Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Kombík nového typu

| 22. 4. 2008

Hlavními prostředníky při prodeji nové kombinace hypotéky a pravidelných investic do fondů budou podle Hypoteční banky finanční poradci. Bude tento produkt nabízen formou kobercového náletu jako v případě hypotéky kombinované s investičním životním pojištěním?

Kombík nového typu
Před časem jsem v článku o kombinaci hypotéky a investičního životního pojištění (IŽP) mimo jiné zmiňoval kombinaci hypotéky s platbou do fondů. Jedná se o model financování, kdy klient po celou dobu hypotéky platí pouze úroky hypoteční bance a další částku investuje do fondů. Na konci je z výnosu fondů splacena jistina hypotéky a celá akce končí.

V té době tuto variantu okrajově nabízela pouze tehdejší HVB ve spolupráci s jednou poradenskou firmou. Tento týden se na trhu objevuje zbrusu nový produkt tohoto typu - přišla s ním na trh Hypoteční banka pod interním názvem HUFI CP.

Jedná se o modifikovaný produkt hypotéky s IŽP, avšak platba není prováděna do IŽP, ale do podílových fondů. Na tomto produktu HB spolupracuje se společností Conseq. Jaké jsou podmínky? V zásadě nic nového pod sluncem.

Komu je produkt určen

Žadatelem je fyzická osoba,  která si uzavře Smlouvu o obhospodařování portfolia, tzn. investuje do podílových fondů.  Smlouvu uzavírá ten ze žadatelů, který je rozhodující osobou. S jednou hypotékou lze kombinovat i dvě smlouvy o obhospodařování portfolia. Účelem úvěru je financování investic do nemovitostí.

Objekt úvěru

  • stavební pozemek
  • nemovitosti sloužící k bydlení vč. příslušenství
  • bytová jednotka v družstevním vlastnictví
  • nemovitosti sloužící k individuální rekreaci
  • bytové domy

Zajištění úvěru

  • vždy zástavním právem k nemovitosti a současně smlouvou o zajištění pohledávek
  • zastavená nemovitost se musí nacházet na území ČR, k datu zahájení čerpání úvěru nesmí být zatížena zástavním právem 3. osoby ani omezením převodu nemovitosti a musí být pojištěna proti živelním a jiným rizikům

Výše hypotečního úvěru

  • minimální výše je 500 000,- Kč
  • maximální možná výše hypotéky je dána nejmenší z následujících hodnot:
  • 70% zástavní hodnoty nemovitostí, kterými je úvěr zajištěn (v komb. se službou HU85 do 85% ZHN)
  • 80 % předpokládané aktuální hodnoty investice (=stav účtu) při 3% p.a. zhodnocení, tzn. opačně se dá říci, že klient musí mít v době splatnosti předpokládaný stav účtu ve výši 125% výše jistiny

Délka hypotečního úvěru
Splatnost úvěru je od pěti do čyřiceti let u úvěrů do 70% ZHN a od pěti do třiceti let u úvěrů nad 70% ZHN. Splácení je zahájeno nejdříve v měsíci následujícím po ukončení čerpání. Splatnost se počítá minimálně do roku dosažení aktuální hodnoty investice rovnající se 125% jistiny při výnosovém procentu ve výši 3% p.a.

Vychází se z hodnoty na konci programu. Není zde pevně stanoveno datum výplaty, splacení úvěru lze nastavit kdykoliv během roku dosažení potřebné hodnoty investice nebo roku konce programu.
Hodnota investice slouží ke splacení úvěru.

Úroková sazba
dle výběru klienta
  • pevná na období období jednoho roku či 3, 5, 10, 15, 20, 25 a 30 let
  • roční úroková sazba P plus

Čerpání hypotečního úvěru
  • jednorázové
  • postupné

Jednorázové čerpání musí být provedeno do šesti měsíců od data schválení úvěru. U nemovitostí spadajících do působnosti katastrálního úřadu Praha – město a Středočeský kraj je možnost čerpání úvěru do odvolání stanovena na deset měsíců. Postupné čerpání musí být ukončeno do 24 měsíců od data schválení úvěru.

Splácení hypotečního úvěru
Po celou dobu trvání úvěrového obchodu dlužník splácí úroky, jistinu splatí z aktuální hodnoty investice jednorázově ke dni splatnosti úvěru (při využití dvou smluv možno ve dvou splátkách).

Banka při splatnosti úvěru zajistí na základě žádosti o výběr převod prostředků od investičního manažera do banky a splacení úvěru. Možnost sjednat mimořádné splátky standardně v souladu s Obchodními podmínkami zůstává zachována.

