Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Nebezpečně bezpečné vztahy

Hypoteční boom u nás pokračuje navzdory rostoucím úrokovým sazbám. Jsou toho plné noviny, potvrzují to statistiky hypotečních bank. Novináři se v poslední době mnohokrát ptali odborníků, jestli i u nás může dojít k hypoteční krizi podobné té, která probíhá ve Spojených státech. Nemůže. Trh jako celek je bezpečný. To ovšem neznamená, že katastrofický scénář nemůže postihnout jednotlivce. Může. A mnohé zcela jistě postihne.

Člověka, který se právě rozhodl pro zásadní životní zadlužení, trápí úplně jiné než makroekonomické otázky. Velice častá je například tato: mám si vzít hypotéku sám na sebe, nebo mám vzít „do party“ svého partnera?

Sehrané manželské páry v nebezpečně bezpečné náruči institutu zvaného společné jmění manželů samozřejmě ani nenapadne řešit rizika bezpodílového spoluvlastnictví a sdíleného dluhu. Mnoho dvojic ale žije a plánuje společně ještě dlouho před tím, než začnou uvažovat o svatbě a zakládání rodiny. Mají uplatňovat rovnoprávnost, nebo spoléhat na finanční sílu toho, kdo vydělává více? Čí pak bude nemovitost? A jak se ten druhý bude cítit?

Podobné hypoteční otazníky řeší i lidé, kteří si jako finančně zajištění „singles“ pořídili byt na hypotéku a teprve pak si našli svoji drahou polovičku. Polovička by se ráda přistěhovala, ale má obavy, že přes společné sdílení nákladů může při krachu vztahu odejít s prázdnou.

A co teprve, když se takový pár rozhodne pro svatbu – bude jeden z partnerů bydlet v bytě, k němuž nemá žádný právní vztah? Jenomže jak to spravedlivě zařídit, když jeden z partnerů každý měsíc ze své výplaty poctivě posílá bance splátku?

ÚSKALÍ SPOLEČNÉ HYPOTÉKY

Není těžké pochopit, proč společná hypotéka z pohledu dvou samostatných, finančně zajištěných jedinců vypadá na první pohled tak lákavě: oba se stanou vlastníky nemovitosti a zároveň, je-li to potřeba, mohou dosáhnout na vyšší úvěr z důvodu vyšší bonity (tak banka označuje finanční sílu klienta).

Rizika takového kroku jsou ovšem vysoká a doporučení jednoznačné – hypotéku by si měl vzít jen jeden! A to nejen z toho důvodu, že i hypoteční banky takové řešení jednoznačně preferují. Buďme realisté: spousta vztahů se rozpadne a společné závazky se v emocionálně vypjaté době řeší velice těžko. Potřebujete-li důkaz, projděme si přehled možností dvou expartnerů se společným bytem a společnou hypotékou.

Nejvhodnější alternativou je vzájemná dohoda. Je fakt, že dokud oba bývalí partneři svůj dluh řádně splácejí, žádná banka nebude pátrat po tom, jestli se náhodou nerozešli a nežijí každý někde jinde. První možnost tedy je nechat věci tak, jak jsou, a to až do konce „fixace“.

Většinou se úroky z hypotéky fixují na jeden rok, tři roky nebo pět let. Délku fixace si určuje klient při sjednání hypotéky. Po uplynutí této doby je možné bez sankcí splatit celou hypotéku. Byt je pak možné prodat a peníze si rozdělit nebo se dohodnout, že byt zůstane jednomu z partnerů, který druhou část odkoupí.

Je však pravděpodobné, že tak velkou částku v tak krátkém termínu bývalí partneři dohromady nedají. I tak se mohou alespoň pokusit splatit část dluhu a snížit tak jistinu. Ani to však není nezbytně nutné – na konci fixace lze banku jednoduše požádat o převod hypotéky na jednoho dlužníka.

Základní podmínkou je, že ten, na něhož se má zbývající závazek převést, bude pro banku dostatečně bonitním dlužníkem a bude schopen sám zvládat měsíční splátky. Pokud ten z partnerů, na něhož se má úvěr převést, jako dlužník z pohledu banky neobstojí, může jako spolužadatele zkusit využít třeba rodiče. Nebo nového partnera, ale to už si po zkušenostech asi dobře rozmyslí.

