Anketa: Jak zahýbou povodně s realitním trhem

Je to sotva dva týdny, co se Českou republikou prohnala velká voda. Postižení ze zatopených oblastí společně se stovkami dobrovolníků ještě stále vyklízejí zasažené objekty, pojišťovny sčítají škody, které podle prvních odhadů budou dosahovat několika miliard korun. Jisté je také to, že povodně opět zahýbají realitním trhem, na kterém se budou ještě víc rozevírat pomyslné nůžky mezi cenami nemovitostí, které spadají do povodňových zón a které jsou naopak mimo ohrožení. Odborníci se shodují na tom, že největší dopad budou mít povodně na lokální realitní trhy. Do velkých problémů se dostanou především majitelé domů a bytů, které povodně znehodnotily opakovaně, ale také developeři, kteří podcenili umístění nové výstavby. Pojišťovny budou zároveň měnit povodňové mapy, takže se nemovitosti v některých místech stanou nepojistitelnými, jiným pak pojištění podstatně zdraží.   

Jaké důsledky povodní očekávají u nemovitostí odborníci z branže? Zahýbá letošní velká voda výrazně s cenami realit?

Libor Ostatek

ředitel Golem Finance

Vzhledem k tomu, že takto velká povodeň se opakuje v těch samých místech v relativně krátké době již podruhé, je zřejmé, že bude mít dopad na ceny nemovitostí. A to nejen v aktuálně zasažených oblastech, ale i jinde na území České republiky, kde existuje riziko rozlití řeky či potoku a zasažení nemovitosti velkou vodou. Jsme ale toho názoru, že dopad bude lokální a neovlivní realitní trh plošně. Úhlem našeho pohledu, tedy skrze úvěry na bydlení, si myslíme, že v poptávce po hypotékách se tyto události nijak výrazně neprojeví. A to ze dvou důvodů, jednak banky na stavbu či rekonstrukci klientům v oblastech s opakovaným výskytem povodní nepůjčí, respektive nepřijmou nemovitost jako zástavu, a jednak také proto, že reálně se tato situace týká několika tisíc rodinných a bytových domů, což je v porovnání s celkovou sumou realizovaných úvěrů pouhý zlomek. Kde očekáváme mírný nárůst poptávky, mohou být nezajištěné úvěry a úvěry ze stavebního spoření, poskytované za účelem oprav a rekonstrukcí.

Naděžda Ptáčková

ředitelka odboru prodej a marketing Skanska reality

Předpokládáme, že kvůli povodním opět klesnou ceny nemovitostí postavených v záplavových oblastech, které nelze ani povodňovými opatřeními před velkou vodou uchránit nebo kde není možné realizovat val ani zábrany. Poslední velké záplavy v roce 2002 způsobily pokles cen nemovitostí v těchto oblastech až o 90 procent a zatopené pozemky se tak staly prakticky neprodejnými. Vzhledem k tomu, že v důsledku klimatických změn bude muset v souvislosti s povodněmi stále více lidí počítat se škodami na nemovitostech a na pozemcích, je v  tuto chvíli také takřka nemožné nemovitosti v záplavových oblastech pojistit. V Praze pravděpodobně dojde k snížení zájmu a pádu cen u nemovitostí umístěných v lokalitách, které byly povodněmi dotčeny nejvíce. Jedná se například o několik málo ulic v Libni (převážně v okolí Libeňského mostu) a v Karlíně. Tyto nemovitosti už nebude možné pojistit, a pokud ano, tak za extrémně nevýhodných podmínek.

Jan Kruntorád

generální ředitel Gepard Finance

Dle mého názoru nebudou mít letošní povodně na celkový realitní trh v Česku zásadní vliv. Velky vliv naopak má tato událost především na lokální trhy s nemovitostmi v zaplavených oblastech, respektive zasažených městech a obcích. Tam se v tomto okamžiku obchodování s nemovitostmi zastavilo a lze jen těžko předpokládat, za jakých podmínek a zda vůbec se obchodování s nemovitostmi rozeběhne. V lokalitách s recidivou záplav je a bude ochota kupovat nemovitosti, které jsou ještě navíc těžko pojistitelné nebo nepojistitelné, velice nízká, to se může změnit pouze v souvislosti s dobudováním, respektive vybudováním protipovodňových systémů, které zabezpečí hodnotu nemovitosti co do užívání i obchodovatelné ceny.

Daniel Kotula

realitní makléř

Následky budou rozdílné podle lokality. V lukrativních lokalitách měst je dopad povodní minimální, popřípadě žádný, naopak v lokalitách, které lukrativní nejsou – zejména menší už několikrát vytopené obce –, se dlouhodobě hodnota nemovitostí sníží. Tuto myšlenku zdůvodňuji faktem, že města jsou schopna si dlouhodobě svoje dobré lokality ochránit protipovodňovými zábranami nebo obyvatelé občasné povodně „přetrpí“, protože je jejich lokalita i přes vyplavení v rámci města stále lukrativní. Na druhou stranu obyvatelé vesnic, jejichž domy jsou vyplaveny každých několik let, nebudou dlouhodobě ochotni se s obtížemi prát, nehledě na to, že pojišťovny tyto lokality již pojišťovat nebudou, popřípdě budou, ovšem za nekřesťansky vysoké pojistné. Dalším dopadem bude zvažování, zda se jedná o záplavovou oblast při nové výstavbě, a je pravděpodobné, že pozemky v záplavové oblasti umístěné na své hodnotě nyní ztratí. Ovšem jako je to se vším – po nějaké době i na letošní záplavy zapomeneme a každým rokem se jejich dopad bude snižovat.

Petr Němeček

ředitel odboru nemovitosti Hypoteční banky

Pokud se podíváme na letošní povodně a porovnáme je s tím, co jsme měli možnost vidět v minulosti, tedy s velkou vodou na Moravě v roce 1997 a v Čechách v roce 2002, je zřejmé, že zejména z hlediska poškození jsou ty letošní charakteristické hlavně způsobem poškození nemovitostí. V minulosti se jednalo hlavně o totální zničení řady domů staré konstrukce. U těch letošních ukazují naše dosavadní zjištění a odhady na velké škody zejména uvnitř domů (technologie, interiéry). Je to z části dáno i tím, že řada lokalit má již dnes vytvořená protipovodňová opatření, která dokázala masu vody alespoň částečně zmírnit, a novější domy mají stabilnější konstrukce.

Pokud na toto porovnání navážeme otázkou, jakým způsobem se vyvíjel trh v oblastech nejvíce zasažených povodněmi, tak dopady snížené poptávky na cenu nemovitostí byly v minulosti v rizikových zónách v řádech desítek procent. Zároveň je ale nutné dodat, že tyto dopady po roce 1997 i 2002 poměrně rychle odezněly a ceny nemovitostí obecně stoupaly až do roku 2008. Po letošních povodních lze tedy očekávat, že snížení cen a ochladnutí poptávky v zaplavených lokalitách může nastat. Zároveň také předpokládáme výrazně větší obezřetnost kupujících, kteří se budou v případě výběru svého nového domova zajímat také o to, jak je oblast zabezpečena proti povodni a jaká je pravděpodobnost, že by se jejich nemovitostí mohla v budoucnu prohnat velká voda. Je možné se také domnívat, že se zvýší počet budov, které pojišťovny nepojistí nebo u kterých se cena jejich pojištění zvýší. V souvislosti s tím můžeme rovněž očekávat aktualizaci povodňových map.