Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Refinancovat, nebo mít raději klid?

Jednou to potká každého majitele hypotečního úvěru. Čas se nachýlí a doběhne doba fixace. A nastává dilema. Nechat všechno při starém a pokračovat u stejné banky? Nebo něco splatit a snížit tak měsíční zatížení na další období? Nebo dokonce refinancovat, tedy splatit celý dluh další hypotékou u jiné banky, která nám nabídla výhodnější podmínky?

Osvícený „dlužník“ by měl začít již zhruba tři měsíce před skončením fixace shánět potřebné informace. A to buď sám na vlastní pěst, nebo se obrátit na svého poradce.

Na pobočce banky, kde si původně klient sjednal úvěr, se mu většinou dostane dost nekonkrétní a vyhýbavé odpovědi, že je to věc centrály. Je to pravda, protože v rámci změn kompetencí většina bank tyto agendy přesunula na svoje centrály. Tam počítač, bohužel bez zásahu lidského myšlení a posouzení v daný okamžik, většinou čtyři týdny před výročím vytiskne nabídku se sazbou na další období.

Tato nabídka je klientovi odeslána domů poštou. Poradce je na tom víceméně stejně, ale může však mít mírnou výhodu ve zkušenostech, jak se banky při otočce fixace chovají. Nic ale neplatí absolutně a nová sazba může být milým, ale i velice nemilým překvapením.

Nabídka je doma. Nastává čas rozhodnutí.
Pokud se klient domnívá, že je banka něj moc přísná a nabídla mu sazbu, která se mu zdá příliš vysoká, zejména s ohledem na nabídky konkurence, má v zásadě tři možnosti:

  1. pokusit se s bankou jednat o snížení nabídnuté sazby na přijatelnou úroveň
  2. začít připravovat refinancování v jiné bance za výhodnějších podmínek
  3. přistoupit na méně výhodnou nabídku své banky

První varianta bývá podle vyjádření řady poradců, ze zkušeností klientů a v neposlední řadě i podle pracovníků bank vcelku úspěšným řešením. Banky jsou si vědomé hrozícího nebezpečí ve formě odchodu klienta ke konkurenci, takže jsou poměrně náchylné k jednání o  snížení původně nabídnuté sazby. Klient bývá v tomto „souboji“ často úspěšný. Osobně jsem přesvědčený, že banky jen zkoušejí, co klienti vydrží, a sazbu úmyslně nadsadí. V případě odporu ze strany klienta ustoupí do předem připravených pozic. Kdo se v tomto souboji stal vítězem je těžko říct.

Variantu číslo 3 by měl z logiky věci přistoupit jen člověk, kterému nezáleží na penězích. Jenže asi bychom se všichni divili, kolik takových klientů se může najít. Důvodů může být celá řada. Nechuť něco řešit, nedostatek času, delší nepřítomnost, ztráta důležité písemnosti atd. Zda byla tato varianta správná, se vždycky dozvíme až po nějaké době. Znám  klienta, který měl před zhruba dvěma lety otočku pětiletého fixu a banka mu nabídla na další pětileté období sazbu 4,1%. Pamatuji, jak vykřikoval něco o zlodějích a že okamžitě odchází ke konkurenci a bere si roční sazbu. Jenže pak musel služebně do zahraničí a refinancovat prostě nestihl. Dnes, když je pětiletý fix na úrovni cca 5%,  je spokojený, jak na to tenkrát „vyzrál“.

Detailněji se budeme věnovat variantě č. 2:
Klient by měl všechno řádně dopředu spočítat nebo si to nechat spočítat od svého poradce. Tady, víc než jinde, platí stará česká přísloví: „Dvakrát měř, jednou řež“ a „Není všechno zlato, co se třpytí“.

Je potřeba si uvědomit, že rozdíly ve splátkách nejsou až tak markantní, jak by se na první pohled mohlo jevit. Každá desetina procenta na milionové hypotéce na 15 i 20 let znamená měsíční rozdíl ve výši cca 55 Kč, na dvoumilionové hypotéce na stejnou dobu rozdíl každé jedné desetiny procenta činí cca 110 Kč. Rozdíly tedy nijak ohromující.

Při úvahách, zda refinancovat úvěrem od jiné banky, bychom se měli zaměřit především na celkové budoucí náklady této varianty. Pokud to bude „běžný úvěr“ se všemi poplatky, tedy odhad, poplatek za sjednání apod., tak by rozdíl v sazbě musel být velice výrazný, což je však málo pravděpodobné.

Záleží ale i na výšce úvěru a uvažované fixaci. Je ale pravda, že dnes jsou banky, které úvěr „převezmou“ bez jakýchkoliv dodatečných nákladů. Úvěr je sjednán, aniž by klient musel platit poplatek za vyřízení úvěru, nemusí platit za nový odhad, protože bance stačí ten starý atd.

Přesto však doporučuji do celkových nákladů zahrnout i další „výdaje“. Zejména se jedná o čas potřebný na vyřízení všech změn. Vyhledání a shromáždění i toho mála podkladů, schůzky s poradcem, návštěva banky, podpis úvěrové smlouvy, perspektiva založení nového účtu v nové bance, vyřízení změny vinkulace pojištění, ověřený podpis zástavní smlouvy, cesta na Katastrální úřad, znovu cesta do banky... A mohou tam být i další úkony.


Tyto „náklady“ si však každý klient musí spočítat sám. Bohužel, český národ se v drtivé většině stále nenaučil počítat s vlastním časem jako s určitou hodnotou, za kterou mohu buď vydělat další peníze, odpočívat nebo se věnovat rodině.

Nejlépe to dokumentuje přístup jednoho mého kamaráda a klienta v jedné osobě, který se o refinancování své hypotéky velice živě a dlouho zajímal. Pořád mě uháněl, telefonoval, upozorňoval, požadoval výpočty a návrhy atd. Když jsem mu spočítal, že rozdíl ve splátce bude činit cca 200 Kč měsíčně a ušetří tedy cca 2 400 Kč za rok, prohlásil, že mu tato částka za ty nervy a čas s tím strávený nestojí. Podotýkám, že se jedná o podnikatele s vyššími, ale nijak závratnými příjmy.  

Uznávám však, že pro obyčejného člověka může tato částka být zajímavá.
Nechci však tímto závěrem říct, že nedoporučuji refinancovat. Naopak. Ale každému takovému rozhodnutí by měla předcházet chladná kalkulace všech pro a proti, započtení skutečně všech veličin a následné rozhodnutí.

Autor je úvěrový specialista společnosti Partners

Komentáře

Celkem 3 komentáře v diskuzi

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK