Používáte nástroj pro blokování reklamy. Pokud nám chcete pomoci, vypněte si blokování reklamy na našem webu. Zde najdete jednoduchý návod. Děkujeme.

Očima expertů: Čekat s prodejem nebo nákupem nemovitosti?

Ceny bytů a domů v Česku míří několik let vzhůru, místy raketovým tempem. A konečně se týmž směrem asi začínají stáčet úroky nových hypoték. Pokud dnes někdo uvažuje o prodeji nebo koupi nemovitosti, vyplatí se mu ještě čekat? Ptáme se odborníků.

Rychlý růst cen nemovitostí. Horší dostupnost hypotékkvůli regulacím ČNB. Dlouhá stavební řízení. Konec levných peněz. Na nemovitostním trhu v České republice je teď hodně rušno. Poptávka po novém bydlení je stále vysoká a spousta lidí – ať uvažují o koupi, nebo o prodeji – přemýšlí, jestli má smysl čekat na to, že se cena bytů a domů pohne tím směrem, který by se jim vyplatil.

Prodávající snad mají situaci jednodušší, nic nesvědčí pro to, že by ceny nemovitostí začaly v dohledné době klesat, a poptávka je zatím celkově v převisu. Pro kupujícího je pak zásadní rozdíl v tom, jestli si nemovitost pořizuje z vlastních peněz, nebo na půjčku a jestli v ní má v plánu sám dlouhodobě bydlet, nebo jde spíš o krátkodobější investici. Při rozhodování určitě bude hrát velkou roli, že sazby hypoték se po dlouhé době asi už opravdu začnou ohýbat z dlouhodobých minim směrem vzhůru.

Hypotéky: Obracíme!

Indexy průměrných úrokových sazeb hypoték GOFI 70, 85, 100, které vám přinášíme ve spolupráci se společností GOLEM FINANCE, jsou sestavovány na základě nabídkových úrokových sazeb hypoték s 5letou fixací a LTV (loan-to-value ratio) 70 a 100 %. Podklady jsou čerpány ze standardních nabídek všech bank poskytujících hypotéky.

Index GOFI 70
Index GOFI VAR 70
FINCENTRUM HYPOINDEX

Zdroj: GOLEM FINANCE logo

Jak to vidí ekonomové, finanční analytici a realitní makléři? Porostou ještě ceny nemovitostí, nebo se už blíží strop? Má pro kupující/prodávající, kteří v dohledné době uvažují o koupi/prodeji, smysl vyčkávat, nebo nemá cenu příliš spekulovat?

Josef Uchytil

finanční poradce Partners

Josef Uchytil
+1
+
-

Důvodů k dalšímu růstu je hned několik a všechny mají společný důsledek, totiž že poptávka po nemovitostech vysoce převyšuje nabídku. A jaké jsou ty důvody? Developerskou výstavbu zbrzdila novela stavebního zákona, nových bytů je málo. Nezaměstnanost je prakticky nulová a kupní síla českých domácností roste. A nikoli nakonec – cena peněz je stále proklatě nízká, ať si inflace dělá, co chce. Než dojde k uspokojení poptávky nebo výrazněji zdraží zdroje pro financování, mohou ceny nemovitostí i několik let růst. Jestli pak dojde ke zpomalení růstu, stagnaci nebo dokonce ke snížení cen nemovitostí (tj. ke splasknutí realitní bubliny), to bude záležet na tom, v jaký okamžik a jakou měrou pominou výše zmíněné důvody k růstu. Můj osobní odhad je, že po zhruba dvou letech nárůst cen zmírní. Pomůže tomu i to, co obvykle žádné pozitivní dopady nemá, totiž regulace ze strany ČNB – až se jí podaří vymyslet způsob, jak opravdu ztížit získání hypotéky.

A na závěr ještě rada. Ten, kdo řeší svou bytovou otázku, by neměl spekulovat, jestli jsou ceny vysoko nebo nízko. Investor musí vždy počítat s tím, že možná nakoupí dráž, než by musel, a výsledný výnos bude zkrátka o něco nižší.


Libor Ostatek

ředitel Golem Finance

Libor Ostatek
+4
+
-

Očekávám především změnu trendu, která se projeví spíš až v roce 2018. Tedy pokles dynamiky růstu cen nemovitostí. Osobně si nemyslím, že by trh dosáhl svého vrcholu, ceny porostou dál, ale bude docházet ke korekcím.

