Jak fixovat hypotéku

Můj příspěvek nebude výrazně povídavý, spíše je třeba, aby se čtenář soustředil na příslušné grafy (viz pravý sloupec) a příslušné závěry si z nich učinil sám.

První hypotéku jsme „uzavřeli“ v roce 2002, konkrétně v květnu, další vždy ve stejném měsíci roku následujícího, a to až do roku 2007. Je zřejmé, že kdyby klient uzavřel hypotéku v jiném měsíci, vypadaly by grafy jinak.

Sazby, které jsou v tabulkách použity, nejsou žádné průměry všech bank nebo sazby nejlepší. Jsou to sazby České spořitelny, které byly v příslušném období používány pro běžnou klientelu. Není důležité, zda v daném období byly nějaké akce či slevy nebo zda nějaká banka měla v té určité době výrazně nižší nebo vyšší sazbu.

Do grafů není a ani nemůže být zahrnuto případné zvýšení sazby od konkrétní banky při otočce úrokové sazby, protože tato data nejsou prostě známa. Je ovšem fakt, že některé banky se snaží při otočce úrokové sazby trošku "přitvrdit".

Je ale také pravda, že klient, který se s touto praxí nesmíří, má možnost vyjednávat, a to dost tvrdě, o slevě. Banky jsou náchylné jít klientovi na ruku a sazbu někdy i výrazně zmírnit, aby o něj nepřišly. Refinancování hypotéky u jiné banky je dnes již výrazně jednodušší.

Z grafů je patrné, že kdo zvolil krátkou fixaci, rozhodně neprohloupil. V roce letošním se zdá, že vývoj trhu přeje delším fixacím, přesto však moje doporučení zní zvolit spíše fixaci kratší. Nejlépe roční, protože u těch mají banky nejnižší marže.

Krátká fixace však není vhodná pro plošnou nabídku, ale pro zcela specifické klienty.

1. výše úvěru je cca 1,5 mil a výše
2. klient je přístupnější riziku, zvyšování sazeb ho tolik nerozhodí
3. klient má dost sebekázně, aby úsporu v měsíční splátce vhodně investoval
4. klient má případně nějakou hotovost, kterou nepoužil na bydlení, ale vhodně ji investoval
5. klient se nebojí s bankou po skončení fixace vyjednávat, případně úvěr nefinancovat u jiné banky

Proč je krátká (nejlépe roční) fixace dle mého názoru vhodnější:

1. banky mají u roční fixace nejnižší marže
2. s úvěrem je možné libovolně a bez sankcí v ročních periodách libovolně nakládat – refinancovat, nemovitost prodat, provést částečnou nebo úplnou mimořádnou splátku
3. měsíční zatížení je nejnižší, rozdíl je možné vhodně investovat

Roční fixace není skutečně pro každého, ale musí této volbě předcházet velmi pečlivá analýza klientových záměrů.

Autor je úvěrový specialista Partners