Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Španělská realitní chřipka

| 19. 5. 2008

Často se nesprávně uvádí, že příčinou nynějšího oslabení ekonomického růstu Severní Ameriky a západní Evropy je americká hypotéční krize. Je pravda, že špatné hypotéky v USA měly zdaleka největší publicitu, a že teprve poté následoval mediální ohlas v souvislosti s horšími makroekonomickými čísly v západní Evropě. To je ale jen půl pravdy.

Španělská realitní chřipka
Celá pravda je ta, že západní Evropa měla již před rozšířením zpráv o „subprime crisis“ našlápnuto směrem ke zvolnění růstu a ke krizi v oblasti nemovitostí. Zvláště dobrým ilustrativním příkladem je Španělsko. Tato země profitovala ze zavedení eura a z nízkých úrokových sazeb, které euro doprovázely.

Rozběhl se největší stavební boom v novodobých španělských dějinách. V době, kdy Německo, Itálie a Francie zápolily s hospodářskou stagnací, Španělská ekonomika byla motorem evropského růstu díky bagrům, jeřábům a cementu. A také pochopitelně díky realitním agenturám.

Byty a domy kupovali nejen Španělé, ale i cizinci, zejména Němci a Britové. V některých případech šlo o víkendové domy u moře, jindy o stěhování zámožnějších důchodců za teplejším klimatem, jindy jen o investice. Čtyři milióny bytů jsou v zahraničním vlastnictví.

Pokud jde o domácí klientelu, objem hypoték vzrostl během let 1998-2007 čtyřnásobně, což je vysoké číslo na západoevropské poměry. Španělské hypotéční banky se chovaly konzervativně a na rozdíl od amerických se nikdy nepouštěly do rizikových inovací a do substandardních klientských segmentů. Nicméně každý boom, který trvá příliš dlouho, se časem unaví.

Již na jaře 2007 se v tisku psalo o pádu akcií španělských developerských společností. Akcie firmy Astroc Mediteraneo se ještě koncem února 2007 obchodovaly za více než 70 euro; začátkem června 2007 poklesly na 11 euro. Společnost Colonia oslabila během stejné doby ze 75 euro na 4 euro. Společnost Montebalito ztratila „jen“ asi 40 procent hodnoty. Velká společnost Sacyr Vallehermoso ztratila v červnu 30 procent a FCC „pouhých“ 17 procent; v květnu 2008 již ztráty činily 64, respektive 40 procent.

Ukázalo se, že propad akcií developerských a realitních společností byl dobrým indikátorem budoucího vývoje reální ekonomiky. Španělské hospodářství nikdy nemělo významné vazby na USA, tamní banky nebyly na rozdíl od britských či německých zasaženy propadem cenných papírů vázaných na substandardní hypotéky.

Přesto však španělská ekonomika vykazuje stejné příznaky jako hospodářství Spojených států: prudký propad stavební výroby, obchodu s nemovitostmi a pokles jejich cen.

Čísla hovoří jasnou řečí, viz první graf v pravém sloupci. Vlevo je zobrazen meziroční růst či pokles počtu transakcí s nemovitostmi (numero de fincas) a objem úvěrového kapitálu (capital prestado). Vidíme hluboký propad, který nenásledoval po americké hypotéční krizi, ale probíhal prakticky paralelně s ní. Graf vpravo ukazuje sezónně očištěnou spotřebu cementu, což je indikátor, jehož význam je jasný i bez komentáře.

Španělská nezaměstnanost (další graf v pravém sloupci) dosáhla minima v polovině roku 2007, kdy však byla nemovitostní krize již v plném proudu. Jaké poučení vyplývá ze španělského krizového vývoje pro Česko?
  • Španělská ekonomika je nám strukturálně bližší než USA: stavební boom způsobený úvěrovou expanzí, která byla umožněna poklesem úrokových sazeb, to je i náš případ.
  • Španělsko nemělo přímou rizikovou expozici na americký trh – podobně jako my – a přesto se krizi nevyhnulo!
  • Žádný strom neroste do nebe, a exponenciální růst objemu stavebních úvěrů vyjádřený dvojcifernými nárůsty rok co rok nemůže trvat navěky. Nemůže trvat déle než několik let, abychom byli přesní.

Tedy – co se stalo v USA a ve Španělsku, se jednou nutně stane i u nás. Nebude to žádné měkké přistání. Při současných extrémně vyšponovaných cenách za metr čtvereční je kam padat, a pád může být velmi bolestivý, zejména pro ty, kdo své peníze investovali do vícero domů či bytů.

Dobré zprávy:

  • k pádu možná ještě letos nedojde
  • ostatní sektory ekonomiky nemusí být krizí nemovitostí příliš dotčeny
  • byty budou cenově dostupnější pro lidi s normálními příjmy

„Lidé mají neotřesitelnou víru, že ceny nemovitostí mohou jít jen nahoru,“ řekl na jaře 2007 španělský odborník na trh nemovitostí pan Jesús Encinar. Samozřejmě, že ceny nemovitostí mohou jít i dolů. A to někdy i o desítky procent.

Autor je ředitel pro strategii Partners.

Vložit komentář

Abychom udrželi vysokou kvalitu diskuze na Finmagu, je nutné se před vložením komentáře přihlásit. Jste tu poprvé? Pak se nejdříve musíte zaregistrovat. Na následující odkaz pak klikněte v případě, že jste zapomněli své heslo.