Vidím ale jasné signály, že u některých typů nemovitostí a v některých regionech ceny už stagnují. Proces korekce, kdy klienti nebudou ochotni platit tak vysoké ceny, se letos nastartoval. Nejmarkantnější mi přijde například v Praze u větších bytů, atraktivnějších lokalit, novostaveb.

Na druhou stranu bude setrvávat poptávka a hlad po nemovitostech i v příštím roce a to bude bránit plošné stagnaci či dokonce plošnému poklesu cen. Vyčkávání a kalkulace „v čase“ mi nedávají smysl, jde o spekulativní a hypotetickou rovinu. Nejlépe je zapojit selský rozum a mít dostatek informací o koupi či prodeji, především si pak v sobě vyjasnit, co chci koupit či proč chci nyní prodat. Vždycky se dá prodat i koupit s dobrým pocitem.


Andrea Vokálová

tisková mluvčí Hypoteční banky

Andrea Vokálová
0
+
-

Předpokládáme, že v některých regionech můžou ceny už začít stagnovat. V Praze je ale pro růst ještě určitý prostor, i když pravděpodobně už nebude tak prudký jako v posledním roce a půl. Na druhou stranu nelze očekávat větší poklesy cen a nabídka například bytů je v řadě měst nedostatečná. Jistě se tedy vyplatí nabídkové ceny pečlivě zvažovat, konzultovat s odborníkem – odhadcem. Vyčkávání na zlevnění se z důvodu zmiňované slabší nabídky nemusí vyplatit.


Daniel Kotula

realitní makléř RE/MAX

Daniel Kotula
+3
+
-

Když je nízká nezaměstnanost, rostou mzdy a podnikatelé vydělávají, lidé chtějí kupovat nemovitosti a jejich ceny rostou. Poptávku nezmění ani rostoucí úroky, to jsme viděli v letech 2005–2008, kdy sazby rostly z průměrných čtyř na šest procent, ale ceny nemovitostí stejně silně stoupaly. Měli bychom se tedy dívat na vývoj hospodářství – zde by se v následujícím roce nic podstatného změnit nemělo, takže i v roce 2018 budou ceny nemovitostí růst, otázka je jen o kolik. Částečně na trh dopadnou opatření ČNB a růst také přibrzďuje převod povinnosti placení daně z nabytí.

Kdybych se rozhodoval, jestli koupit dnes nebo několik let počkat, zásadní by pro mě bylo, jak dlouho nemovitost budu chtít vlastnit. Při plánu vlastnit jen několik let bych nákup odložil na lepší dobu. Ekonomický cyklus se opakuje zhruba co deset let, kolem roku 2019 by se mohla objevit nová krize, při které by ceny spadly o desítky procent. Kdybych chtěl vlastnit nemovitost dlouhodobě, třeba dvacet a víc let, nebál bych se kupovat ani dnes, protože je dost pravděpodobné, že na dalším vrcholu budou ceny vyšší, než jsou aktuálně, obzvlášť pokud budu nakupovat v perspektivních lokalitách.


Jakub Zámiš

obchodní ředitel Quantum reality

Jakub Zámiš
0
+
-

Ceny nemovitostí určených k bydlení začnou časem klesat. Otázkou je kdy a o kolik. Už několik měsíců v řadě vnímáme slábnoucí poptávku, což svědčí o změně očekávání vývoje cen mezi poptávajícími, kteří si více rozmýšlí, jestli koupit teď, nebo vyčkat. Nemalá část poptávajících odkládá nákup, následně se pak zvedají i ceny nájmů. Lidé, kteří jsou nuceni z jakýchkoliv důvodů nyní koupit, vítají zatím relativně nízké úrokové sazby hypoték, u kterých se vzhledem k politice ČNB očekává růst.


Lukáš Kovanda

hlavní ekonom společnosti Cyrrus

Lukáš Kovanda
+9
+
-

Na citelný růst cen nemovitostí, aktuálně nejrychlejší v celé Evropské unii, nám zadělalo trojí selhání státu a jeho úředníků.

Kupujete? Poradíme!

Dost bylo nájmu! Chcete do vlastního, ale váháte, z čeho to vlastní zaplatit? Nebo byste jen přistavěli, rekonstruovali, oživovali? 

Srovnání hypoték a srovnání úvěrů ze stavebního spoření na dosah ruky. My porovnáme, vy ušetříte.

Zaprvé: úředníci z centrální banky, bankovní radní, vytvořili stisknutím klávesy biliony nových korun. Ty jednak stlačily sazby hypoték a jednak snížením úroků „zneatraktivnily“ mnoho jiných forem spoření či investic. Obojí zvedlo poptávku po nemovitostech. ˇ

Zadruhé: selhali úředníci odpovědní za stavební řízení. Kvůli délce povolovacího řízení se v aktuálním žebříčku Světové banky (Doing Business 2017) nacházíme na 165. místě ve „vybrané“ společnosti zemí, jako je Ázerbájdžán, Uzbekistán nebo Libanon. Bravo!