Nepříjemná situace po rozchodu partnerů splácejících společnou hypotéku se dá řešit i bez čekání na konec fixačního období. Vyvázání jednoho dlužníka z úvěru při splnění podmínek banky je bez sankcí možné v podstatě kdykoli. Toto řešení je dokonce velice vhodné, pokud bývalí partneři již nejsou schopni nebo ochotni spolu normálně komunikovat nebo pokud už nemají jeden k druhému ani nutnou dávku důvěry. Když totiž jeden z dlužníků přestane platit, hrozí soudní exekuce i tomu, který platí řádně.

V takovém případě lze doporučit, aby se partneři mezi sebou vyrovnali za tu část úvěru, kterou stihli splatit, a uzavřeli mezi sebou smlouvu, v níž se jeden z nich vzdá svého vlastnického práva k nemovitosti. Okamžité vyvázání jednoho vlastníka a převod hypotéky jsou vhodné řešení i v případě, kdy partneři neplánují žádnou mimořádnou splátku po skončení fixace.

Další poměrně bezbolestnou variantou je přenechání úvěru. Jedinou nutností je zde najít kupce nemovitosti, který přebere celý hypoteční úvěr tak, jak si jej původní dlužníci s bankou domluvili, včetně sjednané úrokové sazby.

Pokud z nějakého důvodu nevyjde ani jedna z předchozích možností, zbývá před uplynutím doby fixace ještě jedna varianta: najdete si kupujícího, dohodnete si s ním cenu a datum převodu a požádáte svou banku o souhlas s předčasným splacením a o tzv. kvitanci, tedy o souhlas s uvolněním zástavního práva, který je nutné předat na katastr. Kupující si vyřídí svůj vlastní hypoteční úvěr. V tomto případě je ovšem potřeba počítat s tím, že za tuto administrativní rošádu si budou banky účtovat nemalé sankční poplatky.

Při prodeji bytu novému vlastníkovi se dnes dá očekávat, že prodejní cena převýší dlužnou jistinu hypotéky, takže by bylo bez problémů možné jednorázově uhradit celý závazek, včetně všech poplatků a úroků.

Závěr je jasný. Chtějí-li partneři minimalizovat riziko budoucích problémů, hypotéku by si měl na sebe vzít ten, kdo více vydělává. Aby druhý partner nebyl v nejistotě, neměl by se na splácení hypotéky přímo podílet. Uspořené prostředky může investovat – pokud bude vztah úspěšně pokračovat, jistě pro své úspory v budoucnu najde vhodné využití v rámci rodiny. Pokud ne, bude mít alespoň finanční základ pro své osamostatnění.

JAK JE TO PO SVATBĚ?

Dohodnou-li se partneři na zlegalizování svého svazku, chtělo by to překonat konvence a zajít k notáři s cílem ošetřit vztah k vlastněné nemovitosti. Když se vrátíme k našemu případu, měli by budoucí manželé zvážit rozšíření společného vlastnictví o nemovitost, která je dosud ve výlučném vlastnictví jednoho z nich. A samozřejmě přehodnotit systém přispívání na měsíční splátky.

I když se partneři k tomuto kroku neodhodlají, měli by vědět, že nemovitost ani hypotéka do společného jmění automaticky nepatří, pokud byly pořízeny před svatbou. Ovšem veškeré splátky hypotéky hrazené z měsíčního příjmu jednoho z nich již součástí společného jmění jsou a jako takové by se musely v případě rozvodu vypořádat.

Všechny zmíněné aspekty se vztahují také k případu, kdy jeden z budoucích manželů byl již dříve vlastníkem nemovitosti pořízené na hypotéku. Uvažování je ovšem možné i obrátit – pořídil jsem si byt, splácím hypotéku, chci se pojistit pro případ krachu manželství a partner s tím souhlasí. V tomto případě je opět návštěva notáře nutná. Bude totiž potřeba zúžit společné vlastnictví manželů právě o měsíční splátky hypotéky.

I když je nám nejspíš podobný způsob přemýšlení cizí, poučme se od zkušených. Citovým ztrátám při rozpadu vztahu efektivně zabránit nelze. Těm ekonomickým a finančním ano.

Autorka je výkonná ředitelka společnosti Partners. Psáno pro časopis Reflex.

Komentáře

Celkem 1 komentář v diskuzi

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK