Španělská realitní chřipka

Celá pravda je ta, že západní Evropa měla již před rozšířením zpráv o „subprime crisis“ našlápnuto směrem ke zvolnění růstu a ke krizi v oblasti nemovitostí. Zvláště dobrým ilustrativním příkladem je Španělsko. Tato země profitovala ze zavedení eura a z nízkých úrokových sazeb, které euro doprovázely.

Rozběhl se největší stavební boom v novodobých španělských dějinách. V době, kdy Německo, Itálie a Francie zápolily s hospodářskou stagnací, Španělská ekonomika byla motorem evropského růstu díky bagrům, jeřábům a cementu. A také pochopitelně díky realitním agenturám.

Byty a domy kupovali nejen Španělé, ale i cizinci, zejména Němci a Britové. V některých případech šlo o víkendové domy u moře, jindy o stěhování zámožnějších důchodců za teplejším klimatem, jindy jen o investice. Čtyři milióny bytů jsou v zahraničním vlastnictví.

Pokud jde o domácí klientelu, objem hypoték vzrostl během let 1998-2007 čtyřnásobně, což je vysoké číslo na západoevropské poměry. Španělské hypotéční banky se chovaly konzervativně a na rozdíl od amerických se nikdy nepouštěly do rizikových inovací a do substandardních klientských segmentů. Nicméně každý boom, který trvá příliš dlouho, se časem unaví.

Již na jaře 2007 se v tisku psalo o pádu akcií španělských developerských společností. Akcie firmy Astroc Mediteraneo se ještě koncem února 2007 obchodovaly za více než 70 euro; začátkem června 2007 poklesly na 11 euro. Společnost Colonia oslabila během stejné doby ze 75 euro na 4 euro. Společnost Montebalito ztratila „jen“ asi 40 procent hodnoty. Velká společnost Sacyr Vallehermoso ztratila v červnu 30 procent a FCC „pouhých“ 17 procent; v květnu 2008 již ztráty činily 64, respektive 40 procent.

Ukázalo se, že propad akcií developerských a realitních společností byl dobrým indikátorem budoucího vývoje reální ekonomiky. Španělské hospodářství nikdy nemělo významné vazby na USA, tamní banky nebyly na rozdíl od britských či německých zasaženy propadem cenných papírů vázaných na substandardní hypotéky.

Přesto však španělská ekonomika vykazuje stejné příznaky jako hospodářství Spojených států: prudký propad stavební výroby, obchodu s nemovitostmi a pokles jejich cen.

Čísla hovoří jasnou řečí, viz první graf v pravém sloupci. Vlevo je zobrazen meziroční růst či pokles počtu transakcí s nemovitostmi (numero de fincas) a objem úvěrového kapitálu (capital prestado). Vidíme hluboký propad, který nenásledoval po americké hypotéční krizi, ale probíhal prakticky paralelně s ní. Graf vpravo ukazuje sezónně očištěnou spotřebu cementu, což je indikátor, jehož význam je jasný i bez komentáře.

Španělská nezaměstnanost (další graf v pravém sloupci) dosáhla minima v polovině roku 2007, kdy však byla nemovitostní krize již v plném proudu. Jaké poučení vyplývá ze španělského krizového vývoje pro Česko?

• Španělská ekonomika je nám strukturálně bližší než USA: stavební boom způsobený úvěrovou expanzí, která byla umožněna poklesem úrokových sazeb, to je i náš případ.
• Španělsko nemělo přímou rizikovou expozici na americký trh – podobně jako my – a přesto se krizi nevyhnulo!
• Žádný strom neroste do nebe, a exponenciální růst objemu stavebních úvěrů vyjádřený dvojcifernými nárůsty rok co rok nemůže trvat navěky. Nemůže trvat déle než několik let, abychom byli přesní.

Tedy – co se stalo v USA a ve Španělsku, se jednou nutně stane i u nás. Nebude to žádné měkké přistání. Při současných extrémně vyšponovaných cenách za metr čtvereční je kam padat, a pád může být velmi bolestivý, zejména pro ty, kdo své peníze investovali do vícero domů či bytů.

Dobré zprávy:

• k pádu možná ještě letos nedojde
• ostatní sektory ekonomiky nemusí být krizí nemovitostí příliš dotčeny
• byty budou cenově dostupnější pro lidi s normálními příjmy

„Lidé mají neotřesitelnou víru, že ceny nemovitostí mohou jít jen nahoru,“ řekl na jaře 2007 španělský odborník na trh nemovitostí pan Jesús Encinar. Samozřejmě, že ceny nemovitostí mohou jít i dolů. A to někdy i o desítky procent.

Autor je ředitel pro strategii Partners.