Zatřetí selhávají i úředníci odpovědní za zkostnatělost územního plánování.

Ceny nemovitostí jen tak neklesnou, jen se zmírní rychlost jejich růstu, když centrální banka přestala s „tištěním“ bilionů. Od Nového roku také bude v účinnosti novela stavebního zákona, která postupně, i když jen částečně usnadní život developerům. Silnější korekci růstu cen nemovitostí lze čekat až letech 2020 a 2021, kdy budou výš úroky, růst české ekonomiky zpomalí ani ne polovinu letošní úrovně a růst reálných mezd zhruba na osminu nynějšího tempa.


Vladimír Zuzák

ředitel Maxima Reality

Vladimír Zuzák
-1
+
-

V Praze a okolí se ve středně- a dlouhodobém hledisku investice do nemovitosti vždycky vyplatí. Byty i domy patří mezi komodity, kde se ceny sledují desítky let. V dlouhodobém horizontu rostou. Za posledních deset let evidujeme v řadě lokalit růst v desítkách procent.

Vyberte si nemovitost

Hledáte dům nebo byt snů? Na koupi, na pronájem? Chcete investovat do realit a hledáte nemovitost? Podnikáte a hledáte komerční nemovitost? Vyzkoušejte náš realitní katalog. Desetitisíce nabídek realitních kanceláří a developerských projektů z celého Česka.

Reality Peníze.cz

Na prodej nemovitosti je ideální doba. Lidé, kteří čekali, až se ceny vyšplhají, mají teď ideální příležitost prodat svoji nemovitost během podzimní sezóny stále se slušným ziskem.

Růst cen na trhu s již existujícími nemovitostmi zpomaluje, čekáme, že výrazně už ceny neporostou. Zejména ne v panelových zástavbách, kde jsou teď ceny vysoko nad skutečnou hodnotou nemovitostí. Na situaci začaly reagovat i banky při schvalování úvěrů na bydlení. Jejich odhady tržních cen bývají o stovky tisíc níž než aktuální prodejní cena, takže i bonitní klienti se dostávají do problému se získáním úvěru. Od nového roku navíc banky predikují další zvyšování úroků hypoték. To bude znamenat další úbytek kupujících.

Pokud někdo teď uvažuje o koupi nemovitosti a chce si brát hypotéku, nedoporučuji mu příliš dlouho otálet: ceny nemovitostí rozhodně nezačnou klesat tak rychle a závratně, jak stoupaly, a v kombinaci s avizovaným růstem hypotečních sazeb si čekáním nikdo nepolepší.


Jan Kruntorád

předseda dozorčí rady Gepard Finance

Jan Kruntorád
0
+
-

Anketa

Která odpověď se vám nejvíc zalíbila?

Často jsme slyšeli, že růst cen nemovitostí byl ovlivněn především výší úrokových sazeb hypotečních úvěrů. To si nemyslím. Hlavním motorem růstu cen nemovitostí byl nedostatek nemovitostí splňujících standard trhu. Nelze ale popřít, že dostupnost hypotečních úvěrů měla svůj podíl. A právě dostupnost úvěrů je poslední dobou korigována opatřeními ČNB, která omezila maximální výši LTV a některé další parametry limitující dostupnost hypotečních úvěrů. K tomu všemu to vypadá, že doba historicky nejnižších úrokových sazeb skončila. Pokud zvážíme všechny tyto okolnosti, domnívám se, že k dalšímu zásadnímu růstu cen nemovitostí není žádný racionální důvod.

Pokud jde o lidi, kteří si potřebují zajistit bydlení, nedomnívám se, že by nějaké spekulace měly smysl. Bydlení si potřebuji zajistit teď a tady. Ne možná za rok, když se „možná“ něco stane. Spekulovat na pokles cen v budoucnu znamená nezanedbatelnou možnost, že v budoucnu nakonec levněji nekoupím a možná nekoupím vůbec. Financování investičních nemovitostí se řídí trochu jinou logikou, pro otálení s pořízením vlastního bydlení ale nevidím důvod.

Ondřej Tůma

Ondřej Tůma

Vystudoval žurnalistiku na Fakultě sociálních věd Univerzity Karlovy. Studoval také na Fakultě humanitních studií v Praze a na Goethe-Universität ve Frankfurtu nad Mohanem. Má za sebou stáže v Českém rozhlase a Lidových novinách.... Více o autorovi.