Závěr
Jedná se jistě o chvályhodný počin. Hypoteční banka je jakýmsi novátorem českého hypotečního trhu, protože prakticky všechny novinky v hypotečním bankovnictví pocházejí z tohoto bankovního domu.

Dá se předpokládat, že další banky ji budou postupně následovat. Hypoteční banka uvádí, že hlavními prostředníky v prodeji budou zejména poradenské sítě. Je však jen na nich, zda bude tento produkt nabízen formou kobercového náletu, jako tomu bylo v minulosti u jiných typů kombinací.

Rozhodně nejsem přesvědčen, že je tento produkt vhodný pro běžného českého klienta typu „střádal“. Klient tohoto produktu musí rozhodně něco vědět o kapitálovém trhu a investicích, musí být seznámen s případnými riziky atd. Je to však rozhodně vhodná alternativa pro dynamické klienty.

Autor je hypoteční specialista Partners.

Vložit komentář

Abychom udrželi vysokou kvalitu diskuze na Finmagu, je nutné se před vložením komentáře přihlásit. Jste tu poprvé? Pak se nejdříve musíte zaregistrovat. Na následující odkaz pak klikněte v případě, že jste zapomněli své heslo.

Diskuze

Další příspěvky v diskuzi (22 komentářů)

Michal | 29. 4. 2008 16:50

Dobrý den,téměř jediné, co zde čtu, je kritika nečeho, co zase tak špatné není. Ano, není to nic převratného, ale dokáže to být lepším modelem než způsob anuitního splácení+ investice k předčasnému splacení.Příklad: 2mil. na 30 let při sazbě 5,5%,splátka úroků-9 167 Kč,investice-4 450 KčPři tomto modelu by se dalo předčasně splatit cca.po 17 letech a přitom navýšení oproti klasické variantě je pouze o 2 261 Kč.Celkově by se zaplatilo cca.2,77 mil Kč.Vycházel jsem ze zhodnocení akciových fondů 9% a dluh.4,5%, jak to má Conseq nastaven.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

David Navratil | 29. 4. 2008 00:36

Jeste k tem propoctum:1mil,pujceny na 20let,urok 5,5%p.a.celkem zaplaceno:1100000Kč.Conseq:Vst upnipoplatek 3,5%,min.ulozka 3833Kčcelkem:920000Kč(viz.podm inky)Klientcelkem zaplati v nakladech:2020000Kč.3833Kč pri 3%p.a.,po 20letech vynos=1213452KčKlient si pujcil milion a nakonec zaplatil 806548Kč.Pane Zarubo,kde jste prosim vzal nutny vynos 10%p.a? Dekuji!
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Durike | 28. 4. 2008 10:09

Ja si myslím, že je to kombinácia prevratná. V Rakousku, Německu a iných vyspelých štátoch je táto forma financovania naprosto bežná. Na českom trhu má pre bežného klienta (i keď po daňovej reforme o čosi menší efekt) výhodu to, že po celú dobu splácania, si uplatňuje zaplacené úroky z hyp. úvěru pre sniženie DZ (pokiaľ sa zakonodárci nerozhodnú inak). Čo sa týka výnosu, 15-20 ročna perioda je dosť dlha na to aby bolo portfólio zostavené 100% z akcií. Cost average efect je nádherná vec :) BTW: v zahraničí je to jistené Strešnými fondami - akciovými
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Durike | 28. 4. 2008 10:08

Ja si myslím, že je to kombinácia prevratná. V Rakousku, Německu a iných vyspelých štátoch je táto forma financovania naprosto bežná. Na českom trhu má pre bežného klienta (i keď po daňovej reforme o čosi menší efekt) výhodu to, že po celú dobu splácania, si uplatňuje zaplacené úroky z hyp. úvěru pre sniženie DZ (pokiaľ sa zakonodárci nerozhodnú inak). Čo sa týka výnosu, 15-20 ročna perioda je dosť dlha na to aby bolo portfólio zostavené 100% z akcií. Cost average efect je nádherná vec :) BTW: v zahraničí je to jistené Strešnými fondami - akciovými
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Ondřej Záruba | 28. 4. 2008 14:34
reakce na Durike | 28. 4. 2008 10:08

A kolik si přestavujete,že Vám ty akcie budou vydělávat?Aby to bylo tak převratné, potřeboval byste být hodně přes deset procent per annum.Nebo by musela nastat situace,že Kalousek zavede tu jeho 40% daň z příjmu a zachová odpočet,což je úplná blbost,protože změna počítá se zrušením nestandartních odpočtů,aby daně byly jednodušší a transparentnější.Když to mají v Rakousku a Německu,tak to asi bude super.Přihodíme k tomu pár rádoby odborných výrazů jako "cost avarage effect" a už vše vypadá ještě lépe.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Petr Fejtek | 28. 4. 2008 18:33
reakce na Ondřej Záruba | 28. 4. 2008 14:34

