypotečním trhu, Česká spořitelna a po ní i Hypoteční banka, respektive ČSOB, oznámily novinářům snížení úrokových sazeb. Takový krok vypadá trochu nelogicky poté, co ČNB zvýšila základní úrokovou sazbu a analytici vytrvale předpovídají, že nás čekají nejméně dva roky zdražování úvěrových produktů. Podívejme se nejprve zblízka na obě konkrétní „události“ a pak na to, jak zapadají do celkového kontextu vývoje hypotečního trhu.

Krátká paměť
Česká spořitelna oznámila snížení úrokové sazby hypoték až o 30 procentních bodů. Při prezentaci změny v sazebníku se evidentně spoléhala na krátkou paměť spotřebitelů (i novinářů): Doufá, že už zapomněli, že si letos s úroky už jednou zažonglovala. Sazby totiž upravila hned na počátku roku, a to zcela opačným směrem – vzhůru. Pokud si tedy porovnáme její úroky ze 7. ledna s těmi současnými, zjistíme, že jde o úpravu mnohem subtilnější než proklamovaných 30 procentních bodů.

Roční sazba hypotečních úvěrů u České spořitelny je nyní 4,99 % a na začátku roku (před zmíněným zhoupnutím) byla 4,79 %. Podobně to vypadá i s pětiletou fixací, která se oproti počátku roku snížila nikoli o 30, ale jen o 10 procentních bodů. Navíc ani v jednom případě nejde o sazby garantované, nýbrž takzvané prime rate.

Stejně kosmetická je i úprava sazeb Hypoteční banky, potažmo ČSOB. Obě ubraly 10 procentních bodů u tří- a pětileté fixace. Snížily je z 5,24 na 5,14 %. Pro představu – u milionové hypotéky na 20 let to dělá v měsíční splátce rozdíl 56 korun. A jen tak pro zajímavost, tato „úspora“ pokryje jen 30 % nákladů, které musí klient vynaložit na poplatky za úvěrový účet.

Tři desetiny do rezervy
„Sazby v žádném případě neklesají, přestože to banky novinářům vehementně sdělují,“ potvrzuje Petra Horáková Krištofová, manažerka Asociace hypotečních makléřů, a dodává, že by zájemci o hypotéku měli vzít v úvahu i to, že banky uvádějí sazbu „od“, a nikoli garantovanou. Propagovaná nejnižší sazba je určena jen pro nejbonitnější klienty. „Zájemci o hypotéku by vždy měli počítat s tím, že k dané sazbě „od“ může banka přičíst i tři desetiny procenta,“ upozorňuje manažerka.

Spotřebitelé byli už několik let zvyklí na to, že mnohé banky uváděly garantované sazby (všechny, nebo alespoň několik). Tak tomu bylo například i u České spořitelny. Od nynějška si ovšem budou muset dávat větší pozor na to, o jakou sazbu vlastně jde, jinak si mohou udělat o skutečné ceně hypotéky klamnou představu.

V nejbližších týdnech se dočkáme pravděpodobně ještě dalšího „pohupování“ s cenami hypotečních úvěrů. Na hypotečním trhu totiž proti sobě působí dvě tendence. Jedna tlačí úrokové sazby vzhůru, protože kopíruje cenu peněz na finančním trhu. Analytici předpovídají, že Česká národní banka může, vzhledem k vysoké inflaci, sáhnout ještě minimálně k jednomu zvýšení základní úrokové sazby. Je tu však i opačná a neméně silná tendence – postupné snižování poptávky po hypotečních úvěrech a stále sílící konkurence.

Zájem klesá, konkurence roste
Domácí hypoteční banky v loňském roce poskytly na bydlení 83 344 nových hypotečních úvěrů o objemu přes 142 miliard korun. Celý hypoteční trh tak vzrostl o více než 41 procent. V letošním roce zástupci bank odhadují meziroční nárůst objemu poskytnutých hypoték jen kolem 20 procent. Naznačují to i statistiky za leden. Meziroční tempo růstu hypoték je poloviční.

O méně klientů však bude soupeřit stále více bank. Na sklonku roku 2007 vstoupila na český hypoteční trh s novým úvěrem mBank. Nabídla produkt, který je sice úrokově spíše mírně nadprůměrný, ale komunikovala především jeho výhody, a to nulové poplatky za schválení žádosti a provoz úvěrového účtu. Konkurence zafungovala velmi rychle.

V současné době nabízí hned několik bank v časově omezené akci hypoteční úvěry bez poplatku za schválení žádosti (Raiffeisenbank, Hypoteční banka a ČSOB). Komerční banka se snaží podpořit prodej své Flexibilní hypotéky zase tím, že odpouští alespoň stokorunový měsíční příplatek.

Žádná banka zatím nesáhla k tomu, aby po vzoru mBank osvobodila své klienty od poplatků za vedení úvěrového účtu. Přitom jde o nesmyslně předraženou službu, za kterou se platí paušál 1800 korun ročně, a k tomu často naskakují  další poplatky za výpis a jednotlivé položky.

A není pochyb o tom, že konkurence hypotečních bank dále poroste. Dá se očekávat, že i v letošním roce vstoupí na trh noví hráči, například by to mohla být AXA, která si požádala o bankovní licenci. Marek Zeman, ředitel komunikace české AXY sice FINMAG.CZ sdělil, že zatím žádné datum potvrdit nemůže, nicméně faktem zůstává, že plánovaná AXA Bank Europe s prodejem hypoték na evropském trhu počítá.

I když se tedy zatím nedá hovořit o žádném zlevňování hypoték, není vyloučeno, že konkurence přece jen k určitým korekcím úrokových sazeb a poplatků může letos vést.

Autorka je šéfredaktorka měsíčníku FINMAG - finanční magazín.