Diskuze

Další příspěvky v diskuzi (7 komentářů)

Michal Micka | 23. 5. 2008 00:03

Souhlasím spíše s názorem p.Kohouta.Samozřejmě však také záleží na lokalitě, jak to zde již párkrát bylo řečeno. Proto bych se i rád vyjádřil o cenách bytů na Vysočině jen pro vaši informovanost.Zde se situace nezadržitelně blíží ke korekci cen hlavně bytů, kde se ceny za metr čtvereční pohybují nad 20 tis.Kč, což je cena možná tak přijatelná pro novostavbu rodinneho domu.Ve Žďáře nad Sázavou je dnes obrovská nabídka bytů a poptávka se výrazným způsobem snížila, avšak rostou ceny pozemků díky vysoké poptávce.Není se čemu divit, přece jen hlupák by platil 2 mil.Kč za 3+1, když za podobnou cenu má možnost postavit rodinný dům.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Tomas Pieter | 19. 5. 2008 12:50

no nejsem si jisty, jako pan Kohout, ze nas ceka to same. tady je jeste porad prevys poptavky. stavi se jak levne byty a stejne tak dobre na dracku jdou byty/domy v radech desitek milionu. ty jsou pryc okamzite. takze vzdy bude zalezet na lokalite. muze sice prijit snizeni cen nekterych bytu, ale na dobrych lokalitach ani nahodou. stejne jako je tomu v USA. staci se podivat treba na Hamptons a porad jsou ceny na svem.jinak ve spanelsku, naposledy, kdyz sem se tam zajimal o investici do realit a videl jsem jak to vypada na pobrezi, tak hruza. jsou to vysoky panelaky, zadny luxus, BEZ MOZNOSTI INTERNETU (oblast costa brava atd), pry by bylo drahe privest kabely, takze musite pres vzduch a to je rychlejsi postovni holub. vsechny vezaky jsou prazde, drahe, nedivim se ze to nikdo nechce. spanele staveli jak sileni a ted to nikdo nechce.tohle se u nas nedeje.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

Sporic obrazovky | 20. 5. 2008 12:39
reakce na Tomas Pieter | 19. 5. 2008 12:50

Ja bych si nedovolil tvrdit, ze se to u nas nedeje a ze u nas zajem o byty porad je. V lukrativnich lokalitach je dle nekterych zprav az 25% nemovitosti prodano spekulativnim investorum (to slovni spojeni nemyslim nikterak negativne ci pejorativne).Po rustu cen nemovitosti a urokovych sazeb je dnes problem pro cloveka s 1,5nasobkem prumerne mzdy (33 hrubeho -> 24-27 cisteho po slevach a odpisech), uzivit rodinu a hypoteku na slusny 3+1 (i starsi). Rodinu si bude porizovat kazdy, nejen bohati. Bydlet musi take kazdy. Ale 1,5nasobe prumerne mzdy vydela odhadem jen 15-20% lidi. Velka cast silnych populacnich rocniku jiz sve nemovitosti ma, drtiva vetsina s temi vyssimi prijmy jiste ano. Uz jen chybi, aby spekyulatni vytusili, ze neni dobry cas nakupovat dale nemovitosti, ale zacali je prodavat. Pak tu je zrejmy previs nabidky nad poptavkou.Otazkou je, jak vyrazne to bude, zda-li to povede pouze k lokalnim poklesum a celkove stagnaci, nebo globalnimu poklesu nemovitostnich cen a kdy k tomu dojde.PROSBA REDAKCE: PROSÍM, DODRŽUJTE PRAVIDLA DISKUSE NA FINMAG.CZ A PODEPISUJTE SE POD SVÉ PŘÍSPĚVKY. DÍKY.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Zobrazit komentovanou zprávu

jarka | 19. 5. 2008 22:40
reakce na Tomas Pieter | 19. 5. 2008 12:50

Snad jen, že se píše "převis"
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Peter Cmorej | 19. 5. 2008 11:14

Mna by skor zaujimali cisla o poklese cien nehnutelnosti. Je predsa jasne, ze ked sa trh nasyti (presyti), tak klesne pocet transakcii s bytmi a aj spotreba cementu..Este jedna otazka: u nas na Slovensku, konkretne v Bratislave, sa zo zeleznou pravidelnostou hovori, ze existuje deficit 30-50 000 bytov oproti realnym potrebam. Co Vy na to ? U Vas sa o nedostatku bytov nehovori ?
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Luděk Zdražil | 19. 5. 2008 09:43

Ano, souhlasím s tím, že realitní problém Španělska a USA je velmi podobný a že přitom není přímo propojen (snad jen psychologicky). Zajímavé je, že v USA se občas uvádí, že to co postihlo v nemovitostním byznysu USA se zákonitě objeví se stejným scénářem a příčinou i v Evropě. Nemyslím si, že to je přesná úvaha ve všeobecnosti. Jsou dle Vašeho názoru v podobné situaci i některé jiné země v Evropě (Holandsko, Anglie ?)? Sdílím rovněž názor, že v principu podobně se může vyvinout časem i situace v Česku, budou-li pokračovat nastoupené trendy v dostupnosti hypoték a psychologii nekonečného růstu cen nemovitostí.
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Majer | 19. 5. 2008 09:25

Test test
+
+
-

Reagovat | Citovat | Nahlásit

Předplaťte si tištěný Finmag

Předplaťte si tištěný Finmag

Baví vás články, které každý den publikujeme na Finmagu? Pak vás bude bavit i tištěný FINMAG. Roční předplatné vyjde na 294 korun (za jedno číslo zaplatíte 49 korun). A nebojte, platit můžete i kartou.

Pavel KohoutPavel Kohout
Pracoval postupně pro PPF investiční společnost, Komero, ING Investment Management a PPF. V letech 2002–2003 působil jako člen sboru poradců ministra financí...více o autorovi.

Facebook

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK

Přihlášení

Nemáte registraci? Zaregistrujte se zde!