Hezký den, pane Zárubo. Já dosud myslel, že jste dobrý počtář. Takže samozřejmě nejde o perpetuum mobile, ale hodnotit lze jen porovnávačkami.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Ondřej Záruba | 29. 4. 2008 07:30
reakce na Petr Fejtek | 28. 4. 2008 18:33

Dobrý den pane Fejtku.Abych Vás nezklamal,dovolil jsem si jeden malý výpočet:Výše Úvěru2 000 000 Kč Splatnost 30Úroková sazba 5%Splátka 8 333 Kč Úroky celk. 3 000 000 Kč Rozdíl ve splátce2 403 Kč Pravidelná investice 2 403 Kč Investiční horizont30 letP.A.Výnos 10%Výstup 5 432 177 KčZainvestováno 865 116 KčVýnos 4 567 061 KčKlientovi zůst.3 432 177 KčPo inflaci 1 636 265 KčNemusím připomínat,že poslední kolonka"co zůstane klientovi po inflaci z investice" se při zkracování délky úvěru zmenšuje.Kalkuloval jsem s p.a. výnosem 10%!!!Odměnou za vysokou rizikovost úvěru je mi nakonci nějakých 1 636 265 Kč,to mi nepřijde zas tak supr.Přeji hezký den pane Fejtku
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Petr Fejtek | 29. 4. 2008 10:46
reakce na Ondřej Záruba | 29. 4. 2008 07:30

Hezký den, pane Zárubo, na jednu stranu "čísla hovoří", na druhou ale třeba to, co "zůstane klientovi", může použít již po 25 letech k zamáznutí zbytku úvěru. Jinak varují před propočty s 10% zhodnocením - solidních je tak max. 6 %. Ale těmi porovnávačkami jsem myslel zkusit srv. s anuitou nebo kombem s IŽP. A jedině efektivním úrokem!
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Ondřej Záruba | 29. 4. 2008 13:59
reakce na Petr Fejtek | 29. 4. 2008 10:46

Souhlas,můj výpočet byl dohnán do extrému díky použití 10% p.a. výnosu,abych ukázal,že ani s vyšším výnosem to není zas takový zázrak.Při tom 6% výnosu klientovi zůstane 413 tisíc,po inflaci 197 tisíc.To už je dost ubohé za riziko,které klient podstupuje.Čísla jsou čísla,ale dají se interpretovat různě.Přeji hezký den pane Fejtku
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Ondřej Záruba | 29. 4. 2008 07:59
reakce na Ondřej Záruba | 29. 4. 2008 07:30

Ještě doplnuji pro ty,kteří si nedokáží představit,jaký je vývoj investice toto:stav investičního účtu za předpokladu plynulého 10% růstu p.a.,abstrahuji od všech poplatků!!!po 5 letech 187 587 Kčpo 10 letech 496 196 Kčpo 15 letech 1 003 853 Kčpo 20 letech 1 838 940 Kčpo 25 letech 3 212 643 Kčdoba,kdy mi investice vyrovná zbývající část dluhu je konec 21. roku.Nedej bože,abych netrefil na tento rok fix:-)
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Pavel Hek | 23. 4. 2008 18:52

Tipnul bych si že tento produkt může být výhodný pouze osobám s vysokým příjmem a vysokým zdaněním. Neřekl bych ale že se to vyplatí v době 15% daně.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Jiří Vídenka | 23. 4. 2008 18:08

Naprosto souhlasím s tím, že tento druh hypotéky je absolutně nevhodný pro běžného klienta.Jako vhodný klient se mi jeví spíše zkušený, dynamický a rozhodně nadstandardně bonitní investor, který bude přesně vědět, co dělá a nenechá splacení jistiny pouze na Consequ a bude navíc investovat i jinde.Také jsem zvědav, jakým způsobem bude produkt marketingově prosazován.Mimochodem - jaké bude portfolio v Consequ?
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

jiri.cerny2 | 23. 4. 2008 13:48

Ačkoliv se počítám mezi velmi dynamické investory, tak jsem toho názoru že pro běžného občana se jakákoliv kombinace nehodí! Myslím že bydlení a udržení základních potřeb je něco, kde je jakékoliv riziko zcela nepřípustné. Jiný případ je pokud klient má cca 30% částky již někde bokem. Pokud by došlo k tomu že by hodnota portfolia na konci splatnosti byla nižší nežli dlužná částka, aby jí měl z čeho uhradit. Pokud ji ale nebude mít (což je podle mě většina populace ČR) vzniknou mu velmi vážné problémy.Nehledě na to, aby tato strategie byla výhodná pro klienta, tak by jeho portfolio muselo vydělat více p.a. nežli je úrok u banky. Tedy v této době je úrok cca 5,5%(?), tak portfolio musí vydělat, aby to bylo zajímavé, alespoň 7,5%(?). A to už je docela dynamické (cca 70% akcií a zbytek dluhopisy, REICO, ...), tady na hru u zdi není místo. A máme na 30-ti leté periodě 3-5%(?) šanci že to nevyjde:(
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Ondřej Záruba | 23. 4. 2008 18:37
reakce na jiri.cerny2 | 23. 4. 2008 13:48