Komentáře

Celkem 20 komentářů v diskuzi

Příspěvek s nejvíce kladnými hlasy

Jan Altman | 10. 11. 2017 10:25

Kousek odsud se před 4 lety prodávaly pozemky za necelé 4k/m.
Ty jsou již dnes vyprodané, rozprodává se pole ještě dál od civilizace - za 8k/m.

Ty biliony natištěné centrální bankou tu s námi zkrátka zůstanou i poté, co sama ČNB tisknout přestala (a nafukování peněžní zásoby ponechala "již jen" na bankách komerčních, kterým k tomu propachtovává oligopolní privilegium).
Navíc naše ekonomika je navázána na ekonomiku EU a tamější monopolní padělatel stále tiskne tempem 60mld EUR/měsíc. Při stále nulových úrocích (zvýšení ani není na obzoru).

Nyní se zvažuje omezení QE (v EU - na "pouhých" 30mldEUR/měs) a vyhlašuje se růst sazeb (ČR, USA). Tedy pokud někdo věří tomu, že si státy ty vyšší úroky (ze svých gigadluhů) mohou dovolit. Já spíš myslím, že hra na růst sazeb brzy skončí. Náklady na refinancování dluhu ten růst brzy utnou. Přestože nízké úroky budou působit deformace trhu, přehřívání, další chybné investice, nafukování bublin, ..

Ale dejme tomu, že zvyšování úroků bude pokračovat. Které investice postihne nejvíce? No ty nejvíce napákované (akcie) a ty nejvíce "na doraz rodinného rozpočtu" - hypotéky.
A to pomíjím fakt, že zde máme určitý demografický vývoj a za 15-20 let zde budeme mít ohromnou populaci penzistů (a malou populaci plátců). Reálné penze půjdou dolů. Lidé si nespořili na stáří vůbec, nebo málo a to málo jim sežrala inflace a nulové/záporné výnosy na dluhopisech v 3.pilíři. Ti, co vlastní byt i chatu, si svou situaci pokusí vylepšit tím, že byt prodají/pronajmou a odstěhují se na chatu. Na trhu přibude docela dost volných bytů. A ti, co nemají úspory ani byt, se začnou sestěhovávat do shared flats - 3 vdovy v jednom 4+1, sdílený obývák a koupelna. Není to taková tragédie, zvlášť když se holky znají z kurzů háčkování. A úspora životních nákladů to je velkolepá. A hned máme dalších X tisíc volných bytů.
A zároveň zde máme menšinu těch, kteří vydělávali dost a byli schopni odkládat a investovat. V našich poměrech převážně do nemovitostí. Takový člověk, co vydělával 100-150k a za život si pořídil 3 byty "na investici, jako 4. důchodový pilíř". A nyní kouká, že bytů je najednou nadbytek. Klesají jen nájmy, náklady na údržbu ne, daně naopak prudce rostou (protože stát nemá na obsluhu rostoucího dluhu, na penze a na zdravotní péči o rostoucí populaci nevydělávajících/neplatících). Ty 3 investiční byty se tak stávají spíše koulí u nohy. Prodat je za rozumnou cenu nejde, na trhu je bytu přebytek. Odvézt si ty byty do země, kde populační pyramida vypadá příznivěji, to nejde. Stejně tak je nejde odvézt do země, kde tak rychle nerostou daně z nemovitostí. Ty byty nejde schovat na blockchain, nejde je prodat na korejské či švýcarské burze. K uzoufání.

Netvrdím, že to tak na sto procent bude. Ale je to možnost. A přeinvestovanost lidí v ČR do nemovitostí je obrovská. Kolik procent majetku zde tvoří nemovitosti, kolik akcie, kolik zlato, kolik bitcoin? Myslím, že ten nepoměr bude obrovský a jít s davem se nemusí vyplatit.

+25
+
-

Příspěvek s nejvíce zápornými hlasy

Richard Fuld | 10. 11. 2017 16:11

Pokud se najdou hlupáci, co nakupují pole za cenu 8k/m, pak tato cena je výhradním důsledkem existence poptávky, která za takovou cenu nakupuje. Za to žádná banka, ani centrální nemůže. Pokud by nebyli jednotlivci, kteří by za tuto cenu nakupovali, nebyli by takové ceny. Tak funguje trh.

-7
+
-

Při poskytování služeb nám pomáhají soubory cookie. Používáním našich služeb nám k tomu udělujete souhlas. Další informace.

OK