7,5% mi přijde dost málo,aby si to na sebe vydělalo.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

jiri.cerny2 | 23. 4. 2008 18:49
reakce na Ondřej Záruba | 23. 4. 2008 18:37

To si na sebe nemá vydělat těmi 7,5%, na to musí klient vydělat prací:)). Portfolio odložených splátek musí vydělávat alespoň těch 7,5% p.a. aby klient ve výsledku zaplatil nominálně míň nežli kdyby platil anuitní splátky.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Ondřej Záruba | 23. 4. 2008 21:39
reakce na jiri.cerny2 | 23. 4. 2008 18:49

Řekne mi aspoň jednu výhodu tohoto produktu?Když by to tedy mělo být přinejlepším cenově podobné(o čemž se dá polemizovat),tak proč by nad tím měl klient vůbec uvažovat.Ty daňové úlevy moc neberu,spekulovat na daňový systém,který se mění radikálně s každou vládou,mi přijde větší hazard než turbo certifikáty:-)
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

jiri.cerny2 | 23. 4. 2008 21:49
reakce na Ondřej Záruba | 23. 4. 2008 21:39

Ale já tento produkt neobhajuji, ba naopak!?!
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Ondřej Záruba | 24. 4. 2008 14:08
reakce na jiri.cerny2 | 23. 4. 2008 21:49

Já vím.Z mé strany to byla spíše taková elegie
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Ondřej Záruba | 22. 4. 2008 22:55

Každá hypotéka,která má odloženou splatnost se splácením pouze úroků je zlo.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Ondřej Hrachový | 22. 4. 2008 23:08
reakce na Ondřej Záruba | 22. 4. 2008 22:55

Neřekl bych, že je každá zlem, ale rozhodně se nemění nic na rizikovosti takového typu financování. Ovšem nemůžu se dočkat prezentace některých oveček, jak jim tím někdo nafoukne hlavu:-)
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Petr Borkovec | 22. 4. 2008 23:00
reakce na Ondřej Záruba | 22. 4. 2008 22:55

nechápu proč. chápu rizika a stejně tak i výhody, ale "zlé" je myslím takto taxativně k tomu přistupovat.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Ondřej Záruba | 23. 4. 2008 09:02
reakce na Petr Borkovec | 22. 4. 2008 23:00

Vysvětlím:Problém je v tom,že výnosy se mi kumulují z proměnlivého základu,zatímco úroky stále z výše celého úvěru.Neexistuje moc reálných propočtů,kde by vyhrál klient ve srovnání s anuitním splácením.Nehraje zas až takový vliv,zda tam dosadíte IŽP nebo pravidelné OPF.Mám vám poslat nějaké modelace do mailu Petře?----------------Náročnos tna cashflow je určitě větší než u anuity,ikdyž to není úplně podstatný argument pro zavrhnutí.-------------Neflexi bilita-------------Psychologie ,OPFv dobách klesajících a stagnujících trhů-------------Banka inovátorem???Hahahaha....Suma i čistá současná hodnota úroků z takového úvěru.Jen tak pro zajímavost:suma úroků úvěru 3miliony,úroková sazba 5%,splatnost 30 leta)anuita 2 797 673 Kčb)odložená splatnost 4 500 000Takže bránil byste se na místě banky,kdyby jste měl možnost rádoby seriozně zprostředkovávat aspoň trchu těchto úvěrů.Já asi ne.Mají dobrou rentabilitu.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Předplaťte si tištěný Finmag

Předplaťte si tištěný Finmag

Baví vás články, které každý den publikujeme na Finmagu? Pak vás bude bavit i tištěný FINMAG. Roční předplatné vyjde na 294 korun (za jedno číslo zaplatíte 49 korun). A nebojte, platit můžete i kartou.

Roman Scherks
Finančnímu poradenství se věnuje od roku 1998. Začínal ve finančně poradenské společnosti Slon, od roku 2001 do roku 2007 působil jako analytik, později...více o autorovi.

Facebook

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK

Přihlášení

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!